广州市客轮公司与广州青洲文化发展有限公司租赁合同纠纷2016民终19097二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 (2016)粤01民终19097号 上诉人（原审被告）：广州青洲文化发展有限公司，住所地：广州市天河区。 法定代表人：***，职务：执行董事。 委托代理人：***，广东济方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广州市客轮公司，住所地：广州市海珠区。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托代理人：***，广东粤广律师事务所律师。 委托代理人：***，广东粤广律师事务所实习律师。 上诉人广州青洲文化发展有限公司(以下简称“青洲公司”）因与被上诉人广州市客轮公司（以下简称“客轮公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初4896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。 上诉人青洲公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.青洲公司向客轮公司支付租金546666元（暂计至2016年10月30日）；3.本案一、二审诉讼费以及保全费由客轮公司承担。事实和理由：1.一审法院根据《支付证明》、《支付计划》认定青洲公司与客轮公司在2012年7月1日前已建立租赁合同关系，青洲公司应承担2011年5月至2012年6月30日的租金58333.33元是错误的。青洲公司与客轮公司在2012年7月1日签订《租赁合同》前不存在任何法律关系，一审中客轮公司承认在2012年7月1日前是某广告公司在使用涉案房屋，证实客轮公司之前的租赁关系与青洲公司无关，根据合同的相对性，客轮公司不能向合同第三人主张租金。青洲公司对《收租情况》、《支付证明》、《支付计划》计算得出的金额与客轮公司主张的拖欠费用总额均不相符，客轮公司未解释为何需重复缴纳押金，提交的证据互相矛盾，不能证明双方在2012年7月1日前存在租赁合同关系，青洲公司不应承担58333.33元租金。2.一审认定青洲公司在2014年10月-2016年2月期间应付30000元／月租金是错误的，应为20000元／月，并从总欠租款项中予以扣减多计算的170000元。青洲公司的法定代表人***在《关于恢复原租金的通知》上签名只是确认收到了该书面通知，事实上，客轮公司要求青洲公司足额支付之前的租金才交付211、311、310房三间房屋。在客轮公司未交付三间房屋的情况下，单方恢复30000元／月租金不合理。3.一审法院认定青洲公司在2012年9月30日开始违约拖欠租金是错误的。《补充协议》约定青洲公司在合同签订之日起十个工作日内先缴清2012年11月-2013年12月共计14个月租金的50%。因客轮公司在签订《租赁合同》后未将物业完整交付给青洲公司使用存在违约，青洲公司在此期间行使抗辩权未支付租金存在合理性，双方重新约定补充协议签订之日起十个工作日内支付租金不违反法律规定，故青洲公司2014年1月11日未履行支付租金义务时才构成违约。 被上诉人客轮公司二审辩称：同意一审判决，请求驳回青洲公司的上诉请求。 2016年8月17日，客轮公司向一审法院起诉请求：1.解除客轮公司与青洲公司的租赁合同，青洲公司自租赁合同解除之日起10日内腾空房屋并恢复原状交还给客轮公司；2.青洲公司向客轮公司支付拖欠的租金人民币684999.33元（暂计至2016年7月31日）以及违约金684999.33元（暂计至2016年7月31日），实际计算至涉案物业返还给客轮公司止；3.青洲公司向客轮公司支付律师费人民币8000元；4.青洲公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院经审理查明：2012年客轮公司（出租方、甲方）与青洲公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区××街××号之一地块的用地及附属用房物业（房地产权证号码：穗房地证字第**号-**号、穗房地证字第**号）出租给乙方经营使用，总用地面积为5314.04平方米，总建筑面积为1852.81平方米。乙方已于签订合同前租赁使用部分物业并投入建设，对物业的情况已充分了解。租赁期限自2012年7月1日起至2017年9月30日止（其中：2012年7月1日至2012年9月30日为装修免租期），每月租金标准为3万元，乙方须于每月30日前将下月租金存入甲方指定收款帐户。签定合同当天，乙方需向甲方缴交租赁保证金（按1个月的租金标准）3万元，租赁保证金不得抵充租金。租赁保证金在合同期满终止时，在乙方没有违约、不需向甲方赔偿、已结清应缴费用、办理离场手续完毕、已腾空交还物业后五个工作日内无息退还给乙方。若乙方因自身原因提前终止租赁合同，在已付清租金、不拖欠任何应交费用的情况下介绍符合资格的且得到甲方同意的、租赁条件与原租赁合同约定基本相同的新租户承租，则甲方可以无息全额退回租赁保证金，否则不予退回。在第七条第（二）款约定：逾期交租超过3个月，或拖欠租金数额累计达到3个月的租金数额的。甲方可以单方解除合同，并立即收回出租的物业。在第九条约定：合同到期后10日内，乙方有权取回移动设施、设备，但不得故意损害或拆除建筑物本身之外结构体。乙方须按承租物业初时状态腾空交还物业；不论任何情况，乙方均应在合同到期后或合同终止后10日内，将放置或加设于物业内的艺术品搬离物业。在第十条约定：乙方逾期交租超过3个月，或拖欠租金数额累计达到3个月租金数额的，视为乙方违约，每逾期一天按当期月租金额的1%向甲方支付违约金，甲方可按合同第七条约定立即收回物业并追讨欠款及违约金。合同签订后，青洲公司继续使用上述用地及附属用房。 2013年12月31日客轮公司（甲方）与青洲公司（乙方）签订《租赁合同》补充协议，约定：甲乙双方于2012年7月1日签订的《租赁合同》，出租场地中其中水工车间的211、311、310三间房屋因诉讼导致无法按时交付，现就乙方不能充分利用三间房屋与约定如下：一、乙方自2012年10月1日起租金调整为2万元，水电费不作调整，调整期直至甲方三间涉案房屋完成执行程序，执行程序完成的下月起恢复为原租金。乙方须按时足额支付租金及水电费等，否则按原合同处理。二、乙方确认自合同签订之日起十个工作日内先缴清自2012年11月起直至2013年12月合共14个月租金的50%（即14万元）。余下的50%乙方在甲方完全交付房屋后十个工作日内支付。否则甲方仍按原合同租赁金额计算乙方相关违约金。三、从2014年起，在涉案房屋进行执行程序期间，乙方在每月的5号前支付当月租金的50%，剩余的50%乙方在甲方完全交付房屋后十个工作日内支付。四、协议是原合同的补充协议，原合同终止协议亦同时终止。五、如三间涉案房屋执行完毕，协议亦随即终止，所有条款按原合同处理。 2014年10月11日客轮公司向青洲公司发出《关于恢复原租金的通知》，通知青洲公司××码头出租场地其中水工车间211、311、310三间房屋因诉讼原因无法按时交付，根据双方于2013年12月31日签订的《××码头物业租赁合同补充协议》（合同编号：【码头】2013××31-02）的约定：从2012年10月份起，月租金调整为2万元，调整期至三间涉案房屋完成执行程序，执行程序完成的下月起恢复为原租金。三间房屋的诉讼案已经在2014年9月19日执行完毕，因此根据上述补充协议，从2014年10月开始该物业的月租恢复为原租赁合同约定的3万元一个月。 2015年5月25日青洲公司向客轮公司作出《支付计划》，承诺从2015年5月开始，每月物业租金水电费按时支付，2015年5月之前的欠款568332.83元分十九期支付客轮公司。 在合同履行期，青洲公司分别支付2012年10月租金2万元、2014年1月至2014年9月租金中的每月各1万元。2015年2月租金3万元多付4万元，2015年5、6、7、10、11月各3万元（其中6月补缴租金3334元，7月补缴租金5000元，10月补缴租金1万元，11月补缴租金1万元），2016年4月租金中的2万元，2016年5月租金中5000元，2016年6月多付7万元，2016年7月租金3万元。至2016年10月31日止青洲公司共欠租774999.33元及后继使用用涉案场地租金。 一审庭审中，客轮公司还提供：1.2012年8月15日《支付证明》，证明青洲公司确认欠客轮公司2011年5月1日至2011年10月30日租金25000元、2011年11月1日至2012年4月30日租金25000元、2012年5月1日至2012年6月30日租金8333.33元合共58333.33元。2.《××租赁纠纷委托代理合同》，证明客轮公司与青洲公司因租赁纠纷，客轮公司委托律师代理诉讼产生的律师费8000元。青洲公司认为与案件无关。青洲公司还提供以下证据：1.银行流水单凭证：证明青洲公司已支付租金513000.66元，尚欠客轮公司租金626666元未付。2.说明、申请、电子邮件截图等证据，证明因客轮公司迟延交付物业的行为导致青洲公司未能整体运营。从而影响正常收入，无法支付租金及与客轮公司协商申请迟延支付租金。客轮公司认为银行流水单凭证不能证实欠租的金额，应以客轮公司起诉的金额为准。对说明、申请、电子邮件截图等证据，客轮公司认为上述证据证明青洲公司欠租的事实，但不能证明青洲公司不缴纳租金及迟延支付租金的理由。 一审法院认为：客轮公司与青洲公司签订的《租赁合同》、《租赁合同》补充协议、《支付证明》、《支付计划》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据上述约定青洲公司理应按时向客轮公司支付租金，青洲公司没有支付租金已经构成违约。客轮公司要求解除与青洲公司签订的《租赁合同》理由成立，予以支持。由于客轮公司、青洲公司双方在签订《租赁合同》时，没有对涉案场地移交前的状况进行约定，故青洲公司应在解除《租赁合同》时，腾空涉案场地交还给客轮公司管理。对于客轮公司所主张的租金问题。根据青洲公司向客轮公司提交的《支付证明》、《支付计划》可以证实青洲公司确认2011年5月前已经使用涉案场地，故客轮公司要求青洲公司支付2011年5月至2012年6月30日前所欠付的租金58333.83元及后续欠付租金至交还涉案场地租金的诉讼请求，予以支持。至于青洲公司在答辩中提出其向客轮公司提出协商解决租金问题已获客轮公司同意为由，不同解除合同和交还场地给客轮公司进行抗辩。由于青洲公司的证据不能证明客轮公司、青洲公司双方就拖欠租金问题达成一致意见，青洲公司的抗辩理由不成立，一审法院对青洲公司的举证不予采纳。 对于青洲公司多付租金的计算。其中2015年2月多付租4万元应折抵2015年3月租金3万元和2014年9月欠租金1万元；2015年6月补缴租金3334元、7月补缴租金5000元、10-11月各补缴租金1万元应折抵2012年7月以前的欠租金28334元，实欠租金29999.33元；2016年6月多付租金7万元应折抵2016年8、9月各3万元和2016年4月欠付1万元租金。 对于租金的违约金的问题。由于2012年7月以前客轮公司、青洲公司双方没有签订租赁合同，客轮公司主张该时段租金58333.33元的违约金没有合同依据，不予支持。根据合同约定逾期支付违约金按拖欠月租金每天1%计算。由于该约定过高，青洲公司要求对违约金约定进行调整，予以采纳。违约金应以拖欠当月租金为本金分段参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，违约金应以不超过当月租金本金为宜。 对于客轮公司主张的律师费问题。客轮公司、青洲公司双方在租赁合同中，并没有对律师费8000元进行约定。客轮公司主张律师费8000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年11月15日作出如下判决：一、解除广州市客轮公司与广州青洲文化发展有限公司签订关于广州市荔湾区××街××号之一地块的用地及附属用房物业的《租赁合同》；二、广州青洲文化发展有限公司自该判决发生法律效力之日起三十日内将广州市荔湾区××街××号之一地块的用地及附属用房物业腾空交还给广州市客轮公司；三、广州青洲文化发展有限公司自该判决发生法律效力之日起三十日内支付2011年5月1日至2016年10月30日期间拖欠租金774999.33元及拖欠租金违约金（拖欠租金违约金分段计算：2012年7月以前欠租金29999.33元不计算违约金；其中：一、2012年10月至2013年12月期间的租金本金以2万元为本金计算。2012年10月租金违约金从2012年9月30日起至2013年1月4日止，2012年11月-2013年12月租金违约金从当月应付租金的前一个月30日起计算；二、2014年1月至2014年9月期间以月租金2万元为本金，违约金从当月应付租金的前一个月30日起计算；2014年1月租金违约金计算至2014年1月7日止；2014年2月租金违约金计算至2014年2月26日止；2014年3月租金违约金计算至2014年3月19日止；2014年4月至7月租金违约金计算至2014年7月31日止；2014年9月租金违约金计算至2014年10月5日止。2014年1月至2014年8月期间以每月租金1万元为本金，分段从2014年1月7日、2014年2月26日、2014年3月19日、2014年7月31日起计算付清租金之日止。2014年9月租金违约金计算至2015年1月30日止。三、2014年10月、11月、12月、2015年1月、4月、8月、9月、12月、2016年1月、2月、3月期间共十一个月以月租金3万元为本金，违约金从当月应付租金的前一个月30日起计算至付清租金之日止。四、2016年4月以月租金3万元为本金，违约金从2016年3月30日起计算至2016年4月21日止；以租金1万元为本金，违约金从2016年3月30日起计算至2016年6月6日止。五、2016年5月以月租金3万元为本金，违约金从2016年4月30日起计算至2016年5月9日止；以租金2.5万元为本金，违约金从2016年4月30日起计算至付清租金之日止。六、2016年10月以月租金3万元为本金，违约金从2016年9月30日起计算至至付清租金之日止；以上六项违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，违约金应以不超过当月租金本金为宜）给广州市客轮公司；四、广州青洲文化发展有限公司除履行第三项判决外还应支付2016年11月至交还场地的租金及违约金（每月租金以3万元计算，逾期支付租金则参照第三项判决的违约金标准计算）给广州市客轮公司；五、驳回广州市客轮公司其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8610元，诉讼保全费5000元，由广州青洲文化发展有限公司负担9351元，广州市客轮公司负担4259元。 本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。 本院认为，关于2012年6月30日前涉案房屋的租金问题。青洲公司认为当时涉案房屋非青洲公司使用，青洲公司无需支付租金。但根据客轮公司出具的《支付证明》记载，青洲公司对上述时段涉案房屋欠租情况进行确认，表明其承认欠租事实。故本院对青洲公司该项主张不予采信。 关于2014年10月至2016年2月期间涉案房屋租金标准的问题。青洲公司认为，该时段内客轮公司以青洲公司欠租为由未将此前因涉及其他诉讼尚未交付的三间房屋交付给青洲公司，故租金标准仍应当按每月2万元计付。本院认为，双方《租赁合同》约定的涉案房屋租金标准为每月3万元，因其中三间房屋涉及其他诉讼尚未交付，故双方协商约定对相应时段的租金标准调整为每月2万元。后在客轮公司向青洲公司发出通知重新将租金标准调整为每月3万元的情况下，青洲公司并未提出异议，并在之后也按每月3万元的标准向客轮公司支付了数月的租金，应视为青洲公司已同意重新按每月3万元的标准计付租金。现青洲公司主张应按每月2万元的标准支付2014年10月至2016年2月租金依据不足，本院不予支持。 关于青洲公司欠租违约的起算时点问题。青洲公司认为，根据双方2013年12月31日签订的《补充协议》约定，客轮公司同意青洲公司在10日内先按每月1万元的标准支付2012年11月至2013年12月期间的租金，故即使要认定青洲公司欠租违约，也应当从2013年12月31日之后10日即2014年1月11日起算。本院认为，双方的补充协议虽然是在2013年12月31日签订，但青洲公司欠租的事实从2012年9月30日起已经发生，双方的补充协议并未约定客轮公司放弃追究青洲公司此前的违约责任。即使按双方补充协议，青洲公司也没有按时履行。故客轮公司请求从2012年9月30日起按每期具体情况计算青洲公司违约金确有依据，应予支持。青洲公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，青洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4725元，由上诉人广州青洲文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一七年三月三日 书记员***