东莞市运安土石方工程有限公司;东莞市融创房地产开发有限公司等人案外人执行异议之诉一审民事其他

广东省东莞市第二人民法院 民事判决书 （2024）粤1972民初22243号 原告:东莞某甲公司，住所地广东省东莞市。 被告:珠海某乙公司，住所地珠海市。 第三人：东莞某丙公司，住所地广东省东莞市。 第三人：东莞某丁公司，住所地广东省东莞市。 原告东莞某甲公司与被告珠海某乙公司、第三人东莞某丙公司、东莞某丁公司案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东莞某甲公司的委托诉讼代理人，被告珠海某乙公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人东莞某丙公司、东莞某丁公司经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、不得对位于东莞市沙田镇某某号的不动产执行。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：第一、原告合法取得东莞市沙田镇3号楼商业101商业105号、106号和107号商铺从2022年3月31日至2042年3月30日的承租权，以抵扣工程款的方式支付了该期间的租金，且在2022年3月31日已经交付给原告，原告的承租权依法应得到法律保护。原告通过抵扣工程款的形式合法取得三个商铺的承租权，具体过程如下：2019年7月6日，原告与东莞某丙公司签订《融创中国广深区域东莞沙田滨海花园项目土石方工程合同》，约定由原告承包第三人东莞某丙公司位于融创中国广深区域东莞沙田滨海花园的土石方工程。2021年11月，因东莞某丙公司无力支付工程款，双方经协商约定，东莞某丙公司以滨海花园3号楼商业105号、106号和107号商铺20年的租金，抵扣东莞某丙公司拖欠原告的工程款1499760元，为此双方先后签订了《租金抵工程款合同》、《融创滨海花园认租书》（三份），约定原告承租105号、106号和107号商铺20年，租期从2022年5月30日至2042年5月30日（如交付日早于承租期，则按实际交付之日起算20年）。2022年3月31日，东莞某丙公司实际交付了3号楼商业105号、106号和107号商铺给原告，并发出《交付(入伙)通知书》，实际租期为2022年3月31日至2042年3月30日。2023年1月5日法院作出财产保全民事裁定，由此可见上述原告与第三人签订租金抵工程款协议、租赁合同、交付通知书的时间，均早于法院作出财产保全民事裁定之日。原告是基于抵扣工程款方式取得案涉105号、106号和107号商铺的承租权，且已经通过抵扣工程款的方式支付租金，相关的承租权益应当受到法院的承认与保护。东莞某丙公司以105号、106号和107号商铺所抵扣的工程款，是真实发生的全部工程款中的一部分，具体履行合同和所有付款（抵扣款）如下：工程完工后，2020年10月3日原告与东莞某丙公司双方进行工程款结算，计得东莞某丙公司应付的工程款共计20924189.94元；2019年10月至2021年1月期间，东莞某丙公司以货币形式支付工程款共13916159.35元，仍欠工程款7008030.59元；2020年11月、2021年11月东莞某丙公司分别以两间住宅商品房（均位于东莞市沙田镇滨海花园，房号分别为4号住宅楼2单元801、3号商业住宅楼2005）抵扣工程款共4601335.59元，仍欠工程款2406695元；2021年11月东莞某丙公司以案涉105号、106号和107号三间商铺20年的租金抵扣工程款共1499760元，仍欠工程款906935元；后2022年8月东莞某丙公司通过代原告支付购房款的方式（商品房位于惠州市惠东县融创云水湾花园），抵扣工程款共906735元。经过计算，东莞某丙公司目前已通过多种方式付清了工程款（剩余20924189.94-13916159.35-4601335.59-1499760-906735=200元为东莞某丙公司对原告的罚款），原告与东莞某丙公司以案涉三间商铺20年租期抵扣工程款，是东莞某丙公司履行支付工程款义务中的一环。根据《民法典》第七百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，案涉三间商铺在贵院查封之前已经签订以租金抵扣工程款的租赁合同，也交付给了原告，且原告已经通过抵扣工程款的方式支付了20年租金，该租赁行为合法有效，理应得到法律保护。第二、被告珠海某乙公司申请查封执行的101号商铺，与原告合法承租的105号、106号和107号商铺共同登记在粤(2021)东莞不动权第026****号权属证书下。如果贵院对101商铺采取强制执行，将影响原告对于另外三个商铺的合法权益。因东莞某丙公司的原因，登记的101号商铺与案涉105号商铺、106号商铺、107号商铺被共同登记在粤(2021)东莞不动权第026****号权属证书，而非一个商铺对应一个权属证书。如果对3-101号商铺采取拍卖的措施，则从根本上变更粤(2021)东莞不动权第026****号权属证书下所有商铺的权属，将直接影响原告对于三个商铺的合法承租权。另一方面，原告已合法承租3-105号商铺、3-106号商铺、3-107号商铺，而根据（2024）粤1972执异350号执行裁定书原告亦得知，案外人***购买了案涉101房产中的108号商铺，于2024年5月提出执行异议并主张中止对案涉101房产的执行，且原告对案涉三间商铺拥有长达18年承租权的情况下，案涉房产几乎没有交易价值。综上，执行法院若对(2021)东莞不动权第026****号商铺进行拍卖将不利于原告及其它案外人的合法权益，而且流拍几率很大，浪费司法资源。原告请求法院中止对位于东莞市沙田镇某某号号【房产证号：(2021)东莞不动权第026****号】不动产的执行，既符合法律规定也符合效率原则。综上，原告恳请法院确认原告对案涉105号、106号、107号商铺，从2022年3月31日到2042年3月30日有合法承租权，并中止对位于东莞市沙田镇某某号的不动产的执行。 被告珠海某乙公司辩称，东莞某丙公司与原告的真实意思并非租赁，而是房屋的所有权让与，是买卖关系，因无法过户且租赁的最长期限为20年，所以签订了20年的租赁合同，双方约定20年租赁期满后继续归原告使用，因此原告不能以租赁关系来对抗拍卖程序，原告无权要求在拍卖程序中保留租赁的权利。 第三人东莞某丙公司、东莞某丁公司没有答辩，也没有对原告、被告的证据发表任何质证意见。 本院经审理查明以下事实： 一、相关案件的审理、执行情况。 本院于2023年1月3日立案受理珠海某乙公司诉东莞某丙公司、东莞某丁公司建设工程施工合同纠纷一案，依据珠海某乙公司的保全申请，于2023年1月5日作出（2023）粤1972民初496号民事裁定，裁定：“冻结被申请人东莞某丙公司、东莞某丁公司的银行存款822100元或者查封、扣押其相应价值的其他财产”。2023年8月4日，本院依据前述民事裁定查封了登记在东莞某丙公司名下的坐落于东莞市沙田镇某某号的房产（以下简称“101房”），该房产的不动产权证书号为粤（2021）东莞不动产权第026****号，规划用途为商业服务，建筑面积为232.5平方米。后该案进入执行程序，案号为（2024）粤1972执2174号，前述保全阶段的查封措施自动转为执行阶段的保全措施。 东莞某甲公司在执行阶段向本院提出执行异议，请求中止对101房产的执行，本院于2024年8月1日作出（2024）粤1972执异350号执行裁定书，认为东莞某甲公司提供的证据不足以证明其实际承租了案涉商铺，故驳回了东莞某甲公司的申请。东莞某甲公司不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。 被告珠海某乙公司提交案外人***的执行异议申请书及证据副本、（2024）粤1972执异254号执行裁定书，证明案外人***认为其购买了案涉101房产中的108号商铺，于2024年4月亦向本院提出执行异议，并主张中止对案涉101房产的执行。2024年5月14日，本院作出（2024）粤1972执异254号执行裁定，裁定驳回案外人***的异议请求。珠海某乙公司确认101房包含105号、106号、107号和108号商铺，均共用一个房产证。 二、原告要求排除执行不动产的依据。 原告东莞某甲公司提供的证据显示：2019年7月6日，甲方东莞某丙公司与乙方东莞某甲公司签订《融创中国广深区域东莞沙田滨海花园项目土石方工程合同》，双方约定由乙方承包甲方位于融创中国广深区域东莞沙田滨海花园项目土石方工程，暂定总价为13729508.26元。此后因增加工程量，双方签订了《补充协议》、并于2019年11月26日签订《补充协议一》，约定工程总价为3600035.7元。 原告在庭审时出示微信群聊天记录，显示原告的人员于2021年11月1日向东莞某丙公司发送《工程款抵房款申请单》，内容为原告同意以东莞某丙公司所欠工程款1499760元冲抵原告购买的商品房购房款。东莞某丙公司的人员于2021年11月3日向原告发送《租金抵工程款合同》、《融创滨海花园认租书》，均显示盖有原告及东莞某丙公司的印章。其中《租金抵工程款合同》显示由甲方东莞某丙公司与乙方东莞某甲公司签订，双方约定甲方尚欠乙方上述土石方工程合同工程款1499760元，乙方确认租赁融创云玺湾（备案名滨海花园）1期3套租赁房屋以抵销甲方拖欠乙方的工程款1499760元。附件一《租赁房屋清单》载明，3-105号商铺建筑面积70.43㎡，套内面积69㎡，优惠后租金总额563440元；3-106商铺建筑面积54.05㎡，套内面积52.95㎡，优惠后租金总额为432400元；3-107商铺建筑面积62.99㎡，套内面积61.71㎡，优惠后租金总额503920元。《融创滨海花园认租书》由甲方东莞某丙公司与乙方东莞某甲公司签订，约定：乙方承租融创【云玺湾（备案名：滨海花园）】项目3号商业、住宅楼商业105号、106号和107号商铺，租期为20年，自甲方向乙方交付租赁房屋之日起算，自2022年5月30日至2042年5月30日止，在乙方正常履约的前提下，甲方应当在2022年5月30日前向乙方交付租赁房屋，甲方提前交付房屋的，以实际交付日起算租期。 2022年3月25日，东莞某丙公司向东莞某甲公司发出了交付（入伙）通知书，通知东莞某甲公司接收前述三套商铺。 原告主张与东莞某丙公司存在真实的工程承包关系，并提交工程（供销）结算单、结算审批表、预结算复审定案表、罚款通知书。其中，工程（供销）结算单显示“融创中国广深区域东莞沙田滨海花园项目土方工程合同”工程款最终结算金额为20924189.94元，发包人为东莞某丙公司，承办人为东莞某甲公司，双方均已盖章确认。罚款通知单显示，2019年11月26日，滨海花园项目监理部对原告处罚200元。 原告提交东莞银行客户回单、东莞市商品房认购书、不动产产权证、商品房抵房合同、商票抵购房款合同、电子商务承兑汇票，证明：1.2019年10月至2021年1月期间，东莞某丙公司通过银行转账的方式向原告支付工程款共计13916159.35元；2.2020年11月、2021年11月，东莞某丙公司分别以两间住宅商品房（均位于东莞市沙田镇滨海花园，房号分别为4号住宅楼2单元801、3号商业住宅楼2005）抵扣工程款共计4601335.59元；3.2022年8月，东莞某丙公司通过代原告支付购房款的方式（房产位于惠州市惠东县融创云水湾花园），抵扣工程款共906735元。原告主张上述三笔款项与前述罚款200元、及案涉租金1499760元之和即为20924189.94元。 原告提交融创戊公司向原告出具的3-105、3-106、3-107商铺的欠费明细表、催款函、以及原告与融创戊公司的人员之间的微信聊天记录，证明原告拖欠2022年5月至2024年11月的物业费的情况，原告拒绝支付物业费的理由是因东莞某丙公司欠原告工程款约90万元（东莞某丙公司用以抵扣部分工程款的，位于惠州的房子烂尾而无法交付，导致无法抵扣相应部分的工程款），双方应当结清工程款后，原告才向物业公司缴纳物业费。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。第三人东莞某丙公司、东莞某丁公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为自愿放弃对原告、被告提交的证据以及当庭的陈述进行质证及陈述意见的权利。本案争议焦点为：一、东莞某甲公司与东莞某丙公司之间达成的以租抵债协议是否合法有效；二、东莞某甲公司对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 关于焦点一，3-105、3-106、3-107商铺虽系101房的一部分，但101房已办理了不动产权证，原告与东莞某丙公司签订的《融创滨海花园认租书》就3-105、3-106、3-107商铺约定租赁期为20年，该认租书的内容不违反法律规定，东莞某丙公司于2022年3月25日向原告发出交付（入伙）通知书，原告主张租期从2022年3月31日起计算至2042年3月30日止，符合合同约定，本院予以采纳。被告珠海某乙公司主张原告与东莞某丙公司之间的签订的合同名为租赁商铺实为以工程款抵房。本院认为，虽然原告曾向东莞某丙公司发送《工程款抵房款申请单》，主张以工程款抵购房款，但该文件并无东莞某丙公司确认，仅为原告的单方意思表示。在此之后，原告与东莞某丙公司签订了《租金抵工程款合同》及认租书，即双方最终达成了以租抵债协议，该协议不违反法律规定，系双方真实意思表示，应认定合法有效。至于被告提供的另案裁定，系因案外人***与东莞某丙公司之间的合同纠纷产生，不能作为本案认定原告与东莞某丙公司之间协议效力的依据。因此，本院对被告珠海某乙公司的主张不予采纳。 关于焦点二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”原告提交的《融创中国广深区域东莞沙田滨海花园项目土石方工程合同》及补充协议、工程结算单等证据，能够证明原告与东莞某丙公司在涉案执行标的被查封前存在合法有效的到期债权债务关系。原告在庭审时出示微信聊天记录能够证明原告与被告之间的以租抵债协议形成于案涉租赁物被本院查封之前。案涉三间商铺总面积为187.47平方米，20年租金总计1499760元，即每月租金为6249元。该租金标准并未明显低于市场价格。现无证据证明案涉以租金抵债协议存在规避执行或逃避债务的情形。因此，根据前述法律规定，东莞某甲公司作为承租人有权请求在租赁期内阻止向受让人移交案涉101房中的3-105、3-106、3-107商铺，但无权阻止本院依法对101房采取拍卖、变卖等执行措施，故原告诉请要求停止对101房的执行，缺乏法律依据，本院不予支持。 依照前述所援引之法律条文以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条之规定，判决如下： 一、在（2024）粤1972执2174号执行案件中于2042年3月30日之前，不得执行原告东莞某甲公司腾退坐落于东莞市沙田镇3号楼商业101商业105号、106号和107号的商铺【产权证号为粤(2021)东莞不动权第026****号】； 二、驳回原告东莞某甲公司的其他诉讼请求。 本案受理费为100元（原告已预交），由原告东莞某甲公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年四月二十七日 书记员*** *** 强制执行风险提示 生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险： 一、信用惩戒 1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。 2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。 3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。 二、损失扩大 1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。 2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。 三、强制措施 1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。 2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。 3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。