广东建设实业有限公司与某某与某某物权保护纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2014）穗中法民五终字第1904号 上诉人（原审被告）：***，女，汉族，1936年7月3日出生，住广东省广州市越秀区。 上诉人（原审被告）：***，女，汉族，1967年5月3日出生，住址。 上诉人（原审被告）：***珸，女，汉族，1979年4月2日出生，住址。 上诉人（原审被告）：***，女，汉族，1961年6月9日出生，住广东省广州市越秀区。 四上诉人共同委托代理人：***，广东纵横天正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广东建设实业有限公司，住所地在香港特别行政区。 法定代表人：***，职务：董事。 委托代理人：***，广东导正律师事务所律师 被上诉人（原审第三人）：***，男，汉族，1971年12月19日出生，住广东省广州市。 委托代理人：***，广东导正律师事务所律师。 上诉人***、***、***珸、***（以下简称***等四人）因与被上诉人广东建设实业有限公司（以下简称建设公司）、***房屋权属纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明：建设公司是在香港注册成立的公司，属广东建设实业集团有限公司（国有企业）下属全资子公司。***生前为广东建设实业集团有限公司员工，1994年6月7日去世。***是***妻子，***、***珸、***三人为***、***的女儿。***为建设公司公司员工。广州市天河区先烈东二横路12号805房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人为***，产权登记时间1996年5月23日。房地产登记簿查册表载明：涉案房屋建筑面积47.6776平方米，***占有份额为全部，所有权来历“1995年11月向广州市华侨房屋开发公司购买”。 1991年5月3日，***（买方、乙方）、广州市华侨房屋开发公司（卖方、甲方）双方签订《购房合约》（该合同办理了公证手续），约定乙方向甲方购买广州市先烈东路翠玉楼八楼E座房屋，建筑面积50平方米；总购房款150548港币，由乙方一次性付款；甲方保证在1992年3月31日交付使用，等等。 建设公司于2013年3月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、***等四人立即协助***办理广州市天河区先烈东二横路12号805房过户给***的产权过户登记手续和房地产权证。2、***等四人承担本案诉讼费。 现建设公司认为涉案房屋属建设公司出资购买，***受建设公司委托，以***个人名义购买并登记产权，但实际产权人为建设公司。对此建设公司提供以下证据予以证实：1、落款时间1993年3月18日、落款人为建设公司（委托人）、***（受托人）的《委托协议书》一份。主要内容：根据广东建设开发公司办公会议精神，由建设公司购置广州市华侨房屋开发公司发展由怡侨实业有限公司在香港出售的广州市先烈东路翠玉楼八楼E座物业。由于当时该外销房尚未能出售给单位，故建设公司（出资人）出资151548港币委托受托人以个人名义购置该物业。为明确双方权利、义务，经协商一致，达成协议如下：委托事项为受托人接受委托在广州市以受托人个人名义拥有该物业的产权。受托人以其个人名义拥有的物业及一切收益、孳息均归委托人所有，受托人及其配偶、子女、亲属及其他人均无权享有和继承。未经委托人许可，受托人不得私自以任何形式将以其个人名义拥有的物业转让给第三方，也不得擅自转委托第三方。受托人被解除委托或因其他特殊情况不能履行职责时，必须按照委托人的指示或决定将以其个人名义拥有的物业及一切权益转回给委托人或委托人指定的接替人，并按要求办理交接手续。受托人违反本协议的规定而采用声明、协议或其它方式处理其个人名义拥有物业及未经委托人许可擅自转委托的一切行为均属无效，并须承担由此而产生的法律责任。受托人不按委托人要求将以其个人名义拥有的物业转回委托人或委托人指定的接替人，给委托人造成损失的，受托人应负赔偿责任。本协议有效期至受托人按委托人的要求将其个人名义拥有的物业及一切权益转回给委托人或委托人指定的接替人为止。2、涉案房屋房地产权证复印件（建设公司称因涉案房屋作为房改房已出售给***，故该房产证原件现由***持有。本案中***向原审法院出示了该原件）。3、怡侨实业有限公司开具的购房款收据一份。收据载明：兹收到建设公司1229494港币，该款系购买先烈东路侨翠园复式小型住宅翠玉楼8楼A、B、C、D、E、F、G、H。经质证，***等四人认为：证据1真实性不予确认，并非***本人签名；委托协议书中***的出生日期是错误的，但建设公司不可能不知道***的出生日期。证据2已超过举证期限故不予质证。证据3真实性无异议，但收据上显示的房号与涉案房屋的房号不一致，不能证明收据上的房屋就是涉案房屋。 本案中建设公司为证明涉案房屋与上述广州市先烈东路翠玉楼八楼E座属同一房屋，提供其向广州市房地产档案馆调取的处字第64664号档案资料。其中《广州市房屋交易监证证明书》显示：下列房屋系***向广州市华侨房屋开发公司买受，已经我所交易监证，并以处字64664号备案，特发此证明书。房屋座落先烈东路二横路12号805房，总建筑面积47.6776平方米，房屋交易价格150548港币，房屋登记案号统字447978号。经质证，***等四人对上述证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为恰恰证明涉案房屋是***购买，产权属***。 本案中建设公司称：与涉案房屋类似的当时建设公司委托公司员工以个人名义持有的7套房屋（包括涉案房屋）经过房改已出售给包括本案***在内的广东建设实业集团公司七名职工；涉案房屋已实际交付给***使用；因***等四人不配合，涉案房屋至今无法办理房改产权过户手续。对此建设公司提供以下证据：1、《分房打分第三榜通告》一份、《关于收缴先烈东路二横路12号住房房改款的通知》两份及附表一份，显示包括本案***、***、***在内的多名人员经审查符合资格购买房改房；***分得房号为805房，面积47.6776平方米，应交房款35391.1元。2、《委托协议书》五份（基本内容以***与建设公司签订的《委托协议书》一致），显示建设公司委托***、***、***等人分别持有广州市先烈东路翠玉楼八楼A、B、C、F、G座物业。3、《房地产登记簿查册表》五份，显示广州市天河区先烈东二横路12号801、802、803、806、808房产权人分别为***、***、***、***、***。4、2013年8月2日***、***出具的《证明》一份，证明内容为：1993年广东建设实业集团公司为解决企业职工住房问题，由下属全资子公司即建设公司出资购买广州市先烈东路翠玉楼物业用于职工房改分房。由于上述翠玉楼物业属于外销房，不能以单位名义购买，因此建设公司特委托***、***、***（已去世）、***（已去世）等公司员工以个人名义代公司购买上述房屋，上述房产由建设公司出资购买，属国有资产。为此***、***、***、***均与建设公司签订了《委托协议书》，承诺以个人名义代公司持有上述房产，并非上述房产所有人。此后，***、***、***先后按照公司安排，将其代持的翠玉喽房产过户给公司员工***、***、***、***、***等人。5、2014年1月17日广东建设实业集团公司出具的《情况说明》一份，主要内容：涉案房屋是我司下属境外企业即建设公司于1991年5月向广州市华侨房屋开发公司购买，委托***以个人名义拥有产权，实际产权为建设公司所有，当时由我司同意安排管理；我司已于2000年3月参照广州市房改政策计价，将涉案房屋出售给我司原职工即***所有，并于2000年4月将涉案房屋和房产证一并交付给***。6、2000年3月15日广东建设实业集团公司出具的购房款收据一份，载明***交来涉案房屋房改款35391.1元。7、涉案房屋管理费发票两份（显示缴费时段为2001年全年、2005年全年）、电费发票两张（显示计费时段分别为2002年6月-8月、2003年10月-12月）。等等。经质证，***等四人认为：证据1、6的真实性不予确认，广东建设实业集团公司是建设公司的上级单位，属自己证明自己，故不予确认；证据2真实性不予确认；证据3、4、7真实性无异议，但与本案无关；证据5属证人证言，因证人无到庭，故无法确认。 建设公司称***生前已享受单位房改，***去世后该房屋办理了继承。建设公司对此提供广州市天河区麓景路黄田三街2号501房的《房地产登记簿查册表》等证据予以证明。《房地产登记簿查册表》显示：房屋建筑面积70.93平方米；房改售房，房款付清；产权人为***（占有份额1／2，所有权来历“***1995年夫妻共有换证，***珸1995年向***继承”）、***珸（占有份额1／2，所有权来历“***1995年夫妻共有换证，***珸1995年向***继承”）。经质证，***等四人对上述《房地产登记簿查册表》真实性无异议，但认为***分得该套房屋不能证明涉案房屋产权不属***等四人。 关于涉案房屋，***等四人表示：***去世后我方办理继承时没有处理涉案房屋；不清楚涉案房屋现由谁使用；涉案房屋房产证是建设公司办理的，不在我方手上。 本案一审审理过程中***提供广州市房地产档案馆出具的***（***于2013年10月17日与***协议离婚）《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示***名下住宅为一套，地址为越秀区合群一马路137号804房。 再查明，2012年10月19日***向原审法院提交诉状，以***、***、***珸作为被告，以广东建设实业有限公司、广东建设实业集团公司作为第三人，要求确认涉案房屋归其所有及上述被告协助办理涉案房屋的房产证。原审法院以（2012）穗天法立民初字第86号民事裁定驳回***的起诉。***不服上诉。广州市中级人民法院于2013年1月14日作出（2013）穗中法立民终字第56号民事裁定，裁定认为：根据起诉人的现有初步证据显示，涉案房屋是广东建设实业有限公司委托已死亡的案外人***代为持有，而广东建设实业有限公司的上级单位广东建设实业集团公司又将涉案房屋分配给起诉人，并已交付使用，但未办理过户登记手续；虽本案纠纷与广东建设实业集团公司的分房、腾空房屋等行为没有直接的关系，主要系配合办理涉案房屋过户登记手续引起的纠纷；起诉人与***的配偶和子女之间无直接的权利义务关系，起诉人并非本案适格被告。因此，终审驳回上诉，维持原裁定。 原审法院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，***是涉讼房屋的登记产权人，现建设公司起诉称根据其与***生前签订的《委托协议书》，涉案房屋为其委托***代为购买并持有产权，实际产权人为建设公司，2000年上级单位广东建设实业集团公司房改时涉案房屋已出售给***并实际交付使用，后因***等四人不配合而无法将产权过户至***名下，故起诉要求***等四人协助建设公司将涉案房屋产权过户至***名下。对此查明，首先，建设公司持有***于1993年3月18日签署的《委托协议书》原件，该协议明确写明涉案房屋是建设公司出资购买，由建设公司委托***以个人名义购买并代为持有产权，涉案房屋的一切收益、孳息与***无关，***必须按建设公司指示或决定将涉案房屋及一切权益转回给建设公司或建设公司指定的接替人。***1994年6月7日去世后，***等四人作为***的法定第一顺序继承人，否认上述《委托协议书》为***签署，但未举相反证据予以推翻，应承担举证不能的法律后果。其次，***等四人认为***是涉案房屋的真正产权人，但事实上***一直未持有涉案房屋的产权证，无证据显示***及***等四人曾实际占有、使用涉案房屋，本案中***等四人也无持有购房合同、购房款发票等购房原始凭据。以上情况与***作为真正产权人、***等四人作为***的继承人对自身财产的合理关注形成巨大反差，与日常生活逻辑不合。相反，建设公司持有涉案房屋购房款收据的原始凭据，建设公司上级单位广东建设实业集团公司2000年房改时已将涉案房屋出售给***并实际交付使用，涉案房屋的房产证由***持有，建设公司所举证据已形成证据链，充分说明建设公司是涉案房屋事实购买人及真正产权人。在涉案房屋作为房改房已出售给作为建设公司上级单位员工的***，且***具备目前广州市规定的购房资格的情况下，建设公司要求作为***的继承人的***等四人协助***将涉案房屋产权过户至***名下，理据充分，予以支持。 原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年2月28日作出判决：自本判决发生法律效力之日起10日内，***等四人协助***办理广州市天河区先烈东二横路12号805房产权过户至***名下的手续。本案受理费100元，由***等四人负担。 判后，***等四人不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案一审判决认定事实、适用法律错误。根据《物权法》的规定，物权是以登记为准的，物权是无因性的，涉案房屋的物权已经归属于***，而***等四人则是***的继承人。一审法院不顾物权法的规定，判决房屋物权归属***，属严重违法。二、从程序上看，一审法院也是严重违法。1、建设公司的诉讼请求为要求判决房屋给***，这是违反诉讼程序的。作为原告只能向被告主张权利，要求法院判决相关权利给原告，不能要求法院判决权利给一个与被告毫不存在任何法律关系的第三人。2、《委托协议书》是建设公司提供给法庭的，该份《委托协议书》没有公证，也存在种种瑕疵。***等四人对其真实性、关联性、合法性都是不予确认的，并认为是不存在的。一审法院错误地分配举证责任。三、假如房款确实是建设公司支付的，那么物权也归***，公司只享有债权。四、《委托协议书》的签订原因是建设公司不符合当时购买涉案房屋的政策，假如《委托协议书》是存在的，也是以合法形式掩盖非法目的，该协议书应为无效。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回建设公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人建设公司答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律准确，请求维持原审判决。具体理由如下：一、***等四人片面理解了物权法，我国物权法并没有确立所谓物权“无因性”的物权行为理论。任何物权理论或物权法律，都不影响物权保护请求权。《物权法》第19条明确规定了物权的变更登记和异议登记，第33条更是明确规定了物权保护诉讼。二、本案现有证据足以证明涉案房屋系我方付款购买和实际所有，***仅仅是在名义上持有。1、我方提供的证据《委托协议书》、《正式收据》、另两位名义产权人的《证明》，以及其他5套同性质房产的内部房改和产权转让材料，都足以证明包括案涉房屋在内的8套房产，都是我方付款购买的，只是委托***等人以“个人名义拥有该物业的产权”，但实际所有权仍为我方。2、包括案涉房屋在内的同时处理的7套房屋，都是通过我方上级公司内部房改的方式，统一出售给了***等人。3、案涉房屋已在2000年就由***实际占有和使用，缴纳物业管理、水电和有线电视费用，并出租给他人，***等四人十多年来对此从未提出异议。而且该房屋多年来也一直未作为***遗产进行继承。4、本案中，***等四人就案涉房产根本无法提供任何证明其付款和真实所有人的证据。三、签订《委托协议书》的原因只是因不符合当时的房屋销售政策，并不属以合法形式掩饰非法目的，不能认为是无效合同。四、***等四人作为***的继承人，理应按《委托协议书》的约定协助***办理过户手续。 被上诉人***答辩同意原审判决，不同意***等四人的上诉请求。 经二审审查，建设公司属广东建设实业集团公司（国有企业）下属全资子公司，***生前为广东建设实业集团公司员工。原审对此查明事实有误，本院予以纠正。原审其他查明事实无误，本院予以确认。 本院认为：首先，关于建设公司与***之间是否存在借名购房关系的问题。***虽为涉案房屋的登记产权人，但建设公司提供了其与***于1993年3月18日签署的《委托协议书》原件，该协议书明确订明涉案房屋是由建设公司出资委托***以个人名义购买，涉案房屋及一切收益、孳息均归建设公司所有，***必须按建设公司指示或决定将涉案房屋及一切权益转回给建设公司或建设公司指定的接替人。上诉人***等四人虽对该协议书的真实性提出异议，但没有提供足以反驳的相反证据，本院对该协议书的证明力予以确认。结合涉案房屋的产权证、购房款收据等资料原为建设公司所持有，涉案房屋亦原由建设公司实际控制使用的事实，而***等四人无证据证明购房款由***出资，故可确认建设公司与***之间存在借名购房关系。原审认定建设公司为涉案房屋事实购买人及真正产权人，理据充分，本院予以认可。 其次，关于建设公司要求***等四人协助***将涉案房屋产权过户至***名下的问题。上述《委托协议书》约定***必须按建设公司指示或决定将涉案房屋及一切权益转回给建设公司或建设公司指定的接替人。该约定没有违反我国法律法规的强制性规定，为合法有效，对合同当事人具有法律约束力。在涉案房屋作为房改房已出售给***，且***具备目前广州市规定的购房资格的情况下，建设公司要求作为***的继承人的***等四人协助***将涉案房屋产权过户至***名下，符合该协议约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原审判决***等四人协助***办理涉案房屋产权过户至***名下的手续，符合合同约定及法律规定，本院予以维持。 综上所述，***等四人的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费100元，由上诉人***、***、***珸、***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一四年六月十二日 书记员***