海南生态软件园集团有限公司
深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司、海南生态软件园集团有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
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上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司，住所地海南省老城高新技术产业示范区海南生态软件园。
负责人：童学正，公司总经理。
委托诉讼代理人：李万发，海南圣言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李思哲，海南圣言律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：海南生态软件园集团有限公司，住所地海南老城高新技术产业示范区海南生态软件园孵化楼307室。
法定代表人：谢庆华，公司董事长。
委托诉讼代理人：江畅，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婷，北京大成（海口）律师事务所律师。
上诉人深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司（以下简称花样年公司）、上诉人海南生态软件园集团有限公司（以下简称软件园公司）因物业服务合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
花样年公司上诉请求：1．撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初190号民事判决第一、二项及第三项中的“驳回本诉原告深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司的其他诉讼请求”，改判软件园公司向花样年公司支付物业服务费13713511.66元、违约金5647237.80元（违约金暂计算至2019年2月28日为5647237.80元，应计算至软件园公司付清物业服务费之日止），共计19360749.46元；2．一、二审诉讼费由软件园公司承担。事实和理由：一、一审判决以2019年3月19日《交房核对时间》为依据认定软件园公司未交纳物业费的物业范围是错误的。双方于2016年3月1日签订《海南生态软件园A地块、B地块、C地块、E地块商业街及G地块项目前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），合同约定2019年2月28日合同期届满。2018年12月7日，花样年公司起诉。2019年1月15日一审法院立案审理。2019年3月19日，双方协商签署《交房核对时间》，可见《交房核对时间》是双方协商解决诉讼纠纷的产物，与合同履行无关。《交房核对时间》的主要内容是：双方确认软件园公司作为出卖人签订的“商品房买卖合同”约定的交房时间，可见与软件园公司自持的物业无关，可见与软件园公司将出售而未出售的物业无关，可见与软件园公司是否履行商品房买卖合同、尤其是否实际交房给买卖人无关，可见与软件园公司交房后是否通知花样年公司无关。总之，软件园公司未交纳物业费的物业范围应以双方签订的“前期物业服务合同”及物业所有人或持有人是否由软件园公司转化为买受人为依据。二、一审判决以2018年3月27日《关于申请2018年1~3月物业相关费用的函》为依据认定物业收费标准为前期物业服务合同约定的半价是错误的。《关于申请2018年1~3月物业相关费用的函》仅表明花样年公司向软件园公司行使物业费请求权，对“前期物业服务合同”约定的物业费标准不具有变更效力。该请求权指向部分物业费不表明花样年公司放弃其他部分物业费的请求权。“前期物业服务合同”是物业费标准的唯一依据，双方从未对“前期物业服务合同”进行变更。三、一审判决以2018年3月27日《关于申请2018年1~3月物业相关费用的函》为依据，认定A地块孵化楼2016年3月1日至2017年3月31日期间物业总费为349519.78元是错误的，并以此推算2017年4月1日至2019年2月28日物业总费为618381.15元是错误的。四、一审判决酌情支持花样年公司违约金请求50万元是错误的。软件园公司支付给花样年公司的违约金应以“前期物业服务合同”约定为计算依据。综上，故提起上诉，望判如所请。
软件园公司答辩称，一、在花样年公司无法对其主张的物业费金额举证的情况下，一审法院以软件园公司与花样年公司共同确认的《交房核对时间》表为依据核算的物业费金额作为判决依据，有事实根据和法律依据。（一）2016年3月1日双方签订《物业服务合同》。合同第十一条第1款约定：“本物业管理服务费从甲方与首期首批购房者签订的房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期起由购房者支付。”第2款约定，物业管理服务费每季度缴纳一次，每次缴纳的时间为每季度首月10日前，乙方有义务提醒业主缴纳有关费用。同日，软件园公司将符合交付条件的A地块、B地块、G地块中的除综合楼及底层商铺、青年公寓及底层商铺之外的项目及相关资料移交给花样年公司；2016年4月1日，软件园公司将G地块中的青年公寓及底层商铺、综合楼及底层商铺及相关资料移交给花样年公司。因C地块、E地块商业街项目尚在建设之中，故直至物业服务合同解除之日仍未移交给花样年公司管理。因多次考核不达标，软件园公司于2017年3月14日向花样年公司发出《通知函》，通知花样年公司自2017年4月起，孵化楼不再委托花样年公司进行物业服务。上述《通知函》于当日送达花样年公司。自2017年4月起，海南天涯人力资源管理服务有限公司派遣的劳务人员负责孵化楼的物业服务工作。花样年公司入驻管理前，花样年公司管理范围内的住宅、商业物业及大部分写字楼普遍已售出并交付。物业管理费的缴纳主体由软件园公司转化为买受人。花样年公司入驻后，都是由花样年公司直接对接业主签订《前期物业服务协议》，无论实际交房时间如何，花样年公司也是自《商品房买卖合同》约定的交房日期起即向买受人收取物业服务费。因此，对已出售物业，应由业主承担物业费，而不是由软件园公司承担，并且花样年公司也实际收取物业费，不应重复向软件园公司主张。（二）按照谁主张谁举证的原则，花样年公司对其主张的物业费金额有举证义务。花样年公司已在约定区域管理多年，并且一直在收取物业费，其作为物业管理企业，对于物业业态和情况以及物业费的收取情况是明知且应当明知的。同时，物业服务合同第十一条约定，乙方有义务提醒业主缴纳有关费用。因此，收取物业管理费不仅仅是花样年公司的权利，也是义务，并且花样年公司有义务按照实际情况提供准确详细的物业费计算依据。而多年来，花样年公司内部管理混乱，业主资料大量遗失。从本案证据来看，花样年公司在起诉时仅提供一张错误百出、单方制作的表格就主张1000万元的物业费，表格中数据计算错误混乱（其错误包括但不限于：将已出售的物业的物业费计入软件园公司应付物业费总额、空置房未按约定的50％计算、孵化楼已于2017年4月起终止委托，但仍计收物业费）；并且，花样年公司之前向软件园公司提供的计算明细中（见软件园公司一审本诉证据2）要求软件园公司支付的2018年1-3月的全部物业费仅为343203.19元（其中，清风居的空置费用为0元，可见当时清风居已全部售出及交付，而花样年公司一审时却主张清风居空置费34万余元，主张的空置期限至2019年2月，显然错误），与其主张的3年的物业费合计1200万元相差巨大，根本无法体现物业的真实情况，软件园公司多次要求花样年公司对物业费金额进行核对，但花样年公司不予配合。为厘清相关事实，软件园公司在本案审理过程中根据双方核对的交付时间记录及物业出租情况尽可能核算了应付物业费，并提供了交付房时间核对表、购房合同、租赁合同等作为依据，其足以推翻花样年公司单方制作的表格。
软件园公司上诉请求：1．撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初190号民事判决第一项，改判软件园公司向花样年公司支付物业服务费1162480.88元；2．撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初190号民事判决第三项，改判花样年公司向软件园公司移交代收的水电费2985550.46元；3．本案全部诉讼费用由花样年公司承担。事实和理由：一、关于本案的基本事实。2016年3月1日，软件园公司与花样年公司签订《物业服务合同》。当时，软件园公司将符合交付条件的A地块、B地块、G地块中除综合楼及底层商铺、青年公寓及底层商铺之外的项目及相关资料交给花样年公司。2016年4月1日，软件园公司将G地块青年公寓及底层商铺、综合楼及底层商铺及相关资料移交给花样年公司。因C地块、E地块商业街在2016年3月1日仍在建设，故未实际委托花样年公司管理。上述物业移交花样年公司管理时，大部分已出售并交付，软件园公司自持的孵化楼大部分为出租状态。因花样年公司未按约定提供物业服务，软件园公司于2017年3月14日向花样年公司发出《通知函》，通知花样年公司自2017年4月起，孵化楼不再委托花样年公司进行物业服务。上述《通知函》于当日送达花样年公司。自2017年4月1日起，软件园公司委托海南天涯人力资源管理服务有限公司派遣劳务人员负责孵化楼的物业服务工作。自此孵化楼不再委托花样年公司进行物业管理。虽然经软件园公司多次要求整改，但花样年公司的物业服务一直未达到合同约定的标准及软件园公司的要求。自2018年11月14日起，软件园公司多次向花样年公司发出合同解除通知，但花样年公司拒不退场。2019年2月28日，软件园公司与花样年公司物业服务合同期满终止，但花样年公司退出管理区域后仍占据物业管理用房，直至2019年10月14日才交还给软件园公司。由于花样年公司提供的物业服务费计算数据错误、混乱，软件园公司多次要求其进行物业服务费结算，但花样年公司均不予配合。二、一审判决软件园公司向花样年公司支付物业服务费2280862.03元及违约金500000元没有根据和法律依据。（一）孵化楼自2017年4月1日起不再委托给花样年公司管理，花样年公司也未提供服务，一审判决认定软件园公司应支付2017年4月1日至2019年2月28日期间的孵化楼物业服务费618381.15元没有事实根据和法律依据。（二）一审判决认定软件园公司已支付的500000元物业费为增值服务费没有事实根据。根据软件园公司提交的证据，软件园公司与花样年公司于2017年7月20日召开“关于支付前期物业用沟通函”的会议，根据会议沟通结果，软件园公司于2017年8月15日向花样年公司支付500000元物业费，转账凭证上也显示付款用途“物业费”。一审判决仅凭花样年公司的陈述，在没有任何证据证明的情形下，认定上述500000元为增值物业费，没有事实根据。该款项应在本案物业合同项的物业服务费中予以扣除。（三）一审判决软件园公司支付500000元违约金缺乏依据。1．根据本案基本事实可知，2017年3月1日物业服务合同生效时，花样年公司受托管理区域大部分为已售出并交付，软件园公司自持的孵化楼大部分为出租状态，上述售出及出租物业的物业服务费就由花样年公司向业主及承租人收取，实际上，花样年公司也向业主及承租人收取了物业服务费。空置物业及软件园公司自用的物业才由软件园公司承担物业服务费。根据物业服务合同约定，在约定的缴费日期前，花样年公司有义务向软件园公司提供准确的交费金额和明细。因花样年公司管理混乱，不但未妥善保管软件园公司提供的物业资料，没有按照合同约定履行提醒义务，更没有完整和准确的收费台账，其向软件园公司提交的物业费计算明细也是错误百出，根本无法作为付费依据。在软件园公司的多次催促下，花样年公司直至2019年3月才与软件园公司开展部分物业费核对结算工作。因此，在花样年公司提供的物业费金额和明细有明显错误的情况下，软件园公司无法向花样年公司支付物业服务费，软件园公司不应承担违约责任。2．物业服务合同对延迟缴纳物业服务费的违约责任约定得十分明确，即按日万分之五的标准支付违约金。一审判决在未查明应付时间及应付金额且双方对迟延结算物业服务费均有责任的情况下，酌情一揽子判令软件园公司支付500000元违约金，且该违约金占一审判决软件园公司应付物业服务费的百分之二十多，缺乏事实根据和法律依据。三、软件园公司要求花样年公司移交其代收的2985550.46元水电费有充分的事实根据和法律依据。2016年1月17日软件园公司与花样年公司召开物业交接管理会议，确定花样年公司于2016年3月1日正式进驻A、B住宅区，并且所有水电费由花样年公司代为收取，直至2017年5月12日软件园公司收回充值系统自行收费。因此，虽然没有签订委托收费协议，但软件园公司委托花样年公司代为收取水电费的事实是清楚的。因目前由海南蓝梦物业管理有限公司接管物业服务工作，故收费系统移交给海南蓝梦物业管理服务有限公司。软件园公司已委托公证处从充值系统上将花样年公司受托收费期间充值系统中的数据导出，并委托司法鉴定机构对数据的具体金额进行了汇总核算。经核算，花样年公司代为收取的水电费金额为2985550.46元。该证据应作为认定案件事实的依据。同时，花样年公司没有提交证据证明其向软件园公司移交过相关款项，也没有提交足以推翻上述事实的证据。因此，软件园公司诉请花样年公司移交该款项有事实根据和法律依据，应予支持。综上，故提起上诉，望判如所请。
花样年公司答辩称，一、软件园公司所称的物业及物业资料交付时间错误，所称商品房交付时间大部分交付时间错误，软件园公司上诉所称没有证据支持。物业交付与合同签订之前，软件园公司在一审举证证明，其曾支付给花样年公司62万余元的物业费，该物业费明确指向是支付合同签订前的2016年2月份的物业费。也就是说在合同签订日即2016年3月1日之前，花样年公司已经为涉案物业管理区域提供物业服务，物业已交付。按照前期物业合同的约定，双方应该签订承接查验协议，但双方没有签订，没有办理物业移交手续，软件园公司也未将物业资料交付给花样年公司。商品房物业大部分未出售或出售未交付，对此双方都没有提交证据，但软件园公司对自己所称应当承担举证责任。二、软件园公司称从2017年4月1日起解除对孵化楼的物业服务是错误的，花样年公司和软件园公司双方在签订合同的基础上，又针对孵化楼物业签订增值物业服务合同，法律上叫特约物业服务，对孵化楼内部的卫生、清洁予以服务。软件园公司所谓的解除是指增值物业服务，而不是一般性的物业服务。孵化楼是软件园公司自有的写字楼物业，起初在物业管理区域内，依照物业法律，软件园公司无法拒绝花样年公司提供的一般性的物业服务。本案所涉及的拖欠物业费全部是指一般性物业服务费，而不是特约物业服务费。与此相关的一审法院认定软件园支付的50万元物业费是指支付的增值物业服务费，而不是一般性物业服务费。三、软件园公司自称自2018年11月14日起，多次解除合同，但软件园公司不具有合同的解除权，这个问题花样年公司在代理词中详细表述。四、软件园公司称50万元物业费是根据前期物业合同所支付的一般性物业费是错误的，双方之间就孵化楼存在两个物业合同，一个是一般合同，一个是特约合同。软件园公司在支付50万元时候未明确该物业费所指向的物业服务。花样年公司作为软件园公司的债权人有权利确认该50万元履行的是那笔债务。花样年公司确认该50万元支付的是增值物业服务费。五、软件园公司称应承担空置物业费是对的，但称承担自用物业费是错误的。所谓的空置物业是指涉案商品房中部分软件园公司未出售或出售未交付的物业，但是软件园公司未证明涉诉的商品房物业中哪些不是空置物业，双方的矛盾集中在空置物业的物业范围上，软件园公司的物业也就是软件园公司所有的不打算出售的物业，也就是写字楼部分，分为软件园公司自用、未出租或已出租三部分。对已出租的写字楼如果承租人不缴纳物业费，根据物业法规的规定，作为业主的软件园公司应该承担连带责任。但是也有例外情况，花样年公司虽然不知商品房交付情况，但有部分的房屋买受人主动缴纳物业费或者花样年公司发现买受人使用房屋催缴物业费，花样年公司的写字楼和商铺的承租人主动缴纳物业费，但这部分物业不在涉诉物业范围之内。花样年公司诉求物业费13713511.66元的依据是合同三年期花样年公司应收全部物业费应为37820955.82元，也就是说涉诉的物业费占全部应收物业费的36.25％。花样年公司并未向软件园公司胡乱索要物业费。六、软件园公司称，由于花样年公司未提供准确的交费金额及明细才导致未交物业费是错误的，软件园公司缴纳物业费不以花样年公司提供的交费金额及明细为前提条件，这不是花样年公司的合同义务。软件园公司完全可以依据合同义务计算应缴纳的物业费。七、软件园公司称应按合同计算违约金是正确的，花样年公司诉求的违约金就是依照合同计算的，一审判决酌情支持花样年公司50万元违约金违背了合同约定，属于自由裁量权的滥用，缺乏事实根据和法律根据。八、软件园公司称花样年公司为其代收近300万元水电费是错误的，双方间不具有代收关系和行为，海南蓝梦物业管理服务有限公司电脑中导出的水电费证据的真实性不能得到证实，所谓的鉴定也仅仅是四五年级小学生可做的相加统计，其真实性没有相应的财务凭证作为支撑，应不予支持。
花样年公司向一审法院起诉请求：1．判令软件园公司向花样年公司支付物业服务费13713511.66元、违约金5647237.8元（违约金暂计至2019年2月28日，应计算至软件园公司付清物业服务费之日止），共计19360749.46元；2．本案诉讼费用由软件园公司承担。
软件园公司反诉请求：1．判令花样年公司向软件园公司移交其代收的水电费2987115.2元；2．判令花样年公司赔偿软件园公司公共区域水电费损失约5640966.56元；3．判令花样年公司向软件园公司支付垃圾清运费87300元；4．判令花样年公司支付遗失物品赔偿款460000元；5．判令花样年公司立即向软件园公司返还其占用的原作为物业管理用房的孵化楼508办公室及8-1011和8-1503公租房，并支付自2019年3月1日计算至其交还上述房屋之日的占用费、物业费和水电费（以上各项费用的标准为：孵化楼508办公室的占用费按10048元／月计算，每套公租房按520元／月计算，暂计算至2019年8月30日，占用费为66528元；孵化楼508办公室的物业费为841.52元／月，每套公租房的物业费为70.7元／月，暂计算至2019年8月30日，物业费为5897.52元；孵化楼水费按25.2元／月计算，公租房水费按2.5元／吨计算，暂计算至2019年8月30日，水费为248.22元）；6．判令花样年公司就损害软件园公司名誉权一事在海南省省级媒体上向软件园公司公开赔礼道歉，并支付赔偿款1元；7．判令花样年公司向软件园公司移交物业管理资料和其收取的装修押金、预收的物业费等款项；8．本案诉讼费用由花样年公司承担。
一审法院认定事实：软件园公司通过招投标的方式选聘花样年公司为其提供物业管理服务，双方于2016年3月1日签订《物业服务合同》，其中花样年公司为合同的乙方、软件园公司为合同的甲方。该物业服务合同主要约定：1．物业名称为海南生态软件园A地块、B地块、C地块、E地块商业街及G地块项目，物业类型为住宅、写字楼、住宅底层商业、商业街，总建筑面积约为1028897.7平方米，其中住宅清风居（1#-6#）37295.14平方米、明月居（1#-8#）69629.75平方米、G区297017.19平方米，其中写字楼A区（孵化楼、A01-A26）62569.88平方米、B区（B1-B29）57137.2平方米、C区430000平方米，其中住宅底层商业A区350.75平方米、B区2027.61平方米、C区11595.05平方米，其中商业街E区61274.53平方米；2．物业服务收费方式为包干制方式；3．物业服务收费标准方式为A、B地块办公楼3元／月·平方米、C地块办公楼4元／月·平方米、A、B地块住宅1.4元／月·平方米、G地块住宅1.8元／月·平方米、住宅底层商业3元／月·平方米、E地块商业街8元／月·平方米；4．交费责任主体为被告出售并交付房屋的则由新业主交费，业主和使用人约定由使用人交费的则由使用人交费并且业主承担连带责任，除上述两种情形外的被告自持物业则由被告交费；5．合同期限为2016年3月1日至2019年2月28日。该物业服务合同第十一条约定了物业费的收取：“1、本物业管理服务费从甲方与首期首批购房者签订的房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期起由购房者支付；因甲方原因未能按时交付的，该房产按空置物业处理，由甲方承担物业服务费用；2、本物业管理服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季度首月10日前，乙方有义务提醒业主缴纳有关费用。逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；甲方自持物业的物业费收取由甲乙双方另行协商；3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；4、在新业主入伙时，乙方预收取自入住之日起半年周期的物业管理服务费用。”《物业服务合同》第十二条对空置物业费进行了约定：“纳入物业管理范围符合交付条件的空置物业（已售出部分除外），或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方承担。空置物业费的收取标准由甲乙双方另行协商。”《物业服务合同》第十三条对代收代付费用进行了约定：“1、如本项目的水、电、气的供给方委托乙方进行代收代付各项费用，则由本项目的水、电、气的供给方与乙方另行签订委托协议。2、如本项目的水、电、气的供给方委托乙方进行代收代付各项费用，则甲方、业主及物业使用人应于次月10日前向乙方缴纳所有乙方为甲方、业主及物业使用人代收代付的所有费用。逾期缴纳，则乙方有权按每日万分之五向逾期缴纳人收取违约金。3．乙方需配合甲方与海南天能电力有限公司签订的关于金太阳示范项目中的光伏发电推进工作。因此产生的相关费用及支付方式，由甲乙双方另行协商。”《物业服务合同》第二十三条约定：“甲方应在与首期首批购房者签订房地产买卖合同（含预售）之后7日内，将房地产买卖合同（含预售）中约定的交房时间书面通知乙方。”在履行过程中，因C地块、E地块商业街项目仍在建设，并未形成物业，故未实际委托以及交付给花样年公司进行管理。2018年3月27日，花样年公司向软件园公司发出《关于申请2018年1-3月物业相关费用的函》，所列的物业费明细单中列明的空置物业费每平方米的单价为：明月居0.7元、青年公寓为0.75元、综合楼为0.7元、清风居商铺为1.5元、明月居商铺1.5元、青年公寓商铺1.5元、孵化楼1.675元、AB区企业为1.5元，以及园区自用办公室物业费为每月3.35元每平米。而区域的费用为：清风居0元、明月居11871.07元、青年公寓1、6号楼11270.79元、青年公寓2号楼75669.5元、综合楼1347.76元、清风居商铺1375.86元、明月居商铺440.1元、综合楼商铺0元、青年公寓商铺6322.62元、AB地块企业171426.68元、园区自用办公区域物业费63478.82元，总计343203.19元。花样年公司以软件园公司未能按时支付物业费而向一审法院起诉要求支付2375户房间的物业费（具体房屋编号在花样年公司提交的《海南生态软件园集团有限公司欠交物业费明细表》中列明），软件园公司则以花样年公司未移交代收水电费等而提起反诉。花样年公司请求的2375户房间的物业费的金额分别为：A地块住宅清风居843305.11元，A地块住宅清风居底层商铺144821.94元，A地块办公用孵化楼1533536.3元，A地块办公用写字楼2049266.88元，B地块住宅明月居1439847.5元，B地块住宅明月居底层商铺25793.61元，B地块住宅综合楼468644.92元，B地块住宅综合楼底层商铺28112.28元，B地块办公用写字楼4289217.13元，G地块住宅青年公寓2777520.22元，G地块住宅青年公寓底层商铺113445.78元，共计13713511.66元，同时违约金共计5647237.8元。2019年3月19日-3月21日期间，原、被告双方的工作人员对青年公寓、清风居、明月居、综合楼、清风居商铺、明月居商铺、综合楼商铺、青年公寓商铺、A区写字楼、B区写字楼的商品房买卖合同中约定交房时间进行了核对确认，而软件园公司则根据该确认表，以及自己对需要支付物业费房屋的核查，认为存在未缴费的物业费应为：A地块住宅清风居3143.76元，A地块住宅清风居底层商铺36939.09元，A地块办公用孵化楼349519.78元，A地块办公用写字楼0元，B地块住宅明月居1439847.5元，B地块住宅明月居底层商铺25793.61元，B地块住宅综合楼4934.31元，B地块住宅综合楼底层商铺5593.77元，B地块办公用写字楼465617.98元，G地块住宅青年公寓591435.8元，G地块住宅青年公寓底层商铺46994.91元，共计1662480.88元，且主张违约金不应支付。
另查，经一审法院委托，海南鸿晔会计师事务所对软件园公司提供的水电表的数额进行了审计，最终审计得出的结果为水电费合计2985550.46元。在履行物业服务合同时软件园公司为花样年公司提供了孵化楼508办公室（251.2㎡）和明月居8号楼的8-1011和8-1503两套公租房作为物业用房。根据软件园公司提供的部分《海南生态软件园科技企业孵化器孵化协议》中显示租赁期从2016年4月1日至2017年3月31日的租金为每天每平米1.2元，而软件园公司于2019年4月29日向花样年公司发函要求在2019年5月1日之前退出软件园提供的物业用房，并交纳合同到期后占用的租金及水电费、物业费等。
再查，软件园公司在2016年2月1日向花样年公司支付了15万元的开办费用于购买办公用品，在2016年3月11日向花样年公司支付了625151.72元用于支付在前期物业合同签订之前花样年公司所提供的物业服务费，2017年8月15日向花样年公司支付50万元物业费。花样年公司与软件园公司还另外签订了《海南生态软件园投资发展有限公司（增值）物业服务合同》，其中约定了每月物业服务费和清洁耗材费用按357600元每月计取。青年公寓1-2号楼在被发现有部分房屋入户电线缺失后，各方人员为此在2016年8月17日召开了关于青年公寓入户电线缺失协调会，但该会未能确定最终的责任人。软件园公司为恢复该入户电线，向海口东升达电力科技有限公司支付了46万元的工程款。花样年公司在涉案区域供服务过程中，出现摆放杂物在青年公寓1号楼411房的情况，并存在有部分业主反映相关物业服务不到位的情况。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1．软件园公司尚欠花样年公司的物业服务费是多少；2．花样年公司请求的违约金是否能够成立；3．软件园公司的各项请求是否能否得到支持。
一、关于软件园公司尚欠花样年公司的物业服务费是多少的问题。本案中花样年公司主张的物业费包含有办公楼、住宅、商铺总共2375户房间（具体房屋编号在软件园公司提交的《海南生态软件园集团有限公司欠交物业费明细表》中列明）的物业费，花样年公司主张的理由为该房屋均为没有人使用或购买，且软件园公司也未向花样年公司移送相关的材料证明该房屋已有人购买，因此主张软件园公司应向花样年公司支付2375户房屋所拖欠的物业费。但软件园公司认为应以《交房核对时间》来确认双方之间的物业费数额；而花样年公司认为该《交房核对时间》为双方协商时所作出的核对行为，并不能以此作为认定计算物业费的依据。关于花样年公司主张应按照全额收取物业费的问题。一审法院认为，根据花样年公司在2018年3月27日向软件园公司发出《关于申请2018年1-3月物业相关费用的函》，从花样年公司所列的物业费明细单中可看出，花样年公司列明的空置物业费每平方米的单价为：明月居0.7元、青年公寓为0.75元、综合楼为0.7元、清风居商铺为1.5元、明月居商铺1.5元、青年公寓商铺1.5元、孵化楼1.675元、AB区为1.5元。以及园区自用办公室物业费为每月3.35元每平米。由此可见，双方在结算过程中确定的空置费的标准为合同约定的物业费的半价。同时单价上青年公寓也由1.8元／㎡变成了1.5元／㎡，孵化楼3元／㎡变成了3.35元／㎡，此单价与花样年公司最终提交的物业费明细表的单价不一致，但却与花样年公司第一次提交的物业费明细表的单价一致，并且从软件园公司提交的购房合同及专用收据这一组证据中可以看出花样年公司收取的其他业主的青年公寓的物业费单价也是1.5元每平方米。在《关于申请2018年1-3月物业相关费用的函》中的《海南生态软件园各类费用汇总-2018年1-3月》显示，“清风居”费用为0元，“综合楼商铺”费用为0元，该请款内容其与原告所主张的清风居住宅、综合楼商铺物业费存在矛盾。花样年公司虽然提出是为应软件园公司的要求将价格限定之内而做出的调整，但没有相关的材料佐证该说法。且花样年公司也未能提供其所收取的其他房户物业费的具体情况，无法确认花样年公司所主张的房屋物业费是否存在重复收取的情况。花样年公司虽然提出软件园公司没有履行通知交房的义务，但是就目前双方所提交的材料中均未有如何交接的手续，且花样年公司在入场后就开始向大量的房屋业主收取物业费，但双方都未能提供庞大的房屋交接材料，实在有悖常理。而且花样年公司主张的房屋数量与《关于申请2018年1-3月物业相关费用的函》所主张的房屋数量有着较大的差距，其准确性不足。就目前的材料，双方可以确认的就是原、被告之间的《交房核对时间》，该材料也是唯一能够确认的物业费的计量标准和依据，尤其是《交房核对时间》中显示清风居等多处房产在2011年和2012年就已经出售，花样年公司依然请求软件园公司继续负担空置物业费，明显不符合常理。在花样年公司无法确认其提请的房屋数量、物业费的准确性以及双方都未能提供交接手续材料的前提下，一审法院认为以《交房核对时间》来进行计算软件园公司所欠的空置物业费较为合理，故对花样年公司提交《海南生态软件园集团有限公司欠交物业费明细表》计算依据不予采信，对花样年公司为此请求对该明细表的鉴定亦无需进行。软件园公司根据双方核对过的交房时间，以及自查的其他空置房屋的时间，并按照《关于申请2018年1-3月物业相关费用的函》的单价标准，计算出2016年3月至2019年2月28日所拖欠花样年公司的物业费为1662480.88元，（其中A地清风居住宅为3143.76元、清风居底层商铺为36939.09元、办公写字楼为0元，B地块明月居住宅为150694.41元、明月居商铺为7607.07元、综合楼为4934.31元、综合楼商铺为5593.77元、写字楼465617.98为元，G地块青年公寓为591435.8元、青年公寓底层商铺为46994.91元，A地块的孵化楼为349519.78元）。其中软件园公司认为G地块青年公寓及底层商铺、综合楼及底层商铺项目是在2016年4月1日才移交，这些区域应从2016年4月1日开始计算物业费，在2016年1月17日的会议纪要中显示“花样年物业进场时间：确定花样年3月1日正式进驻A、B住宅进行物业服务”，并没有说到其他区域的进驻时间，以及花样年公司在第一次提交的物业费明细表中所列的该区域的起始日期也是2016年4月1日，因此，一审法院采纳软件园公司主张G地块青年公寓及底层商铺、综合楼及底层商铺项目是在2016年4月1日才移交的说法。1662480.88元是软件园公司的自认，故对该数额予以确认。软件园公司提出孵化楼的服务截止2017年4月1日，并以《通知函》作为证据证明双方已经同意孵化大楼区域自2017年4月1日起不再委托花样年公司进行物业服务。一审法院认为，该《通知函》只是软件园公司单方面提出对孵化楼区域物业服务的解除，花样年公司也仅仅是回应协商后确认，还并未最终确认同意解除，因此，一审法院认为该孵化楼区域的物业服务还并未解除，2017年4月1日之后的物业服务还应继续履行。因软件园公司不同意继续计算2017年4月1日之后的物业费，而花样年公司的计算标准与实际不符，一审法院认为可以参照软件园公司计算2017年4月1日之前孵化楼的收费标准计算得出最终的孵化楼物业费，即349519.78元÷13个月（2016年3月1日至2017年3月31日）×23个月（2017年4月1日至2019年2月28日）=618381.15元。综上，软件园公司应向花样年公司支付物业服务费2280862.03元（1662480.88元＋618381.15元）。而对于软件园公司主张的已支付的款项中仅有50万元为物业费的问题。花样年公司认为该物业费为支付的增值物业费。一审法院认为，该50万元并没有对应标明是支付哪些物业单元哪段期间的物业费，故认可花样年公司的为增值物业费的付款款项。对于其他花样年公司认为没有收取到的单元物业费，花样年公司可向实际的购房者继续追缴。
二、关于违约金的问题。花样年公司曾发函给软件园公司，要求软件园公司支付物业费，虽然存在双方因各种结算问题而导致未能对物业费作出最终的结算，但软件园公司作为支付物业费的一方，应积极面对付款问题，且未付款时间长达三年，软件园公司存在着较大的责任，且在房屋物业交接方面也存在着履行不到位的地方。而花样年公司作为有义务提醒业主缴纳有关费用的一方，花样年公司并没有完全尽到按照每一季度缴纳费用时积极提醒的义务，也是导致双方没能最终结算的原因之一，同时考虑到原告在提供物业服务方面存在瑕疵，且物业费结算迟延方面双方都存在一定责任的问题，因此，一审法院酌情支持50万元。
三、关于软件园公司各项反诉请求是否能够得到支持的问题。首先，关于软件园公司请求花样年公司移交其代收的水电费2987115.2元的问题。该水电费经审计机构最终审计得出的数额为2985550.46元。软件园公司主张该费用系花样年公司代收，但未支付给软件园公司。而花样年公司认为该笔款项没有财务凭证予以支持，该数额的真实性无法确认，从蓝梦公司电脑中导出的数额与本案无关。一审法院认为，软件园公司主张该水电费为花样年公司已经代收，但是导出该数字表的系统是否为从花样年公司处接手过来的，软件园公司没有提供证据予以证明。因此，在软件园公司未能证明该笔费用为花样年公司收取的情况下，一审法院对软件园公司的该项主张不予支持。其次，关于软件园公司请求花样年公司赔偿公共区域水电费损失约5640966.56元的问题。对该项主张软件园公司未能提供有效的付款凭证予以证明，故对软件园公司的该项请求不予支持。再次，关于软件园公司请求花样年公司支付垃圾清运费87300元的问题。因软件园公司提交的证据显示垃圾清运费所付款的单位为海南蓝梦物业管理服务有限公司，故该项主张不应由软件园公司来主张，故对该项主张不予支持。第四，关于软件园公司请求花样年公司支付遗失物品赔偿款46万元的问题。因无法确认丢失的物品为何时丢失，且最终也未确认责任由谁承担，故对该项主张不予支持。第五，关于软件园公司请求花样年公司返还其占用的原作为物业管理用房的孵化楼508办公室及8-1011和8-1503公租房，并支付自2019年3月1日计算至反诉被告花样年公司交还上述房屋之日的占用费、物业费和水电费的问题。花样年公司认为该物业用房只能移交给业主大会或业主委员会，花样年公司不负有将上述物业用房返还给软件园公司的义务。一审法院认为，因8-1011和8-1503房间为公租房，不应由软件园公司进行主张，但孵化楼508办公室权属为软件园公司所有，应先交还给软件园公司，占用期间的费用应正常缴纳给软件园公司。但应给花样年公司一定时间交接后退出该物业用房，并交还给软件园公司，根据《海南经济特区物业管理条例》第四十三条“物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后10日内，办理以下移交手续：（一）移交业主共有的物业服务用房、经营用房、场地和其他财物……”的规定，可以2019年3月11日作为应退出该物业用房的起算点。软件园公司提出花样年公司2019年10月14日才将物业管理用房交还，花样年公司未能提供何时将房屋交接的手续，故一审法院认可该时间节点，即占用期间为218天（7个月），参照孵化楼2016年4月1日至2017年3月31日的租金为每天1.2元每平米的标准计算孵化楼508办公室的占用费为1.2元×251.2㎡×218天=65713.92元。而占用期间的物业费软件园公司主张孵化楼508办公室的物业费为841.52元／月，符合之前的物业收费标准，该物业费应为841.52元／月×7个月=5890.64元。即花样年公司应向软件园公司支付物业用房占用费65713.92元和物业费5890.64元。因水电费数额的多少没有确切的证据可以证明，本院对该项的主张也不予支持。第六，关于软件园公司请求花样年公司就损害名誉权一事在海南省级媒体上向反诉原告公开赔礼道歉，并支付赔偿款1元的问题。一审法院认为，案涉事件为双方因在处理物业服务纠纷时所产生，且软件园公司存在拖欠花样年公司物业费的情况，花样年公司的行为并非恶意诋毁，故对该项主张不予支持。第七，关于软件园公司请求花样年公司向其移交物业管理资料和收取的装修押金、预收的物业费等款项的问题。根据《海南经济特区物业管理条例》第四十三条“物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后10日内，办理以下移交手续：……（三）移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、专项维修资金及相关费用；（四）移交提供物业服务期间形成的有关物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料。前款规定的财物和资料，成立业主委员会的，应当向业主委员会移交；没有成立业主委员会或者业主委员会任期届满未完成换届选举的，交所在地人民政府物业管理主管部门接收和代管……”的规定，因软件园公司主张的移交物业管理资料的请求未能予以明确，且收取物业资料、装修押金和预售物业费也不应由软件园公司来主张，故对该项主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第一百二十二条，《物业管理条例》第四十一条，《海南经济特区物业管理条例》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条第一款、第一百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告海南生态软件园集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司支付物业服务费2280862.03元及违约金500000元；二、反诉被告深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司在本判决生效之日起十日内向反诉原告海南生态软件园集团有限公司支付物业用房占用费65713.92元和物业费5890.64元；三、驳回本诉原告深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司和反诉原告海南生态软件园集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137964元（本诉原告已预交），由本诉原告深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司负担118148元，本诉被告海南生态软件园集团有限公司负担19816元。反诉案件受理费38268元（反诉原告已预交），由反诉原告海南生态软件园集团有限公司负担37972元，由反诉被告深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司负担296元。
关于一审证据（2019）琼州证字第5299号《公证书》、（2019）琼州证字第5299号补《补正公证书》、海南鸿晔鉴字［2020］第2005014号《“海南生态软件园集团有限公司水电费”鉴定报告》的认证问题。《公证书》和《补充公证书》系公证机关根据物业管理软件导出的数据，《鉴定报告》系根据公证机关导出的数据而作出的审计报告，花样年公司虽然对此存有异议，但花样年公司系物业管理公司，其应当保存并向法庭提交服务期内业主购买水电的相关资料；本案审理期间，花样年公司却拒绝提供相关资料，应由花样年公司承担举证不能的不利后果；故本院对（2019）琼州证字第5299号《公证书》、（2019）琼州证字第5299号补《补正公证书》、海南鸿晔鉴字［2020］第2005014号《“海南生态软件园集团有限公司水电费”鉴定报告》的真实性、合法性和关联性予以确认，并作为认定案件事实的依据。
二审期间，软件园公司提交了3组证据：证据1．花样年公司自用收据，与软件园公司一审提交的公证书以及司法鉴定报告相互印证，可以证明花样年公司收到业主水电费的事实，其应当将收取的水电费移交给软件园公司。证据2．花样年公司物业费收据，拟证明花样年公司一直在收取物业费，并且存在超出其管理期限收费的情形，极不诚信。证据3．装修押金收据，2016年5月花样年公司已经收取青年公寓6-1807、6-1703、6-2302业主的装修押金，可见，花样年公司最迟于2016年5月即知道上述物业的业主信息并开始收费。而花样年公司提供的物业计算明细表显示，花样年公司在起诉时主张了上述物业2017年的物业费，说明花样年公司主张的物业费存在重复计算问题，不可信。花样年公司经质证认为，对证据1的真实性和证明内容不予认可；一方面，不能证明这些收据是由花样年公司形成的；另一方面，凡是盖有花样年公司公章的收据都是作废收据而不是有效收据，证明不了双方存在代收水电费的关系，而且很少与水电费有关。关于证据2，花样年公司从未否认一直在收取物业费的事实，该事实没必要证明，对该部分收据的三性及证明内容均不认可，因其没有原件。对证据3的三性及证明内容不认可。合议庭经审查认为，证据1有原件核对，部分票据上有花样年公司软件园服务中心的印章，部分无印章，有印章的三张收据已备注作废，收据注明所收款项为“电费”“水费”“维修费”，结合（2019）琼州证字第5299号《公证书》、（2019）琼州证字第5299号补《补正公证书》、海南鸿晔鉴字［2020］第2005014号《“海南生态软件园集团有限公司水电费”鉴定报告》，故对证据1的真实性、合法性和关联性予以确认，该组证据结合（2019）琼州证字第5299号《公证书》、（2019）琼州证字第5299号补《补正公证书》、海南鸿晔鉴字［2020］第2005014号《“海南生态软件园集团有限公司水电费”鉴定报告》共同证明：存在2016年3月1日至2017年5月12日花样年公司向业主代收电费、水费的事实，代收电费、水费的金额为2985550.46元。证据2和证据3无原件核对，故对其三性不予确认。
二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决查明的事实及采信的证据予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1．软件园公司拖欠花样年公司物业服务费应如何认定；2．软件园公司是否应当向花样年公司支付违约金，违约金应如何认定；3．花样年公司是否应当向软件园公司移交代收水电费2985550.46元。
关于软件园公司拖欠花样年公司的物业服务费应如何认定的问题。由于花样年公司在接手案涉软件园公司物业管理时双方未进行详细、明确的交接，致使双方在计算物业服务范围时存在较大差异。花样年公司虽然对《交房核对时间》有异议，称该核对表系双方协商时花样年公司所作的核对行为，不能作为计算物业服务费的依据，但花样年公司主张的物业服务费确实存在重复计算问题，且《交房核对时间》系本案中唯一曾经双方确认的物业交房时间，因此，一审判决以《交房核对时间》作为认定计算物业费的物业范围的依据并以《关于申请2018年1-3月物业相关费用函》中计费标准作为本案计算物业服务费的依据并无不当，本院予以维持。一审判决软件园公司应向花样年公司支付2280862.03元物业服务费正确，本院予以维持。
二、关于软件园公司是否应当向花样年公司支付违约金及违约金应如何认定的问题。根据已查明的事实，导致双方未最终对物业服务费进行结算，双方均存在责任，但软件园公司欠付物业服务费长达三年，确实给花样年公司造成了一定的经济损失，一审判决综合考量全案因素，酌定软件园公司支付500000元违约金并无不当，本院予以维持。
三、关于花样年公司是否应当向软件园公司移交代收水电费2985550.46元的问题。根据已查明的事实，花样年公司作为案涉物业的物业管理人向业主代收了水电费，但在本案诉讼过程中花样年公司拒绝提供代收水电费资料，应承担举证不能的不利后果。一审判决对（2019）琼州证字第5299号《公证书》、（2019）琼州证字第5299号补《补正公证书》、海南鸿晔鉴字［2020］第2005014号《“海南生态软件园集团有限公司水电费”鉴定报告》不予采信不当，本院予以纠正。根据海南鸿晔鉴字［2020］第2005014号《“海南生态软件园集团有限公司水电费”鉴定报告》，花样年公司代收水电费为2985550.46元，该款项属于代收款，花样年公司无权占有，花样年公司占有该款项且拒不移交属于不当得利，其应当将该款项移交给软件园公司。故软件园公司诉请花样年公司移交代收的水电费2985550.46元有事实根据和法律依据，本院予以支持。
综上所述，上诉人花样年公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；上诉人软件园公司要求花样年公司移交代收的水电费2985550.46元的上诉成立请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初190号民事判决第一项、第二项；即：“被告海南生态软件园集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司支付物业服务费2280862.03元及违约金500000元”；“反诉被告深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司在本判决生效之日起十日内向反诉原告海南生态软件园集团有限公司支付物业用房占用费65713.92元和物业费5890.64元”；
二、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初190号民事判决第三项；
三、限上诉人深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司在本判决生效之日起十日内向上诉人海南生态软件园集团有限公司支付代收的水电费2985550.46元；
四、驳回深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司的其他诉讼请求；
五、驳回海南生态软件园集团有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费137964元，由深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司负担118148元，海南生态软件园集团有限公司负担19816元；反诉案件受理费38268元，由海南生态软件园集团有限公司负担25618元，深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司负担12650元。二审案件受理费164910元，由深圳市花样年国际物业服务有限公司海南分公司负担149279元，海南生态软件园集团有限公司负担15631元。
本判决为终审判决。
审判长
审判员
审判员
二〇二二年三月四日
法官助理
书记员
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
