高某1与中国电信股份有限公司定西分公司、冯某等恢复原状纠纷二审民事判决书

甘肃省定西市中级人民法院 民事判决书 （2020）甘11民终1359号 上诉人（原审被告）：高某1，住定西市。 委托诉讼代理人：高某2，男，汉族，高某1之子。 被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司定西分公司。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：王某1，甘肃培信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冯某，住定西市。 被上诉人（原审被告）：王某2，农民，住定西市。 上诉人高某1因与被上诉人中国电信股份有限公司定西市分公司（简称电信公司）、冯某、王某2恢复原状纠纷一案，不服定西市安定区人民法院（2020）甘1102民初2442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年7月29日审理了本案，上诉人高某1的委托诉讼代理人高某2，被上诉人电信公司委托诉讼代理人王某1，被上诉人冯某、王某2到庭参加诉讼，现已审理终结。 高某1上诉请求：撤销原判第一项关于解除其与王某2签订的租赁合同，依法确认其与王某2的房屋买卖合同有效，一、二审诉讼费由王某2、电信公司承担。事实与理由：电信公司与冯某签订的租赁合同对其没有约束力。根据合同相对性原则，电信公司与冯某签订的巡段房租赁合同只对双方具有约束力，该合同约定冯某的合同义务并不必然转移于本人，电信公司可以要求与冯某解除租赁合同，但原审判决同时解除其与王某2的租赁合同没有法律依据。其与王某2存在事实上的买卖合同关系，其已支付合理对价取得案涉房屋与土地，并按照扶贫政策修建了住房等。 电信公司服判答辩称，案涉房屋是其公司的，公司租给冯某使用，冯某又转租给***，***之子王某2又租给高某1，各方都是租赁关系。王某2与高某1签订的是租赁协议，并不存在买卖的事实。原审判决正确，应予维持。 冯某服判答辩称，2004年其从电信公司租来房屋，后又转租给***，以后他们之间的事情就不知道了。 王某2服判答辩称，房屋是其父租来的，其又租给高某1而没有出卖，期限还是剩下的时间。 一审法院认定事实：2004年1月15日，原定西电信传输分局与冯某签订租赁合同，约定将原定西电信传输分局位于××区无产权证的（占地面积1089㎡、建筑面积83.70㎡）3.5间红土巡段房租赁给冯某，租期20年，于2024年1月15日到期，租金10100元。合同约定承租人将本合同所指房屋转租第三方，应事先取得出租方同意。同日，冯某在未经原所有人同意的情形下又将该房屋转租给***（已逝世）使用，租期20年，租金12100元，于2024年1月15日到期。2011年，原定西电信传输分局与中国电信股份有限公司定西分公司合并，原定西电信传输分局的权利义务均由中国电信股份有限公司定西分公司接收。2014年3月15日，王某2（***之子）将上述房屋转租给高某1，租期10年。2015年高某1在未取得原告同意和未取得规划许可手续的情况下，将原有巡段房拆除，并在该处修建了两层砖混结构房屋（面积为600㎡）。 一审法院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告冯某未经原告同意将案涉房屋及土地转租给***，后***之子王某2将该房屋及土地出租给被告高某1。在诉讼中，被告冯某、王某2均同意解除合同，故对原告要求解除巡段房租赁合同的诉讼请求予以支持。关于原告要求三被告返还并恢复位于定西市××区社的巡段房3.5间（面积为83.7㎡）及1089㎡的国有土地使用权的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因该土地的实际使用人现为被告高某1，故应由被告高某1恢复并向原告返还上述房屋及土地。现依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条之规定，判决：一、解除原告中国电信股份有限公司定西分公司（原定西定西传输分局）与被告冯某、被告冯某与***、被告王某2与被告高某1签订的三份《巡段房租赁合同》； 二、被告高某1于本判决生效后15日内恢复原告位于定西市××区社的巡段房3.5间（面积为83.7㎡）及1089㎡的土地，并返还给原告中国电信股份有限公司定西分公司。 案件受理费70元，因适用简易程序审理，减半收取35元，由被告冯某、王某2、高某1共同负担。 中国电信股份有限公司定西分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告冯某签订的《巡段房租赁合同》、被告冯某与***签订的《巡段房租赁合同》、被告王某2与被告高某1签订的《巡段房租赁合同》；2、三被告返还并恢复原告位于定西市××区社的巡段房3.5间（房屋面积83.7平方米）以及1089平方米的国有土地使用权）；3、本案诉讼费由三被告承担。 二审审理中高某2提交王某2给其出具的购买房屋的收据，用以证明房屋是买卖的。王某2辩称收据不是其写的，签名和指印也不是自己的。二审查明的其余事实及认定事实的依据与原审一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人争执的焦点是案涉房屋及土地高某1与王某2是租赁关系还是买卖关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案案涉房屋是电信公司巡段房，各方当事人没有异议，电信公司与冯某、冯某与***签订的书面《巡段房租赁合同》证实了原房屋的归属。***去世，其子王某2与高某1签订的也是《巡段房租赁合同》，合同明确约定是将诉争房屋租赁给高某1而不是出卖给高某1，并且租赁合同还约定了租金数目和租赁期限。高某1提供的王某2给其出具的买卖房屋的收据王某2予以否认，高某1亦承认收据内容是其书写，王某2只是在收据上捺印，由于双方说法不一，收据也与双方签订的《巡段房租赁合同》相冲突，结合《巡段房租赁合同》连续签订的事实，现有证据不能证实王某2是将案涉房屋买卖给高某1，高某1诉称其与王某2之间是买卖合同关系依据不足。由于没有直接有效证据证实王某2与高某1是买卖合同关系，案涉房屋系电信公司的财产，由于高某1损毁租赁物，损害了电信公司的合法权利，冯某、王某2同意解除租赁合同，原审判决解除电信公司与冯某、冯某与***、王某2与高某1的租赁合同并无不当。 综上所述，高某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费70元由高某1负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年十二月十七日 法官助理*** 书记员***