浙江汉陆工程技术有限公司与宁波市镇海南洪运输有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省宁波市中级人民法院 民事判决书 （2014）浙甬民二终字第353号 上诉人（原审原告）：浙江汉陆工程技术有限公司。 法定代表人：***。 委托代理人：***。 被上诉人（原审被告）：宁波市镇海南洪运输有限公司。 法定代表人：***。 委托代理人：***。 上诉人浙江汉陆工程技术有限公司（以下简称汉陆公司）因与被上诉人宁波市镇海南洪运输有限公司（以下简称南洪公司）租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2014年4月3日作出的（2013）甬镇民初字第971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理认定：2010年10月13日，原告汉陆公司与被告南洪公司签订《土地租赁合同》一份，约定：乙方（原告）由于业务发展需要，需租赁甲方（被告）原向镇海区围垦局承租的土地。租赁土地范围、面积：位于镇海区后海塘舟山大桥下，面积9.8亩（包括地块内的房屋）；租赁期限：2010年10月18日至2014年10月17日；租金为15万元／年；租赁土地用途：开设非标、特种设备安装及容器制作公司；并约定：1.该租赁土地的合法使用手续由甲方负责，乙方给予配合；2.甲方在租赁期内因其他原因造成违约的，赔偿乙方在租赁土地上的全部基建投入。上述合同签订后，被告依约将该土地交付原告使用。原告支付租金至2012年10月17日，之后未再支付被告租金。后被告在原告门口等处倾倒渣土。2013年9月11日，针对原告的信访意见，宁波市镇海区围垦局向原告出具答复意见一份，载明涉讼土地系2010年7月16日宁波市镇海区围垦局下属的宁波市镇海围垦工程有限公司租赁给***的，2010年7月20日***将该土地转租给***，之后***私自转租给被告，被告又转租给原告，***与***的租赁合同已于2013年7月19日到期，该地块已被列入市、区“三改一拆”重点范围，要求原告按规定时间自行搬迁和拆除。审理中，被告表示不再向原告主张2012年10月17日之后的租金。 另查明，涉讼土地未办理土地登记，该土地上的建筑物也未取得建设工程规划许可证。本案审理过程中，涉讼土地上的建筑物已被有关政府部门拆除。 原审原告汉陆公司于2013年9月27日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原、被告签订的《土地租赁合同》无效；2.原审被告赔偿原审原告损失人民币620000元。 原审法院认为，涉讼土地未经国土资源行政主管部门登记备案，而且，根据原、被告签订的土地租赁合同的约定，租赁物包括地块内的房屋，而该土地上的房屋未取得合法建设手续，故原、被告签订的《土地租赁合同》应为无效。原告主张厂房、附属房屋及相关设施等损失，但被告对原告的建筑设施的范围存在异议。原告作为一个企业法人若确有建造相关建筑物，对相关建设资料、成本核算、设计图纸等均应有所保存、备案，但诉讼中经释明，原告未能提供充分证据佐证其主张。原告主张的经营损失非因合同无效引起，亦无证据证明，故原告对其主张的损失应承担举证不利的后果。而且，即使原告存在损失，被告放弃向原告主张2012年10月17日之后的租金，也在一定程度上弥补了原告的损失。因此，原告要求被告赔偿损失，事实依据不足，故不予支持。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、确认原告浙江汉陆工程技术有限公司与被告宁波市镇海南洪运输有限公司于2010年10月13日签订的《土地租赁合同》无效；二、驳回原告浙江汉陆工程技术有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币10000元，由原告浙江汉陆工程技术有限公司负担。 宣判后，原审原告汉陆公司不服，上诉至本院，称：1.原审法院对涉案《土地租赁合同》无效理由的认定不当。在签订该合同时，涉案土地并未取得备案登记，其实际使用权人至今不能确定，而被上诉人的转租行为亦未得到出租人的认可，由此导致上述《土地租赁合同》无效；2.原审法院未能明晰导致《土地租赁合同》无效的过错方。上诉人认为应由被上诉人承担全部过错责任，理由在于：首先，被上诉人在《土地租赁合同》中表示其是从宁波市镇海区围垦局处租的涉案土地的，且租赁期限截至2014年10月17日，但根据原审法院查明的事实，被上诉人的转租行为并未得到宁波市镇海区围垦局的认可，也不存在租赁至2014年10月17日的事实；其次，双方当事人约定由被上诉人负责办理涉案土地的合法使用手续，但在一审起诉前，被上诉人仍未办妥相应的手续；再次，在签订《土地租赁合同》时，上诉人通过合法途径并未查询到涉案土地的权属登记情况；最后，上诉人建造的建筑物因被上诉人未办妥相应手续亦未取得规划许可证，对此应由被上诉人承担责任；3.上诉人于2013年10月16日向原审法院申请对涉案土地及其上的建筑物和设施的造价进行评估，后本案转为普通程序，但原审法院在收到该申请后久拖不决。而在证据面临毁损的风险下，上诉人亦向原审法院申请证据保全，但未经准许。因此，上诉人认为原审法院对上述程序的处理是不当的；4.关于上诉人所主张的损失，有相应的照片、承包合同等予以证明，且诉请的数额已经适当考虑了被上诉人所扣减的租金及其他因素，但原审法院却认为依据不足，并以被上诉人未予主张的租金来弥补上诉人的损失，应属有误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人在原审中的诉请或发回重审，并由上诉人负担本案一、二审案件受理费。 被上诉人南洪公司答辩称：1.根据上诉人的上诉理由，其应当知道涉案土地没有取得备案登记，故对于《土地租赁合同》无效，双方当事人均有过错；2.上诉人所主张的损失中的自行建造的建筑物等并未取得审批手续，故该项损失与被上诉人无关；3.被上诉人在一审审理中明确表示放弃一年的租金，且该租金是因上诉人违约而未予支付的部分。 在二审审理期间，上诉人汉陆公司提交如下三组证据：1.上诉人与宁波市镇海区围垦局于2010年10月13日签订的《土地租赁合同》一份，拟证明：被上诉人的转租行为并未经过宁波市围垦局的同意，涉案《土地租赁合同》的无效是由被上诉人的过错行为造成的；2.（2013）甬镇民初字第517号、第525号案件庭审笔录各一份、建筑物与场地照片十一张、发票十张、起重机机械产品合格证与起重机械安装改造重大维修鉴定检验结论报告各一份，拟证明：上诉人因涉案《土地租赁合同》无效所产生的损失：3.EMS邮寄面单、快递邮寄面单、寄送清单、查询结果及宁波市镇海区人民法院通知书各一份，拟证明：原审法院对上诉人的损失无法鉴定存在过错，并给上诉人的诉讼权益造成了重大损失。 被上诉人南洪公司经质证认为，对证据1的真实性有异议，被上诉人的法定代表人不可能向上诉人提供这份合同；对证据2中的庭审笔录无异议，但认为无法据此确定上诉人的损失情况，且被上诉人也存在损失；对证据3，认为原审法院未予鉴定并无不当。 本院经审查认为，根据宁波市镇海区围垦局于2013年9月11日出具的《关于浙江汉陆工程技术有限公司信访的答复意见》，上诉人汉陆公司提交的证据1中的《土地租赁合同》应是虚假的，故对该组证据不予认定；上诉人汉陆公司提交的证据2、3均不属于二审中的新证据，且不能证明本案之待证事实，故亦不予认定。 本院对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人在2010年10月13日签订的《土地租赁合同》中约定由其承租涉案土地及其上所附的房屋，因该土地及房屋并未进行备案登记，违反了法律、行政法规的强制性规定，故上述《土地租赁合同》应属无效。关于过错方的认定，鉴于双方当事人在签订合同时均明知涉案土地与房屋并未进行权属登记，故二者对涉案《土地租赁合同》的无效均存在过错，对于因该合同无效所产生的损失，其应各自承担相应的赔偿责任。但由于上诉人所主张的损失缺乏充分的证据予以佐证，因此，上诉人应依法承担举证不利的法律后果。原审法院认为即使上诉人存在损失，被上诉人所放弃的租金亦可以在一定程度上弥补该损失，此项认定虽属欠妥，但并不影响本案的实体处理。对于上诉人在一审中提出的评估申请，原审法院以该申请系在举证期限外提出为由未予准许，于法有据，并无不当。至于上诉人提出的证据保全申请，在上述评估申请未予准许的情况下，再予保全已无必要。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决基本妥当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10000元，由上诉人浙江汉陆工程技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 代理审判员*** 代理审判员*** 二〇一四年六月十七日 代书记员***