广州市花都区某某漂染厂、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0114民初16487号 原告：广州市花都区**漂染厂，住所地广东省广州市花都区新华街道莲塘旧村，统一社会信用代码91440114X18762310B。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，广东合誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东合誉律师事务所律师。 被告：***，男，1965年8月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 被告：***，男，1967年11月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 被告：***，男，1970年11月11日出生，汉族，住广东省广州市花都区。 被告：广州市领御酒店有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街道莲塘村迎宾大道旁，统一社会信用代码91440114052584802F。 法定代表人：***，该公司执行董事。 被告：***，男，1984年3月4日出生，汉族，住广东省清远市清城区。 五被告的共同委托诉讼代理人：***，广东古谷律师事务所律师。 五被告的共同委托诉讼代理人：钟丽煖，广东古谷律师事务所律师。 第三人：广州市臻成酒业有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街XXX号，统一社会信用代码91440101MA9XWJ632E。 法定代表人：梁国材。 第三人：***，男，1978年5月7日出生，汉族，住湖南省道县。 第三人：***，女，1973年6月13日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 第三人：***，男，1980年8月30日出生，汉族，住广东省清远市清城区。 第三人：中国联合网络通信有限公司广州市分公司，住所地广州市天河区中山大道西141号，统一社会信用代码9144010172786204X1。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 原告广州市花都区**漂染厂（以下简称**漂染厂）与被告***、***、***、广州市领御酒店有限公司（以下简称领御公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年11月4日立案受理，依法适用普通程序由审判员独任审理于2023年2月15日公开开庭审理。庭审后，依照**漂染厂的申请，本院依法追加广州市臻成酒业有限公司（以下简称臻成公司）、***、***、***、中国联合网络通信有限公司广州市分公司（以下简称中国联通广州分公司）作为第三人参加本案诉讼，本院在案涉场地张贴告知书，载明**漂染厂诉讼请求涉及交还场地，通知案涉租赁物内的承租人、使用人参加本案诉讼。本院再次于2023年5月10日公开开庭审理。原告**漂染厂的委托诉讼代理人**、***，被告***及被告***、***、***、领御公司、***的共同委托诉讼代理人钟丽煖、***，第三人臻成公司的法定代表人梁国材，第三人***，第三人中国联通广州分公司的委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼，第三人***、***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 **漂染厂向本院提出诉讼请求:1.判令***、***、***、领御公司立即将位于广州市花都区XXX号的房屋腾退完好交还给**漂染厂；2.判令***、***、***、领御公司、***立即向**漂染厂支付拖欠的租金暂计437.76万元、税金18.22万元；3.判令***、***、***、领御公司、***立即向**漂染厂支付违约金，暂计10000元（违约金以拖欠的租金为基数，从拖欠之日起按照每日千分之一的标准计算至付清之日止）；4.依法判令***、***、***、领御公司、***向**漂染厂支付从2022年10月1日起至完好交还位于广州市花都区XXX号的房屋之日止的占用费，占用费从2022年10月1日至2025年10月31日的基数是每月547200元，从2025年11月1日以后的计算基数为每月656640元，暂计至2022年10月31日，占用费暂计为547200.00元）；5.判令***、***、***、领御公司、***立即将位于广州市花都区XXX号房屋中的研发楼已改变、加建的建筑拆除并恢复原样；6.案件受理费、保全费由***、***、***、领御公司、***承担。 诉讼中，**漂染厂变更诉讼请求为：1.判令***、***、***、领御公司及臻成公司、***、***、中国联通广州分公司立即将位于广州市花都区XXX号的房屋腾退完好交还给**漂染厂；2.判令***、***、***、领御公司、***立即向**漂染厂支付拖欠的租金暂计437.76万元、税金182173.15元及税金利息（计算方式如下：分别以10283.96元为基数分别从2023年1月11日、2023年2月10日、2023年3月13日、2023年4月14日、2023年5月10日、2022年8月12日、2022年9月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款报价利率计算利息至付清款项之日止。以44074.17元、66111.26元为基数，分别从2022年10月23日、2022年7月11日按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款报价利率计算利息至付清款项之日止）；3.判令***、***、***、领御公司、***立即向**漂染厂支付违约金，暂计10000元（违约金以拖欠的租金为基数，从拖欠之日起按照每日千分之一的标准计算至付清之日止）；4.请求法院依法判令***、***、***、领御公司、***向**漂染厂支付从2022年10月1日起至完好交还位于广州市花都区XXX号的房屋之日止的占用费（计算标准：占用费从2022年10月1日至2025年10月31日的基数是每月547200元，从2025年11月1日以后的计算基数为每月656640元，暂计至2022年10月31日，占用费暂计为547200.00元）；5.判令***、***、***、领御公司、***立即将位于广州市花都区XXX号房屋中的研发楼已改变、加建的建筑拆除并恢复原样；6.案件受理费、保全费由***、***、***、领御公司、***承担。 事实和理由：**漂染厂（出租方、合同甲方）与***、***、***（承租方、合同乙方）于2009年11月17日签订《房屋租赁合同》一份，约定***、***、***共同向**漂染厂承租位于广州市花都区新华街X旁（现广州市花都区XXX号）的房屋（建筑面积为19053.66㎡），租赁期限共20年，从2010年11月1日至2030年10月31日止，租金按季度缴交，乙方应于每季度首月5号前支付当季度租金；同时该《房屋租赁合同》还约定，若逾期60日缴纳租金和其他相关费用的，经**漂染厂书面催告缴纳仍未缴纳的，**漂染厂有权解除合同、收回场地、保证金和预付租金不予退还，承租方在租赁物上所有投入的动产和不动产归**漂染厂所有，并应赔偿**漂染厂的损失。 在2021年5月18日，领御公司出具承诺函，承诺作为共同承租主体，履行上述《房屋租赁合同》约定的各项义务及承担责任。 ***、***、***、领御公司从2021年6月开始拖欠租金。为此，**漂染厂多次向***、***、***、领御公司发出《催告函》要求***、***、***、领御公司立即付清拖欠的租金，但***、***、***、领御公司并未积极对待。领御公司是一人有限责任公司，***为其唯一股东，根据《公司法》六十三条的规定及《房屋租赁合同》第十条之约定：“乙方股东同意对乙方按期支付租金承担保证责任，若乙方未能按期支付租金，乙方股东按照其在乙方持股的比例相应承担支付责任，包括但不限于租金、滞纳金、赔偿金和违约金。”因此，***应该对领御公司拖欠的租金、违约金应承担责任。 同时，***、***、***、领御公司在未经**漂染厂同意的情况下，擅自改变承租范围内研发楼第四层原来的使用方案且加建部分建筑面积，导致研发楼至今未能完成规划验收，为此，**漂染厂于2021年12月8日向***、***、***、领御公司发出《告知函》，要求***、***、***、领御公司立即将已改变和加建部分的建筑拆除并恢复原样，但***、***、***、领御公司置之不理，至今未处理。 无奈之下，**漂染厂于2022年9月30日向***、***、***、领御公司发出《解除合同通知书》，通知***、***、***、领御公司于2022年10月1日解除双方之间的《房屋租赁合同》、没收保证金并收回租赁房屋，并敦促***、***、***、领御公司于接到《解除合同通知书》之日起三天内向**漂染厂付清拖欠的租金、违约金等，并于三十天内将租赁房屋按照**漂染厂要求，拆除研发楼第四层已改变、加建部分的建筑后完好交还。 现***、***、***、领御公司、***既没有支付拖欠的租金和违约金，也没有拆除加建和已改变部分的建筑物将租赁场地交还给**漂染厂，故为维护**漂染厂的合法权利，特向法院提起诉讼，依法裁判支持**漂染厂的诉讼请求。另，基于臻成公司、***、***、中国联通广州分公司与***、***、***、领御公司、***一同占有使用场地，故请求臻成公司、***、***、中国联通广州分公司与***、***、***、领御公司、***一同返还案涉租赁物业。 ***、***、***、领御公司、***辩称，请法庭驳回**漂染厂的部分不合理诉讼请求。理由如下： 一、首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。我方所承租的厂房未按照建设工程规划许可证的规定建设，双方签订的合同属于无效合同，**漂染厂诉请没收我方已交纳的保证金没有法律依据。 其次，双方租赁合同的标的物土地使用权类型为出让，地类（用途）为工矿仓储用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定，“国家实行土地用途管制制度”，第四款规定，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，《中华人民共和国民法典》第三百五十条规定，“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”，以上法律中关于不得擅自改变土地用途的规定系效力性强制性规定，其目的在于否定改变土地用途的行为在民商法上的效力，以引导民商事主体遵循我国土地用途管制的基本原则，按照既定土地用途合理使用土地。因此本案《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。 二、我方没有按时缴纳租金是因为受到新冠疫情的影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。所以，我方不同意解除合同，不同意承担违约责任。 三、**漂染厂诉请的437.76万元租金以及从2022年10月1日起按照每月547200元标准计算占用费也不合理。广州市从2021年12月开始爆发新冠××疫情，广州市人民政府发布公告要求，市民群众增强自我保护意识，尽量避免前往封闭或者人流密集的公共场所，如确需前往，***口罩，并避免近距离接触咳嗽、发热人群。广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部2022年3月26日发布关于强化我市新冠××疫情防控措施的公告（第29号），2022年4月10日发布决定于2022年4月11日零时开始，市民非必要不离穗，确需要离穗须凭48小时核酸阴性证明。另外，花都区新型冠状病毒××疫情防控指挥办公室也分别于2021年12月16日发布关于开展全区全员核酸检测工作的通告（第15号）、2022年2月17日发布关于从严从紧落实文旅体育场所疫情防控措施的紧急通知、2022年3月17日发布关于开展疫情防控风险排查工作的通告（第19号）、2022年4月12日发布关于开展全区全员核酸检测工作的通告（第31号）、2022年4月14日发布关于进一步强化各类重点场所疫情防控措施的通告（第32号），2022年4月28日发布关于开展全区全员核酸检测工作的通告（第35号）、2022年4月29日发布关于开展全区全员核酸检测工作的通告（第38号）、2022年5月1日发布组织部分区域居民群众开展核酸检测工作的通告（第42号）、2022年5月3日发布关于开展全区全员核酸检测工作的通告（第47号）、2022年5月6日发布关于开展全区全员核酸检测工作的通告（第49号）、后广州市人民政府在2022年5月9日下午召开广州市疫情防控新闻发布会上通报，本次广州疫情得到有效控制，将稳步恢复生产生活秩序，将落实常态化核酸检测工作机制。但随后广州市花都区于2022年10月12日爆发“1012”疫情，花都区新型冠状病毒××疫情防控指挥部发布《关于加强社会面疫情防控措施的通告》（第70号），如下：10月13日8时起在全区范围内启动全员核酸检测，所有餐饮服务单位暂停堂食，娱乐场所（KTV、卡拉OK、歌舞厅）等全部暂停营业。2022年11月4日，花都区政府又发布娱乐场所继续暂停营业的通知。2022年11月13日，花都区组织部发布《致花都市民朋友的倡议书》，提及当前疫情形势依然严峻，防控工作容不得半点疏忽懈怠。2022年11月29日，花都区新型冠状病毒××疫情防控指挥部发布《关于进一步加强社会面疫情防控措施的通告》（第193号），提及疫情形势严峻复杂，并倡导市民居家办公，最大限度减少人员流动和聚集。故结合上述公告可知，我方所租赁的房屋作为经营餐饮服务、歌舞娱乐活动场所，导致我方所承租案涉房屋受到新冠疫情及防控措施的严重影响，仅在2021年停业的时间就长达8个月之久，在2022年更是无法正常经营。基于公平原则，2022年2月-5月、2022年10月13日-2022年11月30日期间的风险应由租赁双方共同承担，结合广州市疫情防控的具体情况，2022年2月-5月期间的租金以及2022年10月13日-2022年11月30日期间的租金应由双方各承担50%（即2022年2月-5月租金为：547200元/月×4个月×50%=1094400元；2022年6月-9月租金为：547200元/月×4个月=2188800元）。另外，根据《房屋租赁合作协议》第三条3.2约定，乙方如果违反本合同的，依违约处理。乙方所欠缴税、费、租金等各项费用的，甲方有权从租赁保证金中扣减或者用租赁保证金代为支付。该条款没有约定没收我方所缴纳的保证金且不能用于抵扣所欠租金等费用。因此，即使法庭认定我方存在违约责任，但**漂染厂主张没收我方100万元保证金没有依据，该100万元保证金应该按照上述合同的约定，用于抵扣租金。故截止至2022年10月1日，我方共拖欠租金为2283200元（1094400元+2188800元-1000000元=2283200元）。 四、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据《民法典》第585条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。所以即使法庭认定我方存在违约，但**漂染厂以拖欠租金为基数，从拖欠之日起按照每日千分之一的标准计算并请求我方支付违约金与**漂染厂实际损失情况显然是不相符的，且**漂染厂对其实际损失也未提交证据予以证明，故**漂染厂要求我方支付高额的违约金，请求明显不合常理。 五、关于加建改建的房屋，**漂染厂是同意的，且一直没有提出异议，属于合法的添附物，不应当拆除及恢复原状。 六、不同意**漂染厂要求臻成公司、***、***、中国联通广州分公司与我方一同返还案涉租赁物，首先我方没有按时缴纳租金是因为受到疫情影响，不应当认定为违约。不同意解除合同及承担违约责任。其次，部分第三人属于公共通信的设施单位，其是为了给公众提供通信服务，为避免对公众利益的影响，我方认为继续维持现状更为妥当。 我方不同意**漂染厂主张的税金所产生的利息，我方之所以拖欠税金未支付是因为受疫情的影响导致经营困难，且国家就受疫情影响的企业也予以税务暂缓缴纳、减免，故该税金所产生的利息，没有法律依据。 臻成公司述称，我方不同意返还案涉租赁物。如果是**漂染厂要求收回房屋，我方同意将租金直接支付给**漂染厂，继续经营。如果**漂染厂不给我方继续经营，我方要求**漂染厂赔偿我方款项。对于**漂染厂的第二、三、四、六诉讼请求我方没有意见要发表。对于**漂染厂的第五项诉讼请求，这是我方投资的项目，是我方经营范围，我方不同意拆除。对于**漂染厂第五项诉讼请求中所指的建筑物，不是我方加建的，我方租下来是正常使用。 ***述称，我方不同意返还案涉租赁物。我方不清楚**漂染厂第五项诉讼请求的所提及的建筑加建情况。其余意见与臻成公司意见一致。如果是**漂染厂要求收回房屋的话，我方同意将租金直接支付给**漂染厂，继续经营。如果**漂染厂不给我方继续经营，**漂染厂应当赔偿我方款项。对于**漂染厂的第二、三、四、六诉讼请求我方没有意见要发表。 中国联通广州分公司述称，我单位在涉诉房屋设置的系统是依据《电信条例》及《广东省通信设施建设与保护规定》建设的公共通信设施，为公众提供通信服务。我单位设施受法律保护，本案纠纷不应当影响我单位系统的正常运行，以免对公众利益造成影响。根据《电信条例》第四十七条：基础电信业务经营者可以在民用建筑物上附挂电信线路或者设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施,但是应当事先通知建筑物产权人或者使用人,并按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准向该建筑物的产权人或者其他权利人支付使用费。第四十九条：任何单位或者个人不得擅自改动或者迁移他人的电信线路及其他电信设施；遇有特殊情况必须改动或者迁移的,应当征得该电信设施产权人同意,由提出改动或者迁移要求的单位或者个人承担改动或者迁移所需费用,并赔偿由此造成的经济损失。根据《广东省通信设施建设与保护规定》第二十一条：建（构）筑物内的信号盲区或者弱区、移动通信话务量高或者移动网络流量大、网络频繁切换的场所，应当设置通信网络室内分布系统。场所产权人或者管理人应当为基础电信业务经营者建设室内分布系统提供必要的条件。室内分布系统的设计、建设应当符合国家有关标准，满足多家基础电信业务经营者共享使用的要求，实现多网合一，避免相互干扰。第二十二条：有关组织或者个人应当为通信设施建设单位使用相关土地、建（构）筑物提供便利。我单位依据法律规定建设公共通信设施，为公众提供通信服务。无论**漂染厂诉请是否成立都不应当妨碍我司相关通信设施向公众提供通信服务。且我方的设施仅仅是挂墙，并未实际占用房屋。如果要求我方迁移的话，根据电信条例，谁要求我方搬迁，谁就应当向我方支付搬迁费用。 ***、***未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。 本院经审理认定事实如下： 一、合同签订方面的事实 2009年11月17日，**漂染厂（出租方、甲方）与***、***、***签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将自有的位于广州市花都区新华街X旁使用证编号为花国用（X）第X号，楼高约为25.5米，共6层的建筑物出租给乙方，房屋面积约18000平方米，实际按建筑面积计算。甲方约于2010年7月1日向乙方交付房屋，该房屋租赁期20年，自2010年11月1日起至2030年10月31日止。乙方向甲方缴纳100万元租赁保证金。合同终止时，乙方如果能够正确履行本合同，并交清所有的税、费等各项费用，甲方在10日内无息退还租赁保证金，乙方如果违反本合同的，依违约条款处理。乙方所欠缴税、费、租金等各项费用的，甲方有权从租赁保证金中扣减或者用租赁保证金代为支付。租金为20元/月/平方米，每五年调整一次租金，租金在上五年度租金的基础上增加20%，其中2020年11月1日至2025年10月31日为28.8元/平方米，2025年11月1日至2030年10月31日为34.56元/平方米。乙方应于每季度首月5号前支付当季度租金给甲方，先交租后使用。乙方交纳的租金不含税金，有关租赁物出租产生的租赁税费，均由乙方负担。乙方逾期60日缴纳租金和其他相关费用的，经甲方书面催告缴纳仍未缴纳的，甲方有权解除合同，收回场地，保证金和预付租金不予退还，甲方并可追究乙方的违约责任，乙方仍需支付拖欠的上述费用。乙方应依合同约定按期向甲方支付租金，乙方无故拖欠租金的，每日应按拖欠租金的千分之一支付滞纳金，逾期超过60日，甲方有权解除协议，乙方除支付租金，还需支付滞纳金。 2011年7月2日，**漂染厂（甲方）与***（乙方）签订《补充协议》，约定，根据《工程量计算表》，双方共同确认2009年11月17日订立了《房屋租赁合同》中租赁建筑物的面积为19053.66平方米。首期每月租金为38万，乙方从2011年9月1日向甲方支付租金。甲方已经向乙方交付2009年11月17日订立的《房屋租赁合同》中的租赁建筑物，双方不办理租赁建筑物移交手续。 2012年1月23日，***、领御公司向**漂染厂作出《***》，载明，本公司与贵厂于2012年1月23日签订的租赁合同仅作为双方对外部门使用。并不是双方履行合同的依据。 2013年1月25日，**漂染厂（甲方）与领御公司、***（乙方）签订《补充合同》，约定，现就甲乙双方于2012年1月23日签订的房屋租赁合同中的交租时间签订补充协议：一、***双方约定乙方应于每季度首月5号前支付当季租金给甲方，先交租后使用。现甲乙双方商定乙方在每年的6月15日前支付当年上半年的租金给甲方；乙方在每年的12月20日前支付当年下半年的租金给甲方。二、其他条款与原合同保持不变，本补充合同经签订后生效并与原合同具有同等的法律效力。 2021年5月18日，***、领御公司向**漂染厂出具《***》，承诺***、领御公司共同作为2009年11月17日租赁合同中的承租主体向**漂染厂履行前述《租赁合同》约定的各项义务及承担责任。 二、案涉租赁物的规划报建情况 2023年4月14日，广州市规划和自然资源局发出穗规划资源核实〔X〕X号《建设工程规划条件核实意见书》，显示**漂染厂作为建设单位的研发楼总建筑面积18233平方米，建设工程规划许可证文号（含许可调整文号）为穗规建证〔X〕X号，放、验线/规划条件核实测量记录册编号（X）复X。另载明根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《广东省城乡规划条例》第四十六条、《广州市城乡规划条例》第三十八条规定，经核实，上述建设工程符合城乡规划要求，同意通过建设工程规划条件核实。 编号为（X）复X的《规划条件核实测量记录册》载明，研发楼因涉及违法建设，经广州市花都区人民政府新华街道办事处立案调查，并于2022年6月8日出具《广州市花都区人民政府新华街道办事处行政处罚决定书》（***处字〔2022〕X号），对其进行行政处罚，建设单位于2022年6月9日缴纳罚款，研发楼违法建设处罚决定已执行完毕。 2022年7月9日，广州市花都区人民政府办公室印发的花府会纪〔2022〕85号载明，会议议定内容包含**漂染厂建设的一、二期商业综合楼改建工程原使用功能为厂房，改建后使用功能为首至五层为商业。会议认为，**漂染厂一、二期商业综合楼属于政府优化服务所推进的重点工程等项目，会议同意该建设工程按照上述规模、功能等各项指标进行建设。 三、合同履行方面的事实 （一）各项费用支付的事实 合同签订后，***、***、***、领御公司（以下简称***一方）向**漂染厂支付了保证金100万元，保证金未退还，**漂染厂认为***一方构成根本违约故保证金应当没收，***一方陈述同意在本案中处理保证金事宜，但不同意没收保证金，因合同并未约定没收保证金或不能抵扣***一方欠付的款项。***一方已经付清了2022年2月1日之前的租金，从2022年2月1日开始欠付租金。***一方对租赁税费由其负担无异议，对于租赁税费的金额不予确认。 根据**漂染厂提交的税收完税证明显示，案涉租赁物的税费及缴纳情况如下表所示： 月份及税种 金额（元） 缴纳时间 2022年2月份增值税及附加 10283.96 二〇二三年一月十一日 2022年3月份增值税及附加 10283.96 2023年2月10日 2022年4月份增值税及附加 10283.96 2023年3月13日 2022年5月份增值税及附加 10283.96 2023年4月14日 2022年6月份增值税及附加 10283.96 2023年5月10日 2022年7月份增值税及附加 10283.96 2022年8月12日 2022年8月份增值税及附加 10283.96 2022年9月19日 2022年4月份至6月份房产税 66111.26 2022年7月11日 2022年7月份至9月份房产税 44074.17 2022年10月23日 总计金额 182173.15 （二）***一方对租赁物改建、加建方面的事实 2022年9月30日，**漂染厂向***一方发出《解除合同通知书》，载明因***一方存在拖欠租金及加建部分建筑物的情况，影响案涉租赁物的竣工验收工作，已构成根本违约，故从2022年10月1日起解除案涉《房屋租赁合同》并没收保证金。 2021年12月8日，**漂染厂向领御公司、***发出《告知函》，要求领御公司、***将已改变的研发楼恢复原样，领御公司于2021年12月15日签收该函。 **漂染厂陈述***一方在研发楼第四层加建了部分建筑物、构筑物，其第五项诉讼请求中的意思是要求***一方将加建物予以拆除。***一方确认其加建了简易的雨棚，若合同解除，雨棚可以拆除，但其认为加建时经过了**漂染厂的口头同意，**漂染厂之前也到现场去查看过，并未提出异议。**漂染厂称其未同意***一方的加建行为。 四、转租情况及次承租人的使用情况 领御公司与臻成公司签订的房屋租赁合同约定租期为2021年9月1日至2031年8月31日，租赁物为案涉楼房的401室，面积600平方米。领御公司与臻成公司于2022年3月29日签订协议，约定的租赁物为案涉楼房的412室，租期为2022年1月1日至2031年8月31日，面积80平方米。截至本案法庭辩论终结，臻成公司仍在占有使用租赁物。 领御公司与***签订的房屋租赁合同约定的租赁物为案涉楼房的101、201、301室，面积约9884平方米，租期为2021年7月25日至2026年7月24日。截至本案法庭辩论终结，***仍在占有使用租赁物。 领御公司与***签订的租赁合同约定的租赁物为案涉楼房的601室，面积1300平方米，租期为2023年3月1日至2026年8月31日。截至本案法庭辩论终结，***仍在占有使用租赁物。 2012年7月25日，领御公司（甲方）与中国联通广州分公司（乙方）签订《皇廷国际酒店室内覆盖安装合作合同》，约定，为解决位于广州市花都区X皇廷国际酒店（领域国际酒店，以下简称甲方大厦）室内移动电话通信问题，就甲方大厦安装移动电话室内分布系统，签订合同，约定甲方同意将甲方大厦内的地下室、电梯、楼层合适位置安装信号分布系统等位置和工作用电，有偿提供给乙方设置室内分布系统及设备位置，并同意乙方安排人员进场施工、维护。期限从2012年7月1日至2017年6月30日。2018年11月16日，领御公司（甲方）与中国联通广州分公司（乙方）续签了协议，约定前述合同有效期延长5年，从2017年7月1日起至2022年6月30日止。2022年9月5日，领御公司（甲方）与中国联通广州分公司（乙方）续签了协议，约定前述合同有效期延长9年，从2022年7月1日至2031年6月30日。领御公司陈述合同没有约定中国联通广州分公司使用的具体位置，以中国联通广州分公司提供的图片为准，中国联通广州分公司使用的设施属于网络电信设施，位于后楼梯、管井的公共部位，不占有租赁物的实际空间。中国联通广州分公司提交的图片显示，其安装的设备设施并未占用租赁物的地面空间，仅挂置在墙壁上。 领御公司陈述其与移动公司签订房屋租赁合同已经到期，但还有设施设备在墙体上，也属于网络电信设施，位于后楼梯、管井的公共部位，不占有租赁物的实际空间。 领域公司陈述其庭前向法庭提供了***也是次承租人，现经核实，***的合同已经履行完毕，***并未占有使用案涉租赁物。 五、其他事实 领御公司原为自然人独资的有限责任公司，于2023年3月14日变更企业类型为自然人投资或控股的有限责任公司，现股东为***与***。***于2020年9月22日至2023年3月14日期间担任其一人股东，***认为其财产独立于领御公司财产，对此并未提交证据证明。 2022年9月30日，**漂染厂向***一方发送《解除合同通知书》，载明，因***一方从2021年5月份开始拖欠租金，拖欠2022年2月至2022年12月租金共601.92万元，2020年11月至2022年8月税金18.22万元，且擅自改变研发楼第四层原来使用的方案，加建了部分建筑面积，拖欠租金的行为已经构成根本违约，从2022年10月1日起解除其与***一方的《房屋租赁合同》并没收保证金。 2022年期间，广州市花都区新型冠状病毒××疫情防控指挥部办公室发布多个通告。通告（第27号），载明，根据疫情防控形势，自本通告印发之日起对我区密闭半密闭场所采取临时管控措施，全区网吧、娱乐场所（KTV、卡拉OK、歌舞厅、游艺厅）、电影院、健身房、室内游泳馆、酒吧、台球厅、剧院、图书馆、棋牌室、***、密室逃脱、足浴店、按摩院、洗浴中心、室内景点、博物馆等密闭半密闭场所暂停营业，所有培训机构（含托管）暂停线下服务。通告（第30号）载明，全区网吧、娱乐场所（KTV、卡拉OK、歌舞厅、游艺厅）、电影院、健身房、室内游泳馆、酒吧、台球厅、剧院、图书馆、棋牌室、***、密室逃脱、足浴店、按摩院、洗浴中心、室内景点、博物馆等密闭半密闭场所暂停营业，所有培训机构（含托管、**）暂停线下服务，以上措施实施至4月18日。通告（第32号）载明，全区网吧、娱乐场所（KTV、卡拉OK、歌舞厅、游艺厅）、电影院、健身房、室内游泳馆、酒吧、台球厅、剧院、图书馆、棋牌室、***、密室逃脱、足浴店、按摩院、洗浴中心、室内景点、博物馆等密闭半密闭场所暂停营业，所有培训机构（含托管、**）暂停线下服务，以上措施实施至4月19日。 2022年10月13日的通告（第70号）载明，娱乐场所（KTV、卡拉OK、歌舞厅、游艺厅等）、电影院、室内游泳馆、剧院、酒吧、健身房、网吧、台球厅、棋牌室、***、密室逃脱、足浴店、美容按摩院、美发店、洗浴中心、室内景点、图书馆、博物馆等密闭半密闭场所暂停营业。2022年11月3日的通告（第128号）载明，娱乐场所（KTV、卡拉OK、歌舞厅、游艺厅等）、电影院、室内游泳馆、剧院、酒吧、健身房、网吧、台球厅、棋牌室、***、密室逃脱、足浴店、美容按摩院、美发店、洗浴中心、室内景点、图书馆、博物馆等密闭半密闭场所继续暂停营业。2022年11月26日的通告（第183号）载明，全区医疗机构、旅游景点、交通站场、餐饮单位、商场超市、宾馆酒店、农贸市场、批发市场、在建工地、健身娱乐等各类公共场所要严格落实戴口罩、测体温和“一扫三查”（扫场所码，查验健康码、行程码、48小时核酸检测记录）防控措施。 诉讼中，依照**漂染厂的财产保全申请，本院作出（2022）粤0114民初16487号民事裁定书，裁定如下：冻结被申请人***、***、***、领御公司、***的银行存款5117000元或查封等值的其他财产。后本院对领御公司的银行账户及***名下房产采取了保全措施。由***提供现金5117000元作为其他等值担保财产，向本院申请解除对广州市领御酒店有限公司银行账户的冻结、***名下房产的查封，***于2023年1月5日将5117000元款项支付至本院代管款账户，本院出具（2022）粤0114民初16487号之一民事裁定书对置换保全予以准许。 本院认为，本案是属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，应当适用民法典的规定。 本案的争议焦点是，一、案涉合同的效力如何，若合同有效，合同有无解除。二、合同解除的法律后果如何。 关于争议焦点一，**漂染厂与***、***、***签订的《房屋租赁合同》是各方的真实意思表示，领御公司于2021年5月18日加入合同履行，成为租赁合同的主体。***一方抗辩案涉租赁物未按照建设工程规划许可证进行建设及房屋实际用途与土地使用权的用途不一致，案件事实表明，案涉租赁物为房屋，本案中仅审查租赁物是否合法建设问题，案涉租赁物的违法建设遭到了行政处罚，**漂染厂于2022年6月9日已经缴纳了罚款，行政处罚决定已经执行完毕，规划部门已经于2023年4月14日确定研发楼符合城乡规划要求，同意通过建设工程规划条件核实。故***一方抗辩案涉合同为无效合同，缺乏依据，本院不予采纳。案涉合同为双方的真实意思表示，成立有效，双方均应恪守履行。 ***一方应当依约支付租金，***一方从2022年2月1日开始欠付租金，至今已欠付租金一年多时间，该行为构成根本违约，**漂染厂有权行使合同解除权，**漂染厂于2022年9月30日向***一方发送解除合同通知函，案涉《房屋租赁合同》应当于2022年10月1日解除。 关于争议焦点二，该焦点问题涉及六个方面，一是租金及占有使用费的支付问题；二是税费及利息问题；三是场地恢复原状问题；四是场地交还问题；五是违约责任问题；六是***的责任承担问题。 关于租金及占有使用费的支付，经核算双方合同约定的租金支付标准，从2022年2月1日至2025年10月31日***一方应当支付的租金金额为547200元/月（首月租金38万元×1.2×1.2），2025年11月1日起租金标准应为656640元/月（547200元/月×1.2）。***一方应当依约支付其占有使用期间的租金及占有使用费。关于***一方抗辩遭受疫情影响应当减免相应的租金，合同自由是意思自治原则的具体体现，当事人本应当接受其自由创设的民事权利义务关系的约束，但我国发生新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件是当事人在订立合同之时无法预知的情况，2022年4月份及2022年10月份至11月份期间，案涉租赁物的使用遭受到疫情防控措施的影响，综合考虑疫情对案涉场地经营的不利影响，本着共担风险、共渡难关，兼顾公平原则考虑，本院酌情判令减免前述期间内的部分租金/占有使用费，2022年4月份减免91200元，经核算，2022年4月份***一方应当支付456000元租金（547200元-91200元），2022年10月份至11月份期间减免401280元，经核算，2022年10月份、11月份***一方应当支付693120元占有使用费（547200元/月×2个月-401280元）。综上，**漂染厂请求***一方按照双方约定的标准547200元/月向其支付其余月份的租金/占有使用费，合理有据，本院予以支持。 **漂染厂认为因***一方构成根本违约，故保证金100万元应当不予退还，但双方合同中并无保证金不予退还的约定。《中华人民共和国民法典》第五百六十条第一款规定：“债务人对同一债权人负担的数项债务种类相同，债务人的给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，由债务人在清偿时指定其履行的债务。”合同约定保证金可以用于抵扣***一方欠付费用，***一方亦在答辩中主**证金抵扣租金的事宜，故为一次性解决纠纷，减轻双方诉累，本院在本案中一并处理保证金事宜。抵扣后，2022年2月1日的租金无需支付，2022年3月份应付租金为94400元，2022年4月份应付租金为456000元，2022年10月份至11月份应当支付的占有使用费为693120元，其余每月应当支付的租金/占有使用费均为547200元。经核算，2022年2月1日至2022年9月30日的应付租金为3284600元。 关于税费及利息问题，依照合同约定，税费由***一方负担，***一方亦确认应当由其承担税费，案件事实表明，**漂染厂缴纳了2022年2月份至9月份的税费共计182173.15元，**漂染厂请求***一方支付税费182173.15元，本院予以支持。***一方未及时向**漂染厂支付税费造成**漂染厂资金占用的损失，故**漂染厂请求***一方支付利息，本院予以支持，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准分段计付如下：2022年2月份增值税及附加10283.96元的利息，从2023年1月11日起计至付清款项之日止；2022年3月份增值税及附加10283.96元的利息，从2023年2月10日起计至付清款项之日止；2022年4月份增值税及附加10283.96元的利息，从2023年3月13日起计至付清款项之日止；2022年5月份增值税及附加10283.96元的利息，从2023年4月14日起计至付清款项之日止；2022年6月份增值税及附加10283.96元的利息，从2023年5月10日起计至付清款项之日止；2022年7月份增值税及附加10283.96元的利息，从2022年8月12日起计至付清款项之日止；2022年8月份增值税及附加10283.96元的利息，从2022年9月19日起计至付清款项之日止；2022年4月份至6月份房产税66111.26元的利息，从2022年7月11日起计至付清款项之日止；2022年7月份至9月份房产税44074.17元的利息，从2022年10月23日起计至付清款项之日止。 关于场地恢复原状问题，《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。***一方确认其存在加建行为，并认为**漂染厂同意该加建行为，但**漂染厂对此不予确认，***一方又未提交任何证据佐证其前述陈述，故本院对***一方的陈述不予采信，**漂染厂请求***一方拆除研发楼第四层加建物，于法有据，本院予以支持。 关于场地交还问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”依照合同解除的法律后果，***一方应当将案涉租赁物交还给**漂染厂，次承租人在占有使用的范围内付共同交还的义务。关于中国联通广州分公司是否应当腾空交还场地的问题，考察中国联通广州分公司与领御公司签订的合同，合同目的是为了解决案涉租赁物内的移动电话通信问题，约定的使用内容是安装信号分布系统，根据《中华人民共和国电信条例》相关规定，结合中国联通广州分公司提交的图片显示的内容，中国联通广州分公司并未占用租赁物的地面空间，仅是将设备安装于墙壁、梯间等位置。中国联通广州分公司属于电信业务经营者，其在案涉租赁屋内安装信号分布系统不仅是符合法规规定的行为，而且目的在于解决案涉租赁物内的移动通信问题，属于案涉租赁物必需的设施设备，并对租赁物的价值有增益，**漂染厂在未妥善解决设备设施的迁移问题之前请求中国联通广州分公司腾空交还场地，缺乏依据，本院不予支持。**漂染厂请求臻成公司、***、***在占有使用范围内共同负担交还场地义务，本院予以支持。 关于违约责任承担问题，一方面，因遭受新冠××疫情及疫情防控措施的影响，酒店、娱乐业等封闭、半封闭场所的经营确实受到较大冲击。另一方面，从***一方以现金的形式对财产保全进行置换来看，起码***一方在本案起诉后具备一定的履行合同能力却又未能及时履行合同，综合考虑**漂染厂受损情况、案涉合同履行遭受疫情影响的情况、违约方的过错程度、兼顾公平原则和诚实信用原则，本院酌情将***一方应当支付的违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%。至于***一方抗辩双方于2013年1月25日签订的《补充合同》中变更了租金支付的时间，2012年1月23日的《***》明确双方在2012年1月23日签订的房屋租赁合同仅是对外使用，并非双方实际履行的依据，而2013年1月25日签订的《补充合同》是对2012年1月23日房屋租赁合同的变更与补充，其效力与2012年1月23日租赁合同应当一致，亦不应当作为双方实际履行的依据。仍应当以2009年11月17日签订的租赁合同来确定双方的权利义务，故***一方交租时间应为每季度首月5号前支付当季度租金。综上，***一方应当支付的违约金计算如下：2022年2月份、3月份的违约金以94400元为基数，从2022年1月5日计至付清款项之日止；2022年4月份、5月份、6月份的违约金以1550400元为基数，从2022年4月5日计至付清款项之日止；2022年7月份、8月份、9月份的违约金以1641600元为基数，从2022年7月5日计至付清款项之日止，违约金标准均为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%。 关于***的责任承担问题，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，领御公司虽现变更企业类型为普通有限责任公司，但租金及占有使用费的债务成立期间领御公司是自然人独资的有限责任公司，***是其自然人股东，***应当对领御公司为自然人独资的有限责任公司期间财产独立于领御公司的财产负举证责任，***认为其财产独立于领御公司财产，对此并未提交证据证明，故**漂染厂请求***对2023年3月14日之前领御公司应当支付租金/占有使用费及违约金的债务承担连带责任，本院予以支持。前述规定通过法律责任对一人有限责任公司滥用有限责任进行矫正，防止混淆公司财产与股东财产，股东对公司债务承担连带责任的前提为财产混同，而拆除加建物是领御公司作为租赁合同主体应当承担的义务，**漂染厂请求***对前述拆除义务承担责任，缺乏依据，本院对此不予支持。综上所述，**漂染厂诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告***、***、***、广州市领御酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广州市花都区**漂染厂返还位于广州市花都区XXX号研发楼；第三人广州市臻成酒业有限公司就广州市花都区XXX号研发楼的401室（面积600平方米）、412室（面积80平方米）负共同返还义务；第三人***就广州市花都区XXX号研发楼的101室、201室、301室（面积约9884平方米）负共同返还义务；第三人***就广州市花都区XXX号研发楼的601室（面积1300平方米）负共同返还义务； 二、被告***、***、***、广州市领御酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区**漂染厂支付2022年2月1日至2022年9月30日期间的租金3284600元（已与保证金100万元相抵）； 三、被告***、***、***、广州市领御酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区**漂染厂支付租金的违约金，违约金计算如下：2022年2月份、3月份的违约金以94400元为基数，从2022年1月5日计至付清款项之日止；2022年4月份、5月份、6月份的违约金以1550400元为基数，从2022年4月5日计至付清款项之日止；2022年7月份、8月份、9月份的违约金以1641600元为基数，从2022年7月5日计至付清款项之日止，违约金标准均为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%； 四、被告***、***、***、广州市领御酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区**漂染厂支付2022年10月1日至前述第一判项确定的场地交还之日止的占有使用费，其中2022年10月份至2022年11月份的占有使用费为693120元，2022年12月份至2025年10月31日每月的标准均为547200元，2025年11月1日之后每月的标准均为656640元； 五、被告***、***、***、广州市领御酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区**漂染厂支付税费182173.15元及利息，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准分段计付如下：2022年2月份增值税及附加10283.96元的利息，从2023年1月11日起计至付清款项之日止；2022年3月份增值税及附加10283.96元的利息，从2023年2月10日起计至付清款项之日止；2022年4月份增值税及附加10283.96元的利息，从2023年3月13日起计至付清款项之日止；2022年5月份增值税及附加10283.96元的利息，从2023年4月14日起计至付清款项之日止；2022年6月份增值税及附加10283.96元的利息，从2023年5月10日起计至付清款项之日止；2022年7月份增值税及附加10283.96元的利息，从2022年8月12日起计至付清款项之日止；2022年8月份增值税及附加10283.96元的利息，从2022年9月19日起计至付清款项之日止；2022年4月份至6月份房产税66111.26元的利息，从2022年7月11日起计至付清款项之日止；2022年7月份至9月份房产税44074.17元的利息，从2022年10月23日起计至付清款项之日止； 六、被告***、***、***、广州市领御酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内拆除位于广州市花都区XXX号研发楼第四层加建物； 七、被告***对被告***、***、***、广州市领御酒店有限公司前述第二判项、第三判项、第四判项、第五判项确定的义务承担连带清偿责任，被告***的责任承担范围以2023年3月14日之前产生的债务为限； 八、驳回原告广州市花都区**漂染厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47619元，由原告广州市花都区**漂染厂负担865元，由被告***、***、***、广州市领御酒店有限公司、***负担46754元。财产保全费5000元，由原告广州市花都区**漂染厂负担91元，由被告***、***、***、广州市领御酒店有限公司、***负担4909元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年七月三日 书记员***