北京中创天柏投资管理有限公司与北京高新华康科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京0112民初42971号 原告：北京中创天柏投资管理有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇九德路88号-A24。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1991年9月24日出生，汉族，北京中创天柏投资管理有限公司员工。 委托诉讼代理人***，北京兴展律师事务所律师。 被告：北京高新华康科技有限公司，住所地北京市海淀区学院路30号设备科办公楼102号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1967年1月12日出生，汉族，北京高新华康科技有限公司员工。 原告北京中创天柏投资管理有限公司（以下简称中创天柏公司）与被告北京高新华康科技有限公司（以下简称高新华康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案中创天柏公司的委托诉讼代理人***、***，高新华康公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中创天柏公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令高新华康公司支付租金60000元及滞纳金（滞纳金按照欠费总额的日万分之五计算自2021年9月1日至实际付清之日止）；2、判令高新华康公司支付违约金60000元；3、判令诉讼费由高新华康公司承担。事实与理由：2021年5月25日，中创天柏公司与高新华康签订了《房屋租赁合同书》，约定中创天柏公司将位于北京市通州区景盛南四街13号9幢2层建筑面积715.25平方米房屋租给高新华康公司使用，租期自2021年6月1日至2021年11月30日止，月租金20000元，租金支付方式为押一付三。中创天柏公司依约将房屋交给高新华康公司，高新华康公司正常支付租金至2021年8月30日，2021年9月1日高新华康公司应支付2021年9月1日至2021年11月30日期间的租金，但高新华康公司一直未支付，2021年9月8日中创天柏公司向高新华康公司发送催缴函，要求高新华康公司在2021年9月15日前支付租金及滞纳金，但高新华康公司仍旧不予支付。中创天柏公司为了维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决支持中创天柏公司的诉讼请求。 高新华康公司辩称：不认可中创天柏公司诉讼请求。我方认为合同在2021年8月底解除了，解除的时候已经通知中创天柏公司，押金2万元中创天柏公司没有退还，买的电费水费没有使用完也没有退还，对方知道我方搬走还继续要求我方交房租不合理。实际交还房屋的时候房屋还是原样，中创天柏公司可以继续往外租赁，没有给中创天柏公司造成实际损失。违约金过高，不合理。 本院经审理认定事实如下：2021年5月25日，中创天柏公司（出租方、甲方）与高新华康公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，高新华康公司租赁位于北京市通州区景盛南四街13号9幢2层，租赁期限为6个月，自2021年6月1日起至2021年11月30日止，月租金为2万元，房屋租金交付方式为押一付三预付，支付时间详见合同附件租金支付表。附件三租赁物租金支付表（乙方应在接到通知后7日内付款）。合同签署后3日内支付租赁保证金2万元。第十一条约定，出现下列情形甲方有权解除本合同，合同的解除以甲方向乙方送达书面解除通知书的当日作为合同解除日：乙方逾期支付甲方租金及其他应付款项连续超过30日或累计达到3次的。第十三条约定，乙方未按约定支付租赁保证金、租金等相关费用等，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴费用总额的万分之五。因乙方原因造成合同提前终止或者解除的，乙方须承担如下违约责任：向甲方支付相当于当年租金价格标准的三个月净租金的违约金；乙方已经缴纳的租赁保证金不予退还；赔偿因此给甲方造成的实际损失；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，租赁保证金不予退还，同时，乙方须提前三个月书面通知甲方，经甲方书面同意，且履行完毕以下手续：向甲方交回租赁物，且将租赁物恢复原状（如把隔断部分清除）；交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；应于本合同提前终止前支付三个月净租金的违约金；按照第一年租金标准支付免租期的房屋租金；赔偿因此给甲方造成的实际损失。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，高新华康公司依约交纳了押金2万元及三个月的租金6万元。2021年9月7日，中创天柏公司向高新华康公司发送微信：“**，您那边确定这周几能付款”，9月8日，高新华康公司回复：“范经理，我们了解到，24号楼已经卖出，因此我们决定不租了”。中创天柏公司回复：“**，买卖不破租赁，您那边的租期到11月30日，如果您现在不租，属于您方提前解约，属于您方违约”。随后双方语音通话沟通，高新华康公司回复：“不要强行租赁”，中创天柏公司回复：“一切按合同执行”。2021年9月10日，中创天柏公司向高新华康公司邮寄了催缴函，催缴2021年9月1日至2021年11月30日期间的租金6万元及滞纳金240元，邮件于9月11日签收。 关于高新华康公司的退租时间，高新华康公司表示其于2021年9月4日搬离涉案房屋，房屋空置未上锁，中创天柏公司于当日查看现场后已将房屋收回并换锁，高新华康公司提交9月4日的叫车订单及中创天柏公司接管房屋后换锁的照片予以证明。中创天柏公司表示不清楚高新华康公司搬走的具体时间，双方未办理交接。对此，高新华康公司表示涉案房屋属于办公写字楼，中创天柏公司对于楼宇会进行日常管理维护，且高新华康公司每周须从中创天柏公司处购买水电费，中创天柏公司不可能不知道其已经搬走。 上述事实，有双方提交的证据及**等证据在案佐证。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：一是高新华康公司提前终止合同是否构成违约；二是高新华康公司的退租时间；三是合同约定的提前解约违约金是否过高。针对以上争议焦点，本院分别论述如下： 一、关于高新华康公司提前终止租赁合同是否构成违约。高新华康公司辩称系涉案房屋被出售且电梯经常坏不维修，故提前终止合同，本院认为，在双方微信聊天时，中创天柏公司已经明确买卖不破租赁，高新华康公司未提供证据证明房屋出售影响其租赁亦或其他原因影响其正常使用，故高新华康公司提前终止合同构成违约，其应当承担相应的违约责任。 二、关于高新华康公司的退租时间。2021年9月8日高新华康公司在微信中明确告知中创天柏公司不再租赁，并提交证据证明其已于9月4日搬走，中创天柏公司未能提交证据证明高新华康公司在9月8日之后仍占有使用涉案房屋，故本院认定高新华康公司的退租时间是2021年9月8日，租金应计算至2021年9月8日，经核算欠付的租金为5333元，故对于中创天柏公司要求高新华康公司支付租金的诉讼请求，本院予以部分支持。关于中创天柏公司主张的逾期付款滞纳金，根据《房屋租赁合同书》第十三条约定，高新华康公司未按约定支付租赁保证金、租金等相关费用等，应向中创天柏公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴费用总额的万分之五。高新华康公司主张标准过高，本院经审查调整为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，且计算基数应为欠付租金5333元，关于起算日期，合同约定租金支付时间详见合同附件租金支付表，合同附件三租金支付表载明高新华康公司应在接到通知后7日内付款，中创天柏公司2021年9月7日微信催缴，滞纳金应自2021年9月15日起算，故对于中创天柏公司要求支付滞纳金的诉讼请求，合理部分予以支持。 三、关于合同约定的提前解约违约金是否过高。《房屋租赁合同书》约定，因高新华康公司原因造成合同提前终止或者解除的，高新华康公司须承担如下违约责任：向中创天柏公司支付相当于当年租金价格标准的三个月净租金的违约金；高新华康公司已经缴纳的租赁保证金不予退还；赔偿因此给中创天柏公司造成的实际损失。现高新华康公司主张违约责任过重，要求调整违约金，本院认为，高新华康公司无正当理由提前终止合同构成违约，理应承担违约责任，本院综合考虑中创天柏公司的实际损失情况、租赁期限的约定时长和履行时长、中创天柏公司的预期利益和出租成本等因素，认为违约责任约定过重，应予调整，调整为租赁保证金2万元不予退还，并另付一个月的租金作为违约金，故对于中创天柏公司要求支付违约金6万元的诉讼请求，予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告北京高新华康科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京中创天柏投资管理有限公司2021年9月1日至2021年9月8日的租金5333元及滞纳金（以5333元为计算基数，自2021年9月15日起算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）； 二、被告北京高新华康科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京中创天柏投资管理有限公司违约金2万元； 三、驳回原告中创天柏公司投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1350元，由原告北京中创天柏投资管理有限公司负担1134元（已交纳），由被告北京高新华康科技有限公司负担216元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员　　** 二〇二一年十二月二十八日 书记员　　**