北京中铁泰格技术开发有限公司;某某合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京02民终9833号 上诉人（原审原告）：北京中铁泰格技术开发有限公司，住所地北京市昌平区火车站西昌土南路。 法定代表人：某3，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市两高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市两高律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：***，女。 委托诉讼代理人：***，黑龙江信达律师事务所律师。 上诉人北京中铁泰格技术开发有限公司（下称中铁泰格公司）因与被上诉人***合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初16504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 中铁泰格公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持中铁泰格公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未予核实XX的手机号使用情况，严重影响借名买房合意的认定，属于认定事实不清。手机号码XX系***在中铁泰格公司任职期间使用的工作手机号码，***于2018年10月15日办理退休离职后，中铁泰格公司未收回该手机号码，***继续使用该号码并于2018年10月28日将手机号码由中铁泰格公司改为其自己。因***未交还北京市丰台区***XX（下称703号房屋）且未配合办理过户手续，中铁泰格公司通过微信、短信及法院起诉的方式向***主张权利，要求其配合办理703号房屋的过户手续，***对此一直躲避、拒绝沟通，且称中铁泰格公司从未与其沟通过此事，***的陈述与事实严重不符。具体而言，2018年10月26日，中铁泰格公司财务总监***向***发送短信（3166手机号码）、微信，催促其交接703号房屋手续、交还703号房屋及公司专用手机号码XX。***对于该证据不予认可，并在一审庭审中称其自2018年10月15日离职后已经将XX的手机号码交还中铁泰格公司，并没有收到***向该手机号发送的催告短信，该表述与事实不符。经中铁泰格公司工作人员前往营业厅询问，该手机号码一直由***交费使用，直至2020年12月17日注销，因该手机号码的实际使用情况关乎本案基本事实的认定，中铁泰格公司提出了调查取证申请，但一审法院未予准许。该手机号码的使用情况对中铁泰格公司与***之间的借名买房合意以及***毫无顾忌的虚假陈述具有极为重要的证明作用，系本案的重要证据，一审法院未予核实该号码的使用情况对本案基本事实的查清具有明显的疏漏，属于认定事实不清。二、应当认识到借名人为公司与自然人之间的区别，不能以自然人与自然人之间的衡量标准认定公司与自然人之间的借名合意，一审法院未充分厘清中铁泰格公司与***之间的借名买房原因及借名背景，属于认定事实不清。因房屋政策等原因，借名买房成为实践中的常见现象，以自然人之间的借名买房居多。法院在审查借名买房原因过程中，应着重审查借名人对借名原因的解释是否符合客观事实、是否具有合理性，同时，应认识到自然人与自然人之间和自然人与公司之间的区别，不能将自然人之间的交易习惯僵化地套用在自然人与公司的纠纷之中。一审法院未能充分认识到中铁泰格公司系公司这一背景事实，导致了对借名买房合意的错误判断。正确认识借名人为公司和自然人的区别，中铁泰格公司系703号房屋实际权益的享有者。首先，从借名买房的原因上看，实践中，借名人甘冒风险借名买房，除基于双方之间的信任关系之外，一般存在为规避国家房屋贷款、税收、购房资格等相关法规政策、借用他人资格享受贷款等政策性优惠、出名人享有保障性住房等特殊性质房屋的购买资格等客观原因。本案中，中铁泰格公司除却因***系行政和财务负责人的原因而对其予以充分的信任，更重要的是考虑到办公地迁址、投资需要、规避纳税、简化购房手续等原因，因此与***签订了借名买房协议，***仅仅是几个出名人之一，应当认识到，中铁泰格公司与***之间的借名买房协议除了自然人之间的借名因素，更多的是公司发展和利益的考量，这与自然人之间借名买房极不相同。其次，从借名买房实行程序上看，中铁泰格公司根据公司发展需求通过股东会决议先行作出公司内部决定，再由公司与出名人签订借名买房协议，而借名人为自然人时往往根据其实际需求直接与出名人签订借名买房协议。再次，从借名买房的目的看，自然人与自然人之间签订借名买房协议往往是为规避某些风险或者获得某些利益，但其购房的出发点多是出于居住需要，也正是因如此，实践中多将实际居住情况作为考量房屋实际权益享有者的重要因素。需要注意的是，本案中，中铁泰格公司购房并非为了自己居住使用，而是根据公司的发展成本和投资考虑，通过借用员工名义购买精装修房屋，将其用于员工宿舍并由员工代为管理，实际上，公司已经通过该种方式实现了公司运营成本的减少和投资的双重目的。这与自然人之间借名买房用于自己居住使用有着本质的区别，一审法院未能充分认识到该区别从而对借名买房合意作出了错误的判断。最后，从法律规定看，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条，“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”可见，借名买房的合意以及房屋权益的实际享有者是认定借名买房纠纷中认定房屋所有权的重要因素。实践中，多以房屋的占有、使用情况，购房票据及房屋权属证书等文件的持有情况认定房屋的实际权益享有者，从而认定借名买房合意以及最终的所有权人。如前所述，该类结论需以借名人为自行居住使用的需求为前提，而本案中，中铁泰格公司根据公司的发展需求作出的投资行为，通过减少员工的租房成本以及房屋增值已经实现了公司借名买房的初衷，因此，中铁泰格公司才是703号房屋的实际权益享有者。综上所述，中铁泰格公司对借名买房原因和履行过程已经进行了充分的解释说明，且有相关的政策背景支持和相应的证据予以佐证，中铁泰格公司的证据已经足以证明中铁泰格公司与***之间的借名买房合意，中铁泰格公司作为703号房屋的出资人和权益人有权要求***将703号房屋过户登记至中铁泰格公司名下。三、中铁泰格公司已经对借名买房的合意、原因以及出资事实进行举证，达到了高度盖然性的举证责任，一审法院适用法律错误。借名人对借名原因予以解释后，法院应对出名人的抗辩理由予以审查。关于房款出资事实，***对其出资、赠与及奖励的说辞未能进行举证，其说辞亦与常理不符，一审法院已经认可了房屋款项全部由中铁泰格公司出资的事实。虽然***自行拿走借名买房协议，但法院应当依据常理、常情进行合理性判断。703号房屋购买于2015年1月9日，***当时的工资收入大约为每月3600元，而综合中铁泰格公司的经营状况看，以房屋作为福利赠与员工既与中铁泰格公司当时的经营状况不符，也与一般的奖励制度和常理相悖。综上所述，在中铁泰格公司对703号房屋手续及使用情况进行合理说明的情况下，结合中铁泰格公司作为公司这一特殊的借名人的背景下，出资应作为本案借名买房合意的重要证据。在一审法院已经认定出资款系中铁泰格公司交纳，***未举证进行抗辩的情况下，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零八条，中铁泰格公司已经达到了高度盖然性证明责任，请贵院结合***的经济能力及购买需求、实际款项支付、借名买房的目的、房屋的使用情况及使用背景等事实和因素，综合判断查证借名买房事实，正确适用法律。 ***辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，同意一审判决。一、判断是否为借名买房关系，其重点在于审查是否存在借名买房的基础事实，即是否存在借名买房的合意合意，是双务民事法律行为成立的基础，也是合同订立，成立的关键。只有合同双方就合同目的达成一致，合同才能成立。中铁泰格公司向法庭举示的证据和陈述的观点，均跨过了借名买房合同是否达成合意成立的关键一步，没有举证证明双方之间存在借名买房的一致真实意思表示，故其主张的借名买房事实不成立。二、中铁泰格公司所提到的尾号3166的手机号码，对本案事实没有证据作用。其公司举示向该手机号码发送过所谓的信息，证明向***主张权利；而***没有对其公司提起诉讼的诉讼时效期间问题提出异议；况且***如认可是借名买房关系或承诺返还房屋的话，公司只须举示***回复的短信息证据即可，无须浪费审判资源去调取与案件事实无关的证明材料。中铁泰格公司单方发送的短信息，不论***是否接收到或阅读，均是其公司的单方行为，在***没有认可该事实或做出返还承诺情况下，其公司单方编辑或发送的短信息内容不能作为认定借名买房事实成立的证据。三、中铁泰格公司提出的借名人为公司时，借名买房事实的认定标准应不同于自然人的观点没有依据，不能成立。北京市法院系统相关指导意见就借名买房裁判规则规定的是“当事人”而不是自然人，由此可见在审理借名买房纠纷案件时，对合同当事人的裁判标准是相同的，并不对法人、非法人组织或自然人采取不同的认定标准。而就“借名人实际享有房屋受益”的事实，自2017年底交房之日起，703号房屋即由***出租并收取租金，直到今天，案涉房屋仍是***出租并收取租金状态。***才是是703号房屋的实际权益享有者。三、通过中铁泰格公司的举证，结合***提供的证据已经证实***是案涉房屋的不动产权人，不存在借名买房的事实。一审时，中铁泰格公司申请通知的证人出庭，及其他证据相互印证已经证实，某1，某2两位借名买房的借名人与中铁泰格公司签有借名买房协议，购房资金及房屋契税均为公司交纳，房屋购买后由公司决定居住的人员，不动产权证书保管在公司处。而中铁泰格公司与***之间没有借名买房协议，房屋契税是由***自行缴纳并承担，房屋一直是由***支配（出租收取租金），不动产权证书始终在***处。以上事实足以判定中铁泰格公司所主张的与***是借名买房关系不存在。 中铁泰格公司向一审法院起诉请求：1.判令***将北京市丰台区***XX过户至中铁泰格公司名下；2.判令***承担违约责任，向中铁泰格公司赔偿损失人民币332000元（以每月8300元的标准，自2018年11月3日起计算至***实际向中铁泰格公司交付涉案房屋之日止，暂计算至2022年3月2日，为332000元(8300*40=33200)）。 一审法院认定事实：***曾是中铁泰格公司员工，任办公室主任。 2015年7月10日，北京京投银泰置业有限公司（出卖人，下称银泰置业公司）与***（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1755024），约定银泰置业公司将703号房屋出售给***，房屋总价款为3538718元，出卖人在2017年12月31日前交付房屋。2015年7月10日，中铁泰格公司向银泰置业公司转账3438718元，备注“支付***购房款”。 2017年12月17日，银泰置业公司与***签订《面积差补充协议》，约定经实测房屋建筑面积为89.11平方米，套内建筑面积差价为8417元，由买受人向出卖人一次性补交。 2017年底，703号房屋交房，由***对外出租并收取租金。2018年10月，***从中铁泰格公司办理退休，并返回黑龙江省居住，703号房屋由***继续对外出租。2019年4月，***委托公司同事某1支付703号房屋契税35467.34元。2019年7月19日，703号房屋下发房产证，登记为***单独所有，房产证原件由***持有。 庭审中，中铁泰格公司主张其为了解决员工住宿和避税，于2015年借***和另两名员工某1、某2的名义分别购买万科西华府商品房三套，并提交2015年1月9日《北京中铁泰格技术开发有限公司股东会决议》、与某1、某2签订的《代理购置住房协议》作为证据，拟证明703号房屋系其借***名义购买。其中，2015年1月9日《北京中铁泰格技术开发有限公司股东会决议》载有：“一、公司办公室预计在2016年6月进行整体搬迁至丰台区XX。二、为解决因办公室搬迁职工住宿问题，公司预计投入500万元，购置房产做为职工宿舍。三、公司法人无法进行房产购置，公司将借用***、某1、***三人名义进行购置房产1-2处。对上述三项决议，全体股东一致通过。”该决议“股东签字”处有某3和某5的签名。与某1、某2签订的《代理购置住房协议》载有：甲方为某3；甲方所有公司总部搬迁后，部分员工上班路途远不便，为此甲方决定挑选在北京具有购房资质，其本人在未来十年又不会在北京购置房产的员工个人，借用其个人名义购置房屋用于公司员工集体宿舍；乙方不参与该房产后续增值的任何利益分配，无条件配合甲方完成该房产的产权变更手续。***称对上述证据的真实性无法核实，主张根据股东协议，公司决定购置房产1-2处，***购买的703号房屋不在此列；某1、某2签订的《代理购置住房协议》与其无关。 中铁泰格公司申请证人某1出庭作证，某1出庭陈述，其向公司提议买房，并与公司法定代表人某3共同去看房、选房，公司支付了定金和房款；公司借其名义买房，其与公司签订了《代理购置住房协议》，但对***是否与公司签订了借名买房协议不清楚；***于2019年向其转账703号房屋的房屋契税钱款。双方对证人证言的真实性均认可。 中铁泰格公司提交向***发送的短信和微信截图，主张其要求***交接703号房屋，但***拒绝履行过户义务，***自认对房屋没有任何出资。***质证称其退休后已不使用该手机号，未接到短信；微信系双方庭外和解的内容，其并未自认借名买房，且最终终止了和解。 中铁泰格公司提交某1与***之弟某4的短信，主张双方协商时***只想取得100万元补偿，而非在诉讼中主张的购房款。***对该证据的形式与证明目的均不认可，主张其未授权某4就涉案房屋与中铁泰格公司进行沟通。 中铁泰格公司提交某3信用卡支付记录，显示该卡于2015年5月30日向银泰置业公司支付60000元，主张某3支付了涉案房屋的认购金。***质证称某3的个人转账不能证明与本案有关。 ***主张其对703号房屋出资了150万元，并提交其名下账号为62260901********的招商银行交易明细作为证据，该明细显示该账户于2016年4月1日向某5转账150万元。中铁泰格公司对证据真实性认可，但主张该转账与本案无关。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，中铁泰格公司主张703号房屋系其借***名义购买，应由中铁泰格公司对双方存在借名买房的合意承担举证责任。根据现有证据和双方陈述，703号房屋自购买后一直由***对外出租、收取租金，***在退休后委托公司同事某1交纳了房屋契税，并办理了房产证，涉案房屋一直由***占有使用。中铁泰格公司称涉案房屋是其为了解决员工的住宿问题而购买，并提交股东会决议作为证据，但并未提交证据证明***对该决议知情并同意配合公司决议。中铁泰格公司称双方签订了借名买房协议，且该协议被***取走，但未就此提交相应证据。虽然中铁泰格公司与其他两名员工签署了借名买房协议，但证人某1称其对***是否与公司签订协议并不清楚，不能得出中铁泰格公司与***亦签订了借名买房协议的必然结论，故对中铁泰格公司的该项主张一审法院不予采纳。中铁泰格公司提交的其向银泰置业公司的转账记录，虽能证明703号房屋购房款的出资来源，但在无其他证据予以佐证的情况下，不能仅凭出资来源认定借名买房关系。综上，中铁泰格公司主张借名买房，证据不足，对其主张及诉求法院均不予支持。 据此，一审法院判决：驳回北京中铁泰格技术开发有限公司的全部诉讼请求。 二审中，中铁泰格公司提交一审出庭证人某1出具的书面情况补充说明，主要内容为：“我2022年4月7号在一审***案件，出庭作证，我作证是证明我参与了整个买房的过程和该房的代持买房的最终所属归公司所有。当庭***提出办理房屋交税这些事情都是她委托我办的，我承认这是事实，所以我不知道这些对房屋代持性质有什么影响，所以我在庭上没有辨解，但是当一审败诉后，我觉得这里有我的责任，而且我有责任说出***和我**和办手续是欺骗我的背后的手段事实。当时***说这房子用她的名字，现在房子增值了，公司同意她先住三年，到时候三年满了过户就不用交税，用交税的钱替代租房房租，公司也不亏。因为她在岗位的财候她是管我的，北京公司的事情她说了算，我也没觉行有什么不对，**当时也不在国内，我也没敢问或者告诉**，而且***说这是她和**沟通完的，还答应办完会给我好处，多少没有说，我就按照她的意思办了。没想到这事被法官误以为她的房子我私人帮助办理。这完全不符合事实，尤其一审败诉后我心情不好，觉得对不起公司心理压力很大，对家庭也造成了伤害，我觉得没有颜而对待公司的信任，被***骗了，所以我讲出事实，并愿意承担法律后果，请法庭作为证据。”并申请某1出庭。鉴于某1所提交的书面说明的内容和其一审已出庭的情况，本院对该出庭申请不予准许。 中铁泰格公司另申请本院出具调查令调取XX的手机号码自2018年10月15日至今的缴费时间、缴费人、通话记录、户名更名情况及注销时间和材料，欲证明***关于手机号码使用情况的陈述不属实。 中铁泰格公司还申请本院出具调查令或调取***名下多家银行的账户信息及自2016年1月1日至2018年10月15日的全部交易流水明细信息，欲证明150万元并非***所述的还公司的房款，而属于公司钱款。经询，就该笔款项性质，中铁泰格公司在书面代理词中称：2016年期间，中铁泰格公司与某电线电缆厂（供应商）之间已保持长期合作关系，当供应商产品价格低时，其公司会在供应商处预存货款以减少后期价格上涨时的采购成本，半年一结，分批发货；当其公司资金流紧张时，再从供应商处申请退回未发货货款，该部分款项即通过中铁泰格公司指定的个人账户退回。***本人名下约有五张银行卡用于公司走账，另外还有其兄弟某4、**涛及其儿子的数个银行账户皆用于公司走账，这也是***的部分款项来源于其兄弟账户的原因（中铁泰格公司因账务操作不规范问题已经于2018年至2019年期间被税务部门进行审查，并为此补缴了巨额罚款，不规范行为已经受到法律惩罚，现已实现规范操作）；该笔150万元是中铁泰格公司在供应商处的预存货款，后公司将该笔款项经***直接支付给某5作为分红款项。 综合双方举证质证等本案具体情况，本院对上述调取申请，均不予准许。 本院审理中，经询，中铁泰格公司称借用其他人名义购买的两套房均已过户至公司名下。 一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 本案中，中铁泰格公司主张其公司与***之间就703号房屋存在借名买房的法律关系，应就此承担举证责任。虽703号房屋购房款系中铁泰格公司支付，但不能仅凭出资来源认定借名买房关系。分析其提供的证据，首先，中铁泰格公司称其与***之间存在书面借名协议，但未能提供，且其提供的现有证据不足以证明其公司有关协议被***取走的事实主张。其公司提供的股东会决议中显示借名购置房产的目的为作为职工宿舍，且为购置一到两套房。但据中铁泰格公司的证据其公司已借用两案外人的名义购置房屋两套，且703号房屋由***用于出租并收取租金。其次，某1系中铁泰格公司员工，与该公司具有利害关系，结合其一审、二审的证言内容，其证言的证明力较低。再次，就150万元，该笔款项中的100余万元由***亲属转至其账户，收款**5系公司股东，结合公司有关公司法人及公司股东某3曾以个人信用卡向银泰置业公司支付款项的主张，***有关该笔款项系购房款的主张有其合理性。而中铁泰格公司主张该笔款项系中铁泰格公司在供应商处的预存货款，后公司将该笔款项经***支付给某5作为分红款项，但未其该项主张初步举证，亦未对其公司的股东分红方式以及公司向股东某5的分红方式作出说明。最后，中铁泰格公司提供的短信、微信聊天记录等，或为其公司单方主张权利，或为双方沟通协商的内容，未显示***认可双方之间存在借名买房关系。综合上述分析，根据双方举证质证情况以及双方陈述，结合703号房屋的房产证由***持有、由***出租收取租金并交纳房屋契税的事实，本院难以认定中铁泰格公司与***之间就703号房屋存在借名买房这一待证事实的存在具有高度可能性。中铁泰格公司该项主张依据不足，一审法院判决驳回其公司基于借名约定存在提出的相关诉讼请求，并无不当。 综上所述，中铁泰格公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6330元，由北京中铁泰格技术开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　屠　育 二〇二二年十一月二十四日 法官助理　高　磊 书 记 员　周　洁