中国移动通信集团新疆有限公司吐鲁番市分公司与鄯善县金沙银海酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书

新疆维吾尔自治区鄯善县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）新2122民初512号 原告：中国移动通信集团新疆有限公司吐鲁番市分公司，住所地新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区*****。 负责人：***，系公司总经理。 委托代理人：***，新疆***律师事务所律师。 被告：鄯善县金沙银海酒店有限公司，住所地新疆维吾尔自治区鄯善县新城东路**。 法定代表人：***，系公司总经理。 第三人：中国工商银行股份有限公司鄯善支行，住，住所地新疆维吾尔自治区鄯善县新城路**/div> 负责人：***，系支行行长。 委托诉讼代理人：**，男，汉族，1985年11月22日出生，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，回族，1967年1月2日出生，现住新疆维吾尔自治区鄯善县，系该公司员工。 原告中国移动通信集团新疆有限公司吐鲁番市分公司（以下简称吐鲁番市移动分公司）与被告鄯善县金沙银海酒店有限公司（以下简称金沙银海公司），第三人中国工商银行股份有限公司鄯善支行（以下简称工商银行鄯善支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法进行了审理。 原告吐鲁番市移动分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告金沙银海公司立即协助原告办理金沙银海公司001号商铺产权登记手续并支付逾期办理产权登记违约金34960元。2、确认被告金沙银海公司与第三人工商银行鄯善支行就金沙银海公司001号商铺签订的抵押合同无效。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定被告将其开发的金沙银海公司001号商铺以437000元的价格出卖给原告，原告须一次性付清房款，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按照约定付清了全部房款，被告也将房屋交付，原告一直使用至今。期间，原告多次催促被告协助办理产权登记，被告均不配合。至2018年初，原告前往房管部门问询，才得知被告已将原告购买的房屋抵押给第三人，该房屋根本无法办理产权登记。据此，现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请公正裁决。 被告金沙银海公司未到庭也未作答辩。 第三人工商银行鄯善支行述称：一、抵押合同已经生效法律文书确认，合法有效，答辩人依法享有优先受偿权。被告与答辩人于2013年12月3日签订《小企业借款合同》，申请借款2700万元。同日，双方签订《最高额抵押合同》，以被告名下的房屋及土地为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。因被告未能按合同约定履行还款义务，2016年11月，答辩人向吐鲁番市中级人民法院提起诉讼，2017年7月31日，吐鲁番市中级人民法院作出（2017）新21民初2号民事判决书，判决答辩人对被告的抵押物依法享有优先受偿权。因此，抵押合同的效力已经生效法律文书确认，合法有效。原告要求确认抵押合同无效的诉讼请求无法律依据。二、退一步说即使抵押合同未经生效法律文书确认，答辩人仍然依法享有优先受偿权。根据《物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告所主张的房屋及土地至今仍登记在被告名下，因此，答辩人基于物权登记的公示公信效力，与被告签订《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记，完全符合法律规定。而且即使原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效，答辩人在与被告签订《最高额抵押合同》也是善意的，并按照法律规定办理了抵押登记，办理了他项权证，根据《物权法》第106条的规定，答辩人已经善意取得了抵押权，依法享有优先受偿权。同时，答辩人与被告签订的《最高额抵押合同》，不存在《合同法》第52条规定的损害国家利益、社会公共利益以及违反法律、行政法规的强制性规定等合同无效情形，原告也没有提供任何可以证明抵押合同无效的证据材料。因此，抵押合同合法有效，答辩人依法享有优先受偿权。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。”由该规定也可以看出，商品房买卖合同订立后，被告又将该房屋抵押给答辩人，原告可依据该规定主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，来实现自己的权利救济。另外，根据《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告可以通过多种途径来实现自己的权利救济，但法律并没有规定此种情况下可以确认抵押合同无效。综上所述，原告请求确认抵押合同无效的诉讼请求无事实以及法律依据，为维护国有资产安全，维护良好金融秩序，根据《物权法》《合同法》等相关法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2010年10月10日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，被告将鄯善县***金沙银海公司楼下门面房001商铺出售给原告，建筑面积为115平方米，每平方米3800元，门面房总价为437000元。双方约定被告应当于2010年8月20日前将房屋交付给原告使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人又不主张退房的，出卖人按已付房价款8%向买受人支付违约金。2011年3月25日，原告将房款全部付清并办理了不动产税费交纳手续。房屋竣工后，被告将门面房交付给原告使用，原告将该房屋作为312国道汇聚机房（通信机房）投入使用。2013年12月3日，被告向第三人工商银行申请贷款2700万元，用于金沙银海公司装修，贷款期限五年。被告和第三人工商银行鄯善支行签订了《小企业借款合同》，同时签订了《最高额抵押合同》，被告以其公司所有的房屋及对应土地，为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2013年12月12日，工商银行鄯善支行将抵押物清单上坐落于××县东侧，房产证号为鄯房权证九区自第XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX的房产在房产管理部门办理了抵押登记及他项权证，2013年12月17日将抵押物清单上坐落于××县，土地证号为鄯国用2010第0**的土地在土地管理部门办理了抵押登记及他项权证。后因被告金沙银海公司未按约定归还银行贷款本息，工商银行鄯善支行于2016年7月29日通过公证的形式宣告贷款提前到期。在诉讼前，工商银行鄯善支行向吐鲁番市中级人民法院申请诉前保全。2016年11月29日吐鲁番市中级人民法院审查裁定对金沙银海公司的房产、存款等财产采取保全措施。2016年年底工商银行鄯善支行提起民事诉讼，要求被告金沙银海公司偿还贷款本金及利息及主张对被告抵押物依法优先受偿。吐鲁番市中级人民法院于2017年7月31日依法作出（2017）新21民初2号民事判决，判决金沙银海公司偿还工商银行鄯善支行贷款本金及利息，并判决工商银行鄯善支行对被告金沙银海公司的抵押物依法享有优先受偿权。上述判决生效后，被告金沙银海公司未履行判决确定的法律义务，工商银行鄯善支行向吐鲁番市中级人民法院申请强制执行。吐鲁番市中级人民法院于2017年11月19日立案执行。2017年12月5日，吐鲁番市中级人民法院裁定对被执行人金山银海酒店的财产采取了冻结、**等强制措施。其中包括对位于××县南侧青年路东侧鄯善金沙银海酒店有限公司抵押的该公司酒店大楼的**（涉案门面房为酒店一楼）。 本院经审查认为，人民法院生效裁判具有既判效力，当事人和人民法院都应受此约束。由于吐鲁番市移动分公司在本案中提出要求被告金沙银海公司协助办理涉案商铺的产权登记的诉讼请求中内含要求法院确认工商银行鄯善支行对被告金沙银海公司的抵押物是否享有优先受偿权的问题。而吐鲁番市中级人民法院生效的（2017）新21民初2号民事判决已经认定工商银行鄯善支行对金沙银海公司的抵押物依法享有优先受偿权，且涉案商铺在上述案件执行中已被吐鲁番市中级人民法院**的情况下，为保护各方当事人的合法权益，本案不宜从实体上进行处理。原告吐鲁番市移动分公司可以案外人身份对执行标的提出书面异议。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告中国移动通信集团新疆有限公司吐鲁番市分公司的起诉。 案件受理费4190元（原告已预交），予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院。 审　　判　　员　　　*** 二 〇 二 〇 年 十 二 月 四 日 书　　记　　员　　　***