北京腾康汇医科技有限公司、海南生态软件园集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

海南省第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）琼96民终2135号

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京腾康汇医科技有限公司，住所地北京市朝阳区金桐西路********。

法定代表人：王某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周某，海南东方国信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖某，海南东方国信律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：海南生态软件园集团有限公司，住所地海南，住所地海南省老城高新技术示范区疏港南路>

法定代表人：谢某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：江某，北京大成（海口）律师事务所律师。

上诉人北京腾康汇医科技有限公司（以下简称滕康公司）因与上诉人海南生态软件园集团有限公司（以下简称软件园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1622号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理，现已审理终结。

滕康公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判令支持上诉人一审全部的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定存在以下几点错误：一、一审法院的认定“根据合同第六条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按照下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权要求买受人按总房价款的百分之二十支付违约金。”经过公证的的聊天记录显示，关于买受人逾期付款的违约责任，腾康公司的代表已明示要选择《澄迈县商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）第六条第1种“逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金......”。软件园公司代表“胡韬”通过微信解释《买卖合同》是园区统一的版本，改不了，接着又解释这样的规定“主要是为了规避纯买楼（而不是实质产业落地）的客户。其实对你们也没有实质压力。”充分说明了虽然不能更改书面的《买卖合同》，但是只要是实质产业落户客户，违约金条款适用的是第六条第1种约定，而不适用第六条第2种“违约金百分之二十的条款”的约定。同时，根据《战略合作框架协议书》及“微信聊天记录”显示，腾康公司属于实质产业落地的客户，故软件园公司的代表“胡韬”的微信解释，实质上承认了腾康公司逾期付款的违约责任应为第六条第1种，而不是第六条第2种，一审法院的认定错误，恳请二审法院依法予以纠正。

二、一审法院认为“在商品房买卖合同中，买方的主要合同义务为按期缴纳房款，卖方的主要义务为转移房屋的所有权，先交款后交房是涉案合同中的对待给付的内容。合同备案并非是商品房买卖合同的主要义务...，同时原告应承担相应的违约责任”。

第一、在商品房买卖合同中，买卖双方的主要义务应为买方按约定缴纳房款，卖方的主要义务为转移房屋的所有权，对此上诉人无异议，但是办理商品房预售合同登记备案手续同样是卖方的主要义务，理由如下：房产开发企业把其开发的一手商品房的所有权转移给买方，登记备案手续是必经的、必须的、不可缺少的前置程序，未经过登记备案手续的一手商品房无法办理所有权转移。只有经过登记备案手续的一手商品房才能办理所有权转移，那么办理备案登记手续也应当作为卖方主要义务。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”之规定及双方签订的《买卖合同》第七条之约定，都明确了软件园公司登记备案手续的义务，登记备案手续作为软件园公司的法定及约定的主要义务，无需腾康公司的提醒，软件园公司应在与腾康公司签订《买卖合同》之日起30日内，为腾康公司办理登记备案手续，但软件园公司至今未履行为腾康公司办理登记备案手续的主要义务。同时，腾康公司已按合同约定于2018年4月24日支付15％的首期购房款9544400元，根据合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，软件园公司应先办理登记备案手续之后，腾康公司才按《买卖合同》约定于2018年7月23日前支付剩余购房款。故软件园公司违约在先，腾康公司行使先履行抗辩权，有权拒绝支付剩余的购房款，无需承担违约责任。

第二、办理商品房预售合同登记备案手续，能防止房产开发企业出现一房二卖、一房多卖现象。实践中，因房产的持续升值，购房者购买房屋并支付购房款后，只有办理了商品房预售合同登记备案手续才能阻止房产开发企业一房二卖、一房多卖，最大限度保障购房者的权益。购房者作为商品房预售合同中弱势的一方，房产开发企业作为强势的一方，无论从法律规定还是从实践出发，都要求房产开发企业必须要办理商品房预售合同登记备案手续，故房产开发企业履行办理商品房预售合同登记备案手续，是房产开发企业的法定义务及主要义务。

三、一审法院认为违约金应为总房款的15％即9544400元。第一、腾康公司不存在违约，不应承担违约责任，即便有证据证明腾康公司违约，腾康公司已充分说明了违约金条款适用《买卖合同》第六条第1种，但是在合同履行过程中，软件园公司又以腾康公司存在违约并依据《买卖合同》第六条第2种之约定，单方面解除了《买卖合同》并依据第六条第2种主张违约责任。软件园公司存在欺诈行为，显失公平，依法应按照第六条第1种承担违约责任。理由如下：1.软件园公司作为出具《买卖合同》的一方，其代表“胡韬”已通过微信向腾康公司对有争议的《买卖合同》第六条到底适用第1种还是第2种进行解释，并认可争议的合同条款最终确定适用第六条第1种，软件园公司不能在其后再以第六条第2种作为违约责任的承担方式，显然软件园公司存在欺诈行为，依法应予纠正。2.双方签订的《买卖合同》对于腾康公司的逾期付款的违约责任为第六条第2种“逾期超过30日的，按总房价款的百分之二十支付违约金”，而相对应的软件园公司的逾期交房的违约责任第十一条“超过30日的，按逾期日数每日向腾康公司支付已付房价款的万分之一作为违约金”。软件园公司作为房产开发企业及作为《买卖合同》出具人，利用其优势、利用上诉人缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则，明显显失公平。如有证据证明上诉人违约，逾期付款的违约责任应为第六条第1种。第二、根据合同法第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，本案中，《买卖合同》为格式合同，软件园公司作为提供格式合同的一方，与腾康公司对于格式条款“第六条买受人逾期付款的违约责任”到底适用第六条第1种还是适用第六条第2种的理解发生了争议，并且软件园公司的代表“胡韬”进行了解释，其解释适用第六条第1种，但是双方签订的《买卖合同》适用的是第六条第2种，因软件园公司进行两种不同的解释，应当作出不利于软件园公司的解释。如有证据证明腾康公司违约，应当适用第六条第1种作为腾康公司逾期付款的违约责任。腾康公司的上诉请求有事实与法律依据，恳请依法予以支持腾康公司的全部上诉请求。

软件园公司辩称，一、一审法院认定腾康公司违反《买卖合同》第五条约定，应按照《买卖合同》第六条约定的第2种方式承担违约责任，认定事实清楚。（一）《买卖合同》系双方经充分协商一致达成，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同一经签订，对双方均有约束力。（二）在签订《买卖合同》前，双方就合同条款进行了充分协商，从协商过程和结果而言，软件园公司从未同意将逾期付款的责任调整为合同第六条约定的第1种方式；并且在《买卖合同》签订之后，腾康公司也从未就合同约定的逾期付款的违约责任提出过异议。因此，《买卖合同》的签约文本即为双方最终达成一致的真实意思表示，腾康公司在上诉状中称双方对于买受人逾期付款的违约责任另有约定，没有任何事实和法律依据。（三）合同双方同为企业法人，并且腾康公司作为一家签约时己存续近两年的企业法人，应有成熟的管理机制和决策机制，对合同条款的法律后果应是清楚知悉的，并不存在其上诉状中所称的“缺乏经验”的情形。《买卖合同》是海南省住房和城乡建设厅与海南省工商行政管理局监制的示范文本，并非软件园公司单方草拟，且内容经双方充分协商一致，根本不属于“格式条款”。腾康公司在上诉状中提出所谓的“缺乏经验”“格式条款”“合同未备案”等理由，显然是为了逃避违约责任找借口。

二、腾康公司称其是因为《买卖合同》未备案，所以拒绝支付剩余房款，该说法没有任何事实和法律依据。（一）软件园公司一审提交的证据己充分证明，腾康公司曾多次以转售房屋、调整年中预算等自身原因为由向软件园公司申请延期付款，从未催促软件园公司办理《买卖合同》备案手续。由腾康公司根本不是因为合同没有备案拒交房款，而是因为其自身原因导致不能按时缴纳购房款，其逾期支付购房款与《买卖合同》是否备案毫无关联。（二）《买卖合同》没有约定腾康公司的支付购房款的前提为合同备案。同时，正如一审判决所述，在商品房买卖合同中，买方的主要义务是按期缴纳房款，卖方的主要义务是转移房屋的所有权，合同备案并非是商品房买卖合同的主要义务，腾康公司以合同备案这一附随义务对抗支付房款的主要义务，显然没有事实和法律依据。（三）《买卖合同》没有约定合同备案为腾康公司支付购房款的前提，腾康公司也从未以合同没有备案为由向软件园公司提出过异议，腾康公司完全是因为其自身原因造成的逾期付款违约，囚此，根本不构成其所称的“先履行抗辩”。腾康公司因自身原因未在《买卖合同》约定的期限内支付购房款，己构成严重违约，并达到合同约定的解约条件，软件园公司以此解除双方签订的《商品房买卖合同》并追究腾康公司违约责任，有充分的事实和法律依据。软件园公司因资金无法回笼己导致巨额经济损失，如腾康公司的违约责任被轻易免除，将严重影响交易的稳定性和司法的公信力，请求驳回腾康公司的上诉，以维护软件园公司的合法权益。

软件园公司上诉请求：1.撤销一审判决书第一项；2.改判腾康公司向软件园公司支付剩余违约金3181466.2元。事实与理由：一、原审判决认定《买卖合同》约定的违约金明显过高，以此为由对违约金进行调减没有任何依据。1.腾康公司在一审中以违约金过高为由主张降低《买卖合同》约定的违约金。根据“谁主张谁举证”的原则，腾康公司应就双方约定的违约金过分高于造成软件园公司损失承担举证责任，腾康公司并未就其主张提供任何证据，一审法院在腾康公司没有举证的情况下认定《买卖合同》约定的违约金过高，没有事实和法律依据。2.涉案房产一直未能售出，软件园公司原本应于2018年7月收到的5400余万元购房款迟迟未能收到，因此造成的利息损失、丧失商业机会的损失、房屋维护成本、物业管理成本等损失根本无法计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，腾康公司并未就双方约定的违约金过分高于造成的软件园公司损失进行举证，软件园公司的实际损失并未确定也根本无法确定，《买卖合同》完全系腾康公司单方原因导致解除，软件园公司就合同的解除没有任何过错。一审法院在没有证据证明软件园公司损失过分高于实际损失，以及软件园公司就合同的解除没有任何过错的情况下，认定《买卖合同》约定的违约金明显过高并对违约金进行调减，对软件园公司显然是不公平的，有悖于公平和诚实信用原则。

二、原审法院在没有任何依据的情况下调减违约金，将使违约方的违约成本大大降低，造成交易的不稳定性。依法订立的合同一旦生效对合同双方即有约束力，违约条款的设置也是为了让可能违约的一方对其违约后果进行预判并减少违约的可能，并以此保障合同签订双方的合法权益，也可以保障交易的稳定。如果违约金数额可以任意调整，将使违约方的违约实际成本大大降低，违约金对合同履行的督促作用、损害赔偿补偿的预先确定及违约惩戒功能无法发挥，不仅与设立违约金的初衷相悖，此种裁判导向可能将造成违约条款形同虚设的严重后果，不利于诚信体系的构建，也将造成交易的不稳定性。综上，一审判决驳回软件园公司的诉讼请求没有依据，恳请二审法院支持软件园公司的上诉请求。

滕康公司辩称，合同第七条明确约定了出卖人软件园公司应当履行的备案确认手续的义务，这个义务软件园公司至今未履行。《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定了开发企业即出卖人应当在30日内办理备案手续，软件园公司未依法履行。不管是合同约定和法定义务，软件园公司均未履行。依据合同法第六十七条规定，腾康公司有权拒绝履行付款义务，这是法定权利，因此未按约定支付尾款不应当认定为违约。如果腾康公司构成违约，不能按总房款的20％支付违约金，理由：合同是由生态软件园提供的格式合同，在约定双方违约责任时是不对等的，有加重腾康公司责任、减轻生态软件园责任的约定。双方在逾期付款的责任和逾期交房的责任上是不对等。我方是逾30天就按总房款20％支付违约金，而对方逾期90日内却按每日付房款万分之一支付违约金。一是计算比例差别大：一个是20％，一个是万分之一；二是基数差别巨大：一个是总房款，一个是已付房款。从以上几点明显是加重了我方责任，减轻了对方责任。双方代表就违约责任条款进行沟通过程中，我方对总房款20％的违约责任问题明确提出异议并要求修改，对方人员明确答复是园区统一范本，并且明确指出该违约责任的约定针对的是规避纯买楼的客户，不是实质产业落地客户，我们是购买用于作为办公室的，双方还签订了《战略合作框架协议书》，属于生态软件园引进的项目，属于实质产业落地的客户，也就是对方明确了按总房款20％的违约责任约定不是针对我方的，因此对方不能按照该约定来要求我方承担违约责任。对方人员有诱导性的催促我方人员尽快签合同，否则不能确保买到房的欺诈性意思表示。我方是在对方的欺诈下被迫签订的合同，在违背真实意思或重大误解的情况下签订的该条款。对方企图通过解除合同获取巨大利益，如果支持其主张，则使其获取巨大利益得到实际实现。我方在履行合同过程中，不但要求对方办理备案手续，亦因为基于目前的情况，在履行期限届满前，向对方发送《延期付款申请函》。2018年7月22日，胡韬回函杨洲，让我方明确目前情况是什么？如何顺延？需要生态园考虑，并说明指定由余丹丹作为对接渠道。2018年7月23日，我方又向对方指定负责人余丹丹发送《延期付款申请函》，提出由于中期预算调整，申请延期付款通知。对方并未对7月23日申请进行答复也并未拒绝我方延期付款的申请，却等待超过30日的第五天即2018年8月27日，随即向我方发出解除合同并支付总房款20％的违约金的通知，明显是没有履行合同的诚意，而是企图通过解除合同来获取巨大利益。仅仅超过5天，就判决我方按总房款的20％支付违约金是明显不公平、不公正的。就目前而言，房子是属于增值的物品，我方未付款，对方解除合同，不但不造成损失，反而让对方极大的获利，特别是目前海南自贸港建设，海南一房难求。因此以总房款作基数计算20％的违约金对我方明显不公平。综上，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、合同法第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条等规定，违约金明显过高应予调整，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，以补偿性为主，防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金，合理调整违约数额，公平解决违约责任问题。而根据双方在合同签订过程中的协商情况以及考虑对方提供的格式合同规避责任问题和双方履行合同的情况，考虑对方企图通过解除合同获利的问题。如我方违约，违约金应当按照合同第六条第1种第(2)项，即按照未付房款的日万分之一计算。

滕康公司向一审法院起诉请求：判决软件园公司退还腾康公司所支付购房款人民币9544400元。

软件园公司向一审法院提出反诉请求：判决腾康公司向软件园公司支付剩余违约金3181466.2元。

一审法院认定事实：2018年4月24日，腾康公司与软件园公司签订《买卖合同》，约定：腾康公司购买由软件园公司开发的位于澄迈县老城经济开发区南一环南侧海南××园房，该商品房用途为办公，建筑面积5961.71平方米，每平方米10673元，房款总计63629331元；合同第五条约定，买受人于2018年4月24日前向出卖人支付15％购房款9544400元；于2018年7月23日前向出卖人支付余下85％购房款54084931元。合同第六条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权要求买受人按总房价款的百分之二十支付违约金。买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之一的违约金。合同第七条约定，出卖人应于本合同签订之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向澄迈县房产行政主管部门办理书面备案确认手续。合同签订当日，腾康公司向软件园公司支付了首期款项9544400元。2018年7月21日，腾康公司向软件园公司发送邮件，载明就目前预定产权推进转售，积极推进意向客户购置，避免软件园账面损失，诚请给予支持。同时腾康公司随邮件附件向软件园公司发送《延期付款申请函》，以腾康公司年中预算调整为由，申请延期支付剩余购房款。因腾康公司未支付剩余购房款，软件园公司于2018年8月27日向腾康公司发出《通知函》，通知腾康公司：软件园公司决定解除合同，腾康公司应向软件园公司支付总房价款20％的违约金，腾康公司已支付的购房款作为违约金予以扣除，扣除后，剩余违约金3181466.2元，腾康公司应在收到本函后7日内向软件园公司支付。

一审法院认为，双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，双方均认可涉案合同于2018年8月27日解除，予以确认。

关于涉案合同解除原因以及违约责任应由哪方承担的问题。软件园公司以腾康公司逾期付款超出30天为由，向腾康公司发出《通知函》，解除双方签订的合同。腾康公司主张软件园公司未按合同约定的期限内办理涉案合同的网签和书面备案手续，违约在先，腾康公司行使的是先履行抗辩权，延期付款不属于违约。首先，商品房买卖合同中，买方的主要合同义务是按期缴纳房款，卖方的主要义务是转移房屋的所有权，先交款后交房是涉案合同中对待给付的内容。合同备案并非是商品房买卖合同的主要义务。其次，涉案商品房合同备案期限届满后，腾康公司未提交证据证明其已书面向软件园公司提出备案请求，而软件园公司未作出积极回复，腾康公司亦未以此作为延期付款的理由。腾康公司于2018年7月21日以年中预算调整为由，向软件园公司申请延期支付剩余购房款，应视为其同意继续履行合同。综上，未办理合同备案不能构成先履行抗辩，不能作为不支付购房余款的理由，对腾康公司的主张，不予采纳。本案中，腾康公司逾期付款超出30日，根据双方合同第六条的约定，腾康公司有权单方面解除涉案合同，同时腾康公司应承担相应的违约责任。

关于合同解除后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，软件园公司应将腾康公司支付的首付款9544400元返还给腾康公司，腾康公司应承担违约责任，向软件园公司支付违约金。关于违约金损失的认定问题，腾康公司认为软件园公司主张的按合同约定的购房款20％支付违约金过高，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，涉案总房款的20％的违约金为12725866.2元，软件园公司提交的证据仅能证明房地产市场的波动，未能提供充分证据证明因解除合同导致的具体损失，其损失无法查明，故其上述违约金明显过高，应该予以调整。腾康公司主张违约金每日按未付房款万分之一的标准计算，该计算标准远远低于同期同类银行贷款利率，并不足以表明软件园公司未及时取得购房款的全部损失，将丧失违约金的惩罚功能。所以对违约金的调整幅度，结合本案案情实际，双方约定的违约金的比例和腾康公司损失的相关情况，以及软件园公司的主观过错程度，同时考虑软件园公司的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金酌情调整为总房款的15％即9544400元。软件园公司主张以腾康公司所支付的首期购房款抵扣违约金，予以照准，软件园公司主张超出部分，不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回腾康公司的所有诉讼请求；二、驳回软件园公司的所有反诉请求。本诉案件受理费人民币78610.8元，由腾康公司承担；反诉案件受理费16125.8元，由软件园公司承担。

二审中，腾康公司向本院提供两组证据：第一组：往来电子邮件；证明腾康公司职员杨洲于2018年7月21日向软件园公司的胡韬发邮件，请求顺延付款。2018年7月22日，胡韬回复，要求明确如何顺延，并说明指定余丹丹作为对接人。2018年7月23日，腾康公司再次向软件园公司提出顺延付款。第二组：网络《今日头条》新闻打印件；证明海南一房难求，解除合同并未造成软件园公司的损失。软件园公司质证意见：认可电子邮件的真实性，但不认可软件园公司同意腾康公司延迟付款的事实；对第二组证据不予认可。软件园公司二审未提供证据。经审查，本院对腾康公司提供的第一组证据的真实性予以确认，可以证明双方对延迟付款有过电子邮件往来沟通，但不能证明软件园公司已经同意腾康公司延迟付款。对第二组证据的证明效力不予确认。

二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，一审认定案涉《买卖合同》有效正确，二审予以确认。根据双方的诉辩主张，本案二审需解决的争议焦点为：一、软件园公司未依照合同约定的期限内办理合同备案的情形下，腾康公司延迟付款的行为，是否能够认定属于履行抗辩权？二、一审按照合同价款63629331元的15％确认腾康公司应承担解除合同后的违约责任是否过高？

关于争议问题一，双方2018年4月24日签订的《买卖合同》约定，腾康公司应在签订合同当日向软件园公司支付15％的购房款即9544400元，在2018年7月23日前支付余下的85％购房款即54084931元；同时，软件园公司应当自签订合同之日起30日内向澄迈县房产行政主管部门办理合同确认备案手续。从该合同约定来看，双方互负的合同义务没有履行的顺序，应当同时履行。根据查明的事实，合同签订当日，腾康公司即向软件园公司支付了合同约定的第一笔购房款即9544400元，但软件园公司并未在合同约定的30日期限内履行办理合同报备手续的义务，应认定软件园公司一方的履行不符合约定。双方在《买卖合同》当中虽然未对软件园公司逾期办理合同报备的违约行为应承担的违约责任作出约定，但软件园公司确实违约在先。在此情况下，腾康公司的迟延付款，应认定是对软件园公司有瑕疵的履行部分行使抗辩权行为，软件园公司在合同履行过程中存在过错。在没有约定互负的合同义务履行顺序的情形下，虽然按照合同约定期限软件园公司应先履行合同报备义务未履行，按照合同约定的期限，后履行付款义务的腾康公司，无权拒绝软件园公司的履行要求，即在没有先履行抗辩权的情形下，腾康公司迟延支付第二笔购房款的行为亦应认定属于违约行为，应承担违约责任。但鉴于软件园公司违约在先，存在未依约履行行为，应相应减轻腾康公司承担的违约责任。

关于争议问题二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该条款规定可以看出，我国合同法对违约金的规定主要是补偿性质，同时优先承认违约金的惩罚性。因此，违约金的约定并不是毫无限制的自由约定，而要受到国家法律的正当干预，这种干预通过法院或者仲裁机构适当减少或者增加的方式来实施。本案中，根据查明的事实，软件园公司未按照合同约定期限办理合同报备手续，存在违约行为，但合同对此违约行为并未约定应承担违约责任。而腾康公司存在逾期付款的违约事实，依照合同约定，应承担的违约责任是按照合同总价款的20％计算支付违约金。本案从合同约定以及合同履行情况来看，合同约定出卖人提出解除合同，约定买受人按照合同价款的20％承担违约责任明显过高。虽然一审将合同约定违约金调整为按照合同价款的15％计算，但腾康公司仍然认为过高。综合本案的事实来看，将买受人即腾康公司逾期付款违约责任调整为按照合同价款的5％计算，相对比较合理，理由如下：第一、双方签订的买卖合同对解除合同后应承担的违约责任的约定不平等，对腾康公司明显不公。合同约定出卖人因买受人逾期付款违约提出解除合同的，违约金按照合同价款的20％计算；而约定买受人对出卖人逾期交房违约提出解除合同的，按照已付房价款的每日万分之一支付违约金。承担违约责任的违约金计算明显不对等。第二、软件园公司明显是利用合同对违约责任承担的不对等约定，从解除合同当中获取巨大利益。我国合同法规定的原则是鼓励促成交易，保护交易的相对稳定性。如果合同当事人不是根本性违约，一般不轻易解除合同。本案中，腾康公司在签订合同后，按照约定支付了第一笔购房款。在合同约定支付第二笔购房款的期限届满之前，腾康公司先后以公司因资金周转存在困难为由，两次向出卖人即软件园公司申请迟延付款，软件园公司在既不答复、在付款期限届满后亦未进行催告的情况下，在合同约定的第二笔购房款付款宽限期届满的第五天，就直接向腾康公司发出解除合同的书面通知，并要求腾康公司按照合同价款的20％承担违约责任，明显意图是从解除合同中获得巨额违约金。很显然，软件园公司对解除合同从中获得的利益，比合同继续履行从中获得的利益大得多。从本案的事实来看，腾康公司逾期付款的行为，应认定不构成根本性违约，仅是一般性违约。在一般性违约的情形下，软件园公司提出解除合同的理由欠缺合理性依据。第三，根据查明的事实，软件园公司未按照合同约定期限办理合同报备手续违约在先，存在未依约履行行为，应相应减轻腾康公司的违约责任。在庭审中，鉴于腾康公司表示认可在收到软件园公司发出的解除合同的通知后、双方已解除合同，不愿意再继续履行合同。故一审认定腾康公司应承担解除合同的违约责任并无不妥，但一审将腾康公司应承担的违约责任调整为按照合同价款的15％计算仍然偏高。腾康公司逾期付款，软件园公司的损失主要是购房款及其利息损失。在软件园公司未依法举证证明其实际损失的情况下，违约金的调整幅度应不低于支付购房款的利息及一定的罚息，因此，综合本案实际情况，将违约金调整为按照合同价款的5％计算较为公平合理。合同价款为63629331元，腾康公司应承担的违约责任按照5％计算为3181466.55元。腾康公司已支付的购房款为9544400元，扣除3181466.55元作为应承担的违约金后，软件园公司应退给腾康公司购房款金额为6362933.45元。

综上，滕康公司的上诉主张和理由部分成立，应予支持。软件园公司的上诉主张和请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1622号民事判决；

二、上诉人海南生态软件园集团有限公司自本判决生效之日起十日内退给上诉人北京滕康汇医科技有限公司购房款6362933.45元；

三、驳回上诉人北京滕康汇医科技有限公司的其他上诉请求；

四、驳回上诉人海南生态软件园集团有限公司的反诉请求。

如果未按指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费78610.8元，由上诉人北京滕康汇医科技有限公司负担25941.8元，由上诉人海南生态软件园集团有限公司负担52669元；一审反诉费16125.8元，由上诉人海南生态软件园集团有限公司负担。二审案件受理费110862.53元，由上诉人北京滕康汇医科技有限公司负担25941.8元，由海南生态软件园集团有限公司负担84920.73元。

本判决为终审判决。

审 判 长　王东史

审 判 员　吴罗南

审 判 员　周忠胜

二〇二〇年九月二十二日

法官助理　梁　莹

书 记 员　陈小娜

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。