北京高新华康科技有限公司与北京中创天柏投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2022）京03民终3059号 上诉人(原审被告)：北京高新华康科技有限公司，住所地北京市海淀区学院路30号设备科办公楼102号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1967年1月12日出生，汉族，住公司宿舍。 被上诉人(原审原告)：北京中创天柏投资管理有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇九德路88号-A24。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京兴展律师事务所律师。 上诉人北京高新华康科技有限公司（以下简称高新华康公司）因与被上诉人北京中创天柏投资管理有限公司（以下简称中创天柏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初42971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月23日立案后，依法适用独任制，于2022年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人高新华康公司的委托诉讼代理人***，被上诉人中创天柏公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高新华康公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中创天柏公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由中创天柏公司承担。主要事实和理由：本案中，高新华康公司不构成违约，不应向中创天柏公司支付租金、滞纳金及违约金。一、高新华康公司不构成违约。高新华康公司解除案涉租赁合同的原因是中创天柏公司违约在先。租赁合同签订后，案涉房屋频频出现电梯损坏现象，甚至出现高新华康公司员工乘坐电梯被困的危险情境。高新华康公司多次向物业报修，然而电梯质量仍未得改善；致使高新华康公司疫情期间，本就经营举步维艰的情况下，更加无法正常工作、正常经营。基于上述原因，高新华康公司被迫选择解除租赁合同，另辟他所，以保证公司的正常办公状态。二、本案不存在未交租金及滞纳金。双方签订案涉租赁合同后，立即向中创天柏公司支付了20 000元押金，该笔押金的性质正是用于抵扣所欠房屋租金等有关费用。高新华康公司租金支付至2021年8月31日，前述押金足以抵扣9月1日至9月8日的租金。故一审判决判定高新华康公司应向中创天柏公司支付2021年9月1日至9月8日的租金是错误的。有鉴于此，在高新华康公司不应支付该部分租金的前提下，滞纳金更无从谈起。三、高新华康公司无需向中创天柏公司支付违约金且一审判决确定的违约金过高。如前所述，高新华康公司在本案中不构成违约。租赁合同的解除是基于中创天柏公司的原因使得高新华康公司无法正常使用租赁物进行公司的经营活动。早在2021年9月8日，中创天柏公司已得知高新华康公司搬离租赁房屋，其可以随时处置案涉房屋。但其未对房屋进行再次出租，对其单方扩大损失的部分，中创天柏公司应自行承担相应责任。即便一审判决认定高新华康公司应支付违约金，其此前已支付的押金在扣除2021年9月1日至9月8日的租金后，亦可用于抵扣违约金。四、一审法院对于审判工作不能认真、仔细的完成。根据一审判决原文：判决主文第三项内容为“驳回原告中创天柏公司投资管理有限公司的其他诉讼请求”。而中创天柏公司的正确名称为北京中创天柏投资管理有限公司。 中创天柏公司辩称，同意一审判决，不同意高新华康公司的上诉请求。 中创天柏公司向一审法院起诉请求：1、判令高新华康公司支付租金60 000元及滞纳金（滞纳金按照欠费总额的日万分之五计算自2021年9月1日至实际付清之日止）；2、判令高新华康公司支付违约金60 000元；3、判令诉讼费由高新华康公司承担。 一审法院认定事实：2021年5月25日，中创天柏公司（出租方、甲方）与高新华康公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，高新华康公司租赁位于北京市通州区景盛南四街13号9幢2层，租赁期限为6个月，自2021年6月1日起至2021年11月30日止，月租金为2万元，房屋租金交付方式为押一付三预付，支付时间详见合同附件租金支付表。附件三租赁物租金支付表（乙方应在接到通知后7日内付款）。合同签署后3日内支付租赁保证金2万元。第十一条约定，出现下列情形甲方有权解除本合同，合同的解除以甲方向乙方送达书面解除通知书的当日作为合同解除日：乙方逾期支付甲方租金及其他应付款项连续超过30日或累计达到3次的。第十三条约定，乙方未按约定支付租赁保证金、租金等相关费用等，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴费用总额的万分之五。因乙方原因造成合同提前终止或者解除的，乙方须承担如下违约责任：向甲方支付相当于当年租金价格标准的三个月净租金的违约金；乙方已经缴纳的租赁保证金不予退还；赔偿因此给甲方造成的实际损失；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，租赁保证金不予退还，同时，乙方须提前三个月书面通知甲方，经甲方书面同意，且履行完毕以下手续：向甲方交回租赁物，且将租赁物恢复原状（如把隔断部分清除）；交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；应于本合同提前终止前支付三个月净租金的违约金；按照第一年租金标准支付免租期的房屋租金；赔偿因此给甲方造成的实际损失。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，高新华康公司依约交纳了押金2万元及三个月的租金6万元。2021年9月7日，中创天柏公司向高新华康公司发送微信：“**，您那边确定这周几能付款”，9月8日，高新华康公司回复：“范经理，我们了解到，24号楼已经卖出，因此我们决定不租了”。中创天柏公司回复：“**，买卖不破租赁，您那边的租期到11月30日，如果您现在不租，属于您方提前解约，属于您方违约”。随后双方语音通话沟通，高新华康公司回复：“不要强行租赁”，中创天柏公司回复：“一切按合同执行”。2021年9月10日，中创天柏公司向高新华康公司邮寄了催缴函，催缴2021年9月1日至2021年11月30日期间的租金6万元及滞纳金240元，邮件于9月11日签收。 关于高新华康公司的退租时间，高新华康公司表示其于2021年9月4日搬离涉案房屋，房屋空置未上锁，中创天柏公司于当日查看现场后已将房屋收回并换锁，高新华康公司提交9月4日的叫车订单及中创天柏公司接管房屋后换锁的照片予以证明。中创天柏公司表示不清楚高新华康公司搬走的具体时间，双方未办理交接。对此，高新华康公司表示涉案房屋属于办公写字楼，中创天柏公司对于楼宇会进行日常管理维护，且高新华康公司每周须从中创天柏公司处购买水电费，中创天柏公司不可能不知道其已经搬走。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：一是高新华康公司提前终止合同是否构成违约；二是高新华康公司的退租时间；三是合同约定的提前解约违约金是否过高。针对以上争议焦点，一审法院分别论述如下： 一、关于高新华康公司提前终止租赁合同是否构成违约。高新华康公司辩称系涉案房屋被出售且电梯经常坏不维修，故提前终止合同，一审法院认为，在双方微信聊天时，中创天柏公司已经明确买卖不破租赁，高新华康公司未提供证据证明房屋出售影响其租赁亦或其他原因影响其正常使用，故高新华康公司提前终止合同构成违约，其应当承担相应的违约责任。 二、关于高新华康公司的退租时间。2021年9月8日高新华康公司在微信中明确告知中创天柏公司不再租赁，并提交证据证明其已于9月4日搬走，中创天柏公司未能提交证据证明高新华康公司在9月8日之后仍占有使用涉案房屋，故一审法院认定高新华康公司的退租时间是2021年9月8日，租金应计算至2021年9月8日，经核算欠付的租金为5333元，故对于中创天柏公司要求高新华康公司支付租金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于中创天柏公司主张的逾期付款滞纳金，根据《房屋租赁合同书》第十三条约定，高新华康公司未按约定支付租赁保证金、租金等相关费用等，应向中创天柏公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴费用总额的万分之五。高新华康公司主张标准过高，一审法院经审查调整为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，且计算基数应为欠付租金5333元，关于起算日期，合同约定租金支付时间详见合同附件租金支付表，合同附件三租金支付表载明高新华康公司应在接到通知后7日内付款，中创天柏公司2021年9月7日微信催缴，滞纳金应自2021年9月15日起算，故对于中创天柏公司要求支付滞纳金的诉讼请求，合理部分予以支持。 三、关于合同约定的提前解约违约金是否过高。《房屋租赁合同书》约定，因高新华康公司原因造成合同提前终止或者解除的，高新华康公司须承担如下违约责任：向中创天柏公司支付相当于当年租金价格标准的三个月净租金的违约金；高新华康公司已经缴纳的租赁保证金不予退还；赔偿因此给中创天柏公司造成的实际损失。现高新华康公司主张违约责任过重，要求调整违约金，一审法院认为，高新华康公司无正当理由提前终止合同构成违约，理应承担违约责任，一审法院综合考虑中创天柏公司的实际损失情况、租赁期限的约定时长和履行时长、中创天柏公司的预期利益和出租成本等因素，认为违约责任约定过重，应予调整，调整为租赁保证金2万元不予退还，并另付一个月的租金作为违约金，故对于中创天柏公司要求支付违约金6万元的诉讼请求，予以部分支持。 据此，一审法院于2021年12月28日判决：一、北京高新华康科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京中创天柏投资管理有限公司2021年9月1日至2021年9月8日的租金5333元及滞纳金（以5333元为计算基数，自2021年9月15日起算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；二、北京高新华康科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京中创天柏投资管理有限公司违约金2万元；三、驳回北京中创天柏投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，高新华康公司围绕上诉请求依法提交以下证据：2021年6月12日、6月15日的微信聊天截图两张，证明因为电梯原因导致高新华康公司不能及时发货。中创天柏公司对上述证据发表质证意见为：真实性认可，证明目的不认可。电梯损坏只是偶然的事件，因维修电梯需向厂家购件，所以会导致时间有些延误。 本院对高新华康公司提交证据认证如下：真实性予以确认。 中创天柏公司二审未提交新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为：双方争议焦点为高新华康公司是否构成违约。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋租赁合同书》约定租赁期限为2021年6月1日起至2021年11月30日止。据在案微信聊天记录佐证，高新华康公司于2021年9月8日表示“我们决定不租了”，且在中创天柏公司向其催缴租金后，仍未履行支付租金的义务。高新华康公司虽主张系由于涉案房屋频频出现电梯损坏现象，使疫情期间经营本就举步维艰的情况下，更加无法正常工作。对此，高新华康公司作为主张一方应举证加以证明。从以上微信聊天记录内容来看，高新华康公司并未以电梯故障为由，要求终止合同的履行，且在双方因租金支付问题产生争议前，高新华康公司未就电梯故障影响其经营向中创天柏公司主张过相应权利。中创天柏公司经本院询问，亦表示认可电梯确存在过故障，但均及时进行了维修。综合以上查明事实，现有证据不足以证明高新华康公司逾期支付租金的行为系对于中创天柏公司未能保障电梯正常运行所行使的履行抗辩权，故本院对高新华康公司主张中创天柏公司违约在先，其不构成违约的上诉意见，不予采信。高新华康公司逾期支付租金构成违约。《房屋租赁合同书》约定，因乙方原因造成合同提前终止或者解除的，乙方须承担如下违约责任：向甲方支付相当于年租金价格标准的三个月净租金的违约金；乙方已经缴纳的租赁保证金不予退还；赔偿因此给甲方造成的实际损失。依上述合同约定，高新华康公司应承担的违约责任为三个月净租金，且租保证金不予退还。一审法院在综合考虑中创天柏公司的实际损失、租赁期限的约定时长和履行时长、中创天柏公司的预期利益和出租成本等因素，酌情调整为一个月租金作为违约金，保证金不予退还，已在双方约定违约责任承担基础上进行了酌减，裁判结果并未违反合同约定。另外，《房屋租赁合同书》约定，租赁保证金在乙方提前解约的情况下不予退还，系违约责任的一种承担方式，双方并未约定租赁保证金优先用于冲抵欠付租金，故本院高新华康公司上诉主张租赁保证金抵扣9月1日至9月8日的租金，其不存在未交租金及滞纳金的意见，不予采信。 综上所述，高新华康公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费432元，由北京高新华康科技有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审　判　员　　沈　放 二〇二二年五月二十三日 法官助理　　向　玗 书　记　员　　***