金石易服（北京）科技有限公司、嘉兴玖盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省嘉兴市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙04民终981号

上诉人（原审原告）：金石易服（北京）科技有限公司。住所地:北京市海淀区闵庄路3号玉泉慧谷4号楼二层01室。统一社会信用代码：91110108MA00ACKU7U。

法定代表人：夏利兵，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘锋，北京市中闻律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：嘉兴玖盛实业有限公司。住所地:浙江省嘉兴市嘉善县罗星街道归谷五路28号。统一社会信用代码：91330421MA28AJ3B3F。

法定代表人：***亮，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：陆军，浙江东方正大律师事务所律师。

上诉人金石易服（北京）科技有限公司（以下简称金石易服公司）因与被上诉人嘉兴玖盛实业有限公司（以下简称玖盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初4958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

金石易服公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持金石易服公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审对金石易服公司支付的10万元的性质、《办公用房租赁合同》签署情况等有关事实认定不清，不应迳行判决驳回金石易服公司的诉讼请求。（一）金石易服公司支付的10万元系《订金协议》第五条约定的定金，在玖盛公司未证明租赁达成、金石易服公司无需支付租金的情况下，一审认定该10万元系租金，存在错误。双方达成《订金协议》，金石易服公司支付租赁预付款10万元，该协议生效。该协议第五条约定，签订正式租赁合同时以上款项自动转为租金，因乙方原因最后未能达成本租赁的，该笔款项将作为违约金不予退还，因甲方原因未能达成本租赁的，定金双倍退还。金石易服公司支付的10万元系上述协议第五条约定的定金，在因玖盛公司原因未能达成租赁的情况下，金石易服公司依据该条款主张玖盛公司退还租赁预付款并双倍返还定金，应予支持。一审不应将该10万元简单认定为租金，玖盛公司庭审时明确承认金石易服公司根本不能入住房屋。双方在签署《办公用房租赁合同》中，玖盛公司忽然告知无法满足住宿需要，导致金石易服公司无法实现合同目的，最终未能完成签订。金石易服公司无向玖盛公司支付租金的义务。（二）一审关于10万元转为租赁合同租金的认定并不能否定10万元仍系《订金协议》第五条约定的定金，金石易服公司依据《定金协议》主张权益符合法律规定。《办公用房租赁合同》第九条约定，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同经双方签字盖章后生效。因此，该合同以双方签字且盖章为生效要件，而金石易服公司在该合同上仅有盖章，并未签字，该合同仍在磋商中，并未实际履行，《办公用房租赁合同》并未生效，玖盛公司无权向金石易服公司主张租金。金石易服公司无支付租金的义务，案涉10万元不能认定为实际发生的租金，仍应认定为依据《订金协议》支付的款项。金石易服公司有权依据有效的《订金协议》要求玖盛公司返还预付租金、双倍退还定金。（三）双方租赁过程中关于案涉房屋能否成为宿舍产生分歧，导致不能实现金石易服公司的合同目的，该分歧最终导致双方未完成合同签署。2018年8月8日，双方签订《订金协议》，金石易服公司支付10万元。2018年8月27日，玖盛公司提出案涉房屋无法为内训人员住宿使用，致使金石易服公司无法使用案涉场地，金石易服公司无奈决定不继续与玖盛公司签订《办公用房租赁合同》。二、一审适用“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、“依法成立的合同，自成立时生效”等法律规定认定《办公用房租赁合同》成立且生效属于适用法律错误，一审判决结果明显不公。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二十五条规定，承诺生效时合同成立；第二十六条规定，承诺通知到达要约人时生效。一审中，虽然金石易服公司提交了已盖章的合同，但始终主张该合同正在签订中，金石易服公司未将该合同送达玖盛公司，金石易服公司承诺的意思表示并未送达至玖盛公司，该承诺对于玖盛公司并未生效，根据合同法第二十五条规定，《办公用房租赁合同》并未成立。一审直接适用合同法第三十二条认定合同成立，存在错误。合同法第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。《办公用房租赁合同》第九条明确约定了合同的生效条件为“签字且盖章”，但合同未达生效条件，不能认定生效。一审依据合同法第四十四条认定合同效力，系适用法律错误。本案中《办公用房租赁合同》不能成立，更不能生效。

玖盛公司辩称，一、金石易服公司认为双方未达成正式的租赁协议，其无需支付租金的观点不能成立。2018年8月8日，双方签订《订金协议》，金石易服公司支付该协议第三条约定的租赁预付款10万元，依据该协议第五条的约定上述款项自动转为租金，后双方又签订了一份《办公用房租赁合同》，一审认定10万元系租金正确；二、《办公用房租赁合同》签订后，10万元转为租金，上述合同已生效，金石易服公司不入住、不使用，并非系玖盛公司违约，定金转为租金后，也就不存在定金的说法；三、双方签订《订金协议》及《办公用房租赁协议》之前，金石易服公司已对房屋进行了充分的了解，当时租房系作为培训基地使用，但签订合同前金石易服公司经营策略改变，不使用房屋，借口退房、退定金；四、金石易服公司认为承诺通知到达要约人时生效、金石易服公司并未将文件送达玖盛公司处，违背客观事实。玖盛公司持有《办公用房租赁合同》正本，金石易服公司否认该事实，缺乏诚信；五、金石易服公司认为《办公用房租赁合同》仅有盖章未有签字故不生效，之前双方签订的《订金协议》也仅有盖章未有签字，租赁合同系按照《订金协议》的惯例签订；六、据了解，金石易服公司在本辖区其他地方未有租房，反映了其经营策略改变不需要玖盛公司房屋，合同生效后，金石易服公司拒不履行合同，将违约责任强加于玖盛公司，玖盛公司保留向金石易服公司追讨损失的权利。

金石易服公司向一审法院起诉请求：1.玖盛公司按照《订金协议》约定退还金石易服公司双倍定金200000元；2.本案诉讼费用、保全费用由玖盛公司承担。

一审法院经审理认定事实：2018年8月8日，金石易服公司（作为乙方）与玖盛公司（作为甲方）签订《订金协议》一份，约定乙方租赁甲方位于嘉善县罗星街道归谷五路28号，1幢办公楼1-2层，总面积1750.9平方米的房屋使用。合同约定，因具体租赁细节尚未商定，经协商先签订本协议，乙方先预定租赁本租赁物。具体租赁事宜和租金待双方签订正式合同时确认。在本协议签订2天内乙方向甲方账号支付租赁预付款人民币10万元。上述款项转入甲方农行账户，款到本协议生效。签订正式租赁合同时以上款项自动转为租金，因乙方原因最后未能达成本租赁的，该笔款项将作为违约金不予退还，因甲方原因未能达成本租赁的，定金双倍返还。协议签订当日，金石易服公司即向玖盛公司支付了定金10万元，且玖盛公司也于同日向金石易服公司出具了已收到定金10万元的定金收条一份。

其后，金石易服公司（作为乙方）与玖盛公司（作为甲方）签订了《办公用房租赁合同》一份，约定甲方将位于嘉善县罗星街道归谷五路28号，1幢办公楼1-2层，租赁总面积1716.61平方米（其中，包含办公区面积1716.61平方米，及一楼公共区域8米*8.6米=68.6平方米，甲方给予公共区域减免一半即34.3平方米租赁给乙方使用）租赁给乙方使用，本租赁物的功能作为办公和企业内训使用（租赁区域内允许乙方企业内训人员住宿使用）。租赁期限为5年3个月，即从2018年9月1日起至2023年11月30日止。其中甲方给予乙方三个月装修免租期。合同第三条第一款约定，在本出租合同签订之日起7个工作日内（除订金外余款在2018年9月1日前付清），乙方需支付甲方下一年度租金，自第二年（2019年）起租金半年支付一次，到期提前一个月支付，如遇周末或节假日付款时间顺延。合同第四条第一款约定，租赁总面积1716.61平方米，租金按每月每平米人民币24.27元计算，从第三年开始房租每年递增每平方米人民币2元…物业费按2元每平米计算，物业管理费每月为人民币3433.22元，每半年支付一次。甲方减免乙方第一年物业管理费，并给予乙方第一年房租优惠后，合计费用人民币500000元。第二款约定，乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租金保证金人民币40000元，…。合同第五条第一款约定，在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过30天，甲方有权提前提出解除本合同，在甲方以书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。合同并对其他事项作了约定。金石易服公司、玖盛公司及中介方嘉善私庭房产中介有限公司均在上述合同中加盖公章予以确认，其中玖盛公司在盖章处的落款时间为2018年8月9日，金石易服公司及中介方未签订落款时间。

合同签订后，金石易服公司、玖盛公司因能否将涉案房屋作为内训人员住宿使用产生分歧，金石易服公司未按约向玖盛公司支付相应的租金等费用，也未实际使用涉案房屋。后玖盛公司于2018年10月12日向金石易服公司出具《告知函》一份，主要内容为：“根据你我双方于2018年8月9日签订的办公用房租赁合同，你方应于2018年9月1日前支付一年租金50万元，押金4万元，你方已经支付10万元，还需支付44万元，截止2018年10月12日，你公司至今未支付全部租金，根据合同第五条第1款约定你方欠交租金已超过30天，我方现通知你方解除合同。按合同第五条第2款约定你方需赔偿我方115000元。”对于该告知函，金石易服公司表示未曾收到过，但认可除定金10万元外，确未支付过其他款项。现金石易服公司以本案系因玖盛公司原因不能达成租赁为由诉至一审，要求玖盛公司向其双倍返还定金。因双方分歧较大，案经调解未果。

一审法院经审理认为，本案的争议焦点为玖盛公司是否应向金石易服公司双倍返还定金。根据担保法第八十九条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，金石易服公司、玖盛公司在2018年8月8日签订的《订金协议》中，明确约定在本协议签订2天内金石易服公司向玖盛公司账号支付租赁预付款人民币10万元。上述款项转入玖盛公司农行账户，款到本协议生效。签订正式租赁合同时以上款项自动转为租金，因金石易服公司原因最后未能达成本租赁的，该笔款项将作为违约金不予退还，因玖盛公司原因未能达成本租赁的，定金双倍返还。后金石易服公司于该协议签订当日即向玖盛公司交付了10万元定金，因此该《订金协议》应自2018年8月8日起生效。根据协议约定，玖盛公司须向金石易服公司双倍返还定金的前提是“因玖盛公司原因未能达成本租赁的”，也即因玖盛公司原因双方最终未能就涉案房屋达成正式租赁关系的，意味着双方当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保。但根据庭审查明的情况，金石易服公司、玖盛公司已在此后就涉案房屋正式签订了《办公用房租赁合同》，双方间已形成了正式的租赁关系。虽金石易服公司认为上述《办公用房租赁合同》仅有双方单位盖章，未有双方签字，故该合同并未生效。但根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。而依法成立的合同，自成立时生效。因此，在金石易服公司、玖盛公司均在此合同上予以盖章确认，且无其他关于该合同生效的约定及法定情形的情况下，该租赁合同成立且生效。并且根据约定，在签订正式租赁合同时该10万元款项也已自动转为租金。

综上，一审认为，在双方已就涉案房屋订立了正式租赁合同的情形下，金石易服公司以因玖盛公司原因未达成本租赁为由要求玖盛公司向其双倍返还定金，缺乏相应依据，一审不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回金石易服公司的全部诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，财产保全费1020元，合计诉讼费用3170元，由金石易服公司负担。

二审中，双方均未提交新的证据。

本院对一审认定的事实予以确认。另认定，《办公用房租赁合同》第九条约定，……本合同一式二份，甲、乙双方各执壹份，本合同经双方签字盖章后生效。

本院认为，关于《办公用房租赁合同》的效力状态。《办公用房租赁合同》第九条约定，“本合同经双方签字盖章后生效”，但该约定并未明确签字、盖章系择一即可，还是缺一不可,对此约定的理解，双方存在争议。金石易服公司上诉认为应理解为“签字且盖章”，上述合同并无法定代表人签字，且未送达玖盛公司，故上述合同并未成立、亦未生效；玖盛公司认为应理解为“签字或盖章”，合同已成立并生效。合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；该法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。依据上述规定，签字或盖章，合同均可发生法律效力。一审中，金石易服公司对玖盛公司提交的《办公用房租赁合同》的真实性无异议，其仅认为上述合同并未达到签字且盖章的生效要件故未生效，一审中并未主张上述合同未送达玖盛公司。金石易服公司二审庭审时陈述案涉合同文本系双方协商一致的结果，玖盛公司盖章后将合同发送给金石易服公司，金石易服公司在合同上盖章。虽然上述合同并无法定代表人签字，但金石易服公司、玖盛公司已在合同上加盖真实的公章，足以表明《办公用房租赁合同》系双方真实意思表示，案涉《办公用房租赁合同》已成立并生效。金石易服公司认为《办公用房租赁合同》未成立亦未生效的上诉理由不能成立。

2018年8月8日《订金协议》约定，在本协议签订2天内金石易服公司向玖盛公司账号支付租赁预付款人民币10万元。上述款项转入玖盛公司农行账户，款到本协议生效。签订正式租赁合同时以上款项自动转为租金，因金石易服公司原因最后未能达成本租赁的，该笔款项将作为违约金不予退还，因玖盛公司原因未能达成本租赁的，定金双倍返还。据此，在因玖盛公司原因未能达成正式的租赁合同关系的情况下，金石易服公司才有权主张双倍返还定金。但如上所述，双方已就案涉房屋签订正式的《办公用房租赁合同》，形成了正式的租赁合同关系，金石易服公司支付的10万元已自动转为租金，现金石易服公司再依据《订金协议》的约定请求玖盛公司双倍返还定金，缺乏依据，不予支持。

综上，金石易服公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由上诉人金石易服（北京）科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　谭　灿

审判员　倪　勤

审判员　王世好

二〇二〇年五月二十八日

法官助理王旖辰

书记员胡玉婷