青岛新华友建工集团股份有限公司等与青岛银海世邦房产顾问有限责任公司合同纠纷执行审查执行裁定书

山东省青岛市即墨区人民法院 执行裁定书 （2025）鲁0215执异297号 案外人：青岛新华友建工集团股份有限公司，住所地青岛市崂山区株洲路108号，统一社会信用代码91370200706419487B。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东诚泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东诚泉律师事务所律师。 申请执行人：青岛银海世邦房产顾问有限责任公司，住所地青岛市市南区泰州五路1号东座2层，统一社会信用代码913702027372711394。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1984年2月2日生，汉族，住青岛市李沧区黑龙江中路512号20号楼1单元1603户，身份证号码3706821984********。系该公司员工。 被执行人：青岛永昌实业集团房地产开发有限公司，住所地青岛市即墨区鹤山路880号5号楼605户，统一社会信用代码91370282713776175U。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东运策律师事务所律师。 本院在执行申请执行人青岛银海世邦房产顾问有限责任公司与被执行人青岛永昌实业集团房地产开发有限公司合同纠纷一案中，案外人青岛新华友建工集团股份有限公司向本院提出申请，本院依法组成合议庭审查了本案。现已审查结束。 案外人称，因被执行人拖欠案外人工程款，2023年3月20日，双方达成以房抵顶工程款合意，被执行人将位于青岛市即墨区鹤山东路386号1号楼2单元502户、2号楼2单元502户房屋即案涉房屋抵顶给案外人。案外人认为，案涉房屋已属于案外人，不应被拍卖，故依法请求法院解除对案涉房屋的执行措施。 申请执行人辩称，一、案外人与被执行人之间的协议仅为普通的债权协议，未依法办理过登记，依法不享有物权。二、案外人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的排除执行的条件。1.在查封之前签订合法有效合同。案外人提交的是与被执行人之间的抵债协议非正式的买卖合同。2.在查封前合法占有该房产。案外人仅提交一份抵债协议，未提供该涉案房产的物业交接单、水电费缴纳记录、物业费缴纳记录、装修和使用等查封前已实际占有该房产的证据。3.已支付全部价款。该抵债协议中工程款金额是否真实，涉案房款的价格与市场价格是否匹配，协议签订后是否已走财务账，是否在协议签订2日内提供给被执行人工程款发票6293463.19元。对方均未提供相关证据。无法证实协议的真实性和已实际履行。4.非因案外人自身原因未网签备案过户。案外人与被执行人的抵债协议从签订至申请执行人申请查封时隔远超过其协议约定的2天，其有足够的时间完全可以在查封前办理正式买卖合同网签，完成权属过户登记，尤其是在被执行人拖欠异议人巨额工程款，并同意抵房协议签订后，按照常理案外人会抓紧时间提供发票并完成网签备案。自2023年3月20日至案外人提出异议的2024年8月，有一年半的时间，案外人对查封房产均未提出过任何异议，也未提供过与被执行人多次交涉催签正式买卖合同的相关证据，更未向人民法院提起主张相关的权利。因此未签订正式合同完成备案登记系案外人自身原因，不符合排除执行的条件。 被执行人同意案外人的异议请求，涉案房屋的执行措施应予以解除。 在审查过程中，案外人向法庭提交了如下证据： 证据一、《建设工程施工合同》1份、《建设工程施工合同补充协议》3份、《协议书》1份、《工商服务业统一收款收据》2份。证明在法院查封之前，案涉房屋已经由被执行人出售给案外人，案外人已向被执行人支付全部房款。 证据二、《六和庄园收楼签署文件》、《山东省青岛市统一收款收据》4份。证明被执行人于2023年3月20日将案涉房屋交付给案外人，此后案涉房屋2023年度、2024年度的物业费由案外人缴纳。 证据三、《办理房产证的告知书》1份。证明因被执行人一直未协助案外人办理《协议书》中三套商品房的产权登记。 申请执行人质证意见如下： 对证据一中《工商服务业统一收款收据》的真实性不认可。按照双方的协议约定，案外人需在协议签订后2日内提供符合被执行人要求的工程款发票6293413.19元，而非收款收据，请案外人提交全额工程款发票。 对证据二中《六和庄园收楼签署文件》以及《统一收款收据》的真实性不认可。对方称合法占有应提交水电缴费记录、装修使用记录。 对证据三中《办理房产证的告知书》的真实性不认可，此为案外人单方面提供的告知书，按照协议约定案外人不提供全额的工程款发票不符合办理网签备案的条件。 被执行人对上述所有证据均无异议。 申请执行人提交青岛市不动产登记信息查询情况表一份。证明被执行人开发的位于青岛市即墨区滨海路16号8区、16号9区的房产均在2015年已具备办理房产证条件，不存在办证不能的情况，案外人提出的因被执行人原因导致无法办证显然与事实不符。 案外人对上述证据的真实性没有异议，但认为具备办证条件和实际办理房产证不是同一概念。 经本院审查查明，（一）申请执行人与被执行人合同纠纷一案，青岛市中级人民法院（2024）鲁02民终2886号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人未能自觉履行该生效判决确定的法律义务，申请执行人遂向本院申请强制执行。执行案号：（2024）鲁0215执5705号。 （二）本案在审理过程中，本院依法作出（2023）鲁0215民初5317号民事裁定，于2023年5月16日查封了案涉房屋。 2024年7月18日，本院依法作出（2024）鲁0215执5705号执行裁定，拍卖案涉房屋。 本院认为，关于申请执行人与被执行人合同纠纷一案，案外人向本院提出执行异议，结合本案证据分析认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，案外人所提交证据不足以证明其与被执行人系于2023年3月20日签订的抵房协议且于当日已实际占有房屋，故案外人的权利不能对抗本案执行，对案外人的异议请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人青岛新华友建工集团股份有限公司的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向山东省青岛市即墨区人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十月二十二日 书记员***