长春市伟达物业管理有限公司、吉林省路桥设计有限公司合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院 民事判决书 （2023）吉01民终1051号 上诉人（一审被告、反诉原告）：长春市伟达物业管理有限公司，住所地吉林省长春市绿园区翔运街80号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，吉林晟轩律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：吉林省路桥设计有限公司，住所地吉林省长春市绿园区翔运街1416号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东广和（长春）律师事务所律师。 吉林省路桥设计有限公司（以下简称路桥公司）与长春市伟达物业管理有限公司（以下简称伟达公司）合同纠纷一案，已由吉林省长春市绿园区人民法院于2020年5月18日作出（2020）吉0106民初812号民事判决，伟达公司不服，上诉至本院，本院于2020年12月25日作出（2020）吉01民终4907号民事判决，路桥公司不服，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2021年6月29日作出（2021）吉民再153号民事裁定，撤销（2020）吉01民终4907号民事判决和（2020）吉0106民初812号民事判决，发回吉林省长春市绿园区人民法院重审。吉林省长春市绿园区人民法院于2022年9月30日作出（2022）吉0106民初2323号民事判决。路桥公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。伟达公司的法定代表人***，委托诉讼代理人***，路桥公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伟达公司上诉请求，1．撤销长春市绿园区人民法院（2022）吉0106民初2323号民事判决第一、第三项，支持伟达公司的反诉请求。2．一、二审诉讼费用由路桥公司承担。事实和理由：一审遗漏关键证据（能够定性案涉48万款项用途及性质的发票），导致认定事实不清、证据不足。根据吉林省高级人民法院作出的（2021）吉民再153号民事裁定，本案中“伟达公司因主张抵销而提起反诉，原审法院对其涉抵销债权进行审理并无不当”“可见，路桥公司向伟达公司支付的48万元的对价包含伟达公司对案涉房屋原产权人的债权。这表明路桥公司对该债权认可并愿意支付”，省高院的再审裁定能够确认（2019）吉民再298号再审裁定只是确定转移物业服务用房使用权的行为无效，而对于路桥公司因《协议书》的内容偿还伟达公司对原产权人的债权并不受该《协议书》无效的影响，同时路桥公司认可并同意偿还原产权人的债权，那么本案审理的争议焦点主要就是（2021）吉民再153号民事裁定书提出的“关于原产权人欠伟达公司物业费等的数额问题”，也就是案涉48万元是路桥公司偿还原产权人的欠费还是支付的使用权转让费，另反诉请求的2001年至2005年剩余采暖费、物业费等166952.39元是否应当保护的问题。一、采暖费发票作为外来的原始凭证，同等条件下其法律效力应高于内部的自制原始凭证，即该案涉48万元应当确认为偿还原产权人欠款的费用。开具发票是经营者的法定义务，《协议书》第二条也明确约定“乙方开具发票”。伟达公司在接收48万元欠款后也依约开具了《吉林增值税专用发票》，内容均为取暖费，发票上的备注均标明收回欠费或收回欠缴热费，并依法缴纳了130805.03元的税款，法庭上也出示了发票原件。一审判决书中对《吉林增值税专用发票》的内容只字未提，却在判决第9页法院查明部分写明“伟达公司向路桥公司出具《收据》，载明：收到路桥公司翔运街1416号办公楼201、203、204室使用权转让费、搬出费全款”。一审判决遗漏发票证据，导致认定事实不清。二、路桥公司提交了《收据》、2011年5月31日路桥公司《记账凭证》，证明其在2011年将该48万元均以使用权转让费入账，以此证明该48万元并非偿还欠费，但是其拍得房产获知欠费是在2009年，2011年协议书中也写了有偿还欠费的费用，为何入账却全部按使用权转让费入账。与其在本案中自认的48万元中有106548.18元欠款明显相矛盾，因此该份《收据》和《记账凭证》明显与事实不符，不应作为案涉48万元性质的确定依据，路桥公司没有证明该48万元是房屋使用权转让费的证据。路桥公司经历过2009年拍卖程序获得案涉房屋，因此对于拍卖公告中的内容是知晓的，拍卖公告中能够明确确定的欠款是106548.18元，路桥公司也是承认的。对于拍卖公告中尚不能明确确定的历史欠费金额，伟达公司提出原产权人所欠68万余元历史欠费和实际必定发生的相应搬迁费用，经双方协商确定全部以48万元结清。但是，因为代替原产权人偿还欠费这样的理由，路桥公司是无法入账的，并且为了督促伟达公司尽快从案涉房屋中搬离，才在合同中要求加入房屋使用权转让费，并明确要求伟达公司出具使用权转让费的《收据》。出具《收据》时，路桥公司明确要求不许加入采暖费、物业费等内容，伟达公司才在《收据》中列明使用权转让费、搬出费，而拿着转让费、搬出费字样的收据，也明知拍卖公告中有106548.18元是已经明确的欠款数额，路桥公司却依然在其2011年5月31日的《记账凭证》中将该48万元全部记入使用权转让费冲账条目，不仅未涉及自认的106548.18元欠款事实，连《收据》中的搬出费都只字未提。2011年的路桥公司不顾偿还欠款的事实，不要更加合理合法的《发票》，却仅依据《收据》入账，而在9年后的本案中却将当年公司入账的“48万元使用权转让费”自认其中的106548.18元是偿还欠款，如此自相矛盾的举证正好能够证明不应采信该份《收据》及《记账凭证》的证明内容和效力。自2011年至2019年，路桥公司经历了6次股权变更，股东也由当时的自然人控股经若干次变更变成了现在的国企独资控股，现在的国企股东2019年接手的时候，路桥公司的管理层都不是2011年的路桥公司管理层了，甚至本案在持续过程中，后接手的国资企业领导也换了一茬了，由***换成了***，那么后接手的领导，不了解2011年双方协议的真实情况。路桥公司新的管理层只能从《记账凭证》中看，当年是48万使用权转让费，那么使用权转让被认定无效后，就应当返还，殊不知当年的记账凭证本身就是当年的路桥公司罔顾事实的结果。路桥公司自身的过错造成的问题，不应由伟达公司承担。三、伟达公司不是案涉房屋所有权人，一直是无偿占有，没有以房屋使用权转让费出卖该房屋的事实及法律依据，一审判决将373451.82元全部认定为房屋使用权转让费没有事实及法律依据。结合高度盖然性的证明标准，2009年路桥公司经拍卖买下包括涉案三间房屋在内的建筑面积3342.51平方米的大楼一共才花了不到800万元，涉案有瑕疵的三间房屋约100平米，按拍卖价格均摊，最多24万元即可买下100平方米的全部不动产权利，路桥公司又多花48万元购买远高于不动产权价格的所谓房屋使用权，就算伟达公司有这个权利和能力定价，路桥公司不可能接受。一审判决如此认定于情于理不合。2004年前的欠费必然是真实存在且数额不小的，才会令2011年的路桥公司经协商付出远高于其房屋所有权价格的48万元。因此，伟达公司才在收回相应欠款后，将该48万元按照收回历史欠费的事由开具采暖费发票，并依法纳税。实际上该三间房屋一直由伟达公司无偿占有，将其归还房屋所有权人也断无收费的理由，无偿占有的房屋使用权不可能作价远高于房屋所有权的价格出卖。路桥公司现在主张该373451.82元属于房屋使用权转让费应当返还，应当举证证明该费用是依据什么计算公式和标准计算出来的。该48万元是2011年的路桥公司要为原产权人省二建公司偿还68万余元欠费和支付必要搬出费压价后的金额，一审判决将其认定为房屋使用权转让费应予返还无事实及法律依据。四、反诉请求的2001年至2005年剩余采暖费、物业费等166952.39元是否应当保护的问题。根据省高院发回重审的裁定，应查明“原产权人欠伟达公司物业费等的数额问题”，但实际上，因为时间过于久远，原产权人省二建公司也历经国企改制等时代变革，最终由吉林省国有资产管理有限责任公司（以下简称“国资管理公司”）负责管理并拍卖主要资产，案涉房屋即为其中的部分资产。省二建的领导也换了几茬，历任领导留下的信息就是有历史欠费，国资管理公司因此在拍卖瑕疵公告中列明“2004年前欠费不详，如有欠费，由买受人负责”，若不存在欠费，国资管理公司这样的正规国资企业不可能这样说。路桥公司作为买受人，应当负责该笔欠费。而这笔欠费金额，在2011年的时候，双方其实就已经协商达成合意以48万元包括搬出的实际开销在内作为全部费用结清。而路桥公司以偿还欠费为由要求伟达公司搬离其拍卖所得的案涉三间房屋。对于具体欠费的原件材料，自2011年后又历经多年的各种事件，因为欠费已经得到了偿还，伟达公司的确疏于管理造成了2001年至2003年的欠费原件丢失，所以对于2001年至2005年剩余采暖费、物业费等166952.39元欠费部分，伟达物业在时隔20年后确实找不到当初欠费的原件材料了，但这不能否定2011年的路桥公司认可并支付了相关欠费的事实。因此，原二审判决即长春市中级人民法院（2020）吉01民终4907号民事判决认定的“双方已经协商达成48万元的合意”的结论其实并无不妥，只是对于再审依旧查明不了的事实部分不应予以保护，而对于当年双方协商达成合意的部分应当予以保护。综上，一审判决事实认定不清、证据不足，至少，从合同及收据、发票来看，20382元的搬出费也不应认定为房屋使用权转让费、伟达公司接收48万元欠费后依法纳税所交的13万余元税款更不能认定为伟达公司因该无效合同取得的财产。 路桥公司辩称，一审判决正确，应予维持。伟达公司的上诉理由不能成立。1.伟达公司认为48万元的发票内容开具的是采暖费，并以此认为路桥公司是替原产权人偿还欠款与事实不符，双方签订的合同明确了用途为使用权转让费、搬出费及以前所欠采暖费，而收据中也载明了使用权转让费和搬迁费，而该收据有伟达公司加盖的公章予以确认，因此48万元为使用权转让费和搬迁费。关于发票仅仅是财务入账的需要，而发票的内容是受开票人经营范围所限，伟达公司不能开具使用权转让费发票，因此开具采暖费进行替代，因此该发票仅仅是财务入账需要，不能通过发票内容判断资金的性质，另外在双方签订转让协议时，路桥公司也不可能知道在2019年该协议会被省法院认定为无效，该协议系双方真实意思表示。2.在拍卖须知瑕疵声明中，明确约定了路桥公司需要承担省二建第四、第五分公司所欠物业费，同时载明了2004年之后欠费金额是106548.18元，路桥公司在起诉时该笔费用已经从48万元中扣除。同时该声明第7条还约定了房屋的采暖费、物业费、租赁费，按照实际交割日计算，之前的由吉林省国资公司承担，之后的由买受人承担，本案中经历了一审、二审发回的一审，而伟达公司提供的证据及清单均为复印件，均为其单方制作，既无法核实真实性，同时由于清单中载明了与物业费无关的其他各种费用，包括不应当由路桥公司承担的省二建第二分公司承担的各种费用，因此上述证据也不具有关联性和证明力，不足以证明2004年之前欠物业费的事实，请求驳回伟达公司的上诉。 路桥公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决伟达公司返还路桥公司支付的373,451.82元及利息；2.诉讼费、保全费由伟达公司承担。事实和理由：2011年1月24日，双方签订《协议书》，协议约定路桥公司向伟达公司支付48万元，协议签订后伟达公司2日内从位于翔运街1416号办公楼二楼201室、203室、204室搬出。2011年1月25日，路桥公司向伟达公司转账48万元，后案外人长春市绿园区省二建小区业主委员会起诉要求确认《协议书》无效，后经（2019）吉民再298号民事判决书判决认定：双方所签订的《协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因路桥公司支付的48万中有106548.18元为替吉林省二建第四、五分公司缴纳的采暖费及物业费，本次诉讼仅要求伟达公司返还剩余的373451.82元及利息损失，请求人民法院支持。 伟达公司辩称，路桥公司故意隐瞒重要事实，混淆法律关系，假借订立合同恶意进行磋商，导致合同无效，在2011年签订《协议书》时，路桥公司将欠费626,570.39元加上搬迁费20,382元（共计646,952.39元）压低至480,000元的合意也应无效，路桥公司应当对其过错承担相应责任，偿还剩余欠费166,952.39元。事实和理由如下：一、包括案涉三间房屋在内的办公楼是路桥公司于2009年经合法拍卖取得，其知悉并接受了2009年11月16日《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》(以下简称“《瑕疵声明》”)。《瑕疵声明》第五条载明：“此项财产内现有物业用房三间，面积约为100平方米，该物业用房存在权利瑕疵，买受人需履行原产权人省二建公司与长春市伟达物业管理有限公司相关协议，在权利行使上受上述协议限制。”《瑕疵声明》第六条约定：“拍卖资产拍卖前原产权人省二建公司第四、第五分公司欠长春市伟达物业管理有限公司物业费等，2004年(45,037.52元)及2005年（61,510.66元)，合计共欠106,548.18元。所欠上述费用的金额由买受人与物业公司确认及支付，2004年前欠费不详，如有欠费，由买受人负责。”也就是说，路桥公司作为买受人，应当知悉并接受拍卖标的物的两个瑕疵，即继续无偿提供涉案三间房屋作为物业办公用房以及偿还伟达公司物业费等相关费用，并且应当知道其没有权利买卖该三间房屋的使用权，而关于该次拍卖活动及《瑕疵声明》内容伟达公司完全不知情。二、2011年路桥公司告知伟达公司其已成为办公楼合法所有权人，隐瞒了《瑕疵声明》的重要事实，以同意支付部分物业费、采暖费等欠费为条件，要求伟达公司搬出无偿使用的物业服务用房，还将欠费626,570.39元加上搬迁费用20,382元，共计646,952.39元压低价格至480,000元。当时伟达公司经营出现困难，不得已同意上述条件。双方于2011年1月24日签订《协议书》，该《协议书》由路桥公司起草，利用其优势地位将偿还所欠采暖费、物业费、卫生费、水费、搬出费等费用情况以及支付费用后搬出涉案房屋写成“支付房屋使用权转让费、搬出费及以前该楼所欠取暖费”，将偿还办公楼欠费的法律关系混淆成购买房屋使用权的法律关系，试问吉林省第二建筑公司（以下简称“省二建公司”）协议明确写明无偿提供给物业服务公司的物业办公用房，答辩人又怎可能议价销售？而路桥公司经过拍卖已知悉并接受该三间房屋作为物业办公用房无偿使用的瑕疵条款，又怎么会同意签订买卖使用权协议？后经（2019）吉民再298号民事判决确认该三间房屋属于无偿使用的物业用房，该《协议书》因此被认定无效，路桥公司立即起诉要求返还子虚乌有的房屋使用权转让费，可见其拟定《协议书》之初就已存有假借订立合同进行恶意磋商的主观目的，显而易见地违背诚实信用原则。三、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，”《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案历经一审、二审及再审程序，吉林省高级人民法院再审本案后作出（2021）吉民再153号民事裁定，认定伟达公司可重新行使债权的事实及法律依据，因此发回重审要求查清具体欠费数额。 伟达公司提出反诉请求：1.判令路桥公司支付2001年至2005年剩余采暖费、物业费等共计人民币166,952.39元。2.本案全部诉讼费用由路桥公司承担。事实和理由：2001年开始，伟达公司为所有权人为省二建公司的位于绿园区翔运街1416号的办公楼（建筑面积3342.51㎡）提供物业服务，至2005年，省二建共欠伟达公司采暖费、物业费、卫生费、水费共计626,570.39元。同一时期，因伟达公司承揽了省二建小区的物业服务工作，作为开发商的二建公司为伟达公司无偿提供该办公楼201室、203室、204室作为物业办公用房。以上为不同事实的两个法律关系，即基于为办公楼提供物业服务而产生的物业服务相关欠费以及基于开发商为物业公司开展工作免费提供物业服务用房两个法律关系。其他事实和理由同本诉答辩意见。 路桥公司反诉辩称：反诉没有事实依据，反诉不成立。伟达公司要求路桥公司支付2001年至2005年的采暖费、物业费不能成立，理由如下：1.路桥公司不是债务人，未欠伟达公司物业费和采暖费。根据吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知瑕疵声明第六条，路桥公司仅需承担2004年、2005年省二建公司第四分公司、第五分公司欠缴的物业费106548.18元，路桥公司在起诉时已经将该笔费用扣除。另根据该瑕疵声明的第七条，除以上需路桥公司承担的，剩余房屋的采暖费、物业费、租赁收入等按实际交割日计算，之前的由委托方承担，也就是由吉林省国有资产有限责任公司承担，而非路桥公司承担。2.根据以上规定，采暖费不属于承担的范围。伟达公司在答辩过程中提出的路桥公司欠68万元并将68万元合议至48万元，完全不符合实际情况，根据双方2011年签订的合同，48万元的构成为房屋使用权转让费和搬迁费（见2011年5月21日伟达公司出具的收据）。另其他证据均不能证明伟达公司欠费事实，请求法院驳回伟达公司的反诉请求。 一审法院审理查明：伟达公司于2001年7月5日成立，为位于长春市绿园区翔运街80号原吉林省第二建筑公司第二分公司办公楼及省二建小区提供物业服务。2001年7月26日，甲方吉林省第二建筑公司与乙方伟达公司签订《关于吉林省第二建筑公司与长春市伟达物业管理有限公司办公场所使用的协议》载明，经双方达成协议，伟达物业办公地点设在省建二公司办公楼二楼，用办公室四间，这四间办公室产权归吉林省第二建筑公司，使用权归伟达物业长期使用，不收任何费用。2006年3月18日，甲方（移交人）吉林省第二建筑公司与乙方（接受人）伟达公司签订《移交协议书》载明，甲方将位于长春市绿园区翔运街80号省二建二分公司办公楼201、203、204三间办公室无偿提供给乙方使用。以后发生的社会供暖、供水入网等各项费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用。乙方负责向上述单位和个人收取正常费用，对小区进行物业管理，由此引发的纠纷均由乙方负责。 2009年11月16日，路桥公司与吉林省奥斯特拍卖有限公司、吉林省国有资产经营管理有限责任公司签订《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》，载明：拍卖标的为绿园区翔运街1416号房屋土地资产；此项资产内现有物业用房三间，面积约为100平方米，该物业用房存在权利瑕疵，买受人需履行原产权人省二建公司与长春市伟达物业管理有限公司相关协议，在权利行使上受上述协议限制；拍卖资产拍卖前原产权人省二建公司第四、第五分公司欠长春市伟达物业管理有限公司物业费等，2004年（45，037.52元）及2005年（61，510.66元）合计共欠106，548.18元，所欠费用的金额由买受人与物业公司确认及支付。2004年前欠费不详，如有欠费，由买受人负责。现房屋采暖费、物业费、租赁收入等按实际交割日计算，之前归委托方承担，之后由买受人承担。房屋租赁已到期，具体事宜由买受人自行处理。路桥公司于2009年11月16日通过拍卖程序取得上述拍卖标的物，伟达公司继续为该办公楼提供物业服务。 2011年1月24日，路桥公司与伟达公司签订《协议书》一份，该《协议书》中约定：因乙方于甲方的办公楼（翔运街1416号）中有100平方米的使用面积（无产权、位于二楼201室、203室、204室）。现经双方协商达成如下协议：一、甲方支付给乙方房屋使用权转让费、搬出费及以前该楼所欠取暖费共计48万元整。乙方100平米使用权结束并从该楼搬出，自行解决办公地点。二、双方自签订本协议之日起两日内，乙方搬出同时甲方给付上述款项，乙方开具发票。三、本协议签订后如一方未能履约，从签订之日起违约方每天按总金额48万的百分之一向履约方支付违约金，直至协议履行结束。四、该协议是双方真实自愿的意思表述，双方签字盖章后生效。签订该协议后，路桥公司于2011年1月25日通过银行转账的方式向伟达公司支付48万元，伟达公司向路桥公司出具《收据》，载明：收到路桥公司翔运街1416号办公楼201、203、204室使用权转让费、搬出费全款。伟达公司从上述房屋内搬离。 2015年11月11日，长春市绿园区省二建小区业主委员会在绿园区主管单位备案。2015年12月30日，长春市绿园区省二建小区业主委员会与伟达公司签订《物业移交协议》，正式解除物业服务关系。2018年，长春市绿园区省二建小区业主委员会将路桥公司、伟达公司诉至长春市绿园区人民法院，要求确认2011年1月24日路桥公司与伟达公司签订的《协议书》无效，将小区物业办公用房即《协议书》中所涉的201室、203室、204室归还小区全体业主。长春市绿园区人民法院于2018年6月22日作出（2018）吉0106民初1421号民事判决，驳回长春市绿园区省二建小区业主委员会诉讼请求。长春市绿园区省二建小区业主委员会不服该判决，向长春市中级人民法院提起上诉，长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终3825号民事判决，维持（2018）吉0106民初1421号民事判决。长春市绿园区省二建小区业主委员会不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2019年12月25日作出（2019）吉民再298号民事判决，认为案涉201、203、204三间房屋系物业用房，伟达公司作为二建小区的物业公司无权处分物业用房的使用权，判决：一、撤销（2018）吉01民终3825号及长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初1421号民事判决；二、路桥公司与伟达公司于2011年1月24日签订的《协议书》无效；三、路桥公司于判决生效之日起十日内将案涉201、203、204号房屋移交给长春市绿园区省二建小区业主委员会恢复房屋的物业服务用房功能。 一审法院认为，关于伟达公司是否应当返还路桥公司支付的373451.82元及利息的问题。伟达公司与路桥公司于2011年1月24日签订的《协议书》被吉林省高级人民法院于2019年12月25日作出的（2019）吉民再298号民事判决认定无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，伟达公司应当予以返还因《协议书》取得的钱款。同时根据路桥公司与吉林省奥斯特拍卖有限公司、吉林省国有资产经营管理有限责任公司签订的《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》，路桥公司应当对拍卖资产拍卖前原产权人的欠费进行清偿，“拍卖资产拍卖前原产权人省二建公司第四、第五分公司欠长春市伟达物业管理有限公司物业费等，2004年（45,037.52元）及2005年（61，510.66元）合计共欠106，548.18元，所欠费用的金额由买受人与物业公司确认及支付。2004年前欠费不详，如有欠费，由买受人负责”。依据该声明中的记载，路桥公司支付的48万元中包括2004年和2005年物业费106，548.18元，该笔款项应当予以扣除，故路桥公司主张伟达公司返还373，451.82元（480，000-106，548.18）的诉讼请求，法院予以支持。关于利息，路桥公司的该项诉请于法无据，法院不予支持。关于路桥公司是否存在过错的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，伟达公司对此未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。此外，庭审中，伟达公司辩称路桥公司隐瞒了2009年11月16日路桥公司与吉林省奥斯特拍卖有限公司、吉林省国有资产经营管理有限责任公司签订《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》，若伟达公司在缔约时知晓该声明，则不会以48万元价款出售给路桥公司，因路桥公司故意隐瞒重要事实，混淆法律关系，假借订立合同恶意进行磋商，导致合同无效。依据《中华人民共和国民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。从双方签订《协议书》的目的来看，路桥公司签订该协议并给付48万元是为了取得涉案三间房屋的使用权，伟达公司签订该协议是为了取得省二建拖欠的物业费等相关费用，而且双方亦通过该协议的履行均实现了自己的权益，瑕疵声明中所记载的内容并没有侵害伟达公司的任何权益，路桥公司亦不存在恶意磋商、隐瞒重要事实或者虚假情况以及违背诚实信用等情形。而该《协议书》被吉林省高级人民法院认定为无效是基于案涉三间房屋系物业用房，伟达公司作为二建小区的物业公司无权处分物业用房的使用权，并不是因路桥公司存在缔约过失责任而认定为无效，在该《协议书》被认定无效后，伟达公司应将基于该协议产生的相应价款予以返还，因此伟达公司的上述抗辩无事实和法律依据，不予采信。关于伟达公司的反诉请求是否超过诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”如前所述，路桥公司签订该协议并给付48万元是为了取得涉案三间房屋的使用权，而伟达公司签订该协议是为了取得省二建拖欠的物业费等相关费用，而且双方亦通过该协议的履行均实现了自己的权益。但由于该《协议书》被吉林省高级人民法院作出的（2019）吉民再298号民事判决认定为无效，路桥公司基于该协议无效提起本案诉讼，要求伟达公司返还所得费用，伟达公司在路桥公司诉讼请求的基础上提起反诉要求路桥公司支付省二建公司拖欠的费用，因此诉讼时效应自《协议书》被认定为无效时起计算，伟达公司的反诉请求未超过诉讼时效。关于路桥公司是否应向伟达公司支付2001年至2005年剩余采暖费、物业费等166，952.39元的问题。庭审中，伟达公司辩称《协议书》中的48万元并非出售的真实价格，2005年之前省二建公司拖欠伟达公司采暖费626，570.39元以及搬迁费20，382.00元，共计646，952.39元，扣除路桥公司支付的48万元，现尚欠166,952.39元未予以支付。对此伟达公司提供物业费用清单（均为复印件）和其单方制作的欠费统计表等相关证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述……（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，伟达公司提供的上述证据除仅有一张49,981.82元的《第五分公司应缴各项物业费用》加盖省二建公司第五公司公章外，其余均由伟达公司单方制作，且均为复印件，无法核实其真实性，同时亦无法确认上述费用是否已经由省二建公司支付完毕，因此伟达公司的该项反诉请求证据不足，不予支持。一审判决：一、伟达公司于判决生效之日起立即返还路桥公司支付的373,451.82元。二、驳回路桥公司其他诉讼请求。三、驳回伟达公司的反诉请求。本诉案件受理费6,902.00元，由伟达公司；反诉案件受理费减半收取1,820.00元，由伟达公司负担。 二审查明事实除与一审一致部分外，另查明，在双方当事人签订的《协议书》中约定，路桥公司支付给伟达公司的48万元是房屋使用权转让费、搬出费及以前该楼所欠取暖费共计48万元，伟达公司在收到路桥公司支付的48万后，为路桥公司开具了《吉林增值税专用发票》，发票备注的内容均为取暖费。但是路桥公司在《记账凭证》中记载上述48万全部为使用权转让费，伟达公司向路桥公司出具的收条记载上述48万元是使用权转让费、搬出费。 再查明，在伟达公司提供的有关省二建拖欠物业费的证据中，《第五分公司应缴各项物业费用》由省二建第五分公司加盖了公司公章确认，伟达公司向法院提供的其他证据及清单均为其单方制作。 本院认为：关于伟达公司是否应当返还路桥公司支付的373,451.82元款项的问题。第一，伟达公司与路桥公司于2011年1月24日签订的《协议书》被吉林省高级人民法院于2019年12月25日作出的（2019）吉民再298号民事判决认定无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，伟达公司应当予以返还因《协议书》取得的钱款。第二，《协议书》被确认无效后，路桥公司本应返还案涉房屋，但是根据（2019）吉民再298号民事判决认定，案涉房屋为物业用房，应移交给省二建小区业主委员会，故路桥公司无法将案涉房屋移交伟达公司，并且伟达公司已经不再为省二建小区提供物业服务，不应继续占有使用案涉房屋，路桥公司对此结果不存在过错。因此，路桥公司有权要求伟达公司返还已付款项，而无需向伟达公司承担责任。 关于路桥公司是否应向伟达公司支付2001年至2005年剩余采暖费、物业费等166,952.39元的问题。伟达公司主张2005年之前省二建公司拖欠伟达公司采暖费626,570.39元以及搬迁费20,382.00元，共计646,952.39元，扣除路桥公司支付的48万元，现尚欠166,952.39元未予以支付。二审时，伟达公司向法庭明确，在2001年至2003年，省二建拖欠的采暖费、物业费共620,508.77元，在2004年拖欠45,037.52元，2005年拖欠61,510.66元。由于年代久远，并且曾经和路桥公司已经协商解决此问题，除仍保留了《第五分公司应缴各项物业费用》外，未保留其他相关证据，现阶段向法院提供的其他证据及清单均为单方制作。由于2001年至2003年的相关费用大部分为伟达公司单方制作，且明显高于其他年度物业费，因此无法核实证据的真实性。但是《第五分公司应缴各项物业费用》已由省二建第五分公司加盖了公司公章确认，依据《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》中“2004年前欠费不详，如有欠费，由买受人负责”的条款内容，该部分费用应当由路桥公司承担，应缴数额共计49,981.92元。一审法院对该笔费用未予认定不当，本院依法予以纠正。 鉴于伟达公司尚有费用需要向路桥公司返还，故从应返还的费用中直接扣除省二建第五分公司确认的欠款49,981.92元，由伟达公司向路桥公司返还323,469.90元（373,451.82元-49,981.92元）。 综上所述，伟达公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销吉林省长春市绿园区人民法院（2022）吉0106民初2323号民事判决第二项、第三项； 二、变更吉林省长春市绿园区人民法院（2022）吉0106民初2323号民事判决第一项为“长春市伟达物业管理有限公司于判决生效之日起立即返还吉林省路桥设计有限公司支付的323,469.90元”； 三、驳回吉林省路桥设计有限公司其他诉讼请求； 四、驳回长春市伟达物业管理有限公司的其他反诉请求。 一、二审案件受理费共计17,444.00元，由长春市伟达物业管理有限公司负担16,352.00元，由吉林省路桥设计有限公司负担1，092.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可执行财产线索。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年六月二十九日 书记员***男