某某与观某某投资集团有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0105民初46804号

原告：**，男，1956年2月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：林琳，北京邵蹟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩玉娥，北京天驰君泰律师事务所律师。

被告：北京高士达建筑工程有限责任公司，住所地北京市怀柔区雁栖镇。

法定代表人：郭学林，总经理。

委托诉讼代理人：韩斌，男，1979年1月17日出生，汉族，公司职员。

被告：观***投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区香江北路。

法定代表人：陈关燕，总经理。

委托诉讼代理人：张静芬，女，1985年9月16日出生，汉族，公司职员，住北京市朝阳区。

第三人：沈辉，1963年8月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。

原告**（以下简称原告）与被告北京高士达建筑工程有限责任公司（以下简称高士达公司）、被告观***投资集团有限公司（以下简称观***公司）、第三人沈辉（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人林琳、韩玉娥，高士达公司之委托诉讼诉讼代理人韩斌，观***公司之委托诉讼代理人张静芬到庭参加了诉讼，第三人沈辉经本院合法传唤未出庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判决高士达公司和观***公司将朝阳区观唐东路1号院x号房屋与第三人沈辉所有的朝阳区观唐东路1号院y号房屋中间南北两侧的墙体拆除，恢复规划原状；2、判决高士达公司和观***公司共同赔偿我经济损失20000元。事实及理由：我购买了博华紫光置业有限公司开发的位于北京市朝阳区观唐东路1号院x号独栋别墅，我购买的房屋东侧相邻的为第三人购买的y号房屋。根据规划，上述两套房屋中间有一南北贯通的6米宽的通道。为获取经济利益，被告违法将6米宽通道出售给第三人，第三人入住后擅自在6米宽的通道上加建房屋，其在建造过程中挖开了我家房屋外墙墙根并灌注水泥柱，将我家房屋外墙墙体及其防水、保温层损坏，第三人加建房屋的墙体紧挨着我家房屋外墙，导致雨水无法排泄，我家居室内潮湿，第三人的行为也严重影响了我家采光、排水、防盗、防火和居住安全。2016年11月，朝阳区城市管理综合行政执法监察局作出《限期拆除决定书》，至今第三人未完全履行上述决定书相关内容，2017年第三人又将我家房屋外墙墙体凿坏，我家房屋损失经司法鉴定共计80195元。我认为第三人的上述行为，根源在于开发商建造墙体将6米通道出售，后经查，博华紫光置业有限公司被注销，高士达公司和观***公司是博华紫光置业有限公司的股东，也是注销时承诺的博华紫光置业有限公司义务及责任的承接人，故起诉。

高士达公司和观***共同答辩称，我不同意原告的诉讼请求。1、我们是作为博华紫光置业有限公司的股东被追加为本案被告的，博华紫光置业有限公司已经合法注销，其经营活动已经终止，我们不应在对其承担义务，原告起诉我们缺乏法律依据；2、原告起诉的案由与其诉讼请求不匹配，责任主体并非我们，原告要求拆除通道围墙没有合同和法律依据，原告提到的围墙在其购房之前就存在，原告选购房屋时已经知道该围墙存在，且原告购房合同附件图中也有标划，所谓的通道实际并非车辆通行使用的通道，开发商在建设小区时就将整个园区相同户型和位置几处通道都做了封闭处理，原告购房之时就已明知围墙存在，现在要求拆除缺乏依据；3、开发商只销售套内面积，圈划院落范围是行业惯例和习惯做法，目前我国房地产别墅院落项目销售都只是按房屋套内面积售卖，院落面积并不在销售范围内，但都会给每一户的房产证明中标注院落范围。本案中博华紫光置业有限公司是将诉争过道标划在了803号别墅院落范围内，但并未允许其在过道加建违法建筑物，其违法行为与开发商院落圈划之间并没有因果关系，即使开发商的这种标注方式有问题，有权起诉的主体也不应该是原告，而是全体业主或业委会；4、原告要求被告赔偿损失是没有根据的，原告的损失并非开发商造成；5、第三人的违法行为已有相关行政处罚决定书和相关处理意见，原告应寻求相应行政救济途径，不应提起民事诉讼。

当事人围绕诉辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

1、2007年4月5日，原告（买受人）和博华紫光置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买朝阳区东郊农场中心区（暂定名为观唐花园）房屋，该商品房的用途为普通住宅，层高3.3米，建筑面积共计467.89平方米，套内建筑面积467.89平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积0平方米。有关共有部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二；该商品房总计为一千零七十六万五千三百五十八元，合同第八条约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，出卖人确需变更建设工程规划许可证规定的条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿，本条的修改与补充见附件八第4条。合同附件一《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》显示，y与x号别墅中间有实线相连接，但合同中及附图中均未对此作出说明。附件八《北京市商品房预售合同》补充协议第4条预售合同第八条的补充约定：4-1除另有约定外，预售合同和本补充协议中所称的规划变更是指规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件的变更；4-2出卖人确需变更建筑工程规划许可证规定的条件的，应以递送书面通知的形式向受影响的买受人征求意见，受影响的买受人未在书面通知送达后15日内书面表示异议的，即视为书面同意；4-3因规划变更给买受人的权益造成损害是指出卖人擅自变更规划造成买受人直接遭受经济损失。出卖人应承担赔偿买受人经济损失的相应责任。

2、上述合同签订后，原告支付了购房款，被告于合同签订后两个月左右向原告交付了房屋，2009年7月8日，原告取得编号为X京房权证朝字第XXXX号房屋所有权证，所有权状态为共同共有，登记的房屋坐落为朝阳区观唐东路1号院x-1至2层x（以下简称x号房屋）。

3、第三人作为买受人于2007年5月10日与博华紫光置业有限公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议，购买了朝阳区东郊农场中心区（暂定名为观唐花园（南里））房屋，2009年6月28日，上书房房屋所有权转移登记至第三人名下，正式地址为朝阳区观唐东路1号院y-1至2层y（以下简称y号房屋）。y号房屋位于x号房屋东侧，两户相邻。第三人与博华紫光置业有限公司的补充合同第2条2-2约定，该商品房围墙内（含建筑占地）面积约477平方米，买受人有权独立使用，并承担围墙范围内日常维护责任。

4、博华紫光置业有限公司在向第三人交付y号房屋时，在x号房屋东侧外墙南北侧，各建有一堵长约6米的墙，该墙最西侧与原告家x号房屋外墙直接相接，将x外墙以东的部分圈划给第三人作为院子。在通道南端的墙体，装有一个临时出入的移动门。

5、第三人于收房后，从2015年4月开始，在南北侧墙体中间自建了三处约66平方米的建筑物，原告和第三人因此发生冲突，后因被举报被北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局发出限期拆除决定书，责令其于指定时间自行拆除违法建设的房屋，并清理现场，接受复查。但目前仍未清理。本院调取的北京市公安局朝阳分局崔各庄派出所询问笔录载明：梁某（第三人之夫，自称系业主）向派出所陈述称：“我们（指和原告方）在2015年入住前装修开始时，曾协商房屋装修事宜，我的车库原来在院子后侧，因车库内有一个井盖，我就将车库前移了4米，他要求我将6米宽的车库，给他3米宽的地方，我就不干，805就不干了，就将我盖违建的事向物业、城管反映。后2016年11月份城管就将我的违建车库给拆除，后来他不允许我在院子内存在装修改变”，“我是2007年4月10日购买的，805在我后面购买的”，“我对整个院子拥有合法的土地证，在我家土地上平移车库，没有遮挡邻居的采光和通风”

6、本院调取了规划图及向北京市规划和国土资源管理委员会朝阳分局进行了调查，该局书面回复称，“关于北京市朝阳区观唐东路1号院x室和y室之间，建设工程规划许可证批准内容无上述围墙”。

7、原告于2018年5月以博华紫光置业有限公司为被告提起本案诉讼，本院立案后，博华紫光置业有限公司于2018年8月9日被北京市工商行政管理局朝阳分局登记注销，高士达公司和观***公司系博华紫光置业有限公司的股东，原告随后申请变更被告，本院变更被告为高士达公司和观***公司。审理中，高士达公司和观***公司确认，注销博华紫光置业有限公司是其两位股东的决定，由其向北京市工商行政管理局朝阳分局申请的注销登记。原告提交的博华紫光置业有限公司工商档案中注销相关档案显示，高士达公司法定代表人郭某和观***公司法定代表人陈某在清算报告上签字承诺：“债权债务已清理完毕”，“全体股东一致确认清算报告内容，全体股东一致确认注销本公司，注销后的未尽事宜由全体股东承担”。

双方争议的事实为：1、原告要求拆除的墙是签订合同之前所建还是签订合同之后所建，及原告对于墙体的存在是否知晓并同意。被告称涉案房屋是现房买卖，在签订合同时两堵墙就已经有了，原告实际考察后决定购买的，所以不能就墙体提出异议，高士达公司和观唐投资公司未对其上述陈述提交证据。原告称签订合同时并没有涉案墙体，其在收房的时候才发现多了两堵墙，对此，原告提交了如下证据：《北京市商品房预售合同》，其中第十一条约定：“出卖人应当在2008年3月28日前向买受人交付该商品房”，原告认为该约定足以说明双方买卖的是期房而不是现房，所以不可能在签订合同之时就已经建好房屋及墙体。高士达公司和观***公司对合同表示认可。综合上述证据，本院对原告的该部分事实主张予以采信，即涉案墙体系合同签订后未征得原告同意所建。

2、原告的损失情况。原告称因为博华紫光置业有限公司所建两堵墙，在拆除时将对自己房屋的墙体会造成损坏，主张20000元损失。但未对该损失举证。高士达公司和观唐投资公司对原告该损失不予认可。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应严格履行。博华紫光置业有限公司于签订合同后，自行改变原告房屋东侧通道的现状，在南北两侧建造墙体，且墙体直接连接到原告家房屋外墙，经查，其上述行为缺乏规划依据，系擅自变更规划的行为。上述行为给原告房屋造成影响和不便，原告诉请拆除有事实及法律依据，本院予以支持。公司注销应当经过合法的程序。本案立案后审理中，高士达公司和观***公司擅自注销博华紫光置业有限公司，其应当对博华紫光置业有限公司的合同义务承担，故拆除的义务由高士达公司及观***公司承担。

鉴于目前所建墙体并未拆除，是否会对原告家外墙造成损失及损失具体情况目前不能确定，原告在本案中主张赔偿损失缺乏依据，本院不予支持，原告可待相关事实确定后另行主张。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三、第一百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条之规定，判决如下：

一、被告北京高士达建筑工程有限责任公司与被告观***投资集团有限公司于本判决生效后十五日内将朝阳区观唐东路1号院x号房屋与第三人沈辉所有的朝阳区观唐东路1号院y号房屋中间南北两侧的墙体拆除；

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

案件受理费300元，由被告被告北京高士达建筑工程有限责任公司与被告观***投资集团有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　陈建斌

人民陪审员　　封璐晨

人民陪审员　　张冬梅

二〇一九年十二月十八日

法官　助理　　李　兵

书　记　员　　唐　哲