丹东鸭绿江建筑工程有限公司、丹东鑫田商贸有限公司等建设工程合同纠纷、建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省丹东市中级人民法院 执行裁定书 (2023)辽06执异100号 案外人：***，男，1978年11月27日出生，汉族，住辽宁省丹东市振安区。 委托诉讼代理人：***，辽宁茂乾律师事务所律师。 申请执行人：丹东鸭绿江建筑工程有限公司，住所地辽宁省丹东市振安区鸭绿江街道办事处鸭绿江村。 法定代表人：***，该公司经理。 被执行人：丹东鑫田商贸有限公司，住所地辽宁省丹东市振安区东泰路37－4号。 法定代表人：***，该公司经理。 本院在执行申请执行人丹东鸭绿江建筑工程有限公司（以下简称鸭绿江工程公司）与被执行人丹东鑫田商贸有限公司（以下简称鑫田公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封坐落于丹东市振安区沙河北街16－2－1－2号、16－1－1－3号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 ***称，请求中止对其购买的坐落于丹东市振安区沙河北街16－2－1－2号、16－1－1－3号房屋的执行，并解除对上述两处房屋的查封。其理由如下：贵院查封的房屋中的16－2－1－2号、16－1－1－3号房屋系***个人在涉案纠纷发生前全款购买，且购买时房屋无抵押及查封的情况。一、2021年1月15日***与鑫田公司签订了上述两处房屋的《商品房买卖合同》，并交付了全部房款，因鑫田公司的原因未出具正规的商品房销售发票，导致未能给***办理不动产备案登记，多次协商无果后，***诉至法院，经审理法院出具了（2021）辽0604民初2306号民事调解书，该调解书确认了***与鑫田公司签订的《商品房买卖合同》有效，鑫田公司协助***办理商品房预售合同登记备案手续。而本案系2021年7月19日才诉至贵院，2022年8月9日作出（2021）辽06民初517号民事调解书，故上述两份调解书的生效时间具有明显的先后顺序。二、根据（2021）辽06民初517号案卷资料显示，鸭绿江工程公司在鉴定报告作出前自己都不清楚对方应付工程款的具体金额，再结合双方在庭审中未提交任何关于案涉工程进行过工程审核结算的相关证据，故所谓的工程款金额完全是双方在没有实质证据的情况下进行口头协商确定的。且在笔录中，鸭绿江工程公司明确表示可以依照鑫田公司要求解除标的物查封的情况下，鑫田公司后又突然改口不要求解除查封即可签订调解协议，明显不符合常理。综上，***全款购买了案涉的两处房屋，因被执行人的原因一直未予办理不动产备案登记，且异议人的法律文书生效时间早于另二者起诉之前，同时基于后者在（2021）辽06民初517号建设工程施工纠纷一案中，双方在都没有实质证据的情况下，私自议定了调解金额，异议人有理由怀疑二者涉嫌恶意串通，严重损害了其他债权人的利益。 本院查明，鸭绿江工程公司与鑫田公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年7月23日作出（2021）辽06民初517号民事裁定：查封、冻结鑫田公司银行存款4500万元或者其他等值财产。本院于2021年8月31日作出（2021）辽执保31号之一执行裁定：查封登记在鑫田公司名下的坐落于丹东市振安区沙河北街16－4－1－8号、16－1－1－3号、16－2－1－2号房屋及由鑫田公司开发建设的丹东市振安区大沙河北侧蔬菜批发市场1号楼、2号楼（在建工程）。查封期限均为三年，并向丹东市不动产登记中心出具的协助执行通知书，2021年9月1日，该中心向本院出具了回执。本院于2022年8月9日作出（2021）辽06民初517号民事调解书：一、双方确认在2021年7月19日前，鑫田公司合计欠付鸭绿江工程公司款项为51807000元，鑫田公司在2022年8月30日前支付鸭绿江工程公司16000000元，剩余35807000元鑫田公司在2022年11月30日前支付鸭绿江工程公司；二、鸭绿江工程公司对鑫田公司的工程名称为大沙河北侧蔬菜批发市场1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、11＃、12＃楼房屋拍卖或折价价款享有优先受偿权……。因鑫田公司未按民事调解书履行给付义务，鸭绿江工程公司向本院申请执行，本院于2023年2月10日作出（2022）辽06执285号之一执行裁定：查封鑫田公司所有的坐落于丹东市振安区鸭绿江村大沙河北侧的国有土地使用权［不动产权证号为辽（2019）丹东市不动产权第0××8号］，期限为三年。 另查明，2021年1月15日，***作为买受人与鑫田公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，由***购买了坐落于沙河北街的16－1－1－3号、16－2－1－2号房屋，共计3037200元。***向本院出具了鑫田公司于2021年1月26日向其出具的收到上述款项的收据，收款方式注明为转账。***的委托诉讼代理人称，因鑫田公司向***借款300万元用于施工需要，因不能偿还借款，故以涉案房屋以房抵债。2021年1月17日，鑫田公司给***出具《通知》，内容为“兹将沙河北街16－2－1－2商铺交付给业主使用，请携带业主身份证、购房收据到售楼处领取房屋钥匙。”因鑫田公司未给***办理备案登记，***提起民事诉讼，丹东市振安区人民法院于2022年3月17日作出（2021）辽0604民初2306号民事调解书，双方当事人确认双方于2021年1月15日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为2021XX0035、2021XX0034，房屋坐落于丹东市振安区沙河北街16－2－1－2号、16－1－1－3号）有效，鑫田公司在上述两套房屋具备办理登记备案条件后三十日内协助***办理商品房预售合同登记备案手续。 本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人***的委托代理人认可，因鑫田公司拖欠***借款未予偿还，双方协商以涉案房屋抵顶借款，并签订了《商品房买卖合同（预售）》，故***与鑫田公司间形成的是以物抵债的法律关系，并非真实的商品房买卖合同关系，***与鑫田公司以物抵债的目的是消灭双方间的金钱债务，故其双方间的以物抵债协议不应优先于本案金钱债权的实现。***的异议请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年五月二十二日 法官助理*** 书记员***