广东省珠某有限公司、广州公某有限公司物权确认纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院 民事判决书 (2022)粤0105民初12317号 原告：广东省珠某有限公司，住所地广州市海珠区xxx。 法定代表人：陈某某。 委托代理人：***，北京市康达（广州）律师事务所律师。 委托代理人：***，北京市康达（广州）律师事务所实习人员。 被告：广州公某有限公司，住所地广州市海珠区滨江西路144号。 法定代表人：***。 委托代理人：***，广东诺臣律师事务所律师。 委托代理人：***，广东诺臣律师事务所律师。 原告广东省珠某有限公司诉被告广州公某有限公司物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***、***，被告的委托代理人***、***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院起诉请求：1、确认位于广州市海珠区xxx号xxxxx房屋（涉案房产估值：结合楼房的楼龄、无法对外转让等产权限制情况以2万元/平方米估算，上述房屋估值约1223.6万元）归原告所有；二、被告协助原告办理上述房屋的产权登记手续。 原告提出的事实和理由：1983年2月，被告的前身广州市xx公司（后改制为广州公某有限公司，下称客某公司）与当时的地质部第xxx调查大队基建工程队（下称四某）签订《协议》，约定由客某公司出地、四某出资，双方在广州市海珠区xxx合建宿舍大楼；建成后安排不少于4500㎡的使用面积给回客某公司，之外部分由四某安排使用；大楼的产权处理，则按双方安排的住房面积归属办理。1983年3月，原告的前身广东省珠某公司（后改制为广东省珠某有限公司，下称珠某）与四某签订《转让楼房协议》，四某以每平方米建筑面积490元的价格将广州市海珠区xxxx八层职工宿舍楼房一幢转让给珠某，转让的建筑面积约为5000㎡，转让价款约245万元（以实际结算为准）。1985年7月，珠某与四某再次签订《转让楼房协议（附则）》，四某以每平方米建筑面积520元将广州市海珠区xxxx八层职工宿舍楼房西边全幢宿舍楼房转让给珠某，转让的建筑面积约为1000㎡（按实际交付面积结算）。客某公司与四某合作建设的上述大楼以客某公司名义立项及报建，大楼于1986年基本建成，但由于存在违章建设，不达验收标准，最终既无验收亦无竣工图。1987年，四某脱离地质部，更名为“广东xxxx装饰实业公司”，后广东xxxx装饰实业公司法人代表被判刑，公司倒闭，因此上述合作建设的大楼始终未能办理产权登记，上述大楼中属于珠某所有的部分亦未能办理产权登记在珠某名下。经相关方后续协商，决定由客某公司以其名义办理全部产权，对于实际属于珠某所有的这部分房屋，客某公司后续通过房改方式向珠某的职工出售，并将珠某职工缴纳的购房款转回给珠某，以解决上述房屋名义所有人与实际所有人不一致的问题。通过这种方式，上述合资建成的大楼中实际归珠某所有的大部分房屋已出售给公司职工；该等房屋登记在珠某职工名下，珠某亦收回相关购房款，实质解决了珠某基于合资建房所取得的这一部分房屋的登记问题。但仍有部分房屋即上述提到的广州市海珠区xxxx号xxxxx房屋因未能通过上述方式向职工出售，上述房屋实际归珠某所有，但目前登记在被告名下。综上，广州市海珠区xxx号xxxxx房屋实际为原告所有，但由于历史原因，上述房屋目前登记在被告名下，导致原告无法行使对上述房屋的全部权利。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告辩称：一．根据被告持有的广州市房地产权属证明书，广州市海珠区xxxxx号(N0xxxxx)登记所有权人为广州市客某公司，被告尚未从档案室中查询到原告提供的资料，故被告暂无依据协助原告办理国有资产转让手续。因本案涉及的房产登记于被告名下，属于国有资产，如原告要求办理转让，应提供证据证明转让的产权权属清晰，且符合可直接协议转让的规定。经被告查阅公司档案资料，暂未查到涉案房产在建成时与承建商签署购房协议以及购买房屋后因历史原因未能办理权属转让手续等相关信息，被告难以确认实际情况。从目前国有资产处置要求看，因历史资料和当年手续不完善，被告手上缺乏必要的历史文件和依据，客观上存在障碍，无法直接通过协议协助原告办理国有资产转让手续。二、原、被告就涉案房屋资产转让事宜已多次沟通，被告也积极进行回应，被告并非恶意推脱或拖延，主观上不存在故意。在符合法律规定和政策要求的情况下，被告可以配合原告办理登记，但费用应由原告自行承担。近两年来，原告曾到被告处就房屋资产转让事宜进行协商和沟通，被告都予以积极的沟通，被告也将查阅的档案信息书面回复了原告，主观上不存在故意不办理的情形，但受限于客观情况，被告确实无法在无资料的情况下办理国有资产转让手续。另外，如法院判决房产归原告所有，因原告请求被告协助产权转移登记还涉及税费等费用，而原告得知房产无法转移时，并未及时要求被告进行转让，现被告已无法找到当时的资料，房产估值也已远高于建成时的估值，被告认为相关费用均应由甲方承担。 经审理查明：1983年2月18日，被告的前身广州市客某公司（后改制为广州公某有限公司，下称客某公司）与地质部第x某洋地质调查大队基建工程队（下称四某）签订《协议》，约定由客某公司出地、四某出资，双方在广州市海珠区xxxx街合建宿舍大楼；建成后安排不少于4500㎡的使用面积给回客某公司，之外部分由四某安排使用；大楼的产权处理，则按双方安排的住房面积归属办理。 1983年3月10日，原告的前身广东省珠某公司（后改制为广东省珠某有限公司，下称珠某）与四某签订《转让楼房协议》，四某以每平方米建筑面积490元的价格将广州市海珠区xxxxx八层职工宿舍楼房一幢转让给珠某，转让的建筑面积约为5000㎡，转让价款约245万元（以实际结算为准）。 1985年7月10日，珠某与四某再次签订《转让楼房协议（附则）》，四某以每平方米建筑面积520元将广州市海珠区xxxxx八层职工宿舍楼房西边全幢宿舍楼房转让给珠某，转让的建筑面积约为1000㎡（按实际交付面积结算）。 客某公司与四某合作建设的上述大楼以客某公司名义立项及报建，大楼于1986年8月基本建成，但由于存在违章建设，不达验收标准，最终既无验收亦无竣工图。 1987年，四某脱离地质部，更名为“广东xxxx装饰实业公司”。珠某表示之后广东xxxxx装饰实业公司法人代表被判刑，公司倒闭，因此上述合作建设的大楼始终未能办理产权登记，大楼中属于珠某所有的部分亦未能办理产权登记在珠某名下。 根据1998年8月31日客某公司盖章确认的《xxxxx十层大楼职工宿舍房改问题的会议纪要》，其中记载：“目前，xxxx十层大楼职工宿舍，客某公司有121户，珠某有110户，xxx宾馆有32户；初步意见客某、珠某、xxx三家单位均认为这栋大楼在明年底前能办理房改的则尽可能去办理，所需要做的工作由三家分工合作；……能否以客某公司名义办理全部产权，并以成本价向三家单位的职工出售……”。 之后，通过以客某公司的名义先行办理全部产权，然后对实际属于珠某所有的部分房屋，客某公司后续通过房改向珠某的职工进行出售，并将珠某职工缴纳的购房款转回给珠某的方式，将涉案大楼中实际归珠某所有的大部分房屋出售给了公司职工，并最终登记在珠某职工的名下。其中，广州市海珠区xxxx号xxxxx房屋虽一直由珠某管控使用至今，但至今仍登记在客某公司名下。现珠某表示因该物业未能通过上述方式向职工出售，至今仍登记在客某公司，但实际权属归珠某，在客某公司未配合过户办证的情况下，遂提起本案诉讼。 本案诉讼中，珠某提供的证据其中有：1、2001年9月14日的《广州市房地产权属证明书》，显示广州市海珠区xxxx号的所有权人是客某公司，占有全部份额。(客某公司对真实性无异议。) 2、2010年7月13日，客某公司出具的《证明》，证实广州市海珠区xxxx号首层(建筑面积490平方米)由珠某使用。(客某公司对真实性无异议。) 3、2001年11月13日，有客某公司盖章的《房改出售住房单元明细表》(复印件)，显示其中广州市海珠区xxxx号首层、xxx、xxx未办手续。(客某公司不予确认。) 4、广州市海珠区xxxx号xxxxxx房，xxxxx号之一(所在层1层)、xxxx，xxxxx9号xxx房的不动产登记查册表，证明诉求物业相邻房屋已作权属登记。(客某公司认为此证据与本案无关。) 本院认为：对于珠某主张其通过受让方式，向四某购买了四某与客某公司合建大楼中属于四某所有的部份房屋，以及结合相关房屋实际由珠某一直管控使用至今的事实，在客某公司不能举证反驳的情况下，可认定位于广州市海珠区xxxx号xxxx房，海珠区xxxx号xxx房的实际权属人是珠某。因该物业至今仍登记在客某公司名下，客某公司一直未办理过户手续，故现珠某诉求办理过户登记，合法合理，本院予以支持。 原告表示若判决支持诉求，可自行承担案件受理费，可予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十四条之规定，判决如下： 一、确认位于广州市海珠区xxxx号xxxx房，海珠区xxx号xx房的权利人是原告。 二、被告在本判决生效之日起10日内，协助原告办理将广州市海珠区xxxx号xxxx房，海珠区xxxx号xxxx房过户到原告名下的房地产登记手续。 本案受理费95816元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二三年三月三十一日 书记员*** ***