深圳市万厦世纪物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省新化县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘1322民初4302号

原告：深圳市万厦世纪物业管理有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道白石龙社区白石龙村村委综合大楼406B，统一社会信用代码：914403005956766312。

法定代表人：周宏泉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：唐姣姣，女，1992年2月2日出生,汉族，居民，住湖南省新化县，系该公司员工，代理权限：特别授权。

委托诉讼代理人：扶昆林，男，1996年12月29日出生，汉族，居民，住湖南省新化县，系该公司员工，代理权限：特别授权。

被告：***，女，1983年9月7日出生，汉族，居民，住新化县，系东方城市广场商住小区8栋704房业主。

原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年8月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐姣姣、扶昆林、被告***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司诉讼请求：1、请求判被告支付物业管理服务费7294.73元（截止2022年6月30日），滞纳金1259.9元，合计8554.63元；2、本案的诉讼费用由被告承担。

被告***答辩：1、因物业没有履行好安保职责（没有派工作人员守大门），前租户在业主不知情的情况下搬走，导致业主水电费损失160元（租户未结清水电费）、窗帘损失费850元、灯光损失费1100元、油烟机损失费3280元，共计5390元，这些损失应由原告赔偿；2、原告未及时处理下水管返水、落水管漏水等问题，被告只好另请他人维修，封堵下水管返水花费160元，维修落水管漏水需费用3000元，共计3160元，这些费用应由原告承担；3、原告没有按物业公司的职责标准为被告提供物业服务，因而不能按1.4元/月/㎡的标准向被告收取物业费，要降低收费标准，原告的诉求不应当予以支持。

查明事实

经庭审查明，本院确认如下法律事实：

1、原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司是一家从事物业服务的有限责任公司，成立于2012年4月28日。被告***系新化县上梅东路财富街东方城市广场商位小区8栋1单元704房的业主，其住房建筑面积为124.06㎡。

2、2017年3月14日，原告（乙方）与东方城市广场的建设单位湖南紫东同仁房地产开发有限公司（甲方）签订《东方城市广场前期物业服务合同》，由原告入驻东方城市广场小区提供物业管理服务。该合同中主要条款：第一条，物业基本情况：1.1东方城市广场位于娄底市新化县××路××街××桥东端，该楼盘占地面积64635.8㎡，建筑面积约376844.19㎡。东方城市广场小区内设施设备齐全，配套设施完善。1.2物业类型：住宅、商业。第二条，委托事项：2.1房屋建筑本体公用部位（包括但不限于楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、设备机房、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等）的维修、养护和管理。2.2房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统等（由专业服务单位负责的除外）。2.3本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物（包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、库、水系、物业管理区域的外围护栏及围墙等）的维修、养护和管理。2.4本物业规划红线内配套服务设施、商业网点的维修、养护和管理。2.5公共绿地的养护和管理。2.6公共秩序和交通、车辆行驶及停泊的管理、维护。包括秩序维护监控、消防监控、24小时值班巡查、门岗执勤、消防巡视、室内和室外公共停车位的管理。……，2.10环境卫生，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。2.11消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护及消防管理。第三条，合同期限：3.1前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。第四条，甲方的权利和义务，4.9物业交接后，因隐蔽部位、隐蔽工程、结构安全等存在质量问题而影响正常使用的，不视为乙方在物业承接查验中存在过错，由甲方负责修复，由此给业主造成损害的，甲方承担赔偿责任。第六条，管理服务费用：6.2物业管理费具体标准及收费方式：6.2.1高层住宅：1.4元／月／㎡；6.2.4前三款中的价款包含水、公共区域照明、电梯能耗费，但不含商业区域中央空调能耗费用。6.2.5住宅部分的物业费收取，乙方可以依据与业主签订的《前期物业服务合同》预收3个月-12个月的物业管理费。6.4.1已竣工但尚未出售的甲方自持住宅物业，按住宅标准1.4元／月／㎡的收费总额的60%向乙方缴纳物业服务费，按月支付；第七条，违约责任：7.5业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之三支付滞纳金，对于欠费不缴纳的，乙方可向项目所在地人民法院起诉。

3、2017年8月22日，新化县发改局和新化县房地产管理局联合下发新发改（2017）247号文件，对前期物业的政府指导价为企业资质达到一级，服务内容达到二级标准，基准价位1.33元/㎡·月,上下浮动不得超过5%。文件下发时原告企业资质为一级，2018年国家取消了物业企业资质认定，各物业企业凭营业执照营业。

4、2017年12月31日，被告***与原告下设的新化分公司签订了《东方城市广场服务协议》，协议内容对原、被告的权利与义务及物业费交纳、房屋装修管理、违约责任等进行了约定，该协议内容与《东方城市广场前期物业服务合同》中的内容基本相同。

5、原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司在为东方城市广场住宅小区提供物业服务期间，原告公司向该小区业主提供了安保、卫生、消防、维护等物业服务，被告反映原告公司服务有瑕疵，比如存在安保不到位、未及时维护等情况，原告在物业服务中存在有一定瑕疵。

6、东方城市广场住宅小区至今未成立小区业主委员会。

7、被告***已向原告缴纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业费。截至2022年6月30日，被告尚欠物业费为：1.4元/月/㎡×建筑面积124.06㎡×物业服务期限42个月=7294.73元。

8、被告***陈述：因物业安保不到位导致前租户在被告不知情情况下搬走，前租户给被告房屋造成损失5390元；被告房屋有下水管返水、落水管漏水情况，目前已花费维修费660元。

判决的理由与结果

本院认为，原告与湖南紫东同仁房地产开发有限公司签订的《东方城市广场前期物业服务合同》，符合《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人有权订立前期物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，对东方城市广场住宅小区所有业主具有法律约束力，系有效合同，依法受法律保护。业主按照合同约定享受了物业服务公司提供的物业服务，就应按照合同约定承担支付物业费的义务。本案中，被告主张原告没有按物业公司的职责标准为被告提供物业服务，因而不能按1.4元/月/㎡的标准向被告收取物业费，要降低收费标准，原告的诉求不应当予以支持。对此，本院根据庭审查明的事实，确认原告进驻了该小区并提供了物业服务，但在提供物业服务过程中安保、维护等方面存在一定瑕疵，原告应予以自纠并改善服务态度和提升服务质量，但该瑕疵整体上未影响小区物业服务的良性运转，本院对原告要求被告支付物业管理服务费7294.73元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付滞纳金1259.9元的诉讼请求，因原告存在物业服务管理瑕疵，故本院不予支持。关于被告在房屋出租期间的损失包括房屋渗水维修费用等损失，被告可另循法律途径解决。对于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，案涉法律事实从民法典施行前持续至民法典施行后，故本案适用《中华人民共和国民法典》的规定。基此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

一、由被告***在本判决生效后十日内向原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司支付截至2022年6月30日的物业费7294.73元；

二、驳回原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。

审　判　员　　卿瑞山

二〇二二年九月七日

法官　助理　　李曼沂

代理书记员　　黄　新

附：相关法律条文适用

对《中华人民共和国民法典》的适用

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

对《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的适用

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。