兰州陇能电力科技有限公司和董某某;李某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民事判决书 (2018)甘01民终384号 上诉人（原审原告）：兰州陇能电力科技有限公司，住所地：兰州市**里河区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，甘肃方域西涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，甘肃方域西涛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）董某某，男，1983年10月24日出生，汉族，住兰州市**固区。 委托诉讼代理人：***，甘肃合睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）李某某，女，1968年3月18日出生，汉，住兰州市安宁区区。 委托诉讼代理人：***，甘肃赛莱律师事务所律师。 上诉人兰州陇能电力科技有限公司（以下简称陇能公司）及上诉人董某某因与被上诉人李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2017）甘0105民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陇能公司的委托诉讼代理人***，上诉人董某某及其委托诉讼代理人***，被上诉人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陇能公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.判令被上诉人支付上诉人2016年7月1日至2017年9月30日期间的逾期腾房占有使用费1415250元及2017年10月1日至腾交房屋期间的逾期腾房占有使用费；3.判令被上诉人支付上诉人2016年7月1日至未交付租金期间的滞纳金（每日按月租金94350元的2%计算）；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未支持上诉人主张的逾期腾房占有使用费错误。首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"本案中，一审判决认定《房屋租赁合同》及《房屋租赁三方合同》于2016年6月13日解除，根据以上法律规定，上诉人可以要求被上诉人腾交房屋、赔偿损失(交回房屋之前的房屋占用费)。两份合同约定的房屋月租金均为94350元，被上诉人至今未将涉案房屋腾交上诉人。自合同解除至被上诉人腾交房屋期间，上诉人必定存在逾期腾房占有使用费损失。故上诉人要求被上诉人支付2016年7月1日至2017年9月30日期间的逾期腾房占有使用费1415250元及2017年10月1日至腾交房屋期间的逾期腾房占有使用费，符合法律规定。其次，一审判决未支持逾期腾房占有使用费的理由是，因上诉人于2016年6月底对房屋实施全面停水停电措施，各商户相继搬离经营场所而致房屋空置至今。但涉案房屋水电并非上诉人管理，上诉人也从未实施过停水停电措施。本案一审中，当事人也没有提出过停水停电的问题或出示证据证明上诉人实施了停水停电措施。故一审判决认定上诉人于2016年6月底对房屋实施全面停水停电措施不能成立。2016年6月30日之后，涉案房屋一楼部分房屋由***一直经营至2017年3月份，在***起诉李某某、董某某一案中，一审法院委托鉴定单位于2017年9月还对涉案房屋装修进行了现场勘查鉴定。2016年12月26日一审判决作出之后，上诉人工作人员于2017年1月17日进入房屋查看之时，被次承租人殴打。故一审判决认定各商户相继搬离经营场所而致房屋空置至今与事实不符。被上诉人至今没有将涉案房屋交付上诉人，给上诉人造成了房屋使用费损失，该损失应由被上诉人承担。故一审判决没有支持上诉人主张的逾期腾房占有使用费，不符合法律规定。二、一审判决未支持上诉人主张的2016年7月1日至未交付租金期间的滞纳金错误。《房屋租赁合同》及《房屋租赁三方合同》中均约定，租赁期内逾期交付租金的，每逾期一日，上诉人有权按月租金的2%加收滞纳金并有权收回房屋。被上诉人至今拖欠租金未付，根据合同约定，被上诉人应当承担2016年7月1日至未交付租金期间的滞纳金。三、一审判决未对本案诉讼费进行处理错误。 董某某辩称：涉案房屋至今未交付答辩人，答辩人不应承担支付租金的义务。 董某某上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋没有交付上诉人，上诉人不应支付房屋租金。1.一审法院没有查清涉案房屋是否交付上诉人占有使用，被上诉人也无证据证明完成了交付。依照合同法的相关规定，房屋租赁合同属于践行性合同，合同自履行开始至履行完毕，必不可少的环节就是交付和返还租赁物。但一审判决未提及涉案房屋是如何按照约定方法交付给上诉人的。《房屋租赁三方合同》中明确约定："房屋移交时，甲乙丙三方应对房屋及其所属设施等进行验收并列具清单，乙方应保证房屋及所属设施完好，损坏的另行协商处理方式，丙方在确认后进行签字"。故认定符合约定交付的证据就是房屋及其所属设施的交接确认单，即房屋交付之前，各方应当按照合同约定对房屋内的设施、设备进行验收后，由上诉人签署交接确认单，方可认定房屋交付给了上诉人。2.涉案房屋是否满足交付条件，一审法院没有查清。二被上诉人根本无法移交符合合同约定的房屋。首先，《房屋租赁三方合同》签订时，就已经确定了租赁物的性质与标准，约定租赁物的位置为兰州市安宁区万新南路690号的一层与二层，面积为1110㎡，不存在转租、分租给他人的合同约定，也不存在转租、分租相应的告知说明或者补充协议。故上诉人接手的租赁物应当是面积为1110㎡的空置房屋，并非已被分租、转租的房屋。但本案真实情况是，李某某早已将涉案房屋分割转租，《房屋租赁三方合同》在签订时并未清场，既不满足合同约定，也不满足合同法第二百一十六条的规定。其次，依据合同相对性原则以及社会大众普遍认知，从李某某手中承租房屋的次承租人，为防止房屋租金错误交付，根本不会认可上诉人，所以在李某某没有处理完结与次承租人之间关系的情况下，其根本不可能将涉案房屋整体交付上诉人。二、一审判决曲解合同本意，判决内容无逻辑性且违反交易常理。结合上诉人提交的证据及李某某的自认，足以证明上诉人向李某某支付了750000元转让费的事实。一审判决不尊重事实，错误引用《合同法》第八十四条，认定李某某将拖欠房屋租金作为债务转移给上诉人应当获得陇能公司的同意，这本无可厚非，但一审判决忽视了《合同法》第八十三条的规定，李某某将拖欠陇能公司房屋租金的义务转移给上诉人，其前提必须是李某某为上诉人的债权人，否则上诉人不可能在向李某某支付了750000元的转让费以后，还要自愿承担一笔跟自己毫无关系的债务。一审判决认定违反了社会大众认知的基本逻辑与市场交易常理。 陇能公司辩称：一、董某某认为一审法院对涉案房屋是否交付其实际占有使用没有查清的上诉理由不能成立。首先，《房屋租赁三方合同》落款部分载明了董某某的联系电话，答辩人提交的向董某某邮寄送达《关于支付租金及解除房屋租赁合同的函》的特快专递及查询单证明，答辩人在特快专递上写明的联系电话就是董某某在三方合同中预留的电话，该邮件查询单载明的签收人虽为***，但根据特快专递一般的送达方式，快递员会根据特快专递上的电话通知收件人，故快递员通知收件人取快递只能通知到董某某，而不可能通知到其他人。特快专递签收人为***，只能说明是董某某让***代其签收，否则***是无法知道该特快专递的。因此***是董某某的代理人。其此，答辩人提交的借钥匙、还钥匙单据证明，2016年5月19日，答辩人派人去取存放在出租房屋中的东西，向董某某借了出租房屋的钥匙。2016年5月20日，答辩人派人去归还所借钥匙，董某某指派***接收了钥匙。故房屋钥匙由董某某掌控，董某某实际已经接受了租赁房屋。第三，***在一审法院于2016年12月12日对其所作询问笔录中陈述："2016年3月，李某某领着董某某到我店里，向我收取2016年度的房租共90768元，我把租金交到了李某某手里，李某某给我说以后租金交给董某某......"由此说明，李某某已带着董某某向次承租人说明了房屋出租情况，且要求次承租人向董某某交付房租。因此，李某某向董某某交付房屋的事实得到了次承租人的印证。第四，一审中，董某某提交的三张收据中载明的收款人为其本人，如果其没有接受房屋，怎么可能去收取次承租人的租赁费？故一审判决认定李某某向董某某移交了房屋及钥匙是正确的。二、董某某认为一审法院对涉案房屋是否满足交付条件没有查清的上诉理由不能成立。首先，三方合同第二条约定："经三方协商，自乙方将承租于甲方的房屋交付丙方使用之日，即2015年12月29日起，甲乙双方签订《房屋租赁合同》项下的承租方由乙方变更为丙方，丙方作为新的承租人享有和履行租赁合同中承租人的权利与义务......"，故三方合同约定向董某某交付房屋的是李某某，并非答辩人。其次，虽然三方合同第六条约定："房屋移交时，甲乙丙三方应对房屋及其所述设施等进行验收并列具清单"，但李某某和董某某没有通知答辩人在清单上签字，答辩人对于没有形成交接清单无责任。第三，如前所述，李某某已经向董某某交付了房屋及钥匙，另外，结合三方合同中"2015年12月29日起，甲乙双方签订《房屋租赁合同》项下的承租方由乙方变更为丙方，丙方作为新的承租人享有和履行租赁合同中承租人的权利与义务"等约定，董某某自2015年12月29日起就应当承担承租人的义务。社会实践中，交付房屋但没有签署交接清单的情况很多，只要交付房屋钥匙，就完成了房屋的交付。故没有交接清单不等于未交付房屋。第四，将房屋转租是李某某所为，答辩人在起诉前并不知情。但董某某作为承租人，对于李某某将房屋转租的情况应当是了解的，也是愿意接收的，故其认为李某某在没有处理完结与次承租人之间关系的情况下根本不可能交付房屋的理由，与事实不符。三、董某某认为一审判决其承担了李某某拖欠的房租属曲解合同等上诉理由不能成立。首先，三方合同第二条第2款中约定："乙方在向丙方交付房屋前应足额支付已发生的租赁费、物业费、水、电费等。丙方在接收房屋时应确定以上费用已全部结清，否则乙方所欠上述费用由丙方承担。"董某某从未向答辩人了解过李某某支付租金的情况，至于董某某为什么支付转让费、为什么接受房屋钥匙以及是否符合正常逻辑、是否违反了正常交易习惯等，都是董某某自己的行为，与他人无关。董某某是具有完全民事行为能力的成年人，其应当为自己的行为负责。其次，三方合同中约定，董某某在接收房屋时应确定李某某已将房屋租金等费用全部结清，否则要承担上述费用。该约定不违反法律法规。一审判决董某某承担李某某拖欠的费用符合三方约定和法律规定。综上所述，董某某的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。 李某某针对陇能公司与董某某的上诉辩称：一、陇能公司与答辩人、董某某在2015年12月29日签订了《房屋租赁三方合同》，合同中明确约定，自2015年12月29日起，陇能公司与答辩人签订的《房屋租赁合同》项下的承租方变更为董某某，答辩人不再享有房屋使用权以及承租权等所有与该房屋有关的权力，董某某作为新的承租人享有和履行合同中承租人的权力与义务。故三方合同签订后，答辩人不再是涉案房屋的承租人，董某某取代答辩人作为新的承租人与陇能公司履行房屋租赁合同。答辩人与本案已无任何关系，不应承担责任。二、答辩人已完全按照三方合同履行了房屋交接义务。三方合同签订后，答辩人向董某某移交了房屋钥匙,陇能公司提交的向董某某借钥匙及还钥匙的收条可证明该事实，同时也可证明陇能公司与董某某形成了房屋租赁关系的事实。三方合同签订后，答辩人带董某某到商户店面，通知商户以后租金向董某某缴纳，并向商户说明了《房屋租赁三方合同》一事，承租户***夫妇在他案诉讼中的自认可以证明。综上所述，答辩人认为，本案事实清楚，责任明确，二上诉人的上诉请求均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陇能公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁三方合同》；2.判令被告向原告腾交租赁的位于安宁区孔家崖街道万新南路690号房屋及院落；3.判令被告支付原告2015年11月30日至2016年6月30日期间的房屋租金654800元、2016年7月1日至2017年9月30日期间的逾期腾房占用费1415250元及2017年10月1日至腾交房屋期间的逾期腾房占用费；4.判令被告支付原告自2015年9月30日至2016年6月30日期间逾期未交付租金的滞纳金48572元及2016年7月1日至未交付租金期间的滞纳金(每日按月租金94350元的2%计算)；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月5日，陇能公司与李某某签订《房屋租赁合同》，约定陇能公司将安宁区孔家崖街道万新南路690号1110平方米房屋及附带外围院落租赁给李某某，租赁期限自2015年1月30日至2018年1月29日止，月租金94350元。合同签订后，陇能公司依约向李某某交付了房屋。李某某承租房屋后，将房屋分块转租给其他商户。2015年12月，李某某引荐董某某作为新承租人继续承租案涉房屋。陇能公司、李某某与董某某三方又签订了《房屋租赁三方合同》，约定自李某某将承租房屋交付董某某使用之日，即2015年12月29日起，陇能公司与李某某签订的《房屋租赁合同》项下的承租方由李某某变更为董某某，合同截止日2019年1月29日，月租金94350元。上述两份合同签订后，李某某先后支付租金949150元。之后，陇能公司以李某某、董某某未支付之后的房费等为由，于2016年6月2日向李某某、董某某分别邮寄了《关于支付租金及解除房屋租赁合同的函》，通知李某某、董某某在接到函后7日内支付租金，否则将解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁三方合同》。陇能公司诉称，李某某、董某某仍未支付租金，2016年6月12日，陇能公司再次向李某某、董某某分别邮寄了《解除房屋租赁合同告知函》，通知李某某、董某某解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁三方合同》，并要求李某某、董某某腾交房屋、支付租金及滞纳金等。 合同签订后，陇能公司向李某某移交了房屋物品及钥匙。李某某自《房屋租赁合同》签订后先后共向陇能公司支付房屋租金949150元。2015年12月中旬，李某某引荐董某某作为新的承租人继续承租上述房屋。经陇能公司、李某某及董某某三方协商签订《房屋租赁三方合同》，约定，自李某某将承租于原告陇能公司的房屋交付董某某使用之日，即2015年12月29日起，原告和李某某签订的《房屋租赁合同》项下的承租方由李某某变更为董某某，董某某作为新的承租人享有和履行合同中承租人的权利与义务，合同截止日为2019年1月29日止。李某某在向董某某交付房屋前应足额支付已发生的租赁费等，董某某在接收房屋时应确认以上费用已全部结清，否则李某某所欠上述费用由董某某承担。董某某声明及确认其作为新的承租人严格履行租赁合同中承租人的义务，陇能公司同意接受董某某作为新的承租方。自2015年12月29日起，李某某不再享有上述房屋的使用权以及承租权等所有与该房屋有关的权力。房屋租金为月租金94350元，租赁期间租金按季度支付，每季度末支付下一季度租金，最后一年租金一次性支付。三方签订本租赁合同10日内，董某某向陇能公司支付租金。租赁期内若董某某逾期未交付租金，每逾期一日，陇能公司有权按月租金的2%加收滞纳金，同时陇能公司有权收回房屋。房屋移交时，陇能公司、李某某、董某某应对房屋及其所属设施等进行验收并列具清单，李某某应保证房屋及其所属设施完好，损坏的另行协商处理方式。董某某签字确认。 《房屋租赁三方合同》签订后，自2015年11月18日至2016年3月10日，李某某陆续收取董某某店铺转让费共计75万元。李某某向董某某移交了涉案房屋钥匙。2016年3月底，李某某带董某某到部分商户店面收取欠缴租金时，口头通知部分商户以后租金向董某某交纳，并向商户说明《房屋租赁三方合同》一事。其中，经营安宁方盛亲子乐园的***夫妇，在其2016年9月9日的起诉状中自述，2016年3月21日，李某某带着董某某找到他们收取房租，李某某告诉他们《房屋租赁三方合同》一事。2016年6月2日，陇能公司分别向被告李某某、董某某邮寄送达了《关于支付租金及解除房屋租赁合同的函》，通知二被告在接到函后七日内支付租金，否则将解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁三方合同》，但二被告仍未支付租金。2016年6月12日，陇能公司再次向二被告分别邮寄了《解除房屋租赁合同告知函》，通知二被告解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁三方合同》，并要求腾交房屋、支付租金及滞纳金等。 另查明，陇能公司于2016年6月底对涉案房屋全面停水停电，租户相继搬离。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，陇能公司、李某某及董某某签订的《房屋租赁三方合同》中明确约定:"自2015年12月29日起，陇能公司和李某某签订的《房屋租赁合同》项下的承租方由李某某变更为董某某，董某某作为新的承租人享有和履行合同中承租人的权利与义务。"即董某某取代李某某作为新承租人继续与陇能公司履行合同，该行为的性质属租赁合同承租主体的变更，变更后，李某某退出租赁合同，董某某是房屋租赁合同的承租人，而非次承租人。陇能公司作为出租方与新承租方董某某之间形成新的房屋租赁关系。其中，经营安宁方盛亲子乐园的***起诉李某某、董某某合同纠纷一案中，***在其2016年9月9日的起诉状中自述，2016年3月21日，李某某带着董某某找到他们收取房租，李某某告诉他们《房屋租赁三方合同》一事。同时《房屋租赁三方合同》第二条第二款、第三款及第六款分别规定:"李某某在向董某某交付房屋前应足额支付已发生的租赁费等，董某某在接收房屋时应确认以上费用已全部结清，否则李某某所欠上述费用由董某某承担。董某某声明及确认其作为新的承租人严格履行租赁合同中承租人的义务，陇能公司同意接受董某某作为新的承租方。自2015年12月29日起，李某某不再享有上述房屋的使用权以及承租权等所有与该房屋有关的权力。"根据《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，"债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。"本案中，经陇能公司同意，李某某已将其原合同项下的所有权利义务全部转移给了董某某。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。因董某某未按照合同约定支付租金长达半年，经催告后在合理期限内仍未履行义务，因此，陇能公司有权解除合同。《房屋租赁合同》及《房屋租赁三方合同》自《解除房屋租赁合同告知函》到达被告时(2016年6月13日)即产生合同解除的法律后果。因此，本院对陇能公司请求判令解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁三方合同》的诉请予以支持。房屋租赁合同解除，出租人要求返还房屋的，出租人既可以根据合同约定要求承租人返还房屋，也可以要求次承租人(实际使用房屋的承租人)腾退房屋。本案中，陇能公司有权要求承租人董某某腾交房屋，故本院对陇能公司请求判令被告腾交租赁的位于安宁区孔家崖街道万新南路690号房屋及院落的诉请予以支持。 对于2015年11月30日至2016年6月30日期间的房屋租金654800元，应由承租人董某某向陇能公司偿还。同时根据合同约定，对于2016年6月30日之前逾期支付房屋租金所产生的滞纳金48572元由董某某一并承担。对于原告陇能公司主张的2016年7月1日至2017年9月30日期间逾期腾房占用费1415250元及2017年10月1日至腾交房屋期间逾期腾房占有使用费，因陇能公司于2016年6月底对房屋实施全面停水停电措施，各商户相继搬离经营场所，致房屋空置至今，故本院对陇能公司主张2016年6月30日以后的租金及2016年7月1日至未交付租金期间滞纳金(每日按月租金94350元的2%计算)的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第八十四条、第九十四条第一款第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、确认兰州陇能电力科技有限公司与李某某签订的《房屋租赁合同》及兰州陇能电力科技有限公司与李某某、董某某签订的《房屋租赁三方合同》已于2016年6月13日解除;二、董某某于本判决生效后10日内向兰州陇能电力科技有限公司腾交租赁的位于兰州市安宁区孔家崖街道万新南路690号房屋及院落;三、董某某于本判决生效后10日内向兰州陇能电力科技有限公司支付房屋租金654800元(自2015年11月30日至2016年6月30日期间的房屋租金);四、董某某于本判决生效后10日内向兰州陇能电力科技有限公司支付逾期未交付房屋租金的滞纳金48572元(自2015年9月30日至2016年6月30日期间的滞纳金);五、驳回兰州陇能电力科技有限公司的其他诉讼请求。 2012年12月20日，一审法院作出（2017）甘0105民初1153号民事裁定书，对一审判决案件受理费部分予以补正："案件受理费23748元，由董某某负担，并于本判决生效后10日内支付给兰州陇能电力科技有限公司。" 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 1.陇能公司诉请支付2015年11月30日至2016年6月30日期间的房屋租金654800元。李某某陈述，其已缴纳房屋租金至2015年11月底，董某某认可，其未向陇能公司支付过房屋租金。陇能公司对此无异议。另，李某某陈述，其承租期间的水电费系向陇能公司所属的物业公司交纳。 2.陇能公司诉请支付2015年9月30日至2016年6月30日期间的滞纳金48572元。本案审理中，李某某与董某某未就此提出异议。 3.陇能公司（甲方、出租方）与李某某（乙方、旧承租方）及董某某（丙方、新承租方）在《房屋租赁三方合同》租金及支付方式条款中约定："原乙方所缴纳押金3万元作为丙方押金继续保留，甲方不予退还乙方，由乙、丙自行办理交接手续，在合同期满或合同终止时，甲方以向乙方开具的押金凭证为据进行退款。"陇能公司认可，其诉讼请求中对所收取的押金3万元未予扣减。 4.关于涉案房屋是否已经移交董某某的问题，各方当事人存在争议。董某某主张，《房屋租赁三方合同》中约定，房屋移交时，三方应对房屋及所属设施进行验收并列具清单，陇能公司与李某某未按此约定移交房屋，故房屋实际未交付。李某某主张，其已将房屋钥匙交付董某某，房屋已移交。陇能公司认为，其从董某某处借用并归还过房屋钥匙，证明房屋已由董某某实际占用，对李某某所提已经移交房屋的主张无异议。 5.李某某在承租涉案房屋后，除其本人使用二层房屋经营儿童商城外，李某某将一层房屋转租***等人用于开办儿童早教中心、母婴店等。在《房屋租赁三方合同》签订后，董某某分别于2016年3月15日、3月21日、4月2日收取了可爱可亲店铺及***缴纳的三笔房屋租金，董某某称，其已将该三笔房屋租金转交李某某，李某某不予认可。董某某申请***出庭作证。***陈述，其系董某某的雇员，董某某指派其协助李某某收缴租金，董某某将收取可爱可亲店铺的租金以现金方式交付李某某，***缴纳的两笔租金系其收取，之后转交李某某。本案审理中，根据当事人申请，本院依法通知***及涉案房屋保洁员***出庭作证。***陈述，李某某曾于2015年12月曾向其提及要转让涉案房屋一事，但未说明详细情况，2016年3月，在李某某与董某某均在场的情况下，其将房屋租金3万余元及水电费转入***账户。至2016年4月，因李某某电话不通，其在联系董某某之后，将第二笔房屋租金转入***账户。***并陈述，涉案房屋自2016年6月起停水停电无法使用经营，其向陇能公司反映解决无果。***陈述，其原由李某某雇佣从事涉案房屋保洁工作，2016年春节前后改由董某某雇佣，期间工资由***发放。其在离职之后，已将涉案房屋前、后门钥匙移交***。 6.本案二审中，对一审法院确认涉案《房屋租赁合同》与《房屋租赁三方合同》已经解除及一审判决腾交涉案房屋，董某某与李某某无异议。 本院认为，董某某与李某某对一审法院确认涉案《房屋租赁合同》与《房屋租赁三方合同》已经解除及一审法院判决腾交涉案房屋均无异议，二审予以维持。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点是，关于欠付房屋租金与滞纳金的认定及其所涉付款责任的承担问题。 关于欠付房屋租金与滞纳金的认定。本案查明，李某某缴纳房屋租金至2015年11月底且董某某未向陇能公司支付过房屋租金，故陇能公司按照双方约定的租金标准，诉请支付2015年11月30日至2016年6月30日期间的欠付房屋租金654800元并无不当。但从本案二审查明事实来看，李某某还向陇能公司缴纳过押金3万元，陇能公司亦认可其诉讼请求中对该押金3万元未予扣减。陇能公司（甲方）与李某某（乙方）及董某某（丙方）在所签《房屋租赁三方合同》中约定："原乙方所缴纳押金3万元作为丙方押金继续保留，甲方不予退还乙方，由乙、丙自行办理交接手续，在合同期满或合同终止时，甲方以向乙方开具的押金凭证为据进行退款。"故在《房屋租赁合同》与《房屋租赁三方合同》解除后，陇能公司所收取的押金3万元应从其诉请的房屋租金654800元中予以扣减，即陇能公司该项诉请中实际可获支持的房屋租金为624800元。一审法院对此认定不当，二审予以纠正。 除上述房屋租金外，陇能公司并诉请支付2016年7月1日之后的逾期腾房占用费及滞纳金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定："出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。"本案中，一审查明，陇能公司自2016年6月底起对涉案房屋停止水电供应。陇能公司就此上诉认为，涉案房屋水电非其管理且其未采取过停水停电措施。二审审查，李某某陈述，其承租期间的水电费系向陇能公司所属的物业公司交纳,同时，***陈述，涉案房屋自2016年6月起停止水电供应而致无法使用经营，其虽向陇能公司反映解决但无果。据此可认定，2016年7月1日之后，陇能公司未履行其所依法应当承担的保持租赁物符合约定用途的出租人义务。故陇能公司诉请支付2016年7月1日之后的逾期腾房占用费及滞纳金，无充分的事实及法律依据，一审法院对陇能公司的该项诉讼请求未予支持并无不当，二审予以维持。 关于上述认定的房屋租金624800元及其所涉滞纳金的承担问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定："依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。"第七十七条第一款规定："当事人协商一致，可以变更合同。"本案中，《房屋租赁三方合同》系陇能公司与李某某、董某某的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，故《房屋租赁三方合同》合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《房屋租赁三方合同》约定内容证实，经陇能公司与李某某及董某某三方协商，自2015年12月29日起，李某某退出原房屋租赁合同关系，房屋承租人变更为董某某。故董某某应自2015年12月29日起向陇能公司履行房屋承租人所应承担的交纳租金义务。2015年12月的房屋承租人仍为李某某，陇能公司与李某某亦确认，李某某缴纳房屋租金至2015年11月底，故2015年12月的欠付房屋租金应由李某某承担，依照双方约定的月租金数额，该月应交纳租金为94350元。据此，就本案所认定的陇能公司可获支持的房屋租金624800元，应由李某某承担94350元，剩余房屋租金530450元应由董某某承担。关于滞纳金。陇能公司诉请支付2015年9月30日至2016年6月30日期间的滞纳金48572元，在双方约定的滞纳金计收范围之内，李某某与董某某亦未就此提出异议，应予认定。就该滞纳金48572元，根据上述认定的房屋租金承担比例计算，李某某应承担该滞纳金的1/3，即16191元，董某某应承担该滞纳金的2/3，即32381元。综上，一审法院对欠付房屋租金及滞纳金所涉付款责任的认定不当，二审亦予纠正。 关于董某某所提陇能公司与李某某未按《房屋租赁三方合同》约定方式移交房屋，应认定涉案房屋实际未交付，故房屋租金不应由其承担的问题。本院认为，首先，陇能公司已向李某某交付了涉案房屋，李某某承租房屋期间，除其自用部分房屋外，并将其余房屋转租他人，董某某在与陇能公司及李某某签订《房屋租赁三方合同》之时，对该房屋使用情况应当知晓。《房屋租赁三方合同》将房屋承租人变更为董某某之后，陇能公司并未收回房屋，不存在陇能公司再行交付房屋的问题。故应认定，《房屋租赁三方合同》签订后，陇能公司已履行了交付房屋的义务，三方虽未按照《房屋租赁三方合同》约定的方式移交房屋，但其不影响陇能公司已与董某某形成房屋租赁合同关系且已实际交付房屋的事实。其次，董某某虽主张李某某未向其交付房屋，但***、***与***的证言及陇能公司提供的邮件送达回执、借用并归还涉案房屋钥匙等相关证据可以证实，董某某收取了次承租人交纳的房屋租金并已取得涉案房屋钥匙。故董某某所提涉案房屋未交付及其不应向陇能公司支付房屋租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于陇能公司所提一审法院对案件受理费未予处理的问题。经审查，一审判决后，一审法院作出（2017）甘0105民初1153号民事裁定，已就案件受理费部分予以补正，不存在对案件受理费未予处理的问题。 综上所述，陇能公司与董某某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但裁判结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持兰州市安宁区人民法院（2017）甘0105民初1153号民事判决第一、二项； 二、撤销兰州市安宁区人民法院（2017）甘0105民初1153号民事判决第三、四项及兰州市安宁区人民法院（2017）甘0105民初1153号民事裁定； 三、董某某于本判决生效之日起10内向兰州陇能电力科技有限公司支付租金530450元及滞纳金32381元； 四、李某某于本判决生效之日起10内向兰州陇能电力科技有限公司支付租金94350元及滞纳金16191元； 五、驳回兰州陇能电力科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费23748元，由兰州陇能电力科技有限公司负担16623元，董某某负担5700元，李某某负担1425元；兰州陇能电力科技有限公司预交的二审案件受理费12914元，由兰州陇能电力科技有限公司负担；董某某预交的二审案件受理费23748元，由董某某负担18998，李某某负担4750元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一八年六月十九日 书记员*** ?? ?? ?? ?? 1