某某与上海新世纪房产服务有限公司物业服务合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市黄浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0101民初4636号

原告：***，女，1975年4月10日出生，汉族，户籍地宁夏回族自治区银川市金凤区。

委托诉讼代理人：陈孝，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。

被告：上海新世纪房产服务有限公司，住所地上海市黄浦区汝南街63号404-77。

法定代表人：朱云飞，总经理。

委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。

原告***与被告上海新世纪房产服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人陈孝，被告上海新世纪房产服务有限公司的委托诉讼代理人祝茗屿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋修复费209,662.48元；2.判令被告赔偿原告室内财产损失41,410元；3.判令被告赔偿原告租金损失（自2019年9月2日起至2022年1月2日止，按每月15,000元标准计算）。事实和理由：2018年11月29日，原告与他人签订房屋买卖合同，购买本市青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，后于2019年1月13日完成不动产权登记，该号共五层，原告房屋为三至五层。2019年8月，本市受台风影响，出现大风及强降雨。同年9月2日，原告邻居发现原告房屋楼顶有大量积水，房屋内不断有水往外倾泻，随即通过微信告知原告，当时原告在外地出差，得知该消息后立即联系维修人员前往查看。9月3日，维修人员向原告反馈称，由于楼顶排水管道堵塞，暴雨积水无法排出，从楼顶空调竖管倒灌至室内。维修人员当场疏通排水管道后，积水排出。9月4日，原告从外地赶回查看房屋，发现房屋及室内财物浸水严重，且仍有大量积水。被告为原告房屋所在小区提供物业服务，双方存在物业服务合同关系，故原告找到被告协商处理此事。期间，被告经理确认XX房XX楼顶排水管道所致，承认被告在履行物业服务合同中存在失职行为，并向原告提供了初步赔偿方案。然被告此后突然转变态度，表示因企业性质问题，不得通过协商方式处理赔偿事宜，要求原告通过诉讼方式解决纠纷。原告认为，按物业服务合同，楼顶是共用部位，属于被告管理范围，被告理应确保楼顶排水管道畅通，尤其在台风季，被告更应加强巡查和管理，避免出现安全隐患。被告未按约履行物业服务合同，造成原告重大财产损失，应当承担赔偿责任。原告起诉后，经法院委托司法鉴定机构进行鉴定，原告房屋及室内财产损失情况已明确。另外，原告购房是用于居住及工作，房屋因浸水而无法居住使用，原告在外租房持续产生租金损失。在鉴定机构于2021年11月2日出具最后一份鉴定意见后，原告房屋修复还需一定工期，原告主张工期两个月。参照原告房屋所在小区租金行情，原告主张按每月15,000元标准计算上述期间的租金损失。

上海新世纪房产服务有限公司辩称，不同意原告诉请。被告是原告房屋所在小区物业服务单位，但原告房屋受损是其楼顶积水倒灌所致，该处属于原告专有部位，雨水管仅用于原告房屋排水，并非与其他业主共有，被告对该专有部位无管理职责，且该处需先进入原告房屋露台，再架设楼梯才可到达，被告到场疏通也不具有可操作性。台风来袭前，被告已多次在小区内张贴相关通知，告知业主采取相应防台风措施，尽到了足够的管理职责。故被告不应承担赔偿责任。针对原告具体诉请项目：1.被告对修复方案中部分项目持有异议，即便被告需承担责任，该等项目修复金额共计33,481.90元应予扣除。2.原告既未举证证明其室内财产损失是本次积水倒灌所致，亦未举证证明该等财物的实际取得价格，鉴定机构计算原告室内财产损失的标准缺乏依据，被告不应承担该损失。3.对原告主张的两个月房屋修复工期标准予以认可，对原告提供的其房屋租金行情相关证据的真实性存疑，原告房屋租金行情应在每月10,000元至13,000元，不到原告主张的每月15,000元。按照原告提供的租赁合同及租金支付记录，其长期租住在本市黄浦区，实际月租金为13,000元。另据被告了解，原告购房后亦未长住在本市青浦区，而是在外居住，其直到2019年9月才知晓房屋渗漏水即可说明其经常在外。故被告不应承担租金损失。即便法院认为被告需承担责任，原告亦仅能以其实际租金支出标准为限，其主张的期间亦过长，被告一直积极与原告沟通并配合法院诉讼，法院应酌减该期间，被告认为该期间为一年。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：

经房屋买卖交易，原告于2019年1月登记为本市青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋不动产权人，建筑面积253.14平方米，该号总层数五层，原告房屋楼层为三至五层。

被告（乙方）与案外人上海A有限公司（甲方）签订有《北竿山国际艺术中心前期物业服务合同（续约）》，主要约定内容如下：1.乙方为北竿山国际艺术中心提供前期物业管理服务，物业地址本市青浦区XX镇XX路XX弄。2.乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行、保养和维修服务；等等。3.合同中下列词语的定义：业主是指物业的所有权人。共用部位是指一幢单元内部，由整幢单元的业主共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。共用设施设备是指一幢单元内部，由整幢单元的业主共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、智能化系统；等等。专有部分是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。4.合同自2014年4月1日起至业主大会成立并选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。

2019年8月，受强台风影响，本市出现强风、强降雨，原告房屋发生浸水情况，房屋及室内财产不同程度受损。原、被告为此协商不成，后原告诉至本院。本院组织双方当事人赴原告房屋查勘，查见原告房屋所在XX幢XX层，原告房屋为三至五层，第五层有露台，室外另有消防楼梯可通至该露台，自该露台架梯可至楼顶，楼顶设置有空调管线井，井口高于楼顶面，原告房屋及室内财产存在不同程度浸水迹象。双方当事人确认空调管线井在开发商交付时即预留，XX房XX楼顶雨水管堵塞，积水漫过空调管线井口倒灌造成，雨水管于2019年9月3日疏通。

2019年11月28日，原告作为承租人，与出租人签订房屋租赁合同，约定原告向出租人承租位于本市黄浦区的房屋，建筑面积约110.12平方米，租期自2019年12月1日至2021年11月30日，租金每月13,000元，按月支付。签约后，原告按约定租金标准向出租人支付租金。2021年12月1日，原告再与以上出租人签订房屋租赁合同，约定原告再向出租人承租位于本市黄浦区的房屋，建筑面积约110.12平方米，2021年12月1日至2022年2月28日的租金每月13,000元，2022年3月1日至2023年2月28日的租金每月13,700元。签约后，原告现按约定租金标准向出租人支付租金。

审理中，被告为证明其已在强台风来袭前在小区公示栏张贴防台防汛通知，提醒业主做好防台防汛检查工作，提供相关通知内容及张贴情况的照片一组。原告对该等证据真实性不予认可，表示未收到被告发出的相关通知，且该等通知内容中亦仅提示阳台、露台的排水注意事项，未提及楼顶，被告明确知晓楼顶系共用部分，属于被告主动维护范围。

审理中，经原告申请，本院委托上海B有限公司就原告房屋室内财产浸水受损情况进行鉴定。2021年7月20日，该鉴定机构出具沪申威评报字[2021]第F0110号评估报告，评估结论：原告房屋室内财产在评估基准日2019年6月10日的损失的市场价值为41,410元。为此，原告支付鉴定费5,000元。

审理中，经原告申请，本院委托上海市XX设计院有限公司就原告房屋主体及房屋装饰装修（含管线等隐蔽装饰装修）的浸水受损情况及修复方案进行鉴定。2021年8月29日，该鉴定机构出具上房院鉴[2021]建鉴字第1082号鉴定意见书，分析说明：经调查，原告房屋屋面排水口堵塞，造成积水，积水深度超过屋顶空调管线井口及采光顶导墙高度后，进入室内，从第五层，通过第四层，渗漏至第三层。渗漏水造成原告房屋三至五层的顶面石膏板吊顶浸水、饰面板脱落、涂料起皮脱落；墙面木饰板、基层木工板、表面装饰板浸水、变色、脱落，墙面涂料浸水变色、起皮、脱落；地面木地板浸水变色，瓷砖接缝处污损；储物柜、置物架、衣柜等浸水、变色、变形；部分弱电线路浸水等受损；部分电线、开关、插座等有浸水情况，存在安全隐患。房屋渗漏水造成房屋损坏，影响房屋的正常使用，依据相关规范标准要求，应予维修处理。经现场打开检查，未见空调室内机、管道、梁板等主体结构明显受损。鉴定意见：1.原告房屋受屋面渗漏水影响，三至五层的顶面石膏板吊顶浸水、饰面板脱落、涂料浸水、变色、起皮、脱落；墙面饰面板、基层木工板等浸水、变色、脱落，墙面涂料浸水变色、起皮、脱落，墙布变色、脱落；地面木地板浸水变色，瓷砖及接缝处污损；储物柜、置物架、衣柜等浸水、变色、变形；部分弱电线路浸水；部分电线、开关有浸水情况，存在安全隐患。房屋渗漏水造成房屋装修损坏，影响房屋的正常使用，依据相关规范标准要求，应予维修处理。2.经现场查看，原告房屋主体、给排水管等未见明显损坏。3.对原告房屋受损部位进行修复，修复方案详见修复方案表。为此，原告支付鉴定费53,000元。

就以上鉴定意见，被告提出异议称原告房屋第三层储物间、厨房、卫生间，第四层主卧卫生间，以及第五层影视厅的部分修复项目并非必须，并申请鉴定机构作补充说明。2021年11月29日，以上鉴定机构作书面回复：1.原告房屋渗漏水时，第三层地面积水，深度约100mm至200mm，积水进入储物间，造成储物间地面积水，橱柜侧板浸水、变色、发霉等受损，部分隔板有浸水痕迹，故储物间需拆换修复。2.经现场检测，第三层厨房顶面有较严重的渗漏水痕迹，顶面石膏板吊顶浸水、损坏，厨房橱柜、吊柜变形、破损、发霉，台面污损，挡水条脱落等，煤气灶锈蚀，隔板浸水变形，水龙头因长期停用锈蚀等，故需对第三层厨房橱柜、吊柜、隔板、厨房台面、龙头、煤气灶等拆除修复。3.因屋面积水从第五层渗漏到第四层，再到第三层，在第三层地面汇集，进入卫生间，地面积水渗透到瓷砖下层，将回填材料、砂浆中碱性物质析出，附着在瓷砖表面，造成瓷砖污损，这种污损无法通过清洗处理，只能更换瓷砖，马桶下有地面瓷砖，故更换瓷砖需先拆除马桶修复。4.第四层卫生间橱柜有浸水痕迹，橱柜发霉、铰链锈蚀、台面污损，墙上镜面污损，不锈钢边框锈蚀，需拆换修复，台盆与橱柜固定连接，拆除过程中，台盆易于损坏，故对橱柜、台盆、镜面予以拆换修复。5.第五层影视厅电视机升降平台基层为木工板，外贴大理石，现场检测时，升降平台基层木工板发霉，电视机升降架锈蚀，要更换基层木工板及升降架，需拆除外包大理石，拆除时，大理石易于损坏，故需整体拆换修复。

审理中，经原告申请，本院委托上海XX事务所有限公司根据上述上房院鉴[2021]建鉴字第1082号鉴定意见书，就原告房屋修复工程造价进行鉴定。2021年11月3日，该鉴定机构出具沪一测价鉴[2021]054号鉴定意见书，鉴定意见：原告房屋修复工程造价209,662.48元，其中被告主张不需要修复项目所涉工程造价33,481.90元。为此，原告支付鉴定费19,400元。

上述事实，有双方当事人陈述，以及原告提供的房地产权证、物业服务合同、现场照片和视频、房屋租赁合同及租金支付凭证、鉴定意见书及鉴定费发票等证据，被告提供的照片等证据，以及本院实地查勘予以证实。

本院认为，公民的合法财产受法律保护。本案中，原告系案涉小区业主，被告系案涉小区物业服务企业，系争物业服务合同对双方具有法律约束力。双方确认XX房XX楼顶雨水管堵塞，加之强台风影响，楼顶发生积水，从楼顶空调管线井口倒灌造成，亦确认该空调管线井系开发商交付时即预留。另根据系争物业服务合同条款，结合原告房屋所在楼幢建筑结构及不动产权属情况，楼顶应属业主共用部位，被告对该部位负有管理义务，尤其在强台风来袭前，被告更应做好楼顶积水隐患的检查处置工作，仅张贴防台防汛通知，不能视为其已尽到足够的管理义务，而原告在得知自己房屋浸水后即作相应处置，并无延误处理致损失扩大的情形，故被告应承担违约责任，赔偿原告全部财产损失。针对原告房屋浸水受损情况、修复方案、修复方案造价及室内财产浸水受损情况，本院先后委托三家司法鉴定机构就专门事项进行鉴定，操作程序合法，论证分析充分，符合客观事实，本院对三份鉴定意见均予以采信。原告要求被告按照鉴定意见赔偿房屋修复费及室内财产损失的诉请，本院依法予以支持。原告房屋三个楼层均需作修复，被告认可原告主张的两个月房屋修复工期，原告因此租住他处的租金损失，被告应予承担。同时，考虑到双方诉讼争议处理、疫情影响及鉴定需要等情况，原告在合理范围内主张相应期间租住他处的租金损失，亦无不当。本院综合上述因素，结合原告实际租金发生情况，酌定被告赔偿原告租金损失234,000元。关于本案鉴定费，本院综合本案案情，确定由被告负担，并随本案诉讼费一并处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告上海新世纪房产服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告***房屋修复费209,662.48元；

二、被告上海新世纪房产服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告***室内财产损失41,410元；

三、被告上海新世纪房产服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告***租金损失234,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10,510元（原告已预交11,975元），由原告***负担1,934元，被告上海新世纪房产服务有限公司负担8,576元。鉴定费77,400元（原告已预付），由被告上海新世纪房产服务有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　孙韵清

审　判　员　　刘　杰

人民陪审员　　柳登伟

二〇二一年十二月三十一日

法官　助理　　邹招法

书　记　员　　邹招法

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。