海南生态软件园集团有限公司与北京腾康汇医科技有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

海南省高级人民法院

民事裁定书

（2021）琼民申13号

再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：海南生态软件园集团有限公司，住所地海南省老城高新技术示范区疏港南路。

法定代表人：谢庆华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：江畅，北京大成（海口）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：北京腾康汇医科技有限公司，住所地北京市朝阳区金桐西路10号15层2单元1802室。

法定代表人：王仕锐，该公司总经理。

委托诉讼代理人：肖福光，海南东方国信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周婷蕾，海南东方国信律师事务所律师。

再审申请人海南生态软件园集团有限公司（以下简称软件园公司）因与被申请人北京腾康汇医科技有限公司（以下简称腾康公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（2020）琼96民终2135号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

软件园公司申请再审称,（一）二审判决认为“腾康公司不构成根本性违约，软件园公司提出解除合同的理由缺乏合理性依据，是为了从解除合同中获得巨额违约金”的说法没有任何依据，并且将形成非常不良的价值导向。1.《澄迈县商品房买卖合同》（简称《商品房买卖合同》）系腾康公司与软件园公司的真实意思表示，合同内容合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”该法第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中《商品房买卖合同》第六条第二款明确约定：“逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的20%支付违约金。”软件园公司在腾康公司逾期付款且逾期天数超过30天的情况下解除商品房买卖合同，有充分的事实和法律依据。二审判决认为“软件园公司提出解除合同的理由缺乏合理性依据，是为了从解除合同中获得巨额违约金”，试问，《商品房买卖合同》第六条第二款的约定不算合理依据吗？如果完全依照合同约定执行是“缺乏合理依据”，那什么样才是“合理依据”呢？签合同的目的是什么呢？二审判决的上述认定显然没有任何依据，且与基本事实不符。2.签订合同的目的是交易双方的合法权益不受侵害，在任何一方违约的情况下，另一方可以按照合同约定追究对方违约责任。违约条款的目的是增加违约方的违约成本，来维护交易的稳定，促进交易的达成。本案中软件园公司与腾康公司签订《商品房买卖合同》，其目的是售出房产尽快回款。但合同签订后，腾康公司不顾契约精神和诚信原则，不履行合同约定的主要义务（即付款义务），软件园公司依法解约却被二审法院在没有任何依据的情况下认定其解约“缺乏合理依据”。上述认定与合同法的立法精神不符，软件园公司合法维权的行为却被认定为“不具有正当性”。这是显然无法令人接受的，如该判决不被撤销，将形成一个非常不良的判例。（二）二审判决认定软件园公司违约在先，没有任何依据。从本案证据可知，腾康公司多次提出要对涉案房屋进行更名和转售，因办理合同备案手续后更名手续将十分繁琐，将给腾康公司的更名和转售造成不便。由此可以推断软件园公司是在腾康公司要求的情况下才没有办理合同备案。退一万步讲，即便是腾康公司没有要求合同不备案，腾康公司在明知合同没有备案的情况下，直至软件园公司解除合同时其也没有对合同备案一事进行过催告，说明其对于合同没有备案一事是知晓和认可的。在没有对《商品房买卖合同》未备案的事实和理由进行充分查明的情况下，就认定《商品房买卖合同》没有备案，属于软件园公司违约，显然是没有任何依据的。（三）二审判决以软件园公司未依法证明其实际损失为由，将违约金调整为合同价款的5%，没有任何依据。因涉案房产一直未能售出，软件园公司原本应于2018年7月收到的5400余万元购房款迟迟未能收到，因此造成的软件园公司利息损失，丧失商业机会的损失，房屋维护成本、物业管理成本等损失根本无法计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第50条规定：“主张违约金过高的，违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”由上述规定可知，本案中腾康公司主张“违约金数额显著高于软件园公司的实际损失”，应由腾康公司对上述事实充分举证。并且，《商品房买卖合同》对违约金的计算方式有明确约定，软件园公司要求腾康公司按照《商品房买卖合同》的约定支付违约金，有充分的事实和法律依据。二审判决在没有证据证明软件园公司损失过分高于实际损失，以及软件园公司就合同的解除没有任何过错的情况下，认定《商品房买卖合同》约定的违约金明显过高，并对违约金进行调减，对软件园公司显然是不公平的，有悖于公平原则和诚实信用原则，侵害了软件园公司的合法权益。综上，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的再审情形，请求再审本案。

腾康公司提交意见称，1.软件园公司未在合同约定的30日期限内履行办理合同备案手续，违约在先，二审判决正确，应予维持。2.二审法院判决腾康公司按照合同价款的5%承担违约金3181466.55元，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。（1）合同是由软件园公司提供的格式合同，在约定双方违约责任时是不对等的，加重了腾康公司责任、减轻了软件园公司责任。（2）腾康公司仅为一般性违约，软件园公司企图通过解除合同，主张巨额违约金，从而获取巨大利益，如果支持其主张，则使其获取巨大利益得到实现，对腾康公司明显显失公平，不应支持。（3）腾康公司逾期付款仅仅超过30日的第5日，至今并未造成软件园公司的实际损失。（4）软件园公司应就5%违约金低于其损失承担举证责任。综上，请求驳回软件园公司的再审申请。

本院经审查认为，原审认定案涉《商品房买卖合同》有效正确。根据原审查明的事实，本案双方在履行合同过程中,均存在违约行为。软件园公司存在未按合同约定进行备案的违约行为，腾康公司则存在逾期付款的违约行为,因合同未对软件园公司逾期办理合同备案的违约行为约定违约责任，同时双方均存在违约行为，可以相应减轻腾康公司的违约责任。依照合同约定，腾康公司应承担的违约责任是按照总房价款的20％支付违约金。软件园公司申请再审涉及的主要问题在于二审判决没有适用约定违约金标准，认为合同约定的违约金过高，予以调整是否适当的问题。本院认为，在当事人对违约金有约定的情况下,一般应当适用约定违约金,但在当事人提出约定违约金过分高于造成的损失时,人民法院依法有权参照一定的计算标准予以适当调整。合同法第一百一十四条规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定,“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。依据以上法律及司法解释,违约金是相对于损失而言的,约定的违约金过分高于损失,可以减少。逾期付款造成接受款项一方的损失主要体现为利息的损失。软件园公司没有提供有效证据证明其因腾康公司逾期付款造成的损失超出同期贷款利息损失。无论是软件园公司主张的按合同约定的总房价款的20%支付违约金,还是一审判决按总房价款的15%计算违约金数额,均过分高于按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算该部分逾期付款的利息。如何确定过分高于损失的标准,根据合同法第一百一十四条的规定精神,应以约定的违约金数额是否过分高于违约行为所造成的损失为标准。本案中,腾康公司以双方在合同中约定违约金数额过分高于软件园公司损失为由,请求法院予以调整,符合合同法规定的条件。二审判决结合合同的履行情况,确定腾康公司逾期付款违约金按总房价款的5%计算,虽然与软件园公司利息损失相比数额较高,但介于约定的违约金数额与违约行为造成的利息损失之间,这是对双方约定的违约金过分高于违约行为造成的损失所进行的调整,属于人民法院依法裁判的结果,该调整并无不当。软件园公司提出合同解除后的诸如丧失商业机会的损失、房屋维护成本及物业管理成本的损失等一审起诉时并没有提出相应诉求，也没有提供充分有效证据证明，原审未予支持并无不当。但二审判决认为软件园公司提出解除合同的理由缺乏合理性依据，是为了从解除合同中获得巨额违约金，该措词欠妥，本院予以纠正，但二审判决结果正确，尚在可维持的范围内。

综上，软件园公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回海南生态软件园集团有限公司的再审申请。

审判长 夏　艳

审判员 郑　船

审判员 吴浩云

二〇二一年六月七日

法官助理 赵晓青

书记员 柯丹盈

附相关法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：

（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；

（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；

（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；

（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；

（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；

（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；

（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；

（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；

（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；

（十）未经传票传唤，缺席判决的；

（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；

（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；

（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。

第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。

因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。

当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。