某设计股份有限公司与西安某商业管理有限公司、广州某商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院 民事判决书 (2024)陕0113民初14743号 原告:某设计股份有限公司，住所地：深圳市福田区。 法定代表人：王某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邝某，系该公司员工。 委托诉讼代理人：范某，系该公司员工。 被告:西安某商业管理有限公司，住所地：陕西省西安市。 法定代表人:欧某。 被告：广州某商业管理有限公司，住所地：广州市天河区。 法定代表人:李某。 第三人:西安某商业中心有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：何某。 原告某设计股份有限公司（以下简称“某设计公司”）与被告西安某商业管理有限公司（以下简称“西安某管理公司”）、广州某商业管理有限公司（以下简称“广州某管理公司”）及第三人西安某商业中心有限公司（以下简称“西安某商业中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告某设计公司的委托诉讼代理人邝某到庭参加了诉讼，二被告及第三人经本院合法传唤均未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某设计公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告一西安某商业管理有限公司立即向原告返还预交租金41356.46元以及退还租赁押金51975元；二、判令被告一西安某商业管理有限公司立即向原告支付逾期返还利息（逾期返还利息计算方式:以人民币93331.46元为基数，自2024年1月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；三、判令被告二广州某商业管理有限公司对被告一西安某商业管理有限公司债务承担连带责任;四、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费）由二被告承担。事实与理由:2021年9月始，被告一西安某商业管理有限公司（甲方、承租方）与原告（乙方、次承租方）就第三人西安某商业中心有限公司（出租方）所有的西安雁塔区××室（下简称“案涉办公室”）签订《办公空间服务合同》，约定被告一将案涉办公室转租提供给原告使用，原告向被告一支付租赁押金及租金。之后，原告按时向被告一支付了押金和相应租金，被告一与原告就案涉办公室租赁也多次续签合同。2023年9月4日，原告与被告一再次就案涉办公室续租事宜签订《办公空间服务合同》，下简称“案涉转租合同”），其中约定租期为2023年10月1日至2024年9月30日共一年，租金上涨为17325元每月，原告向被告一押三付三。为此，原告在2023年9月22日向被告一预付了23年10月到12月的租金共计51975元，同时补交上涨租金对应部分的押金2475元。自此，原告已向被告一支付了51975元押金。2023年12月7日，原告再次向被告一预付了24年1月到3月的租金共计51975元。然，2024年1月3日，案涉办公室物业方某中心物业中心张贴告示称：因第三人已于2023年12月22日发函解除与被告一租赁关系，故2024年1月8日起将暂停27／28层的一切能源供应。2024年1月8日，第三人向原告在内的西安某商业中心13、14、27、28层承租单位发布《租赁合同解除告知书》，其中载明因被告一恶意拖欠第三人租金长达6个月，经多次沟通未果，第三人已于2023年12月22日向被告一发送解约函，现要求原告在内的次承租方腾退办公室。本案原告作为案涉办公室的次承租方，一直积极向被告一履行义务。如今因被告一与第三人租赁关系解除，案涉转租合同已陷入履行不能，原告无法再继续占有使用案涉办公室，被迫于2024年1月19日搬离案涉办公室。被告一的行为已然构成违约，且因合同履行不能，原告有权解除与被告一签订的案涉转租合同，并要求其向原告返还原告预交的租金41356.46元、退还51975元押金及承担相应的违约责任。而被告二广州某商业管理有限公司作为被告一的唯一股东，应当与被告一共同承担连带责任。综上，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 被告广州某管理公司经本院合法传唤未到庭，于庭前向本院提交书面答辩状，一、答辩人已经履行了出资义务；二、答辩人与被告西安某管理公司相互独立。答辩人已经履行股东全部出资义务，对被告西安某管理公司的年审要求、财产独立性要求均做到依法依规、诚实审慎，以上均有相关证据予以证明，应当依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。 被告西安某管理公司经合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。 第三人西安某商业中心经合法传唤未到庭，亦未提交书面陈述意见。 经审理查明，2020年11月11日，第三人西安某商业中心（甲方、出租方）与被告西安某管理公司（乙方、承租方）签订了《某中心写字楼房屋租赁合同补充协议二》，约定甲方出租给乙方位于陕西省西安市高新区××路××号××层。2021年2月3日，第三人作为出租方出具了《房屋租赁证明》：我公司系西安西安某商业中心物业的合法所有权人，已将位于西安市高新区××路××号××层××层的房屋（面积3979.32平方米），租赁给西安某管理公司使用。租赁期限自2020年12月15日起至2027年8月14日止。 2021年9月17日，原告（乙方）与被告西安某管理公司（甲方）签订了《办公空间服务合同》，约定甲方向乙方提供服务及办公室，房号为27F-B20，建筑面积108平方米，每月办公室服务费15500元，合同押金15500元。此价格包含服务费、物业管理费、茶水费、网络、空调、水电、日常保洁，付款方式为押三付三，收取三个月房租押金，合同有效期自2021年10月1日起至2022年3月31日。后，租赁期限届满前，原告重新与被告签订了服务合同，续租了案涉房屋。2023年10月1日的服务合同约定租赁期限届满至2024年9月30日，每月办公室服务费为17325元，合同押金为51975元，该合同备注部分写到“原合同押金49500元，直接转移到本合同使用。本合同续约额外支付差额押金2745元”。 原告提交了多张某银行单位客户专用回单，显示其实际向被告西安某管理公司支付案涉房租至2024年3月31日，此前的保证金49500元与租金一起支付，原告又于2023年9月22日支付履约保证金2475元。 又查，2024年1月3日，第三人在案涉房屋张贴《温馨提示》，载明决定对案涉房屋所在的27/28层使用面积暂定一切能源供应。 2024年1月10日，第三人向包括原告在内的西安某商业中心13/14/27/28层承租单位发出《租赁合同解除通知书》，载明现因承租人西安某管理公司恶意拖欠应缴租金长达6个月，12月22日正式发出解约函，解除双方合约关系，第三人将于2024年1月13日正式收回租赁房屋，现有租户需在2024年1月12日18:00前腾退房屋。原告提交的《物品出/入门单》及照片、封条可以看出，原告实际于2024年1月19日搬离案涉房屋。 再查，被告广州某管理公司系被告西安某管理公司100%持股股东。广州某管理公司庭前提交了西安某管理公司2020年至2023年的年度审计报告及2020年至2023年独立性审计报告，用于证明广州某管理公司与西安某管理公司财产相互独立。原告质证称“被告广州某管理公司在2024年3月20日补充出具的年度审计报告，并非依法依规（应在）当年（形成）的公司审计报告，且上述审计报告均为被告广州某管理公司单方委托审计机构出具。对上述证据的三性均不认可。对广州某管理公司于2024年4月16日单方委托审计机构出具的独立性审计报告，三性也不认可，证明目的不认可”。 上述事实，有某中心写字楼房屋租赁合同补充协议二、房屋租赁证明、办公空间服务合同、中国建设银行单位客户专用回单、温馨提示、租赁合同解除通知书、物品出/入门单、照片、封条、年度审计报告、独立性审计报告等证据及庭审笔录在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《办公空间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约向被告支付了2024年3月31日前的房屋租金及房租押金，后因被告西安某管理公司违约，导致作为房屋所有权人的第三人强制要求原告于2024年1月19日腾退了案涉房屋，现原告主张被告西安某管理公司应向其退还租赁押金51975元并退还预交租金41356.46元[17325元/月÷31日×12日+17325元/月×2个月]，与查明事实相符，本院予以支持。原告主张被告西安某管理公司应以欠付的上述金额为基数，按照一年期贷款市场报价利率，自2024年1月20日即原告实际腾退房屋的次日起计算资金占用利息至实际付清之日止，于法不悖，本院予以支持。被告广州某管理公司虽提交了年度审计报告、独立性审计报告用于证明其作为西安某管理公司的一人股东与该公司财产相互独立，但审计报告均于2024年3月、4月间形成，并不符合年度审计报告的要求，故其提交的证据不足以证明其主张，本院对其抗辩意见不予采信。《中华人民共和国公司法》第二十三条第三款规定“只有一个股东的公司，股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，故原告主张被告广州某管理公司对被告西安某管理公司的债务承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。被告西安某管理公司、广州某管理公司及第三人西安某商业中心经本院合法传唤未到庭，视为其对答辩、质证等诉讼权利的放弃。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国公司法》第二十三条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告西安某商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告某设计股份有限公司返还预付的房屋租金41356.46元、退还租赁押金51975元，并承担资金占用利息（以93331.46元为基数，按照一年期贷款市场报价利率，自2024年1月20日起计算至实际付清之日止）； 二、被告广州某商业管理有限公司对上述债务承担连带保证责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2133元、公告费200元，均由被告西安某商业管理有限公司、广州某商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年八月二十九日 书记员***