北京华垦实业公司与北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2014）三中民终字第14866号 上诉人（原审被告、反诉原告）北京华垦实业公司，住所地北京市朝阳区南皋乡草场地**。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，男，1972年12月10日出生，北京华垦实业公司职员。 委托代理人***，北京市兰台律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会 法定代表人***，主任。 委托代理人***，北京市律理律师事务所律师。 原审第三人北京高士达建筑工程有限责任公司，住，住所地北京市怀柔区雁栖镇下庄村西100米/div> 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，北京市君润律师事务所律师。 原审第三人北京三影堂影视文化传播有限公司，住，住所地北京市朝阳区草场地**A/div> 法定代表人***，经理。 委托代理人***，北京邦远律师事务所律师。 委托代理人***，北京邦远律师事务所实习律师。 原审第三人北京天伦力拓纸业有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区崔各庄乡草场地**iv> 法定代表人***，董事长。 委托代理人***，女，1958年10月16日出生，北京天伦力拓纸业有限公司总经理 上诉人北京华垦实业公司（以下简称华垦实业公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第27535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 2012年8月，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会（以下简称草场地村委会）向原审法院诉称：1990年6月14日，根据朝阳区南皋乡（现为崔各庄乡）草场地大队、海淀区联社海影附属厂与中国农垦商业公司三方于1986年12月26日所签订的联营协议书，草场地村委会与华垦实业公司的上级单位中国农垦商业公司签订《补充修改联营协议书》，联营期限至2002年1月截止，由草场地村委会提供土地（即草场地村155号），中国农垦商业公司每年支付6万元。联营期限届满后，草场地村委会与华垦实业公司又分别于2002年4月1日和2003年5月30日签订两份《临时协议书》，约定：将合同期限延至2003年12月31日，华垦实业公司每年支付租金6万元，综合治理卫生费3000元。《临时协议书》的租赁期限届满后，双方于2005年12月15日签订《终止经营合作协议书》，约定：合同不再续签，华垦实业公司将155号院内所建厂房、库房、办公楼、水电、供暖设施等全部移交草场地村委会，并撤出工作人员。《终止经营合作协议书》签订后，华垦实业公司未按合同约定履行，仍旧占有155号院的土地和房屋，经草场地村委会多次敦促，华垦实业公司仍不履行。自2004年1月1日至2012年6月30日，按原协议计算租金和综合治理卫生费累计达到535500元，而华垦实业公司仅于2006年7月16日支付了20万元，尚欠335500元。根据《终止联营合作协议书》的约定，华垦实业公司应当立即腾退并返还位于朝阳区草场地村155号的房屋和土地，并参照《临时协议书》的约定，支付草场地村委会土地使用费。故起诉要求华垦实业公司以及北京三影堂影视文化传播有限公司（以下简称三影堂公司）、北京天伦力拓纸业有限公司（以下简称天伦力拓公司）将占用的土地和房屋腾退给草场地村委会；要求华垦实业公司自2007年3月5日起按照每年6万元的标准向草场地村委会支付土地使用费至实际腾退日止；要求华垦实业公司自2007年3月5日起按照每年3000元的标准向草场地村委会支付综合治理费至实际腾退日止。 华垦实业公司辩称：我公司认为我们与草场地村委会签订的不是租赁协议而是联营协议，并长期有效。2002年、2003年签订的《临时协议书》只是对土地费用的确认，而非对合作期限的变更。2005年12月15日签订的《终止合作协议书》，是附生效条件的协议，现在我公司没有进行破产清算，故该协议书未发生效力，双方的联营关系继续有效。 华垦实业公司同时反诉称：我公司与草场地村委会于1986年12月26日签订联营合作协议，约定村委会提供机场路南侧非耕地13.5亩地皮给我公司建厂，双方分配联营利润。同时约定只要国家不征用该土地，村委会同意长期提供给我公司使用。合作期间我公司出资购买了土地上原有的建筑物，用于安置职工，并在该地皮上加盖建筑物，从事办公和经营活动，华垦实业公司也按双方约定的金额给草场地村委会分配了利润。然而，2006年5月26日在双方经营合作关系未终止的情况下，草场地村委会与北京市高士达建筑工程有限责任公司（以下简称高士达公司）签订《土地承包合同》，将该土地及地上物自2007年1月1日起承包给高士达公司。自2007年起我公司客观上无法正常使用土地及地上物，违反了我国合同法的相关规定，其行为给华垦实业公司造成上万元的经济损失，应当予以赔偿。故起诉要求草场地村委会完全、适当履行双方的经营合作协议，判令草场地村委会赔偿我公司至2012年5月31日的经济损失100万元，要求高士达公司腾退占用的土地及房屋，要求草场地村委会向我公司开具2006年7月16日交纳20万元租金的发票。 草场地村委会针对华垦实业公司的反诉辩称：我村委会与华垦实业公司之间不是经营合作关系，而是租赁合同关系，不管合同是联营还是租赁合同均已到期终止，不存在继续适当履行的问题。华垦实业公司主张的损失与我村委会无关，我村委会不同意承担。华垦实业公司对涉案的土地没有任何权利，其无权要求高士达公司腾退土地及房屋。华垦实业公司于2014年1月14日出具的20万元的转账支票是华垦实业公司代天伦力拓公司支付给高士达公司的租金，该笔租金不是我村委会收取的，因此不同意开具发票。 高士达公司述称：我公司不同意华垦实业公司的反诉请求。我公司于2006年5月26日与草场地村委会签订了一份《土地承包合同》，承包期限为20年，从2007年1月1日至2027年12月31日，承包范围为155号院13.5亩土地。我公司知道草场地村委会与华垦实业公司签订了终止协议，所以是合法使用租赁的土地及房屋。我公司于2011年3月才实际入住该院，目前仅占用该院的部分土地及房屋，涉案院落应全部归还我公司使用。 天伦力拓公司述称：我公司成立后一直在此经营，地上物是我，地上物是我公司与华垦实业公司共同建造的1月1日我公司与华垦实业公司签订了租赁合同，租期到2009年12月31日，中间因为改制重新签订了2004年6月1日至2024年5月30日的租赁合同，租金交纳至2013年12月31日，现我公司有很多职工，不具备腾退条件。 三影堂公司述称：我公司不同意腾退，我公司占有使用土地是依据2006年7月1日和2006年11月16日三影堂文化交流中心与华垦实业公司、天伦力拓公司签订的场地厂房租赁协议及补充协议，租期到2026年。三影堂文化交流中心是我公司前身。2006年7月我公司入驻后，投入大量的资金兴建房屋并进行装修，我公司租金已交纳至2012年6月30日。 原审法院经审理查明：1990年6月14日，北京市朝阳区南皋乡草场地大队作为甲方与中国农垦商业公司作为乙方签订《补充修改联营协议书》，协议约定：本协议继一九八六年十二月二十六日，同海淀区联社海影附属厂、朝阳区南皋乡草场地大队与中国农垦商业公司三方签订的联营协议书的基础上，为进一步发展横向经济联系，搞活经济，本着互惠互利、协商一致的原则，达成本协议的如下联营补充修改协议：一、甲方依据“一九八五年一月二十九日朝农建字第435号，朝阳区社队企、事业占地批办单批示”，提供给乙方联营地皮，即机场路南侧非耕地13.5亩建厂，该地皮只要国家不征用，甲方同意长期提供给乙方使用。二、甲方提供给乙方地皮以外的各项设施，如房屋、水、电及通讯等均属乙方产权，如国家征用该地皮时，上述产权均由乙方向征用部门清理，回收的赔偿费属乙方所用。三、乙方在甲方提供的地皮内新建、改建、维修（指房屋、水、电、通讯）工程中，自主选择施工队，甲方不予干涉。四、为扩大经营范围，乙方如需在甲方提供的地皮上新建、改建、维修房屋，水、电（包括水、电过户）等项目，应由甲方负责报批占用地皮手续和提供报批单的有关证件，并加盖甲方的公章和法人签字。五、为确保联营双方利益，联营期限为15年。自1987年1月起至2002年1月。乙方自1990年起每年于11月底前提供给甲方利润六万元。本协议期满后，届时根据国家物价上涨指数甲乙双方再行调整。六、联营期内任何一方不得私自违约，在执行中出现问题，应由双方共同协商解决。七、本协议书一式六份双方各执三份，自协议签字盖章之日起生效。该协议由北京市朝阳区和平农村办事处南皋乡政府草场地村委会（即草场地村委会）以及中国农垦商业公司盖章。协议到期后，2002年4月1日及2003年5月30日草场地村委会（甲方）与华垦实业公司（乙方）签订了两份《临时协议书》，将联营期限延续至2003年12月31日，并约定到期后如双方未能签订正式协议，协议自动延续。2005年12月15日甲方与乙方签订《终止经营合作协议书》，内容为：1990年6月14日，乙方的上级单位中国农垦商业公司与甲方签订了《补充修改联营协议书》，2002年4月1日，双方又签订了《临时协议书》。在前述协议履行期间，乙方按照协议约定的范围在北京朝阳区南皋路草场地155号院内投资建设了厂房、库房、办公楼、职工宿舍楼及平房宿舍，以及电力设施、上下水、供暖等设施（见附图）。乙方在此从事办公经营活动。根据当时的国家政策，宿舍楼房对职工采取了福利分配的方式。现有30户职工住在宿舍楼及平房宿舍内。现因上述协议均已到期，甲方不再续签，为了妥善处理协议期间的遗留问题，保障职工的住房和生活不受影响，以利于社会的稳定，双方就乙方所有的投资归属问题达成如下协议：一、本协议生效日以乙方破产清算程序全部完毕后为准，预计交接手续在2006年底前完成。乙方在155号院内甲方土地上所建的厂房、库房、办公楼、水电、供暖设施等全部移交甲方，并撤出工作人员。二、乙方所建职工宿舍楼及平房宿舍，仍由乙方职工居住，甲方不再收取房租费。三、甲方负责上述职工宿舍的供电供水供暖及相关户外设施的管理维修、水电费、取暖费等按国家规定的居民标准收取。四、本协议第一条所述资产的移交，为无偿移交，所移交资产作为对甲方今后管理费用的补偿。五、如遇国家建设征用土地或当地政府整体改造征用土地需要对上述职工宿舍进行拆迁时，其拆迁补偿费由在该宿舍内居住的承租人按其居住的面积依法享有。六、在本协议签订前，乙方已经将草场地155号院内房屋出租给他人的，在交接时一并将相关租赁协议移交给甲方，同时通知承租人，移交后甲方承担和享有出租人的权利和义务。七、移交过程中，乙方有义务对草场地155号院内的相关问题进行说明。八、本协议经双方法定代表人签字并加盖单位印章后生效，一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。协议签订后，华垦实业公司并未按照协议履行。华垦实业公司于2006年7月16日交纳租金20万元，补齐之前所欠租金，交纳租金至2007年3月4日。现华垦实业公司认为该公司与草场地村委会签订的《终止经营合作协议书》尚未生效，理由是华垦实业公司并未破产清算，中国农垦（集团）总公司于2007年7月25日发布《关于北京华垦实业公司有关问题的批复》，说明华垦实业公司破产计划未能获得全国领导小组的审核，不能实施政策性破产。因朝阳区崔各庄乡草场地155号院的纠纷，其中涉及27户住户，是华垦实业公司实施政策性破产前必须解决的历史遗留问题，即使政策性破产计划获得国家批准，如不能妥善解决这一问题，确保企业和社会稳定，则根据国家的有关规定，华垦实业公司仍不能实施政策性破产。 协议签订后，华垦实业公司称草场地村委会违反合同约定将涉案场地及房屋出租给高士达公司，并提交了草场地村委会与高士达公司于2006年5月26日签订的《土地承包合同》，合同约定：租赁土地面积为13.5亩，承包期限为20年，从2007年1月1日起至2026年12月31日止，草场地村委会认可该合同的真实性，但认为村委会已于2005年与华垦实业公司协议解除了租赁合同，将土地出租给高士达公司未构成违约。华垦实业公司提交草场地村委会于2006年12月14日在院内张贴的“告知书”，内容为：“现租赁在‘华垦实业公司’院内的企业人员，见到此告知书后，请于2006年12月31日前，搬迁出华垦公司大院。因为‘华垦实业公司’已于2005年12月15日，同崔各庄乡草场地村村委会签订了该院落的租赁终止合同。并且该院落已由草场地村委会租赁给了‘高士达建筑工程有限责任公司’。现该院落的使用权归‘高士达建筑工程有限责任公司’负责。如原租赁该院的企业，在2006年12月31日前未能搬迁出去，所产生的一切后果，企业自负”。华垦实业公司以此证明在合同未解除的情况下，草场地村委会违约出租给高士达公司。草场地村委会认为村委会是行使正当的权利。 2006年7月1日，天伦力拓公司（出租方）与北京三影堂文化交流中心（承租方）、华垦实业公司（担保方）签订《场地厂房租赁协议》，协议约定：天伦力拓公司经华垦实业公司同意将位于北京市朝阳区草产地155号北京华垦实业公司院内原华垦修理厂后经天伦力拓公司改造的独院出租给三影堂公司，总占地面积2003平方米，其中建筑面积846平方米。租期为2006年7月8日至2020年7月8日止，后于2006年11月16日签订补充协议变更期限至2026年7月8日。2006年7月1日，华垦实业公司与三影堂公司签订《场地厂房租赁协议》，协议约定：华垦实业公司将位于北京市朝阳区草场地155号院内华垦汽修厂的场地厂房及附属设施出租给乙方使用，总占地面积2517平方米，其中建筑面积415平方米。租期为2006年7月8日至2020年7月8日，后于2006年11月16日变更期限至2026年7月8日。 另查明，2000年1月1日华垦实业公司（甲方）与天伦力拓公司（乙方）签订了《租赁协议》，协议约定：甲方将公司院内面积约1910平方米的办公及生产经营用房及纸制品加工设备租赁给乙方使用，租赁期限为十年，自2000年1月1日起，至2009年12月31日止。2004年6月1日，华垦实业公司与天伦力拓公司签订《协议》，约定租用年限自2004年6月1日至2024年5月30日止。 原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。1990年6月14日，华垦实业公司的上级单位中国农垦商业公司与草场地村委会签订了《补充修改联营协议书》，从协议内容看该协议名为联营，实为场地租赁合同。在合同期满后，华垦实业公司作为承租方与草场地村委会签订了两份《临时协议书》将租期顺延至2003年12月底。2005年12月15日，华垦实业公司与草场地村委会签订了《终止经营合作协议书》，该协议明确现因上述协议均已到期，甲方不再续签，为了妥善处理协议期间的遗留问题，保障职工的住房和生活不受影响，以利于社会的稳定，双方就乙方所有的投资归属问题达成如下协议。因此，该协议的真实意思是双方均同意不再续签协议，原租赁协议到期终止，并对履行合同中存在的乙方的投资问题达成一致意见。该协议设定的生效时间为华垦实业公司破产清算程序全部完毕，但是华垦实业公司因27户住户问题不能解决，使得政策性破产无法实现，故该协议书对于乙方的投资问题部分并未生效，双方应当重新对乙方的投资进行协商。华垦实业公司在协议签订后，未及时将涉案场地腾退，也未与草场地村委会签订新的租赁合同，草场地村委会于2006年12月14日以告知书的形式通知华垦实业公司终止租赁协议，并要求其腾退租赁场地。华垦实业公司于2006年7月16日交纳了场地使用费20万元，草场地村委会折算使用费至2007年3月4日，之后华垦实业公司未交纳过使用费。华垦实业公司继续占用涉案场地缺乏合同依据及事实依据，现草场地村委会要求华垦实业公司予以腾退，并交纳占用期间的土地使用费，合法有据，应准予。关于三影堂公司及天伦力拓公司占用涉案土地也是基于华垦实业公司与草场地村委会存在租赁关系，天伦力拓公司及三影堂公司在草场地村委会和华垦实业公司的租赁合同终止后，其占用涉案土地亦缺乏合法依据，故其作为第三人应当配合腾退。华垦实业公司反诉草场地村委会因其出租给高士达公司对其使用造成了损失一节，鉴于华垦实业公司继续占用涉案场地及房屋缺乏合法依据，亦不存在不能使用场地造成的损失，故该项反诉请求，不予支持。同理，华垦实业公司要求高士达公司腾退占用的场地及房屋，缺乏事实依据，不予支持。综合考虑自2007年1月1日起高士达公司实际使用涉案场地，故华垦实业公司向草场地村委会交纳的土地使用费予以酌减。关于华垦实业公司要求草场地村委会开具租金发票一节，虽然草场地村委会称将其交纳的租金直接交给高士达公司作为退还高士达公司租金的一部分，但是收受租金的主体应当是草场地村委会，故草场地村委会应当开具发票。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于2014年9月判决：一、被告（反诉原告）北京华垦实业公司于本判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区崔各庄乡草场地村155号房屋及场地予以腾退交还原告（反诉被告）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会；二、第三人北京天伦力拓纸业有限公司、第三人北京三影堂影视文化传播有限公司于本判决生效后三十日内配合被告（反诉原告）北京华垦实业公司腾退北京市朝阳区崔各庄乡草场地村155号土地及房屋；三、被告（反诉原告）北京华垦实业公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会自二〇〇七年三月五日至实际腾退日止的场地使用费（按照每年三万五千元的标准支付）及综合治理费（按照每年一千八百元的标准支付）；四、原告（反诉被告）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会于本判决生效后十日内给被告（反诉原告）北京华垦实业公司开具二十万元的租金发票；五、驳回被告（反诉原告）北京华垦实业公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审法院判决后，华垦实业公司不服原判，以原判认定事实不清、审理程序错误为由提起上诉，提出双方间为联营关系、原审遗漏了利害关系人，请求撤销原判第一、二、三、五项，依法改判驳回草场地村委会全部诉讼请求，支持华垦实业公司所提全部反诉请求。草场地村委会、高士达公司、三影堂公司、天伦力拓公司均同意原判。华垦实业公司的上诉理由为，草场地155号院内一幢宿舍楼有27户居民，原判确定华垦实业公司腾退155号土地及建筑物，审理中未追加27户居民作为第三人，华垦实业公司认为原判遗漏了利害关系第三人，属于违反法定程序；1986年12月26日《联营协议书》、1990年6月14日《补充修改联营协议书》可以证明双方一直是联营关系，双方约定的联营期限为长期，联营关系并未终止，《终止经营合作协议书》未生效，华垦实业公司未完成破产清算程序，终止协议未生效，华垦实业公司对于草场地155号院内宿舍楼、厂房、办公室享有所有权，原判确定华垦实业公司腾退土地移交资产没有事实依据，华垦实业公司在2007年之后未向草场地村委会交联营利润不能成为终止联营关系的理由，草场地村委会在联营期限内将土地承包给高士达公司违反合同约定，给华垦实业公司资产的经济损失应由草场地村委会赔偿。华垦实业公司就所称内容未提供新的证据。草场地村委会表示对原判认定的事实无异议，亦无补充，不同意华垦实业公司所称上诉理由及要求，《补充修改联营协议书》实质是租赁协议，依据双方于2005年12月15日所签《终止经营合作协议书》，双方间的租赁合同关系已经终止。高士达公司表示对原判认定的事实无异议，亦无补充，同意原判。三影堂公司表示对原判认定的事实和适用法律没有意见，关于腾退之事建议适用约定内容。天伦力拓公司表示虽对原判有异议，但未提起上诉，意见为如果执行2005年的终止协议，天伦力拓公司还要继续经营，如果不执行2005年的终止协议，天伦力拓公司的合法权益应得到保护，天伦力拓公司成立时草场地村委会出具有证明，天伦力拓公司在草场地155号经营，村委会是知情和认可的，天伦力拓公司在草场地155号所建房屋华垦实业公司也承诺所有权归属。天伦力拓公司就所称内容提供所载时间为2010年8月26日、加盖有华垦实业公司印章的《承诺书》复印件一份作为新的证据，用以证明华垦实业公司对于天伦力拓公司有承诺。华垦实业公司与草场地村委会在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 上述事实，有双方当事人当庭陈述、草场地村委会提交的北京市朝阳区崔各庄乡人民政府规划建设管理科出具的《证明》、《补充修改联营协议书》、《临时协议书》两份、《终止经营合作协议书》、华垦实业公司提交的《补充修改联营协议书》、草场地村委会与高士达公司签订的《土地承包合同》、天伦力拓公司提交的《租赁协议》、《协议》、三影堂公司提交的《场地厂房租赁协议》两份、《场地厂房租赁协议补充协议》两份等证据在案佐证。 本院认为：华垦实业公司与草场地村委会的争议在于草场地155号土地及房屋腾退与否、原审法院审理程序违法与否问题。天伦力拓公司提供的《承诺书》，并非原审法院审理中基于客观情况无法提供的证据材料，所载内容亦为华垦实业公司对于天伦力拓公司之间承诺内容，故不应确认属于新的证据。华垦实业公司提出原审法院审理违反法定程序，述称应追加利害关系第三人的内容为华垦实业公司自认内容，并无相应依据，草场地155号院内27户居民为华垦实业公司职工，并非与草场地村委会所签合同的合同一方，草场地村委会主张返还土地房屋的主体为华垦实业公司，华垦实业公司上诉提出原审法院遗漏第三人，认为原审法院审理程序违法，该项内容据已有事实不应予以确认。华垦实业公司为《补充修改联营协议书》履行的土地及房屋的实际使用单位，协议履行期限届满后，华垦实业公司与草场地村委会签订有补充协议及终止经营合作协议。现华垦实业公司上诉提出《联营协议书》、《补充修改联营协议书》为联营合同关系及约定的联营期限为长期，据已有证据和事实情况尚难以确认。并无相应证据能够表明华垦实业公司所称即为相应事实情况，已有事实和证据亦不能表明华垦实业公司所提上诉主张成立，草场地村委会表示不同意华垦实业公司所称意见及要求，故对华垦实业公司所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。应予指出，各方当事人均应尊重历史事实，妥善有效解决所遇矛盾，以维护正常生产生活秩序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费六千三百三十二元，由北京华垦实业公司负担（北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会已垫付，北京华垦实业公司于本判决生效之日起七日内给付北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会）；反诉案件受理费六千九百元，由北京华垦实业公司负担（已交纳）。二审案件受理费五千四百四十元，由北京华垦实业公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长***审判员***代理审判员*** 二〇一四年十二月十九日 书记员***