上海公平金属配件厂与上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处土地租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市奉贤区人民法院 民事判决书 案号：（2019）沪0120民初25303号 原告：上海公平金属配件厂，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海融力天闻律师事务所律师。 被告：上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：***，主任。 委托诉讼代理人：***，上海文偃律师事务所律师。 第三人：上海东富龙制药设备工程有限公司，住所地上海市奉贤区沪杭公路XXX号XXX幢一层。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市理诚律师事务所律师。 原告上海公平金属配件厂与被告上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后依法转入普通程序，适用普通程序(独任制)，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、被告委托诉讼代理人***、第三人委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海公平金属配件厂向本院提出诉讼请求：1、判令原告与上海市工业综合开发区程河浜村村民委员会(以下简称程河浜村委会)签订的《调整土地使用面积协议书》于起诉之日起解除；2、判令被告赔偿经济损失人民币(下同)3,410,327元。事实与理由：原告系设立于上海市奉贤区的个人独资企业，原名为“奉贤肖塘金属拉门厂”，于1997年依法改制为股份合作制企业。原告于1998年2月12日取得沪房地奉字(1998)第000327号房地产权证，房地坐落于上海市奉贤区西渡镇程河浜村3组，地号为奉贤县西渡镇树浜村7/1丘，土地总面积4,164平方米，房屋9幢共计建筑面积1,253.28平方米。2007年11月，程河浜村委会在未经原告允许的情况下，将上述9幢厂房中的其中3幢拆除，并将相应的土地出租给了上海瑞派机械有限公司(以下简称瑞派公司)使用。由于原告名下的厂房被无故拆除且土地被擅自交由他方使用，经原告与城河浜村委会协商，于2008年10月18日签订《调整土地使用面积协议书》，原告同意将奉贤交(97)91号《产权转让合同》约定的土地租赁使用面积减少1,513平方米，城河浜村委会将原告厂区周边闲散土地997平方米租赁给原告使用，并共同盖章确认删除了“但乙方(即原告)不得建造永久性建筑物”的条款。后经城河浜村委会同意，原告于2011年在产证面积和调换的租赁地块上进行了改扩建工程，新建高约12.5米的建筑物近2,000平方米。2018年5月18日，上海市奉贤区城市管理行政执法局出具(奉)城管责拆决字(2018)第1050号《责令限期拆除违法建筑决定书》，认为原告上述新建的近2,000平方米建筑物为违法搭建，责令原告将上述建筑物拆除。经查，城河浜村委会已被撤销建制，其上级单位为被告。原告认为，原告为坐落于上海市奉贤区西渡镇程河浜村3组1-9幢房屋的所有权人，程河浜村委会在未经原告允许的情况下将其中部分建筑物拆除并将土地移交给他人使用，属于侵犯原告的合法权益在先。之后，虽原告为了顾全开发区总体布局，与程河浜村委会另行签订协议，同意与程河浜村委会调换土地，但原告事后得知调整给原告的土地根本无法办理相关批用手续，以致原告所建的房屋无法如原告此前与程河浜村委会拆除的3幢房屋那样具有合法的法律地位，程河浜村委会属于再次违约。近日，该建筑物已被相关职能部门认定为违章搭建，即将被强制拆除。原告与程河浜村委会钱签订调整协议，租赁该土地的目的是为了重新建造厂房，回复原告的生产经营。现该建筑物被责令拆除，原告的合同目的无法实现，程河浜村委会未全面履行合同义务，存在瑕疵。产生履约瑕疵的根本原因是程河浜村委会私自拆除了原告名下的合法厂房且调整的土地本身具有权利瑕疵所导致，因此程河浜村委会应当承担相应的赔偿责任。现由于程河浜村委会已被撤销，其法律责任应由作为程河浜村委会上级主管单位的被告承担，故原告诉讼来院。 被告上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处辩称，不同意原告的诉讼请求。系争《调整土地使用面积协议书》在2008年10月18日已经签订，至今已经履行了十几年，该协议是双方真实意思表示，没有违反强制性规定，协议是有效的，不同意解除。经济损失问题，原告建造的厂房是违法建筑，被告受城管局的委托，是严格按照法律规定拆除的。被告从来没有同意原告建造厂房，故被告不应当予以赔偿。 第三人上海东富龙制药设备工程有限公司辩称，原告诉请的合同已经履行完毕，无法解除。系争土地现由第三人合法使用，第三人的权利应当得到保护。原告因违法搭建的强制拆除而起诉至法院，但原告的违法搭建行为是违法行为，原告不应当得到支持。 各方针对自己的主张进行了举证质证，对双方没有争议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 另，根据原告的申请，本院依法申请上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对被拆除的房屋造价进行鉴定。鉴定单位于2019年1月30日作出鉴定报告，鉴定结论：(一)原告无异议部分工程造价为3,410,327元；(二)原告存有异议的部分共三项，其具体事实和涉及的金额，均已调查清楚，提请法院裁定。原告有异议部分为：1、关于无异议部分残值的计算问题，原告认为钢结构厂房折旧年限应当按照40年计算，行车设施折旧年限应按20年计算。鉴定单位意见钢结构厂房等折旧年限可按20年计算，行车设施的折旧年限可按10年计算，现原告对折旧年限存有异议，该定性问题，请法院裁定。2、关于厂房后侧卫生间的计费问题，原告认为在厂房后侧建有男女卫生间各一间，面积合计为22.80平方米，含有6套蹲便器、2套洗手台盆、3套小便斗，该部分费用需计入鉴定造价中。鉴定单位意见原告在现场勘察时并非提及该项鉴定内容，而在鉴定初稿的意见回复中才提出要求鉴定该项内容，但现场仅残留了卫生间的构架，卫生间洁具等均已无法查证，若按原告提供的照片资料计算，该项费用为18,932元，提请法院裁定。3、关于监控设备的计费问题，原告认为厂房内安装了一套监控设备，含有高清探头10个，存储器1个，显示器1个，该部分费用需计入鉴定造价中。鉴定单位意见经现场勘察，监控设备已不复存在，其品牌、型号、规格及数量等也无从查证，且原告又未能提供相关资料依据，该事实不清的问题，提请法院裁定。庭审中，原告对鉴定报告真实性无异议，但对于异议1坚持自己的意见，认为不应计算房屋残值，即使计算也应按照35-40年折旧；对异议2、3同意鉴定单位意见。被告对鉴定报告无异议。本院认为，本院依法委托鉴定单位鉴定的内容为被拆除房屋的建造时的造价，残值不在本院依法委托的鉴定范围内，故本院仅对鉴定报告中各方均无异议的造价予以采纳，作为本案定案的参考。 根据认定的事实及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告原系奉贤肖塘金属拉门厂，1998年2月12日，原告取得权利人为原告的《上海市房地产权证》，房地坐落奉贤县西渡镇程河浜村三组，土地权属性质为集体，用途为工业，土地总面积为4,161平方米，房屋所有权性质为集体，房屋建筑面积1,253.28平方米，房屋幢数为9幢。瑞派公司于2006年5月9日取得《上海市房地产权证》，房地坐落奉贤区沪杭公路XXX号，土地性质为工业出让土地，该土地与原告土地相邻。2007年12月17日，瑞派公司出具《申请报告》，载明：由于公司现在生产场所有限，产品供不应求，故特此提出申请征地扩建生产用房；征地扩建具体位置在本公司东侧，在2003年我公司征地时原想一并征用，但该土地是程河浜村委会的集体使用土地，租借给一个钢模板租借公司，合同期限未到；现该单位合同到期已搬离，望开发区考虑我公司实际情况，给予我公司征用扩建生产用房。该《申请报告》取得程河浜村委会的盖章确认，并由上海市工业综合开发区管理委员会盖章并确认“同意向村委会租用，待条件成熟后按国家有关规定再另定用地手续”。2008年4月8日，上海市公安局奉贤分局奉浦派出所出具《接报回复》一份，载明：2007年11月7日9时许，***来所报案称：2007年11月5日下午上海公平金属配件厂3幢厂房被奉浦开发区动拆迁公司在没有手续的情况下拆除；经调查程河浜村委会村书记***反映该地点的所有权和使用权归属于程河浜村。程河浜村委会配合奉浦开发区动迁办公室将上述地点进行拆除。 又查明，2008年10月18日，原告与程河浜村委会签订《调整土地使用面积协议书》一份，约定：一、原告同意变更奉贤交(97)91号《产权转让合同》中约定的土地租赁使用面积，减少用地面积1,513平方米，折合2.27亩。二、程河浜村委会同意原告要求，将厂区周边闲散土地997平方米以土地流转方式临时租赁给原告使用，(此处原写有“但原告不得建造永久性建筑物”字样，被划去并加盖原告及程河浜村委会公章)，原告现实际用地面积为2,763平方米，折合4.415亩。三、2007年-2008年税务带征的土地使用税原告已支付，按本协议第四条第一款约定由程河浜村委会返还给原告，如果土地使用证不能分开办理，应由原告在税务带征时代办上交，其中应由程河浜村委会支付的部分在年终结算时在原告应交程河浜村委会土地租赁使用费中抵扣，但原告必须提供税务带征的税票复印件。四、程河浜村委会补偿原告用地调整中发生的损失费、返还土地使用税代交费和转制交易费共计198,156元，具体项目如下：2007年-2008年税务带征的土地使用税18,156元(2年)；2、1997年转制时转制交易费12,000元；3、调整土地租赁使用面积后改建道路涉及原告建筑物208.75平方米，拆除补偿费83,500元；4、调整土地租赁使用面积中1997年转资时涉及原告的围墙、警卫室、门墩子、大门等补偿费84,500元。五、在原告土地使用证中原浙江省浦江县王向东建造的房屋、厨房间建筑物和产权属于程河浜村委会所有，原告无异议。六、调整后，程河浜村委会负责铺筑砂石路至原告厂门口，涉及原告自来水由程河浜村委会负责同自来水公司协调，改建到原告用水水表为止，其余自来水改建由原告自行负责费用，用电改建费用由程河浜村委会负责协调(由瑞派公司支付)，配电间总表以外的费用由由原告自行负责。七、原告应交的土地使用款在程河浜村委会补偿返还给原告的款项中扣除，在2009年3月一次性结算。八、原告支付调整后土地租赁使用费按上级规定与村委会签订租赁协议，对本协议签约以前的各种纠葛无异议。上述协议签订后，原告及程河浜村委会按约定调换土地使用，厂区东面相邻的农用地及填河道所得土地共计997平方米由原告使用，厂区内西面部分土地共计1,513平方米由程河浜村委会交给瑞派公司使用。2008年12月10日，程河浜村委会与瑞派公司签订《备忘录》一份，约定：一、程河浜村委会管辖范围内(原租赁给上海辉贤钢模板租赁公司和原告的部分土地收回合计4.4亩，转租给瑞派公司)的4.4亩土地于2009年1月1日起交付瑞派公司使用，瑞派公司可在该土地上搭建生产经营所需的建筑物；二、使用年限为2009年1月1日起至2019年1月1日止，如在此使用年限内不能实现土地转性的，则使用年限顺延至瑞派公司依法取得国有土地使用权之时；三、土地使用费的支付方式为每年每亩10,000元；四、具体交付时间在每年初第一个月内付清；五、在国家政策许可的情况下，双方积极促成该土地转性，即由瑞派公司依法取得国有土地使用权，程河浜村委会协助瑞派公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，所涉及的费用由瑞派公司承担；六、在使用年限内瑞派公司丧失(包括因程河浜村委会、瑞派公司或者该土地使用权由他人受让等原因)该土地使用权的，程河浜村委会或者其他相关方将瑞派公司的投入折价补偿。2014年3月10日，原告及程河浜村委会签订《土地使用协议》一份，约定：程河浜村委会将3,333.33平方米，折合5亩土地出租给原告使用；租赁期限3年，从2014年1月1日起至2016年12月31日，以后视国家物价指数三年一定；租金的缴纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为每平方米15元，总额为50,000元，由原告于每年12月31日交纳给程河浜村委会；瑞派公司使用的土地使用费，上交给税务部门由原告代交，1,513平方米*6元每平方米，合计9,078元，在原告上交的土地使用费中抵扣；备注：该单位现在实际用地为5.86亩，考虑到原非耕地进行填河平整，减免0.86亩土地使用费，待后再调正。后原告一直按照上海市房地产权证确认的土地面积向税务部门缴纳土地使用税；并在扣除瑞派公司使用土地相应土地使用税后，按上述协议调整后的土地面积向程河浜村委会缴纳土地使用费。经各方确认，原告《上海市房地产权证》土地范围内原有的第1、2、9幢房屋位于调换的土地范围内，现已被拆除，相应土地上现存的厂房为瑞派公司建造。 另查明，2011年7月25日，原告制作《房屋改(扩)建申请书》一份，申请原由：本厂成立于1990年7月，所使用生产办公房屋系原老企业遗留下的，建造于1965年、1986年及1993年，由于建造年代久远，房屋结构强度不够，而且出现很多裂缝，存在较大的安全隐患，为此奉贤区安全生产监督管理局曾于2008年7月作出过停业整顿的行政处罚，我厂也确实对房屋进行过修缮，无奈实在建造年代太久，出于安全考虑，也为了本厂能更好的为开发区做贡献，故提出申请对此房屋进行改(扩)建，望有关领导能批准。程河浜村委会在该申请书审批意见处盖章确认：情况属实，请奉浦开发区有关部门核批。原告于2011年在调换的土地上建造系争被拆除的房屋，并于2017年进行装修及安装。2018年5月18日，上海市奉贤区城市管理行政执法局向原告出具《责令限期拆除违法建筑决定书》一份，载明：经查，原告违法搭建建(构)筑物的行为违反相关规定，责令自行拆除上述违法建筑，逾期不拆除的，将依法强制拆除。 再查明，2014年，第三人收购瑞派公司。2016年7月20日，程河浜村被撤销建制，权利义务由被告承继。 本院认为，原告与程河浜村委会签订《调整土地使用面积协议书》，约定原告名下房地产权证范围内的部分集体工业土地与程河浜村所有的厂区周边闲散土地进行调换，该协议书违反相关法律、法规的强制性规定，应属无效。理由如下：其一，厂区周边闲散土地为农业用地及河道，协议双方合意将农业用地及河道用于工业使用，违反土地性质，擅自改变土地使用用途，该约定应属无效；其二，调换的原告名下的土地属于房地产权证范围内的一部分，无法分割，无法完成产权范围的变更或产权的部分转移；综上，上述协议书应属无效。原告经本院释明坚持不变更诉讼请求，对于合同效力要求由法院依法裁判；同时原、被告双方均同意在本案中暂不处理合同无效或解除的后果，故本院依法确认双方签订的《调整土地使用面积协议书》无效。 对于原告要求被告赔偿被拆除房屋的损失的诉讼请求，本院认为，其一，原告与程河浜村委会签订《调整土地使用面积协议书》，约定厂区周边闲散土地由原告使用，且上述协议中对“但原告不得建造永久性建筑物”进行划除并由双方盖章确认；其二，原告于2011年建造被拆除房屋时取得了程河浜村委会的审批同意；上述情况均表明被告对原告在调换土地上建造系争房屋用于工业生产是明知且同意的。现系争房屋被依法强拆，原告作为房屋建造人，在未取得合法审批手续的情况下建造房屋，对于系争房屋被强拆应承担主要责任；被告作为土地的出租人，明知该置换土地上建造的房屋无合法的建造手续，仍同意原告建造，未尽出租人管理义务，对于系争房屋被强拆亦应承担次要责任。综上，本院根据被拆除房屋的性质、房屋的实际使用年限、双方各自的过错责任等，酌定被告应赔偿原告被拆除房屋的相应损失中的850,000元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、确认原告上海公平金属配件厂与上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处于2008年10月18日签订的《调整土地使用面积协议书》无效。 二、被告上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海公平金属配件厂房屋拆除导致的损失共计人民币850,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币34,082元，由原告上海公平金属配件厂负担人民币21,782元，由被告上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处负担人民币12,300元。 案件鉴定费人民币78,000元，由原告上海公平金属配件厂负担人民币54,600元，由被告上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处负担人民币23,400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 *** 书记员 *** 二〇二〇年十二月三十一日