深圳市天健城市服务有限公司、贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区昭平县人民法院 民事判决书 （2023）桂1121民初1909号 原告：深圳市天健城市服务有限公司（曾用名深圳市天健物业管理有限责任公司）住所广东省深圳市福田区红荔西路7024号鲁班大厦。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东广和律师事务所律师。 被告：贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司，住所广西昭平县昭平镇上岸村老村坪。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 原告深圳市天健城市服务有限公司（以下简称天健公司）与被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（以下简称嘉龙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2023年9月26日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人**，被告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天健公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费用共计2,796,254.58元。2.判令被告向原告支付违约金462,340.22元。（计算方法：以被告每期欠费额为基数，每逾期一天按照2023年8月公布LPR3.55%上浮50%作为计算标准，起诉时暂计至2023年8月31日，实际应算至实际支付之日止，详情见附表）3.本案的案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告与被告合作的基本情况。原告（曾用名“深圳市天健物业管理有限公司”）系一家专门从事物业管理服务及城市服务的国企，成立于上个世纪90年代，系深圳大型国有上市企业天健集团下属全资子公司，在物业管理服务及城市服务领域有着突出的行业优势。被告系一家专门从事房地产开发的公司，于2013年投资兴建**四海堂客家民俗文化步行街项目，该项目依托**古镇旅游业，以“**会客厅，古镇新名片”为定位，着力打造具有浓郁地方特色，集旅游观光、休闲购物、吃住行为一体的综合性街区。项目竣工并正式投入使用后，被告基于原告拥有多年专业的物业管理服务经验，委托原告对被告四海堂项目提供商铺、酒店、商业等物业管理服务。二、原告与被告签订的合同情况。有鉴于双方各自的商业背景，原告在寻找可以提供物业服务的对象，而被告的项目需要物业管理服务，经沟通洽谈后双方分别签订了以下七份物业服务合同：1.2016年10月28日签订《**四海堂客家民俗文化步行街物业服务合同》，服务期限为：2016年11月1日至2019年10月31日，合同内容有：第五条约定,物业服务费为每年人民币75万元，即每月人民币62,500元，被告于每月15日前向原告支付上月度的物业服务费；第七条约定,原告权利：（一）按照本合同和有关规定收取物业服务费用和其他费用；第十条约定,违约责任：1、违反本合同的约定，造成原告未达到规定服务标准或直接造成原告经济损失的，被告应给予原告相应补偿。2.2019年10月31日签订《**四海堂客家民俗文化步行街物业服务合同》，服务期限为：2019年11月1日至2020年10月31日，合同内容有：第五条约定,物业服务费每年966,000元，即每月80,500元。物业服务费由被告按月支付，于每月15日前原告向被告收取上月物业服务费；第七条约定,原告权利：（一）按照本合同和有关规定收取物业服务费用和其他费用；第十条约定,违约责任：1、违反本合同的约定，造成原告未达到规定服务标准或直接造成原告经济损失的，被告应给予原告相应补偿。3.2020年10月31日签订《**四海堂客家民俗文化步行街项目临时物业服务协议》，服务期限为：2020年11月1日至2020年12月31日，合同内容有：按照原合同执行要求为被告提供物业服务；被告需在2020年11月15日前，支付所拖欠物业服务费的50%，即小写：1,245,112.50元；被告需在2020年12月15日前，支付所拖欠物业服务费的余下全部费用，即小写：1,245,112.50元；被告需在2020年12月31日前，支付本临时物业服务协议2个月的服务费用，即小写：161,000.00元。4.2021年1月签订《**四海堂客家民俗文化步行街项目临时物业服务协议》，服务期限为：2021年1月1日至2021年3月31日，合同内容有：原告仍然按照原物业服务协议要求为项目提供物业服务；被告应向原告支付所欠的项目物业服务费用，被告在2021年1月31日前支付所欠部分物业服务费用120万元，在2021年2月28日支付所欠部分物业服务费用120万元，并在2021年3月31日前结清所欠所有物业服务费用；双方同意本协议第二款得到有效执行后，继续延期项目物业服务协议；若被告不能有效执行第二款时，原告有权随时终止本协议。5.2021年4月签订《**四海堂客家民俗文化步行街项目临时物业服务协议》，服务期限为：2021年4月1日至2021年5月31日，合同内容有：原告仍然按照原物业服务协议要求为项目提供物业服务；被告应向原告支付所欠的项目物业服务费用，被告在2021年4月30日前支付所欠部分物业服务费用，即小写：1,400,000元；在2021年5月31日前结清所欠所有物业服务费用，即小写：1,453,725元；双方同意本协议第二款得到有效执行后，继续延期项目物业服务协议；若被告不能有效执行第二款时，原告有权随时终止本协议。6.2021年6月签订《**四海堂客家民俗文化步行街物业服务合同》，服务期限为：2021年6月1日至2021年11月30日，合同内容有：第五条约定,物业服务费：（一）物业服务费半年48.3万元，即每月80,500元。物业服务费由被告按月支付，于每月15日前原告向被告收取上月物业服务费；第七条约定,原告权利：（一）按照本合同和有关规定收取物业服务费用和其他费用；第十条约定,违约责任：1、违反本合同的约定，造成原告未达到规定服务标准或直接造成原告经济损失的，被告应给予原告相应补偿。7.2021年12月签订《**四海堂客家民俗文化步行街项目临时物业服务协议》，服务期限为：2021年12月1日至2022年1月6日，合同内容有：按照减编后的**古镇四海堂物业服务费用明细表执行为甲方提供物业服务；本协议的12月份物业服务费用，即41,497.76元，2022年1月1日至2022年1月6日交接期间的物业服务费用算法按照8,031.82元（41,497.76÷31×6）计算，本协议合计费用为49,529.58元。三、关于原告主张的物业管理费用及违约金。（一）被告应向原告支付拖欠的物业服务费用共计2,796,254.58元原告作为被告委托的涉案项目的物业管理人，双方在平等、协商的基础上建立了物业服务合同法律关系，双方应当依约履行，原告有权向被告收取合同约定的物业管理服务费。原告自签订合同和协议以来，严格按照合同约定按质、按量为被告的四海堂项目提供各项合格的物业服务管理，其义务已履行完毕。而被告自2017年6月开始拖欠原告的物业管理服务费，并双方多次沟通确认付款最后期限，但被告都未能按约付款。截止今日，被告共欠付原告物业服务费用共计2,796,254.58元。原告为维护自己的合法权益，遂分别于2019年6月11日、2020年3月29日、2020年8月13日、2020年9月9日、2021年7月5日、2021年10月11日、2021年12月31日、2022年6月16日发函催告其支付拖欠的服务费。原告代理律师也于2022年12月30日向被告正式发送律师函催收其拖欠的款项。但被告仍未向原告支付欠付的款项。（二）被告应当承担违约金462,340.22元。原、被告双方就付款期限及付款费用等事项经过多次协商，但被告一直未能按时履约，其行为已构成违约。被告应当向原告支付违约赔偿金。鉴于双方在物业服务合同中只约定了违约责任，未约定违约金的计算方式，因此被告向原告支付违约金的计算方式如下：以被告每期欠费额为基数。每逾期一天按照2023年8月LPR3.55%上浮50%作为计算标准，起诉时暂计至2023年8月31日，实际应算至实际支付之日止（详情见附表）。被告拖欠的物业服务费用2,796,254.58元，违约金462,340.22元，共计3,258,594.80元（计算依据为《中华人民共和国民法典》第五百八十二条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款）。综上所述，原告认为，被告未按多份合同之约定向原告按时支付物业管理费的行为属于违约，依法应向原告支付拖欠的物业管理费用2,796,254.58元、违约金462,340.22元及实现债权的费用，以上合计金额为人民币3,258,594.80元。原告为了履约，已经垫付了大额成本，为维护原告的合法权益，原告请求贵院在查明事实的基础上，***正裁决，支持原告的全部诉讼请求。 被告嘉龙公司答辩称，原告与被告于2016年10月28日签订物业服务合同后，截止2021年11月份，被告不定时向原告支付物业服务费共计211.5万元属实，被告未能按合同约定向原告支付物业服务费主要原因：一、全体业主及商家一致不配合物业公司工作，致使物业费由始至终收不上来。二、被告是第一家进驻**进行商业综合体项目开发的企业，四海项目共分两期开发，一期项目于2016年9月通过竣工验收，2017年至2019年，被告一直申请开发二期项目，因政府对**规划进行调规迟迟不予审批，项目开发受阻导致被告财务危机，2020年全球爆发新冠肺炎疫情给被告带来更致命的一击，项目崩盘资金链断裂，截止2021年11月被告穷尽所有共垫付物业服务费200多万元，再也无力再垫付服务费用。原、被告签署的是兜底合同，如若被告不能及时收取物业费，由被告垫付。综上，恳请法院站在民营企业角度考虑被告实际困难，酌情考虑免除被告违约金及部分物业服务费。 本院经审理认定事实如下： 1.涉案物业服务项目坐落：广西昭平县**古镇高速出口处**四海堂客家民俗文化步行街的商铺、酒店等，被告是开发商。 2.原告于2016年11月1日至2022年1月6日为上述商铺、酒店等提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：原、被告双方分别于2016年10月28日、2019年10月31日、2021年6月签订的三份《**四海堂客家民俗文化步行街物业服务合同》及2020年10月31日、2021年1月、2021年4月、2021年12月签订的四份《**四海堂客家民俗文化步行街项目临时物业服务协议》。提供物业服务期限：2016年11月1日至2022年1月6日。物业标准：①2016年11月1日至同年12月31日为62,500元/月；②2017年1月23日应被告要求，新增岗位共计4人，每月增加物业服务收费标准18,000元，故，2017年1月物业服务费为67,725元；③自2017年2月1日起至2021年11月30日止，物业服务费收费标准为80,500元/月；④2021年12月1日至2022年1月6日按临时服务协议结算为41,497.76元/月。 3.原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2019年1月1日至2022年1月6日；拖欠物业费合计2,796,254.58元。 4.原告通过催款函、律师函方式向被告书面催缴过物业费。 5.被告不缴纳物业费抗辩事由：全体业主及商家不配合物业工作，致使物业费无法收取；新冠肺炎疫情影响，项目崩盘资金链断裂。 6.原告主张违约金依据为：①事实依据：被告并未按照合同的约定支付费用，实际上进行不定期和不定额支付，原告收到款项后，按照发生费用的时间先后进行当期费用的冲抵，起诉时放弃冲抵前逾期付款的违约金，第一期违约金起算从被告最后一笔付款冲抵后仍然欠费时间的下一个月16日（即2019年2月16日）开始起算。2019年8月20日之前，采用中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率作为计算违约金比例标准，2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率作为违约金比例标准，由于被告欠费跨时较长，期间前述两利率有过多次调整并且逐年下降，为了便于诉讼，原告以2023年6月20日最新一期LPR上浮50%（即5.325%）作为违约金计算标准。②法律依据为：《中华人民共和国民法典》第五百八十二条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款。 以上事项中，双方均无争议。 综上所述，本院认为，原告诉请被告支付尚欠的物业费合计2,796,254.58元，有事实依据，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告支付逾期支付物业费违约金问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”的规定，本案中，双方在物业服务合同中未约定逾期支付物业费的违约责任，由于被告拖欠物业费跨时较长，为了方便计算，原告请求按照2023年6月20日公布的一年期市场贷款报价利率3.55%上浮50%（即5.325%）作为逾期付款违约金计算比例，计算出从2019年2月16日起算至2023年8月31日止的逾期付款违约金462,340.22元，并请求自2023年8月31日后的逾期付款违约**2,796,254.58元为基数，按年利率5.325%计算至实际清偿之日止，符合上述法律规定，本院予以支持。被告答辩请求法院酌情考虑免除违约金及部分物业服务费，本院认为，原告诉请的违约金及物业费符合双方约定及法律规定，对此，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十二条、第九百四十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳市天健城市服务有限公司支付拖欠的物业服务费2,796,254.58元； 二、被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳市天健城市服务有限公司支付2019年2月16日至2023年8月31日止的逾期付款违约金462,340.22元及2023年8月31日以后的违约金（2023年8月31日后的违约**2,796,254.58元为基数，按年利率5.325%计算至实际清偿之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32,869元，减半收取折计16,435元，由被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十一月十七日 法官助理*** 书记员***