深圳市万厦世纪物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省新化县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘1322民初4306号

原告：深圳市万厦世纪物业管理有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道白石龙社区白石龙村村委综合大楼406B。

法定代表人：周宏泉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：唐姣姣，女，1992年2月2日出生，汉族，系该公司员工。代理权限：特别授权。

委托诉讼代理人:扶昆林，男，1996年12月29日出生，汉族，系该公司员工。代理权限：特别授权。

被告：***，男，1986年2月25日出生，汉族，系湖南新化农村商业银行股份有限公司员工，户籍地：湖南省新化县，住新化县东方城市广场商住小区5栋2205房业主。

原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告万厦物业公司的委托代理人唐姣姣、扶昆林、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告万厦物业公司的诉讼请求：1、请求判决被告支付物业管理服务费10566.95元（截至2022年6月30日），滞纳金1825.06元，合计12392.01元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据2017年3月14日签订的《东方城市广场前期物业服务合同》，合同中约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.4元/㎡，及逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日万分之三交纳滞纳金。被告购买了东方城市广场商住小区5栋2205住房，建筑面积为179.71㎡。在原告为小区物业提供服务期间，原告与被告都应该切实履行合同约定，但被告从2018年12月31日起无故拖延交纳物业管理服务费构成违约，至2022年6月30日止共拖欠3年6个月的物业管理费10566.95元，滞纳金1825.06元，合计12392.01元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交，为维护自身合法权益，特起诉到法院。

被告***辩称，被告拒不按时交纳物业费是因原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务和收取费用，已造成违约。1.东方城市广场小区是一个封闭式小区，车乱停乱放且堵塞通道；大门时常敞开，小区篮球场业主无法享用,经常被外来人员霸占,且小区内时常发生偷盗事件；2.保洁卫生服务非常差，楼道、走廊垃圾随处可见，猫狗乱跑，随处大小便；3.消防、电梯维护管理流于形式，安全保障敷衍了事，消防应急设施和电梯经常出现问题，反映情况后得不到及时有效的维修；4.根据相关法律规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或其他场地增设的车位，属于全体业主共有，故而公共道路上的车位应由业主使用，而原告未经业主同意或相关部门批准，私自收费；5.擅自利用小区公共道路收取的停车费，私自收取墙面、电梯、公告栏中的广告费等公共部分的收益应为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权益，该款项应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内；6.原告赖着服务东方城市广场小区，业主对原告并不满意，应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出；7.《湖南省物业服务收费管理办法》规定空置房物业费收取不超过90%，另《住宅物业服务收费管理实施办法》规定，房屋交付后空置半年以上的，可以只交70%的物业服务费。2018年9月29日，被告被迫交纳2018年物业费才交付房屋钥匙，往后几年原告均全额催缴物业费，被告房子一直空着没有住过，物业服务基本未曾享受；8.原告的服务水平低下，与标准相差甚远，质与价严重不符，原告未履行应尽的责任和义务在先，被告应当有权利拒绝或者少交物业费，被告只愿按原告要求的百分之五十支付物业费；被告要求原告公告公示业主共有部分的收益用途及去向，切实保障和维护业主的权益；9.被告迟延缴纳物业费是因原告先未履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，根据合同法的规定，原告违约在先，未履行应尽的责任和义务，被告暂时拒绝交纳物业费用，被告不存在违约，要求取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。

查明事实

根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：

1、原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司系2012年4月28日成立，经营范围包括物业管理、清洁服务、园林绿化服务等。2017年6月14日原告设立深圳市万厦世纪物业管理有限公司新化分公司。经营范围包括物业管理、机电设备维修服务，清洁服务、消毒杀虫服务等。

2、2017年3月14日，原告（乙方）与湖南紫东同仁房地产开发有限公司（甲方）签订《东方城市广场前期物业服务合同》，由原告入驻东方城市广场小区提供物业管理服务。合同的主要内容：房屋建筑本体公用部位（包括但不限于楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、设备机房、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等）的维修、养护和管理。房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统等（由专业服务单位负责的除外）。本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物（包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、库、水系、物业管理区域的外围护栏及围墙等）的维修、养护和管理。本物业规划红线内配套服务设施、商业网点的维修、养护和管理。公共绿地的养护和管理。公共秩序和交通、车辆行驶及停泊的管理、维护。包括秩序维护监控、消防监控、24小时值班巡查、门岗执勤、消防巡视、室内和室外公共停车位的管理。……，环境卫生，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。包括公共区域消防设施的维护及消防管理。前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。……，每年物业管理费用收支账目向全体业主张榜公布。物业管理费用收费标准：高层住宅每月每平方米1.4元，包含水、公共区域照明、电梯能耗费，但不含商业区域中央空调能耗费用。乙方可以依据与业主签订的《前期物业服务合同》预收3个月-12个月的物业管理费。停车场收费标准：对已出售或未出售的车位每月收取停车照明费30元。临时停车收费两小时以内每辆车收取5元。业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之三支付滞纳金，对于欠费不缴纳的，乙方可向项目所在地人民法院起诉。

3、2017年12月14日，湖南紫东同仁房地产开发有限公司告知新化县农村信用合作社金融家园团购委员会，贵委所购买东方城市广场房屋所坐落的3、4、5、6、7号栋住宅房屋，已于2017年12月6日竣工验收合格。请贵委接此函后，通知购买了此地住房尚未交接房屋的业主带相关证件，于2017年12月15日起到东方城市广场物业管理公司办理有关交接房屋手续接收房屋。

4、被告***是新化县上渡街道办事处沿江路东方城市广场5栋2205房业主，该房建筑面积为179.71㎡。被告于2018年8月25日办理了房屋交付手续。当日，被告***（甲方）与深圳市万厦世纪物业管理有限公司新化分公司（乙方）签订《东方城市广场商住小区前期物业管理服务合同》。该合同对原、被告的权利与义务及物业费交纳、房屋装修管理、违约责任等进行了约定，该合同内容与《东方城市广场前期物业服务合同》中的内容基本相同。同日，被告向原告交纳物业服务费3026元。被告目前尚未入住。

5、2017年8月22日，新化县发展和改革局、新化县房地产管理局联合下发新发改（2017）247号文件即关于印发《新化县物业服务收费管理办法》的通知，规定业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价。对前期物业的政府指导价为企业资质达到1级，服务内容达到二级标准，基准价位1.33元/㎡·月,上下浮动不得超过5%；企业资质为2、3级，服务内容为一级标准，基准价为1.19元/平方米·月，上下浮动不得超过5%。2018年国家取消了物业企业资质认定，各物业企业凭营业执照营业。

6、新化县东方城市广场住宅小区至今未成立小区业主委员会。原告在为该小区提供物业服务期间，该小区业主反映原告在消防、电梯、卫生、安保等公共设施、设备的维护及管理服务方面存在一定瑕疵。

7、被告***已向原告交纳了物业服务费3026元。原告自2019年至2022年每年向被告催缴物业服务费。截至2022年6月30日，被告尚欠物业服务费：1.4元/月/平方米×建筑面积179.71平方米×物业服务期限（2018年12月31日至2022年6月30日）3年6个月=10566.95元。

判决的理由与结果

本院认为，原告（乙方）与湖南紫东同仁房地产开发有限公司（甲方）签订《东方城市广场前期物业服务合同》，符合《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，对东方城市广场住宅小区所有业主具有法律约束力，系有效合同，依法受法律保护。被告***与深圳市万厦世纪物业管理有限公司新化分公司签订《东方城市广场商住小区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。另外，根据相关法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故而深圳市万厦世纪物业管理有限公司新化分公司的民事责任由原告承担。本案中，合同约定“物业服务费收费起始时间为房屋交接之日起，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.4元向业主或物业使用人收取……可以预收3个月-12个月的物业管理费”，建设单位于2017年12月14日通知新化县农村信用合作社金融家园团购委员会，所购东方城市广场房屋所坐落的3、4、5、6、7号栋住房已竣工验收合格，可于2017年12月15日起办理有关交接房屋手续，被告于2018年8月25日办理房屋交接手续，且支付了当年度的物业服务费3026元。被告辩称已交纳3510元，其未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。原告已按约履行了物业服务的义务，被告应按约交纳物业服务费。另外根据《湖南省物业服务收费管理办法》的相关规定，未入住的空置房物业服务费按不超过90%交纳，涉案房屋至今尚未入住，故对原告主张（2018年12月31日至2022年6月30日）3年6个月的物业服务费10566.95元的诉求请求，本院酌情支持物业服务费10566.95元×90%=9510元。被告抗辩拒不按时交纳物业费是原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务和收取费用，已造成违约，经本院庭审查明，原告在消防、电梯、卫生、安保等管理服务方面存在瑕疵，但该瑕疵不足以构成小区业主拒交物业服务费的理由，除非物业服务企业不履行合同义务，或者履行合同存在重大瑕疵，对应当交纳的物业服务费不宜减免，故本院对该抗辩理由不予采纳。原告在提供物业服务期间存有瑕疵，未提供完善的服务，给业主的正常生活带来不便，故对原告主张滞纳金的诉求，本院不予支持。《东方城市广场商住小区前期物业管理服务合同》中约定“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施在前期物业管理中统一委托乙方经营，经营收入补贴乙方的物业服务费用开支。专用私家车位：小车车位月服务费50元/月/台。汽车临时停放：2小时内免费，2小时以上4小时以下5元/台收取，4小时以上按10元/天/台收取……”，被告辩称原告占用业主共有道路的车位进行收费，其提供的现有证据，不足以达到其证明目的，其应承担举证不能的不利后果，故对被告的该抗辩理由不予采纳。被告主张原告收取的停车费、广告费等应为全体业主共有及要求公告公示收益情况，因属不同法律关系，本案不作出处理，被告可另循法律途径解决。物业公司是为小区全体业主提供物业服务的,其对小区整体及个别业主的服务可能会存在一些瑕疵，对于物业瑕疵问题、小区物业服务质量的提高需要全体业主及物业公司相互配合、共同努力，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约交纳物业服务费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业服务费会影响物业公司的正常运转。对于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，案涉法律事实从民法典施行前持续至民法典施行后，故本案适用《中华人民共和国民法典》的规定。基此，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第二百八十三条、第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

一、由被告***在本判决生效后十日内给付原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司截至2022年6月30日的物业服务费9510元。

二、驳回原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费，因适用简易程序减半收取55元，由原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司负担5元，由被告***负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。

审　判　员　　袁志男

二〇二二年九月十四日

法官　助理　　阳　春

代理书记员　　阳　婷

附：相关法律条文适用

《中华人民共和国民法典》

第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百八十三条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《中华人民共和国公司法》

第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。

公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。