金某;薛某;甘肃某有限公司;某某;姜某乙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民事裁定书 （2025）甘01民终6450号 上诉人（原审原告）：***，男，1971年12月31日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区红星巷202号1303室。 委托诉讼代理人：***，甘肃五环律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：***，女，1974年11月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区通渭路89号102室。 委托诉讼代理人：***，甘肃五环律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1963年1月9日出生，汉族，现住山东省烟台市龙口市北马镇北马西村。 委托诉讼代理人：***，女，1965年8月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区庄浪东路86号102室。系***之妹。 被上诉人（原审被告）：***，女，1965年8月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区庄浪东路86号102室。 被上诉人（原审被告）：甘肃第三建设集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区武都路486号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1984年11月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区嘉峪关西路608号703。系该公司员工。 上诉人***、***因与被上诉人***、***、甘肃第三建设集团有限公司（以下简称甘肃三建）确权纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2025）甘0102民初13592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年12月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1.请求依法撤销原判；2.改判***、***、甘肃三建配合***、***办理坐落于兰州市城关区通渭路6号楼3单元102号（建筑面积39.63平方米）房屋的过户登记手续；3.判令本案一、二审案件受理费由***、***、甘肃三建承担。​事实与理由： 一、原审判决认定事实存在偏差，未全面考量房屋买卖交易的完整性及***、***的合法权益​。 首先，***、***与***、***于2003年11月9日签订的《房屋买卖契约证书》合法有效，且***、***已完全履行合同义务。***、***按约定支付了78000元购房款，***出具了收款收据，***、***自支付房款后一直占用、使用案涉房屋至今，长达二十余年，期间未产生任何权属争议，***、***已实际享有房屋的占有、使用、收益权，仅欠缺过户登记这一物权变动的形式要件。原审判决虽认可合同效力，但未充分重视***、***作为实际权利人的核心地位，对***、***长期合法占有房屋的事实考量不足。其次，案涉房屋未能办理过户登记，并非***、***过错，而是历史原因及被上诉人的消极行为所致。1999年6月18日，***与甘肃省住宅建设总公司（后改制为甘肃三建）签订的《公有住房买卖合同》明确约定“甲方负责办理房屋过户手续及权属证书”，但该公司未及时履行办证义务。2021年历史遗留房屋产权办理政策出台后，甘肃三建虽张贴通知要求提交材料，却以“***、***非在册人员或业主”为由拒绝直接办理过户，且在***继承人未提供材料时，未积极采取有效措施协调，反而将房屋暂时分割代管并登记在自身名下，导致房屋后续因公司涉诉被查封，其行为存在明显过错。原审判决仅强调房屋被查封的现状，却未追究甘肃三建在产权办理过程中的失职责任，事实认定存在片面性。​最后，***、***关于“***、***不缴纳相关办理费用、不配合提供手续”的抗辩缺乏事实依据。案涉房屋的原始购房手续由***交付上诉人保管，是基于双方《房屋买卖契约证书》的约定，目的是便于后续产权办理。在历史遗留问题办证过程中，***、***始终积极配合提交材料，而***、***作为继承人，未主动与***、***协商费用承担事宜，反而以费用问题推脱配合义务，其消极态度是导致过户受阻的重要原因之一。原审判决未对双方在费用协商中的责任进行明确划分，仅凭被上诉人单方陈述认定***、***“不配合”，与客观事实不符。​ 二、原审判决适用法律不当，对“房屋被查封导致过户请求无法实现”的认定过于绝对，未考虑***、***的物权期待权优先保护问题​。 原审判决依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条、第四百六十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，驳回***、***诉讼请求，属于法律适用错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，***、***在房屋被查封前已签订合法有效的《房屋买卖契约证书》、合法占有房屋并支付全部价款，且未办理过户登记系历史政策及被上诉人原因所致，非***、***自身过错，***、***的权利完全符合排除执行的法定条件，原审判决未适用该规定保护***、***的物权期待权，法律适用存在疏漏。​ 原审判决要求***、***“先通过案外人执行异议等途径排除相关法院的执行和查封措施，待案涉房屋解除权利限制后再主张其权利”，该处理方式增加了***、***的维权成本，也不符合诉讼经济原则。案外人执行异议程序与本案房屋买卖合同纠纷存在紧密关联，***、***的过户请求能否实现直接取决于房屋查封问题的解决，原审应在本案中综合考量执行异议的法定条件，一并审查***、***是否享有排除执行的权利，而非简单以房屋被查封为由驳回诉讼请求，该处理方式实质上剥夺了***、***在本案中主张权利的机会，不符合司法便民、高效的原则。​ 三、甘肃三建将房屋登记在自身名下并导致被查封，应承担主要责任，其拒绝配合过户的理由不能成立​。 甘肃省住宅建设总公司改制为甘肃三建后，应承继原公司的合同义务，即按照《公有住房买卖合同》约定为***或其继承人办理房屋权属证书。但该公司在2022年历史遗留问题办证过程中，未积极督促***继承人提交材料，反而在未明确房屋权属的情况下将房屋暂时分割代管并登记在自身名下，其行为违反了合同约定和诚实信用原则。此后，因该公司自身涉诉导致房屋被查封，直接影响了***、***的过户权益，该公司应承担由此产生的全部责任，其以“与历史遗留政策相违背”为由拒绝配合过户，缺乏合法依据，不能对抗***、***的合法请求。​***、***作为***、***的继承人，应在继承遗产的范围内履行原房屋买卖合同的附随义务，配合***、***办理过户手续。二人以“费用承担”为由推脱责任，不符合《中华人民共和国民法典》关于继承人在继承遗产时应同时承担被继承人合同义务的规定，其抗辩理由不能成立。​ ***、***辩称，***、***同意配合***、***过户，但是不要多次传唤参加诉讼，***、***都在外地生活，产生的费用都应该由对方承担。 甘肃三建辩称，甘肃三建根据法定办证程序，还是要先把产权证办理给***夫妇的继承人后再办理过户。 ***、***向一审法院起诉请求：1.请求判令***、***、甘肃三建配合***、***办理房屋过户登记手续；2.请求判令本案案件受理费由***、***、甘肃三建承担。 一审法院认定事实如下：***、***系***、***的子女。1996年6月18日，***与甘肃省住宅建设总公司签订《公有住房买卖合同》，约定甘肃省住宅建设总公司将坐落于兰州市城关区通渭路6号楼3单元102号（建筑面积39.63平方米）的房屋100%产权出售给***。2003年11月9日，***及配偶***与***、***签订《房屋买卖契约证书》，约定将上述房屋出售给***、***。同日，***、***缴纳购房款，***出具《收据》，内容为今日收***同志房款78000元。***、***遂入住案涉房屋，使用至今。由于案涉房屋一直未能办理产权证及过户手续，***、***曾于2023年4月4日将***、***夫妻起诉至法院，后撤回起诉。经查，***已于2020年6月28日去世，***已于2023年1月27日去世。 另查，甘肃省住宅建设总公司经改制为甘肃三建。2021年11月29日,甘肃省化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题相关政策出台后，2022年5月31日，甘肃三建在该楼栋张贴《关于办理通渭路房产证的通知》，要求现有业主于2022年6月6日现场提交材料。***、***遂提交材料要求办证，甘肃三建根据《兰州市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作实施方案》和要求，认为***、***并非案涉房屋的在册人员或业主，只能先行由***的继承人出具公证书等材料办理产权至其名下。后***、***、***、***、甘肃三建因相关费用的承担未能协商一致，案涉房屋所有权证未办理在***的继承人名下。 又查，2022年12月底兰州市不动产产权登记部门启动对该项目产权办理工作，根据办理要求，通渭路6#楼产权分割办理中房屋无转移登记业主资料的，只能由首次登记单位暂时承接，待办理资料提供后再进行转移登记工作,故案涉房屋由单位暂时分割代管,产权手续办理登记在甘肃三建名下。现由于甘肃三建涉及其他诉讼，案涉房屋已被数家法院查封及轮候查封。 一审法院认为，依法成立的合同，仅对合同双方当事人具有法律约束力。本案中，***与甘肃省住宅建设总公司（现为甘肃三建）签订《公有住房买卖合同》，后***、***又与***、***签订《房屋买卖契约证书》将案涉房屋出售给***、***，根据合同相对性及相关房产政策,甘肃三建应根据合同的约定为***或其继承人办理案涉房屋的产权证，再转移过户给***、***。现由于历史原因案涉房屋所有权证未能办理在***或其继承人名下而办理在甘肃三建名下,故甘肃三建应将案涉房屋的所有权转移登记至***的继承人***、***名下，再由***、***向***、***办理过户手续。但由甘肃三建因涉及诉讼导致案涉房屋被数家法院查封,***、***作为二手房买受人及实际使用人,应先通过案外人执行异议等途径排除相关法院的执行和查封措施，待案涉房屋解除权利限制后再主张其权利，在案涉房屋存在权利限制的前提下，***、***要求权属变更的诉讼请求不能实现，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十八条之规定，判决：驳回***、***的诉讼请求。一审案件受理费100元，由***、***负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条规定，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 现已查明，本案中，2022年12月底，兰州市不动产产权登记部门启动对该项目产权办理工作，根据办理要求，通渭路6#楼产权分割办理中房屋无转移登记业主资料的，只能由首次登记单位暂时承接，待办理资料提供后再进行转移登记工作,故案涉房屋由单位暂时分割代管,产权手续办理登记在甘肃三建名下。现由于甘肃三建涉及其他诉讼，案涉房屋已被数家法院查封及轮候查封。二审中，***、***明确其要求过户的理由是自身对涉案房屋拥有所有权，双方有房屋买卖合同，款项已支付，且涉案房屋已实际交付并由***、***占有使用多年。同时，***、***明确要求解决房屋产权问题。因此，本案应为确权纠纷，一审对本案案由认定有误，本院予以纠正。***、***应当依据执行异议相关程序主张其权利。本院认定驳回其起诉。一审法院判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项、二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，裁定如下： 一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2025）甘0102民初13592号民事判决； 二、驳回***、***的起诉。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，退回***、***。 本裁定为终审裁定。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年一月三十日 法官助理*** 书记员***