广州市市政工程维修综合发展公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

文书内容

广东省广州市天河区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤0106民初9376号

原告：广州市市政工程维修综合发展公司，住所地广州经济技术开发区青年路329号301之25，统一社会信用代码91440116190678284P。

法定代表人：黄润，总经理。

委托代理人：刘星辰、罗义活，均系广东诺为律师事务所律师（后罗义活变更为徐小玲，系广东诺为律师事务所律师）。

被告：***，男，1970年4月3日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。

原告广州市市政工程维修综合发展公司（以下简称“市政工程公司”）诉被告***租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告市政工程公司的委托代理人刘星辰、罗义活到庭参加了诉讼，被告***经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告市政工程公司诉称：2014年12月31日，原、被告签订《禺东西路70号租赁合同》，合同约定：原告将位于广州市天河区禺东西路70号的物业（首层建筑面积约379.93平方米，地下室建筑面积约152.24平方米）出租给被告，租赁期限为72个月，租金为15500元/月，2015年1月1日至2015年3月31日为免租期，租金从2015年4月1日开始收取，租金按月结算，被告应在每月10日前交付当月租金，租金每两年在上阶段的基础上提升6%；在租赁期内，被告逾期支付租金，每逾期一日，按照月租金的5%计付违约金。逾期超过十天的，原告有权解除合同。租赁合同生效后，原告已按合同约定交付房屋予被告，然而被告于2015年7月起便再未支付租金予原告，经原告多次催告，被告虽多次承诺会及时缴费租金，但截至起诉之日，被告仍未补交任何租金。原告在多次催缴无果后，于2016年8月24日通过公证邮寄的方式向被告发送催缴租金的函件和解除租赁合同的通知函，通知函中明确提出于2016年9月1日解除案涉租赁合同，同时要求被告于2016年9月6日前清理场地并移交场地，但至今被告仍然非法占有案涉物业，导致原告无法顺利收回物业并出租。现原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付2015年7月至2016年8月的欠缴租金共计217000元；2、被告按照合同约定的租金标准向原告支付2016年9月1日起至交还租赁场地之日的物业占用费；3、被告向原告支付逾期支付2015年7月至2016年8月期间租金的违约金（以每期欠付租金为本金，按每日万分之七标准，计至实际付清之日止）；4、被告向原告支付租赁期间代扣缴水费、污水费及电费（暂计至2017年10月）水费1772.1元、污水费737.83元、电费909.49元；5、被告向原告支付代扣缴的水费、污水费、电费等应付费用的滞纳金（以欠费总额为本金，按照每日万分之七计算，自2017年4月1日计至付清之日止）；6、被告向原告返还租赁房屋；7、被告承担本案诉讼费用。

被告***未作答辩。

经审理查明：位于广州市天河区禺东西路70号地下室（总建筑面积152.65平方米）、广州市天河区禺东西路70号首层（总建筑面积379.93平方米）两房（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人均为广州市市政工程维修处（以下简称“市政维修处”），该单位与市政工程公司签订《物业代管委托书》，由市政工程公司代为管理涉案房屋。

2014年12月31日，市政工程公司（出租人、甲方）、***（承租人、乙方）签订《禺东西路70号租赁合同》，约定：（第一部分：协议书）涉案房屋租赁给乙方，房屋权属为市政维修处，租赁用途为办公，租期为2015年1月1日起至2020年12月31日止，租赁期满或解除合同后，甲方有权收回涉案房屋，乙方应按原状交还房屋场地及附属用品，设备设施，甲乙双方对交还的房屋场地及附属物品、设备设施、水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金为15500元/月，甲方给予乙方3个月的免租装修期，2015年1月1日至2015年3月31日为免租期，租金从免租装修期后2015年4月1日开始收取，租金按月结算，乙方应在每月的10号前交付当月租金；租金每24月为一个阶段，每阶段租金在上一阶段的基础上提升6%，2015年1月1日至2016年12月31日期间的月租金额为每月15500元，2017年1月1日至2018年12月31日，月租金额为每月16430元…；在合同生效后三日内，乙方向甲方交付31000元作为房屋租赁押金，在租赁期满后或合同解除后，并且乙方缴清租赁涉案房屋的一切费用后，全额无息退回；（第二部分：专用条款）乙方欠缴各项费用共500元超过10天，并经甲方通知仍拒不缴纳的、擅自改变房屋用途、擅自将房屋转租给第三方、擅自拆改房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同，没收押金，收回房屋，不予补偿装修费用；在租赁期内，乙方逾期支付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；乙方逾期缴纳本合同通用条款第一条的应付费用的，应按欠费总额每日5%向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，甲方有权解除合同；租赁期间，合同双方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天以书面形式通知对方，经对方以书面形式同意后，可解除合同；（第三部分：通用条款）乙方对所使用的房屋进行装修改造，除约定外，费用由乙方承担；甲方应结清其使用期间的水电费；租赁场地所发生的与乙方有关的费用由乙方负责；乙方不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，没收押金，收回房屋，不予补偿装修费用等内容。

2016年8月25日，市政工程公司通过EMS向***寄出两份函件，分别为《关于解除通知函》、《关于催缴“禺东西路70号”物业租金的函（二）》。其中《关于解除通知函》为市政工程公司告知***，因***违约欠缴租金达到合同约定解除租赁合同的条件，因此市政工程公司决定于2016年9月1日解除双方签订的《租赁合同》，没收押金并计划于2016年9月6日收回场地，请***在场地收回日期前清理场地内物品等内容。《关于催缴“禺东西路70号”物业租金的函（二）》内容为，市政工程公司告知***截至2016年8月因逾期缴纳租金违约所涉及的金额为3743250元，要求在收到该函件之日起三日内缴清处理。

市政工程公司称，***缴纳涉案房屋的租金至2015年6月，2015年7月开始欠缴涉案房屋的租金，且市政工程公司代***垫付了涉案房屋的水费1772.1元、污水费737.83元，电费909.49元。为予证明，市政工程公司提交了涉案房屋缴纳2015年1月至2017年9月期间的水费转账凭证、水费发票、污水处理费收费票据及电费发票多张、《情况说明》及《确认函》等。其中水费转账凭证及水费发票显示共缴纳涉案房屋2015年1月至2017年9月24日的水费共计1772.1元，污水处理费转账凭证及收费票据显示共缴纳涉案房屋2015年1月至2017年9月24日期间的污水处理费共计737.83元，电费发票显示共缴纳涉案房屋2015年3月6日至2015年11月6日期间的电费共计909.49元，上述票据的缴费单位均为广州市市政公司维修处土木工程公司（以下简称市政土木公司），其中电费发票的用电地址为涉案房屋，水费及污水处理费的用水地址均为瘦狗岭加压站东侧首-二楼。《情况说明》由市政维修处出具，内容为因市政土木公司为市政维修处的下属单位，没有单独进行工商登记，因此不具有营业执照，凡是市政土木公司因业务需要，需提供营业执照时，均由市政维修处提供。《确认函》由市政土木公司出具，内容为市政土木公司确认通过其所属的银行账户代市政工程公司交付涉案房屋对外出租的税费、污水费、电费，同时确认涉案房屋在供电局登记的地址为禺东西路70号，在自来水公司登记的地址为瘦狗岭加压站东侧首-二楼。

2018年1月10日，本院对涉案房屋进行了现场勘查，现场情况为：禺东西路70号首层大门紧闭，无法入内；禺东西路70号地下室大门打开，但进入地下室发现，地下室内有设置的房间仍然关闭。本院经勘查后，在涉案房屋现场张贴公告，告知涉案房屋的实际使用人自公告张贴之日起五日内向本院申报权利，期限届满，无他人向本院申报权利。

本院认为：市政工程公司与***签订的《禺东西路70号租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违法法律、行政法规的强制性规定，双方均应秉承诚实信用原则，切实履行合同。

支付租金系***的义务，并由其对已付租金进行举证，现***经本院合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃举证，对于市政工程公司主张***自2015年7月起拖欠租金，予以采纳。市政工程公司的第1项诉讼请求具有合同依据，予以支持。***逾期支付租金，构成违约，市政工程公司依约享有合同解除权，交还房屋系承租人在合同解除后的义务，现场勘查可见，涉案房屋仍处于***控制之下。市政工程公司依约解除合同，***应予返还房屋。至于交还时间，本院酌情判令***自本判决发生法律效力之日起10日内返还涉案房屋。关于第2项诉讼请求，该请求具有事实依据，本院予以支持。其中2016年9月至2016年12月按15500元/月标准计算；2017年1月至2018年12月31日按16430元/月标准计算。关于第3项诉讼请求，按合同约定标准为每日5%，现市政工程公司自行降低标准为万分之七，属其权利自由处分，并无增加***负担，本院予以照准。但从公平角度，每月违约金以15500元为限。对于主张的超出部分，予以驳回。关于第4项诉讼请求，***在租赁涉案房屋期间所产生的相关费用由其承担，市政工程公司举证证实其代为缴付水费1772.1元、污水费737.83元、电费909.49元，并就费用进行必要说明，本院予以采纳。关于第5项诉讼请求，参照上述逾期支付租金违约金处理原则，滞纳金应以本金为限。对于主张的超出部分，予以驳回。市政工程公司主张自2017年4月1日起算滞纳金，予以照准。

***经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：

一、被告***自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市市政工程维修综合发展公司支付广州市天河区禺东西路70号地下室、广州市天河区禺东西路70号首层自2015年7月至2016年8月的租金共计217000元。

二、被告***自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市市政工程维修综合发展公司支付逾期支付上述期间租金产生的违约金（每月违约金以15500元为本金，按每日万分之七的标准，自当月第11日计至实际付清之日止，每月租金的违约金以15500元为限）。

三、被告***自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市市政工程维修综合发展公司返还上述房屋。

四、被告***自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市市政工程维修综合发展公司支付占用上述房屋自2016年8月计算至实际返还房屋之日止使用费（使用费按合同标准计算，其中2016年9月至2016年12月按15500元/月标准计算；2017年1月至2018年12月31日按16430元/月标准计算）。

五、被告***自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市市政工程维修综合发展公司返还水费1772.1元、污水费737.83元、电费909.49元及支付滞纳金（以3419.42元为本金，按照每日万分之七的标准，自2017年4月1日起计至付清之日止，以3419.42元为限）。

六、驳回原告广州市市政工程维修综合发展公司其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6280元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　谭巨文

人民陪审员　　马穗华

人民陪审员　　许蔚琳

二〇一八年三月二十日

书　记　员　　梁怡筠判决书于2018年3月 日送达