克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司与北京高士达建筑工程有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2016）京03民终4102号 上诉人（原审原告、反诉被告）克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区香江路****楼****。 诉讼代表人***，清算组负责人。 委托代理人***，北京市君祥律师事务所律师。 委托代理人***，北京市君祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）北京高士达建筑工程有限责任公司，，住所地北京市怀柔区雁栖镇下庄村西100米富兴冲压件厂院内）。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，北京市君润律师事务所律师。 委托代理人***，男，1979年1月17日出生。 上诉人克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司（以下简称克里那瑞公司）与被上诉人北京高士达建筑工程有限责任公司（以下简称高士达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第55242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理此案后，依法组成由法官***担任审判长，法官***、***参加的合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人克里那瑞公司之委托代理人***、被上诉人高士达公司之委托代理人***、***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 克里那瑞公司在一审中诉称：2011年12月31日，克里那瑞公司与高士达公司签订《租赁合同》，承租了高士达公司位于北京市朝阳区观唐广场商业二期项目商铺，租期自2012年3月1日至2020年2月29日。2015年7月28日，克里那瑞公司经北京市朝阳区商务委员会批复终止，进入解算清算程序。2015年7月29日，清算工作人员告知高士达公司进入清算程序，要求解除租赁合同，并搬走租赁房屋内的财产，准备清理、变现后清偿所欠债务，高士达公司拒绝。高士达公司称租赁房屋内的财产，清偿所欠租赁费后才能搬走，否则不允许变现租赁房屋内的财产。高士达公司通知物业保安，不允许克里那瑞公司搬运相关财产。后克里那瑞公司欲搬动相关财产时，被高士达公司带物业保安阻止，未能搬走。因克里那瑞公司已经停业，无人值守承租房屋，为防止相关财产流失，克里那瑞公司只能于2015年7月29日将涉案房屋贴封条封存闲置至今。克里那瑞公司认为根据《公司法》第一百八十六条第三款“清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动”的规定，租赁合同应依法解除。根据《公司法》第一百八十四条“清算组在清算期间行使下列职权：（一）清理公司财产”的规定，克里那瑞公司依法应对财产，包括放置于承租房屋内的财产进行包括拍卖、变卖在内的变更、清理，高士达公司无权阻止。高士达公司妨害克里那瑞公司搬走相关财产，不同意解除租赁合同的行为，给克里那瑞公司造成巨大损失，且这种损失正在与日俱增。故诉至法院，要求确认房屋租赁合同2015年7月29日解除，排除高士达公司对克里那瑞公司搬走租赁房屋内财物的妨害。 高士达公司在一审中辩称并反诉称：不同意克里那瑞公司诉讼请求，高士达公司要求法院判决解除租赁合同，高士达公司没有对屋内财产进行妨害，承租门锁都是承租人自己上的，屋里有什么东西高士达公司不清楚。2011年12月31日，高士达公司与克里那瑞公司签订《租赁合同》，将位于北京市朝阳区观唐广场商业二期项目得商铺出租给高士达公司，租期自2012年3月1日至2020年2月29日。合同签订后，克里那瑞公司交纳了三个月的租金作为履约保证金后开始拖欠租金，每月均需高士达公司催要后才能补交，克里那瑞公司将租金交至2014年11月，水电费自2014年6月开始拖欠。由于克里那瑞公司违约，高士达公司有权解除合同，收回房屋并追讨租金。故诉至法院，要求解除租赁合同，判令克里那瑞公司返还承租的北京市朝阳区观唐广场商业二期商铺甲1-1至1-4相应部分并交还高士达公司，支付从2014年12月1日至法院判决解除之日止的租金，并支付从解除之日次日起到实际腾退的占用费，均按月96877.08元标准支付，支付物业费58136.24元、空调费54600元、水电费210442.75元，支付免租期三个月租金290631.24元、违约金387508.32元。 克里那瑞公司对一审反诉辩称：认可拖欠2015年7月29日之前的租金，以后租金不同意支付，因为克里那瑞公司已经清算，根据法律规定清算就可以解除，而且高士达公司应该对克里那瑞公司的损失承担责任。 一审法院审理查明：2011年12月31日，高士达公司（甲方）与克里那瑞公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租位于北京市朝阳区观唐广场商业二期项目商铺，商铺租用面积为910平方米，商铺区域为甲1-1，1-2，1-3整体，1-4的部分区域。租赁期限为2012年3月1日至2020年2月29日，第1年至第4年商铺租金每日每平方米为3.5元，月租金96877.08元；第五年起每两年租金递增5%，月租金为101859.33元，第七年、第八年月租金为106841.58元；商铺租金第一年月付，第三年起按季预付。乙方应当向甲方交纳物业管理费，物业管理费与商铺租金同期交纳，物业管理费标准为全年房屋租金的5%，前4个租约年每年物业管理费为58126.25元。全年空调费54600元。乙方自进场日起，负担水、电、通讯、宽带等所产生的全部费用，电费按每度1元收取，水费按每吨3.5元收取。乙方签订合同之日向甲方交纳履行保证金290631.24元，履行保证金不能作为任何部分之租金，如因乙方原因，保证金被没收，乙方应在七个工作日内补足，保证金在协议到期后7日内无息归还，但前提是乙方按期交付上述租金，遵守并如期履行其义务和赔偿责任。2012年3月1日至5月31日为装修期，乙方无需承担商铺租金和物业管理费，但是应当承担水、电等其他相关费用。计租日为2012年6月1日。乙方拖欠缴纳的租金累计达30日的，物业管理费、能源费等相关费用累计达30日的，乙方因破产、解算或其他原因开始清算时，甲方有权解除合同，甲方依据本合同约定行使合同单方解除权的，应当以书面的形式通知乙方，本合同自该通知发出之日解除，本合同解除后乙方应按本合同约定的标准向甲方支付违约金。甲方因破产、解算或其他理由开始清算的，乙方有权解除合同，乙方依据本合同约定行使合同单方解除权的，应当以书面的形式通知甲方，本合同自该通知发出之日解除，本合同解除后甲方应按本合同约定的标准向乙方支付违约金。租赁合同终止后3日内，乙方应当将承接商铺交还甲方，交还商铺之前，乙方应当自费拆除乙方对承租商铺添附的任何装饰装修（（地面墙面、屋顶、天花除外）、设施设备及广告招牌灯（双方另有约定的除外），但是乙方的拆除工作不应当对承租商铺的地面、墙面、屋顶、天花机甲方的相关设施设备造成损坏，否则，乙方应当负责给予修复，并承担费用，交还期内，乙方无需支付租金。无论任何原因，交还期满后，乙方仍未能将符合要求的承租商铺交还甲方，自交还期届满之日的次日起，每逾期一日，乙方应当按照租用面积向甲方支付每平方米40元的违约金，直至交还承租商铺为止。一方违反合同约定，导致合同无法继续实际履行的，另一方有权解除合同，除本合同另有约定的违约责任外，违约方还应支付违约金，本合同履行期不满5年解除的，支付相当于当年租金标准4个月租金的违约金。上述合同签订后，克里那瑞公司依约开始使用承租商铺。关于租金支付情况，高士达公司提供了部分记账联，克里那瑞公司认可2014年12月1日起，就没有支付过物业费、空调费和租金，从2014年6月1日没有支付水电费。经双方核算，克里那瑞公司共欠高士达公司水电费210442.75元。克里那瑞公司称其公司已经开始进行清算，并且发现资不抵债，已经申请破产。2015年7月30日，克里那瑞公司发出律师函，律师函的接收方为观塘伟业集团***董事长，内容为：克里那瑞公司因资金周转出现严重困难，不得不停止经营开始进行清算，为筹建资金偿还债务，拟处置变卖承租商铺内的财产，要求贵公司予以配合，如果因贵公司阻扰导致上述财产不能及时处置变现，可能无力偿还债务，不得不申请破产清产，则贵公司作为债权人遭受的损失可能更大。高士达公司知晓该函件内容，但是认为该函件不是一个正常的要求申报债权的函件。高士达公司称克里那瑞公司没有协商过解除租赁合同一事，仅仅是协商过支付租金事宜。克里那瑞公司向法院提交了《克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司股东会关于公司解算的决议》文本，该文本显示：公司因章程规定的解散事由出现，唯一股东同意公司提起解散，决定公司停止生产、经营活动，进行清算。公司章程规定的解散事由是什么，克里那瑞公司没有向法院提交公司章程，现没有证据证明高士达公司知晓克里那瑞公司解散决议的内容与解散的原因。克里那瑞公司称承租商铺内部有公司的步入式冷库、烤箱、排气系统，需要专业人员予以拆除。在法院主持交接时，克里那瑞公司称已经申请破产，现在不敢随意处置承租商铺内的物品。克里那瑞公司与高士达公司也没有对承租商铺内物品进行腾退好的方式方法。2015年10月20日，克里那瑞公司提起本案诉讼。现克里那瑞公司的破产申请尚未被裁定受理。 一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。克里那瑞公司进行清算，并没有申请破产，因此，不能随意解除租赁合同，且现没有证据证明克里那瑞公司在起诉前向高士达公司明确做出过解除租赁合同的意思表示，故要求确认双方租赁合同2015年7月29日解除的请求，法院无法支持。因为克里那瑞公司拖欠租金构成根本违约，故高士达公司要求解除租赁合同并要求克里那瑞公司支付违约金的请求法院予以支持。克里那瑞公司应该及时腾退承租商铺并交还高士达公司，高士达公司不得进行妨害。关于拖欠的租金和占用费，法院予以支持，克里那瑞公司提出其公司已经开始清算并申请破产，故不同意支付2015年7月29日后的租金一节，缺乏法律依据，且法院认为现有证据不足以证明其在提起本案诉讼前已经向高士达公司出示过正式清算决议并告知清算原因和提供相应证据，从高士达公司的角度看，其就克里那瑞公司清算的真实性和合法性存在怀疑很正常，本身并无过错，且根据查明情况，承租商铺内部有克里那瑞公司的步入式冷库、烤箱、排气系统需要专业人员予以拆除，故高士达公司也很难采取措施减少损失，不能认为其没有采取措施减少损失。关于高士达公司要求的物业费、空调费、水电费予以支持。关于免租期租金，双方对于没有达到承租期限，承租人是否仍然享有免租期没有约定，法院从诚实信用的原则和签订合同目的角度出发，适当支持高士达公司的请求。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第二百三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条之规定，判决如下： 一、解除克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司与北京高士达建筑工程有限责任公司二〇一一年十二月三十一日签订的《租赁合同》； 二、克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司于判决生效之日起七日内将承租的北京市朝阳区观唐广场商业二期项目商铺（商铺区域为甲1-1，1-2，1-3整体，1-4的部分区域）腾空并将商铺返还北京高士达建筑工程有限责任公司，不得破坏中央空调及屋内结构，北京高士达建筑工程有限责任公司不得妨害克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司腾退商铺； 三、克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司于判决生效之日起七日内支付北京高士达建筑工程有限责任公司从二〇一四年十二月一日起至实际腾退商铺之日止的租金和占用费，按照月九万六千八百七十七元零八分的标准支付； 四、克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司于判决生效之日起七日内支付北京高士达建筑工程有限责任公司物业费五万八千一百二十六元二角五分、空调费五万四千六百元、水电费二十一万零四百四十二元七角五分； 五、克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司于判决生效之日起七日内支付北京高士达建筑工程有限责任公司违约金三十八万七千五百零八元三角二分和免租期内的租金十四万； 六、驳回克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回北京高士达建筑工程有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 克里那瑞公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，克里那瑞公司已于2015年12月28日向北京市第三中级人民法院申请破产，不宜个案裁判。克里那瑞公司进入清算头一天即提出要求解除合同，克里那瑞公司有证据证明协商要求解除合同后已经清算，高士达公司不同意克里那瑞公司将东西搬走，该行为是产生7月29日以后的房租的原因。第二，破产申请材料也同时在北京市第三中级人民法院递交，至今没有确认立案与否，两个案子应该同时进行，如果该案符合破产条件，应该立案进入破产程序，再另行处理本案。第三，违约金不应当支付，克里那瑞公司没有过错。另外，由于克里那瑞公司进入清算程序，没有现金，财产都在房子里，不搬走就无法给租金，法院不应判决先给付租金。综上所述，请求如下：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第55242号民事判决书；2.本案上诉费、一审案件受理费由高士达公司承担。 高士达公司辩称：同意一审判决，要求维持一审判决。 本院经审理所查明的事实与一审法院一致。 上述事实，有《租赁合同》、双方当事人陈述在案佐证。 本院认为：根据双方的诉辩称意见及本案实际情况，本案的争议焦点为：一、克里那瑞公司主张应免除2015年7月29日起至实际腾退商铺之日止的租金和占用费的理由是否适当；二、克里那瑞公司是否应支付高士达公司违约金及免租期内的租金。 关于争议焦点一，克里那瑞公司主张因高士达公司不同意克里那瑞公司将涉案房屋内的东西搬走，导致2015年7月29日后房租的产生，但对其主张，并未提供证据证明，高士达公司亦不认可阻碍克里那瑞公司搬迁涉案房屋财产的事实，故对克里那瑞公司的该项主张，本院不予支持。关于争议焦点二，根据本案查明的事实，克里那瑞公司拖欠租金的行为构成了违约，应支付高士达公司相应的违约金。另根据合同的约定，克里那瑞公司亦应支付免租期内的租金。克里那瑞公司主张自己不构成违约的主张无事实与法律依据，本院不予采信。一审法院计算的违约金及免租期内的租金数额正确，本院予以维持。 综上所述，克里那瑞公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件本诉案件受理费35元，由克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费11999元，由克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费23998元，由克里那瑞餐饮服务（北京）有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长***代理审判员***代理审判员*** 二〇一六年三月二十九日 书记员***