上海哲旭精密模具有限公司与上海通亿橡塑制品有限公司、上海长宁橡胶模具厂等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0118民初7696号

原告：上海哲旭精密模具有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：吉晓燕，董事长。

委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。

委托诉讼代理人：翟晓马，男。

被告：上海通亿橡塑制品有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：黄俊俊，执行董事。

被告：上海长宁橡胶模具厂，住所地上海市青浦区。

法定代表人：黄祖先，投资人。

被告：黄祖先，男，汉族，1952年2月7日出生，户籍所在地上海市浦东新区。

以上三被告共同委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。

原告上海哲旭精密模具有限公司(以下简称“哲旭公司”)诉被告上海通亿橡塑制品有限公司(以下简称“通亿公司”)、上海长宁橡胶模具厂(以下简称“长宁模具厂”)、黄祖先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2020年6月10日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李庆春、翟晓马、被告黄祖先(并作为被告长宁模具厂的法定代表人)及三被告的共同委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

哲旭公司向本院提出诉讼请求：1、判令通亿公司、长宁模具厂、黄祖先支付哲旭公司设备搬迁和安装费用共人民币(以下币种均同)193,793元(依据哲旭公司制作的表格，评估报告的P16-17)；2、判令通亿公司、长宁模具厂、黄祖先支付哲旭公司装修款项213,730元(依据哲旭公司制作的表格，评估报告P12-13，补偿协议第13.1项)；3、判令通亿公司、长宁模具厂、黄祖先支付哲旭公司装修附属物共计204,454元(依据哲旭公司制作的表格，评估报告P15，补偿协议第13.2项)；4、判令通亿公司、长宁模具厂、黄祖先支付哲旭公司停产停业补偿共计705,446元(补偿协议第6条)；5、判令通亿公司、长宁模具厂、黄祖先支付哲旭公司一次性速迁奖励费1,046,000元(补偿协议第7条)；6、判令通亿公司、长宁模具厂、黄祖先支付哲旭公司评估奖200,000元(补偿协议第13.6项)；7、判令通亿公司、长宁模具厂、黄祖先支付哲旭公司速搬奖100,000元(补偿协议第13.7项)；8、判令通亿公司、长宁模具厂、黄祖先赔偿哲旭公司损失38,333元(两个月房屋租金，依据合同第8.3条)。

事实和理由：2010年11月1日，哲旭公司与通亿公司签订《房地产租赁合同》，约定哲旭公司承租长宁模具厂名下位于上海市沪青平公路厂房，租赁期间自2010年11月1日至2016年10月30日。2016年7月租赁期间，系争房屋遇政府拆迁，政府对系争房屋进行了评估。租赁期限届满后，哲旭公司仍续租三个月后搬离。现通亿公司、长宁模具厂、黄祖先与政府签订了拆迁补偿协议，哲旭公司认为拆迁评估报告作为协议的基础，是在租赁期间内对房屋作出的评估，应包含自己的装饰装修和搬迁、停业损失等利益，但至今未有任何动迁补偿款项，因此诉至法院要求判如诉请。

通亿公司辩称，不同意全部诉请。动迁补偿时间段，与哲旭公司的合同已经履行完毕，最终涉及到长宁模具厂的动迁补偿与哲旭公司无关。关于诉请1-3，缺乏事实依据，哲旭公司基于评估报告，但评估报告中的评估物均与哲旭公司无关。诉请8，合同第2条明确约定租赁期限为6年，15年的表述是笔误，与客观事实不符。依据合同第8.3条，即便设备是哲旭公司的，且造成损失，也只是给予两个月租金的损失。合同履行期是到2016年10月30日，动迁发生在此时间之后。

长宁模具厂、黄祖先辩称，其与哲旭公司没有签订合同，也没有其他法律关系，非本案适格主体，即便哲旭公司主张相应的权利，也应该基于与通亿公司的租赁合同主张。黄祖先在租赁合同上签字是代表通亿公司的，是受委托的，让黄祖先承担责任没有依据。

经开庭审理查明，2010年，哲旭公司(乙方)与通亿公司(甲方)签订《房地产租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定甲方将上海市沪青平公路自有产权房租给乙方使用，其中厂房、办公室及简易棚等建筑面积为1,500平方米。合同第二条约定，租赁期限暂定为6年，即从2010年11月1日起至2016年10月30日止。租期期满后，乙方如有意续租此租赁物，需在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意后，双方根据具体情形重新签订租赁合同，在同等承租的条件下，乙方享有优先权。合同第四条约定，租赁费用为2010年11月1日至2012年10月31日期间年租金为21万元、2012年11月1日至2014年10月31日期间年租金为22万元、2014年11月1日至2016年10月31日期间年租金为23万元。合同第五条约定，租金先付后用，每半年支付一次。押金为18,000元。合同第8.3条约定如甲方在该房屋租赁期限内(十五年内)，因涉及房屋拆迁给乙方造成损失，该后果由甲方承担当月租金2倍赔付给乙方。

随后哲旭公司入住并使用房屋，租金支付至2016年10月30日。

另查明，2017年7月10日，上海涌力土地房地产估价有限公司出具《估价报告》，载明“于2016年12月20日对上海市青浦区赵巷镇沪青平公路内建筑物、建筑物室内装饰装修、附属设施、机器设备搬迁、物资搬迁进行了估价工作”。

2017年8月15日，长宁模具厂(乙方)与青浦区赵巷镇房屋土地征收补偿安置办公室(甲方)签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》(以下简称“补偿协议”)，约定乙方非居住房屋坐落赵巷镇沪青平公路，权证登记建筑面积590.46平方米、证外1,425.10平方米，房屋建安重置价1,854,691元，房屋相应土地使用权费用732,096元，设备搬迁和安装费用193,793元，停产、停业损失补偿为705,446元，一次性速迁奖励费为1,046,000元，另有装修826,184元，附属物491,689元，物资搬迁51,000元，搬场费20,156元，评估奖200,000，速搬奖100,000元……乙方签订本协议后60天，即2017年10月14日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。补偿协议另约定了其他事项。

位于上海市青浦区沪青平公路2933弄53幢的权利人为长宁模具厂。

以上事实，由哲旭公司、通亿公司、长宁模具厂、黄祖先的陈述，租赁合同、估价报告、补偿协议、房地产权证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。

审理中，哲旭公司表示，请求权基础是其与通亿公司的租赁合同，合同相对方是通亿公司。向长宁模具厂、黄祖先主张是因为该两者是权利人，且实际取得动迁利益。合同第8.3条约定租赁时间为15年，但租金每年都变化所以暂定6年，其2017年2月搬离时还在租期内，且主张的是第三方给予的动迁利益。53幢是整幢租给哲旭公司的，用于生产加工电子原配件及自动化设备配件，租赁时房屋是毛坯，只有一个变压器，所有设备都是自己安装的。2016年6月评估公司就到现场查看设备装修了，当时还将哲旭公司的名称写上去，生产设备清单都是哲旭公司提供的，这些设备搬到了新公司，现在还在使用。2016年10月30日之后租金未付是因为6月已经评估了，另外还有2个月押金，通亿公司说押金抵扣租金，之后也要搬走了。

为此，哲旭公司提供：1、自来水发票4张、电费发票及支付凭证13张，证明租赁合同6年到期后，其并未搬离，至2017年3月仍支付水电费。2、原告设备清单、购买设备发票6张、现场照片16张、电线送货单、发票、支票支付凭证4张。证明冲床、车床、铣床、材料、电线等设备均由其购买使用，相关拆迁利益应当归其所有。3、付款凭证3张。通亿公司收取房租的证明上均有黄祖先签字确认，证明收取租金的权利人是黄祖先。4、上海诺瓘电子科技有限公司(以下简称“诺瓘公司”)相关材料6张、情况说明、工商信息。证明2014年9月1日后哲旭公司所有业务均由诺瓘公司承接，所有支付房租、水电费用均系为哲旭公司履行租赁合同。使用的设备、物资均是哲旭公司购买。诺瓘公司确认系争房屋拆迁利益归哲旭公司。5、发票4张。证明系争房屋为哲旭公司实际租赁，设备由哲旭公司购买和使用，相关拆迁利益应当归于哲旭公司。6、工厂设备搬迁协议书。2017年1月11日签订，证明搬离时间。7、录音光盘，系与估价公司工作人员的通话。8、排水许可证，证明房屋交付时是毛坯，所有的都是哲旭公司做的。9、照片及光盘，系评估报告中的生产设备现在使用的情况。对此，通亿公司、长宁模具厂、黄祖先质证称，1、真实性无异议，但与本案无关。2、真实性、关联性不予确认，也没有见过。3、真实性无异议。4、与本案无关，之前不知道诺瓘公司在房屋内经营，只允许哲旭公司经营。5、真实性、关联性不予确认。6、真实性不予确认，搬迁内容只有货架和模具。7、评估报告显示评估时间节点并非2016年7月。8、真实性无异议。9、真实性不予确认，已过举证期限，无法证明评估时这些设备在系争厂房内，还存在哲旭公司根据清单的内容收集照片的可能性。

通亿公司、长宁模具厂、黄祖先表示，三者是关联关系，通亿公司的法定代表人与黄祖先是父子关系，通亿公司与长宁模具厂是独立的法人，长宁模具厂将其名下的房屋委托通亿公司对外出租经营，黄祖先是长宁模具厂的投资人。租期约定明确，就是6年。评估时间是2016年12月20日，当时合同期满、哲旭公司也已经于2016年12月初搬走。53幢并非全部租给哲旭公司的，有部分自用于生产、仓库，评估中涉及搬迁的设施设备都是自己的，现在已经全部处置掉了，购买凭证也没有了。租赁时房屋是经过了装修的，即使哲旭公司有添置装修，合同期满不拆除搬走，也应归其所有。2017年11月将房屋交给政府，2018年春节拆除。

根据庭审查明的事实，本院认为，哲旭公司与通亿公司签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。租赁合同多处明确租赁期限为/暂定为6年，且明确列明6年租期的起止时间及6年租期内的租金标准，同时在6年租期的约定之后约定期满后根据具体情形重新签订租赁合同，而关于15年的约定仅在第8.3条处出现过一次，又无其他约定相印证，据此可知租赁合同约定的租期为6年，租期截止至2016年10月30日止，早于长宁模具厂与相关部门的签订补偿协议的时间，因此，哲旭公司根据补偿协议主张停产停业损失、一次性速迁奖励费、评估奖、速搬奖，无事实与法律依据，本院不予支持。哲旭公司主张的装修款项、装修附属物的费用，因未能提供证明系其所做，租赁合同中也未约定对装修、添附等做补偿，因此对哲旭公司的该两项诉请不予支持。关于设备搬迁和安装费用，虽评估报告载明是2016年12月20日进行的估价工作，但通亿公司未能举证证明哲旭公司在此时间点已全部搬离，且通亿公司在庭审中亦提及正式评估(2016年12月20日)之前评估公司可能也去查看过，同时根据双方的举证情况及对相关设备情况的说明，本院认为哲旭公司的陈述更符合民事证据审查中优势原则，基于公平原则该部分费用归于原告。虽实际取得补偿利益的是长宁模具厂，但长宁模具厂认可委托通亿公司对外出租厂房，故长宁模具厂取得补偿利益视为通亿公司取得，通亿公司应向原告支付上述费用。

租赁合同第8.3条约定租期内涉及拆迁的赔付当月租金的2倍，并在括号内特别注明为15年内，虽本院认定租赁合同的租期为6年，但亦尊重合同双方在本条款的意思自治，因此哲旭公司据此主张2个月租金的补偿，于法有据，本院予以支持。

长宁模具厂、黄祖先与哲旭公司无合同关系，哲旭公司要求该两者承担责任，无事实与法律依据，本院不予支持。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告上海通亿橡塑制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海哲旭精密模具有限公司设备搬迁和安装费用193,793元；

二、被告上海通亿橡塑制品有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海哲旭精密模具有限公司损失38,333元；

三、原告上海哲旭精密模具有限公司的其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费28,415.65元，减半收取计14,207.82元，由原告负担11,816.88元，被告负担2,390.94元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员　汪宇婧

二〇二〇年七月二十日

法官助理　周　诗

书 记 员　怀丽慧

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。