湖南某某能工程有限公司、长沙市雨花区中城丽景香山小区业主委员会等合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0111民初15609号

原告：湖南***能工程有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段**中城丽景香山园****。

法定代表人：洪雪红。

委托诉讼代理人：孙明，女，1987年8月28日出生，汉族，住湖南省，住湖南省长沙市雨花区v>

被告：长沙市雨花区中城丽景香山小区业主委员会。住所地湖。住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段**v>

负责人：李阔飞，男，1970年7月4日出生，汉族，住湖南省长沙，住湖南省长沙市雨花区

委托诉讼代理人：高丽群，湖南裕生律师事务所律师。

被告：长沙市万科物业服务有限公司。住所地湖南省。住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路**万博汇名邸****

法定代表人：聂金伟。

委托诉讼代理人：杨峥，湖南弘一律师事务所律师。

原告湖南***能工程有限公司(以下简称原告)与被告长沙市雨花区中城丽景香山小区业主委员会（以下简称被告香山小区业委会）、被告长沙市万科物业服务有限公司（以下简称被告万科物业）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2022年1月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙明和被告香山小区业委会的委托诉讼代理人高丽群、被告万科物业的委托诉讼代理人杨峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告香山小区业委会于2020年5月26日签订的?丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议?有效；2、请求依法判令被告香山小区业委会向原告赔偿实际损失共计296000元（按16000元/月，从2021年12月15日计算至2023年6月30日）；3、依法判令被告万科物业对原告的上述实际损失承担共同赔偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年，原告经选聘为丽景香山小区提供停车场管理服务，与小区当时的物业管理方绿城物业服务集团有限公司湖南分公司（以下简称绿城物业）先后签订了《长沙市丽景香山小区地面停车场租用智能停车收费系统合作协议书》、《丽景香山小区外围沿线停车场建设经营管理合作协议》，约定由原告管理小区停车场2处，包括：（1）小区北门内公用停车场，管理期限为3年，2018年10月1日-2021年9月30日；（2）小区万家丽沿线外围商铺沿线，管理期限为3年，2019年3月1日-2022年2月28日。合同签订后，原告即进行了停车场的改造和建设工程，并且安排工作人员进行停车场设备的维护和后台管理工作。2020年5月，因被告香山小区业委会解除与绿城物业的合作，由香山小区业委会独立行使小区管理权，未到期的停车场管理合同由被告香山小区业委会接管。为此，被告香山小区业委会与原告签订了《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》，约定前述停车场仍由原告管理，管理期限为3年，2020年7月1日-2023年6月30日。签约后，原告对设备进行升级改造，持续提供优质的停车场管理服务至今。原告认为，双方签订的《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》合法有效，因为（1）被告香山小区业委会作为签约时小区唯一的管理主体，具备签订停车场管理协议的资格；（2）协议符合双方利益，不存在欺诈、胁迫，是双方真实的意思表示；（3）协议内容合法合规，符合小区业务利益，没有侵犯他人、集体、国家的权利。因此，协议依法合规有效，双方应当按照合同的约定履行协议。2021年5月15日，被告香山小区业委会选聘被告万科物业为小区的物业服务单位。双方明知小区停车场经营管理权已经由原告承包，仍然签订《物业服务合同》，不顾原告反对，将小区停车场经营管理区再次转让给被告万科物业。2021年7月1日，被告香山小区业委会向原告发送了《关于〈丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议〉提前终止的函》，以选定新的物业服务公司为由，要求解除双方之间的合作协议。原告认为，被告香山小区业委会的请求不符合合同第4.3约定的合同解除事由，也不属于合同解除的法定事由，被告香山小区业委会无权要求解除合同，应当继续履约。但是2021年12月15日，被告万科物业强拆了原告所管理的停车场设备和系统，导致原告无法对停车场进行有效管理，《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》已经无法继续履行。强拆行为导致原告无法继续履行合同，原告未到期的管理费收益应全部计入实际损失，从2021年12月15日至2023年6月30日按16000元/月计算共计296000元。被告香山小区业委会与万科物业就停车场管理权恶意磋商已经严重损害原告权益，更无权解除合同、拆除设备；被告万科物业的《物业服务合同》签约在原告之后，有关条款对原告不具有约束力，万科物业无权强拆原告所管理的设备。原告认为两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，应当对原告的实际损失承担赔偿责任。

被告香山小区业委会辩称，1、香山小区业委会与原告签订的《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》不是全体业主真实意思的反映，该协议对全体业主不产生法律效力。2、香山小区业委会与万科物业签订的《物业服务合同》是全体业主真实意思的反映，是合法有效的协议，原告要求继续履行合同没有事实与法律依据。中城丽景香山小区于2021年5月15日通过全体业主大会投票表决选定万科物业从事小区的物业工作，于2021年5月28日签订了《物业服务合同》，该合同第22条约定“本物业区域内产权属于业主共有的车位、会所、文化活动中心、共用部位、共有设施设备及其他共有物业一并委托万科物业经营管理”。万科物业于2021年6月15日正式进驻小区提供物业服务。2021年7月1日，香山小区业委会向原告送达了关于提前终止《合作协议》的函，原告亦同意提前终止合同、将停车场收款账户移交给万科物业，并要求香山小区业委会先期退还80000元保证金。原告在收到香山小区业委会退还的保证金后至今不愿离场，是原告违反诚信原则。3、香山小区业委会不应承担任何赔偿责任。香山小区业委会执行全体业主大会的决议，是依法依规和万科物业签订《物业管理合同》，不存在就停车场管理问题与万科物业恶意磋商，原告要求香山小区业委会赔偿296000元没有事实及法律依据。

被告万科物业辩称，1、原告和被告香山小区业委会签订的经营管理合作协议存在效力瑕疵，未有业主代表半数以上表决决定。被告香山小区业委会作出的同意经营管理合作协议的决定已被法院判决撤销。2、原告向被告香山小区业委会的回复函已经明确同意终止合作协议，原告应该依约移交停车场账户并做好交接。但原告未履行承诺拒绝交接，拒绝离场，侵害了被告万科物业的权益，原告主张的损失缺乏事实和法律依据。3、原告和被告香山小区业委会签订的合作协议，被告万科物业不是合同相对人，原告据此要求被告万科物业承担赔偿责任于法无据。4、停车场设备系统并非原告所有，属于小区业主共有，被告万科物业经法定程序与被告香山小区业委会签订物业服务合同，为排除妨害依法履行合同，更换系统设备已提前进行公示，并不存在强拆情形，亦未给原告造成损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年，原告与原丽景香山小区物业服务单位绿城物业签订了《长沙市丽景香山小区地面停车场租用智能停车收费系统合作协议书》、《丽景香山小区外围沿线停车场建设经营管理合作协议》，约定由原告管理丽景香山小区停车场2处，包括小区北门内公用停车场，管理期限为3年，自2018年10月1日-2021年9月30日；小区万家丽沿线外围商铺沿线，管理期限为3年，2019年3月1日-2022年2月28日。2020年5月，被告香山小区业委会解除了与绿城物业的物业委托合同，由香山小区业委会独立行使小区管理权，停车场管理合同由被告香山小区业委会接管。2020年4月28日，被告香山小区业委会发布公告通知召开第二届业主大会第二次业主代表会议，会议内容为；“1、业委会聘请法律顾问事宜；2、关于《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》表决”。会议采用业主代表会议形式，表决方式为现场投票为主，必要也可采用电话和短（微）信等方式。被告香山小区业委会于2020年5月4日召开业主代表大会，部分业主代表出席参与会议。2020年5月19日，被告香山小区业委会发布公告载明：“中城丽景香山第二届业主大会第二次业主代表大会关于同意《小区停车场建设及经营管理合作协议》和同意业主委员会关于《聘请湖南裕生律师事务所高丽群律师担任常年法律顾问》的决定”。2020年5月26日，被告香山小区业委会（甲方）与原告（乙方）签订《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》，约定，甲方将丽景香山小区所属各停车场的停车收费系统的升级改造、小区西面沿万家丽中路商铺以西停车场及相关设施设备的安装建设，以及整个小区停车收费的统一管理和承包经营委托给乙方；承包期自该项目工程正式启用之日2020年7月1日起至2023年6月30日，共计叁年；产权移交，该项目自建成并经双方验收合格投入运营，且甲方同时按照协议规定支付乙方相应工程款之日（即2020年7月1日）起，则其所有权（含区安监系统）便自行转移至甲方所有，合作经营期间，乙方根据甲方的授权可以依法合理使用并负责项目的维护保养；合作期满，乙方应在确保整个停车场及其所有设施设备（含软件系统）完好无损且运营正常的条件下交回给甲方。合同金额：每月甲方支付乙方运营管理费用16000元/月，合192000元/年，此费用包含每月的后台人工监控（24小时），停车现场管理维护费用,平台数据费用；合作期间，乙方不能履行合同约定的义务，甲方有权解除协议，停止支付管理费，并追究由此导致的经济损失”。协议还对双方的权利义务等进行了约定。上述协议签订后，原告继续对丽景香山小区的停车收费进行管理。

此后，丽景香山小区业主石勇、马怀乐以被告香山小区业委会于2020年5月19日作出的关于同意《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》和《丽景香山小区业委会聘请常年法律顾问合同》的决定不符合法定程序为由诉至本院，要求撤销香山小区业委会的上述决定。2021年8月12日，本院作出（2021）湘0111民初5968号民事判决书，判决书所认定的事实为“被告长沙市雨花区中城丽景香山小区业主委员会于2020年4月28日发布公告通知召开第二届业主大会第二次业主代表会议，会议内容为：1、业委会聘请法律顾问事宜；2、关于《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》表决。会议采用业主代表会议形式，表决方式为现场投票为主，必要也可采用电话和短（微）信等方式。会议时间为2020年5月4日下午14：00-17:00。被告于2020年5月4日召开业主代表大会，部分业主代表出席参与会议，根据会议当天现场投票情况及后续投票情况，被告共搜集业主代表大会表决票共计38张。其中对于授权业委会聘请一名法律顾问的表决事项，同意的33票，不同意的5票；对于与世麒公司签订《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》的表决事项，同意的32票，不同意的6票。2020年5月8日，被告发布公告载明中城丽景香山第二届业主大会第二次业主代表大会关于同意《小区停车场建设及经营管理合作协议》和同意业主委员会关于《聘请湖南裕生高丽群律师担任常年法律顾问》的决定。但被告未提交业主代表对上述两项表决获得了所代表的业主授权或就表决事项书面征求所代表业主意见的证据。2020年5月19日被告将《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》、《聘请常年法律顾问合同》草案予以公告。2020年5月26日，被告与世麒公司签订《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》。2020年6月1日被告与湖南裕生律师事务所签订《聘请常年法律顾问合同》”。该案判决认为：在本案中，被告未提供有力证据证明41名业主在聘请法律顾问及签订《丽景香山停车场合作协议》事项中另行获得了所代表业主的授权。根据《中城丽景香山小区业主大会议事规则》第二章第六条规定：业主代表应当在参加业主大会会议前5天，就业主大会拟定讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并在业主大会会议上如实反映。同样，被告缺乏证据材料证明参与投票业主在业主大会召开前5天就业主代表大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见。投票权系业主的权利，各楼栋参与投票业主未经所代表业主同意，无权代表其行使投票权。本案中，41名参与投票的业主未依法获得授权，仅能代表自己行使表决权，不能代表其他业主行使表决权，其所作的表决并不能代表其他业主的真实意思表示。因此，其代表业主参与议案投票，应属无效行为”。遂判决：“撤销被告长沙市雨花区中城丽景香山小区业主委员会于2020年5月19日作出的关于同意《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》和同意《丽景香山小区业委会聘请常年法律顾问合同》的决定”。上述民事判决书已经产生法律效力。

2021年5月15日，被告香山小区业委会在小区张贴《长沙市雨花区中城丽景香山小区2021年第一次业主大会决议公告》，内容为：业委会组织召开了选聘新物业公司等事项的业主大会，投票结果为小区具有投票权的人数为2668人，具有投票权的面积数为342630.94平方米，已参与表决的票数为2036人，已参与表决的面积数为268596.95平方米（包括电子投票和纸质投票），该次业主大会参与表决的占比为人数76.31%和面积数78.39%。本次业主大会的投票结果合法有效，决议为“1、同意聘用万科物业且同意授权业委会与其按照公示的基本条件签订物业服务合同。2、同意聘用表决事项一中得票数最多的万科物业公司，并与其签订其公示的物业服务合同”。2021年5月28日，香山小区业委会（甲方）与万科物业（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定，甲方委托乙方为丽景香山小区的物业服务单位，期限自2021年6月15日至2025年6月14日，物业服务范围包含了涉案停车场的经营管理。

2021年7月1日，被告香山小区业委会向原告发送《关于提前终止的函》，载明：“中城丽景香山小区于2021年5月15日通过业主大会投票选聘，选定了长沙万科物业服务公司作为本小区的物业服务公司，根据物业服务合同约定及小区的物业服务需求，中城丽景香山小区与湖南***能工程有限公司于2020年5月26日签订的《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》必须提前终止。万科物业已于2021年6月15日正式进驻中城丽景香山小区、小区委托万科公司与贵公司进行交接，请贵司将停车场（内、外）临停费用收款账户及岗亭收款二维码变更至万科物业账户，同时请贵公司尽快将停车场（内、外）相关管理权限，包括但不限于停车场设备、后台管理权限、及账号等移交至万科物业”。同日，原告向被告香山小区业委会出具回复函，载明：“我方同意按照业委会的要求，将停车场收款账户移交给万科物业账户，此举有利于小区公共收益的统一列支和公布，同时请业委会先期退还我公司缴纳的账户风险保证金80000元，我方在收到保证金后3个工作日内变更账户并做相关交接”。2021年7月16日，被告香山小区业委会将账户风险保证金80000元退还给了原告。2021年7月21日，被告香山小区业委会再次向原告送达《关于尽快办理停车场账户变更及交接工作的函》，要求原告于2021年7月21日前办理好账户变更工作并与万科物业做好设备移交工作。原告于同日回复“1、香山小区业委会提出终止合同的意向，表明是根据业主投票表决的，要求提供相应的投票证明,以此证明终止合同的合法性；2、已收到合约风险金80000元，但目前看到关于停车场账户和费用正在全体表决，并未出结果，不同意在合同有效期未到的情况下拆除更换设备”。

2021年12月15日，被告万科物业将原有的停车收费设备拆除，并更换设备开始进行经营管理。

本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主大会由全体业主组成，是业主的自治组织，业委会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，执行业主会议的决议。

一、关于原告与被告香山小区业委会于2020年5月26日签订的《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》的效力问题。《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，被告香山小区业委会于2020年5月19日公告同意《小区停车场建设及经营管理合作协议》和同意业主委员会关于《聘请湖南裕生高丽群律师担任常年法律顾问》的决定，部分业主提出了反对和质疑，向本院起诉主张撤销，上述决定因未召开业主大会，仅以业主代表的形式表决，而业主代表的产生程序不合法已经法院生效判决予以撤销。被告香山小区业委会根据上述被人民法院撤销的决议与原告签订《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》，其行为自始没有法律约束力，双方签订的《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》对丽景香山小区业主不发生法律效力，应为无效。

二、关于原告要求被告香山小区业委会、万科物业共同向原告赔偿2021年12月15日至2023年6月30日期间实际损失296000元的诉讼请求。原告与被告香山小区业委会签订的《丽景香山小区停车场建设经营管理合作协议》不具有法律效力，且被告香山小区业委会于2021年7月1日向原告送达《关于提前终止的函》，要求终止双方的合作协议，并要求原告与万科物业办理停车场收费交接手续。原告收到函件后同意业委会的要求，并提出由被告香山小区业委会退回保证金80000元。在被告香山小区业委会向原告退回保证金后，原告一直不退场，被告万科物业作为丽景香山小区业主选聘的物业服务单位于2021年12月15日接管了停车场的管理，其行为有合同依据，原告主张由被告香山小区业委会、万科物业赔偿从2021年12月15日开始至2023年6月30日的停车场收费收益无事实及法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第二百七十一条、第二百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

驳回原告湖南***能工程有限公司的诉讼请求。

本案受理费5820元，由原告湖南***能工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　杨　华

人民陪审员　　黄素玉

人民陪审员　　李玲芝

二〇二二年二月八日

书　记　员　　李佳妮

附：

《中华人民共和国民法典》

第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十八条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。