深圳市万厦世纪物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省新化县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘1322民初4316号

原告：深圳市万厦世纪物业管理有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道白石龙社区白石龙村村委综合大楼406B。

法定代表人：周宏泉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：唐姣姣，女，1992年2月2日出生，汉族，系该公司员工。代理权限：特别授权。

委托诉讼代理人:扶昆林，男，1996年12月29日出生，汉族，系该公司员工。代理权限：特别授权。

被告：***，男，1980年7月7日出生，汉族，居民，户籍地：新化县，住新化县。

原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告万厦物业公司的委托代理人唐姣姣、扶昆林、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告万厦物业公司的诉讼请求：1、请求判决被告支付物业管理服务费11260.89元（截至2022年6月30日），滞纳金2113.4元，合计13374.29元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据2017年3月14日签订的《东方城市广场前期物业服务合同》，合同中约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.4元/㎡，及逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日万分之三交纳滞纳金。被告购买了东方城市广场商住小区3栋802住房，建筑面积为177.43㎡。在原告为小区物业提供服务期间，原告与被告都应该切实履行合同约定，但被告从2018年9月20日起无故拖延交纳物业管理服务费构成违约，至2022年6月30日止共拖欠3年9个月10天的物业管理费11260.89元，滞纳金2113.4元，合计13374.29元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交，为维护自身合法权益，特起诉到法院。

被告***辩称，1.依法由业主和物业管理企业按照服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，原告不得擅自占用挖掘物业管理区域内的道路场地，侵害业主的权利；小区内存在违规商业设施、违章建筑，小区篮球场非法外租，小区通往洗浴中心大门敞开、无人值守，小区存在严重的消防隐患，电梯内无通风降温设备、楼梯间无灯光，公共区域损毁没有进行修补。2.收费标准应有物价管理部门的审批文件，本小区物业费每平方米1.4元，明显高于新化其他小区。3.2019年10月份，被告家中香烟两条、手表一支被盗，共计损失两万余元，反映给原告后无任何处理。4.物业服务费计算错误，起诉状称被告自2019年9月20日至2022年6月30日止，共拖欠三年9个月10天的物业服务费11260.89元，被告实际拖欠时间是二年9个月10天，共计8280元，另外原告收取被告押金2000元，核减后欠费6280元。原告的起诉严重违反物业管理条例及法律，请求法院依法作出公正裁决。

查明事实

根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：

1、原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司系2012年4月28日成立，经营范围包括物业管理、清洁服务、园林绿化服务等。2017年6月14日原告设立深圳市万厦世纪物业管理有限公司新化分公司。经营范围包括物业管理、机电设备维修服务，清洁服务、消毒杀虫服务等。

2、2017年3月14日，原告（乙方）与湖南紫东同仁房地产开发有限公司（甲方）签订《东方城市广场前期物业服务合同》，由原告入驻东方城市广场小区提供物业管理服务。合同的主要内容：房屋建筑本体公用部位（包括但不限于楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、设备机房、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等）的维修、养护和管理。房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统等（由专业服务单位负责的除外）。本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物（包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、库、水系、物业管理区域的外围护栏及围墙等）的维修、养护和管理。本物业规划红线内配套服务设施、商业网点的维修、养护和管理。公共绿地的养护和管理。公共秩序和交通、车辆行驶及停泊的管理、维护。包括秩序维护监控、消防监控、24小时值班巡查、门岗执勤、消防巡视、室内和室外公共停车位的管理。……，环境卫生，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。包括公共区域消防设施的维护及消防管理。前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。……，每年物业管理费用收支账目向全体业主张榜公布。物业管理费用收费标准：高层住宅每月每平方米1.4元，包含水、公共区域照明、电梯能耗费，但不含商业区域中央空调能耗费用。乙方可以依据与业主签订的《前期物业服务合同》预收3个月-12个月的物业管理费。停车场收费标准：对已出售或未出售的车位每月收取停车照明费30元。临时停车收费两小时以内每辆车收取5元。业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之三支付滞纳金，对于欠费不缴纳的，乙方可向项目所在地人民法院起诉。

3、被告***是新化县上渡街道办事处沿江路东方城市广场3栋802房业主，该房建筑面积为178.28㎡。被告于2017年9月20日办理了房屋交付手续。当日，被告***（甲方）与深圳市万厦世纪物业管理有限公司新化分公司（乙方）签订《东方城市广场商住小区前期物业管理服务合同》。该合同对原、被告的权利与义务及物业费交纳、房屋装修管理、违约责任等进行了约定，该合同内容与《东方城市广场前期物业服务合同》中的内容基本相同。同日，被告向原告预交了一年物业服务费。

4、2017年8月22日，新化县发展和改革局、新化县房地产管理局联合下发新发改（2017）247号文件即关于印发《新化县物业服务收费管理办法》的通知，规定业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价。对前期物业的政府指导价为企业资质达到1级，服务内容达到二级标准，基准价位1.33元/㎡·月,上下浮动不得超过5%；企业资质为2、3级，服务内容为一级标准，基准价为1.19元/平方米·月，上下浮动不得超过5%。2018年国家取消了物业企业资质认定，各物业企业凭营业执照营业。

5、截至2022年6月30日，被告***尚欠物业服务费：1.4元/月/平方米×建筑面积178.28平方米×物业服务期限（2018年9月20日至2022年6月30日）45个月零10天=11320.78元。原告自2019年至2022年每年向被告催缴物业服务费。

6、新化县东方城市广场住宅小区至今未成立小区业主委员会。原告在为该小区提供物业服务期间，该小区业主反映原告在消防、电梯、卫生、安保等公共设施、设备的维护及管理服务方面存在一定瑕疵。

判决的理由与结果

本院认为，原告（乙方）与湖南紫东同仁房地产开发有限公司（甲方）签订《东方城市广场前期物业服务合同》，符合《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人有权订立前期物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，对东方城市广场住宅小区所有业主具有法律约束力，系有效合同，依法受法律保护。被告***与深圳市万厦世纪物业管理有限公司新化分公司签订《东方城市广场商住小区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。另外，根据相关法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故而深圳市万厦世纪物业管理有限公司新化分公司的民事责任由原告承担。本案中，合同约定“住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.4元向业主或物业使用人收取”，原告提交的新发改（2017）247号文件，属职能部门出具的行政法规，双方约定的价格不违反相关法律法规，本院依法予以认定。原告已经履行了物业服务的义务，被告应按约交纳物业服务费。被告抗辩原告起诉状中自2019年9月20日至2022年6月30日止的拖欠时间是两年9个月10天，经本院庭审查明的事实，被告在2017年9月20日办理房屋交接手续时预交一年的物业服务费，后再未支付过物业服务费，其拖欠的起始时间是2018年9月20日，故对原告主张被告交纳2018年9月20日至2022年6月30日物业服务费11260.89元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持；对被告主张原告未按约履行合同义务、服务未达标、收费标准过高拒不交纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。另，原告在提供物业服务期间存有瑕疵，未提供完善的服务，给业主的正常生活带来不便，故对原告主张滞纳金的诉求，本院不予支持。对于被告认为其房屋被盗，造成几万元损失，而原告无任何作为及要求核减押金2000元的辩称意见，因属不同法律关系，本案不作处理，被告可另循法律途径解决。物业公司是为小区全体业主提供物业服务的,其对小区整体及个别业主的服务可能会存在一些瑕疵，对于物业瑕疵问题、小区物业服务质量的提高需要全体业主及物业公司相互配合、共同努力，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约交纳物业服务费,对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业服务费会影响小区公共秩序和物业公司的正常运转。对于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，案涉法律事实从民法典施行前持续至民法典施行后，故本案适用《中华人民共和国民法典》的规定。基此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

一、由被告***在本判决生效后十日内给付原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司截至2022年6月30日的物业服务费11260.89元。

二、驳回原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费，因适用简易程序减半收取67元，由原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司负担7元，由被告***负担60元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。

审　判　员　　袁志男

二〇二二年九月十四日

法官　助理　　阳　春

代理书记员　　阳　婷

附：相关法律条文适用

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《中华人民共和国公司法》

第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。

公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。