湖南省宁远县某某建筑有限责任公司与某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘11民终1815号 上诉人（原审被告）：湖南省宁远县**建筑有限责任公司，住所地宁远县。 法定代表人：***，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，湖南***师事务所律师（特别授权）。 被上诉人（原审原告）：***，女，1976年9月22日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。 委托诉讼代理人：***，宁远县法院援助中心法法律律师。 上诉人湖南省宁远县**建筑有限责任公司（以下简称**建筑公司）因与被上诉人***房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2018）湘1126民初2771号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月13日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 **建筑公司上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费及二审律师费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定的违约责任等事实不清。1、上诉人**建筑公司与2014年3月30日依照被上诉人的双方约定《房屋拆迁补偿协议》已经将绝大部分的房屋交付了，一审法院判决书也认定了这个事实。依该《房屋拆迁补偿协议》其中的约定超出面积依2500元每平方米补偿。在经过双方多次协调后，后又因被上诉人对超出面积的房屋补偿置之不理，因此上诉人依《合同法》行使同时履行抗辩权，对已经办理于被上诉人名下的房产权放置于房产局及暂时预留下24.1平方米的房屋使用权。因此上诉人的行为无法确认为违约，从而违约方应是一审原告方。2、上诉人依《房屋拆迁补偿协议》约定的条款内容对超出约定给付面积的29.81平方米计价为83,625元人民币，依法提出抗辩及答辩属于本案争议的内容部分。是否提起反诉及以此抗辩，都属于法律允许的范畴。故上诉人以此作为抗辩应属于法庭依法采信和确认证据的合法合理的部分。因此一审法院对此项上诉人提出的抗辩的证据和内容未予以确认和采信属于认定事实错误。二、一审判决第三项认定上诉人承担违约金没有事实和法律依据。上诉人以被上诉人的名义已经办理了房产证，而根据《房屋拆迁补偿协议》第5项的约定，上诉人不交付给被上诉人文本，根本不存在违约。再说因为文本完全可以挂失的等方式取得，同样可以达到合法取得的法定效果。因此上诉人不交付该文本的行为完全与法律确定的内容无法冲突，故不存在实际上的意义，从而就无形成法律上的责任，就根本无法确定为违约。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。特别是对上诉人的损失没有作出客观的认定，致使本案判决显失公正，严重侵害了上诉人的合法权益。为此，请求中院依法裁判。 ***辩称：1、原判认定事实清楚，证据确实充分，合同的第三条仅仅约定了房屋总面积340平方米，否则就由上诉人每平方米2500元补偿给被上诉人，合同没有约定上限被上诉人的责任。上诉人以多出留面积未补偿扣留房产权证的抗辩理由不成立；2、上诉人未如期交房和扣留房产权证已构成违约，应依法承担违约责任，双方从约定合同是至今没交房已逾期四年之久，明显构成违约，同时，交付房产权证是上诉人的应当履行的合同义务，同样构成违约，原审判决结果是客观公正的，请求法院依法驳回上诉的上诉请求。 ***向一审法院起诉请求：1、判令被告将金都大厦103室、104室、202室、203室、301室（共计5套房屋）的不动产权证返还给原告，归原告所有；2、要求被告将金都大厦的103室门面房（共计24.1平方米）返还给原告；3、要求被告承担逾期交房的违约责任，即从2014年3月30日起按每月1000元的费用支付至实际交房为止；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年9月23日，被告**建筑公司与原告***签订《房屋拆迁补偿协议》，上述协议约定：被告拆除原告所有的面积为170平方米的房屋，将原址新建的房屋中的2间门面（合计宽8米、深18米，层高不少于4.5米）、3套住房（层高不少于3.2米，总面积不少于340平方米，少于340平方米，被告按每平方米2500元补价给原告）安置给原告；交房时间为2014年3月30日前，如被告不能按期交房，逾期2个月内，被告按每月600向原告支付临时过渡费，逾期超过3个月以上（含3个月），被告按每月1000元向原告支付临时过渡费；房屋的水电安装由原告自己负责（被告负责水电到原告门外），原告不参加物业管理，物业管理公司对原告的财产安全、清洁卫生、水电等问题不负任何责任。双方签订协议后，原告依约将房屋交付被告拆迁，被告在新楼建成后依约将202室、203室、301室住房（3套住房总面积合计为369.81平方米，比协议约定的面积超出29.81平方米）、104室门面房交付给原告。因原、被告对住房总面积超出协议约定部分的面积补偿产生争议，被告至今未依约将约定的103室门面房交付给原告，原告遂向法院提起诉讼。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告***与被告**建筑公司签订《房屋拆迁补偿协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按约履行。现被告未依约将房屋及房屋不动产权证交付原告，已构成违约，故原告诉请被告将金都大厦103室门面房、104室门面房、202室住房、203室住房的房屋不动产权证以及金都大厦103室门面房交付给原告，法院予以支持；《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，被告实际交付的3套住房中有部分住房面积已超过双方协议约定的住房面积，且原告至今未支付被告已超住房面积价款，故原告诉请被告将金都大厦301室住房的房屋不动产权证交付给原告，法院不予支持；关于本案的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案被告至今未依约将103室门面房交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告在协议中约定被告逾期交房超过3个月以上的按每月1000元计算临时过渡费，且双方约定的交房时间为2014年3月30日前，故被告应自2014年3月31日起按每月1000元的计算标准向原告支付临时过渡费至被告交房之日为止。被告**建筑公司答辩所述的已超约定住房面积价款、水电表入户费用、处理装修垃圾及装修所用电梯费用，因被告并未提起反诉，故本案不宜一并处理，被告可另行起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、由被告湖南省宁远县**建筑有限责任公司于本判决生效后十日内将金都大厦103室门面房、104室门面房、202室住房、203室住房的房屋不动产权证交付给原告***；二、由被告湖南省宁远县**建筑有限责任公司于本判决生效后十日内将金都大厦103室门面房交付给原告***；三、由被告湖南省宁远县**建筑有限责任公司于本判决生效后十日内向原告***支付临时过渡费，临时过渡费按每月1000元自2014年3月31日起计算至被告交房之日为止；四、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,226元，由被告湖南省宁远县**建筑有限责任公司负担14,466元，由原告***负担5760元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人**建筑公司提交了证据：房产证，拟证明房屋的房产证已经办理好。被上诉人***发表质证意见认为，对证据的三性没有异议，对证明的目的有异议，该产权证并没有实际交付被上诉人。经本院认证，该证据符合证据的三性，本院予以采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系买卖合同纠纷，双当事人争议焦点：1、上诉人是否存在违约情形。2、对超出约定给付面积的29.81平方米是否计价由被上诉人承担？ 经查，上诉人实际交付的3套住房总面积已超过双方协议约定的住房面积29.81平方米，根据双方签订的《房屋拆迁补偿协议》约定，上诉人应给房屋总面积不少于340平方米，少于340平方米，上诉人按每平方米2500元补价给被上诉人，但对于超出给付的面积没有约定，根据交易习惯和公平原则，本院认为，被上诉人也应按每平方米2500元的价格计算补缴房款，共计74,525元。鉴于上诉人依据《房屋拆迁补偿协议》已经将绝大部分的房屋交付给了被上诉人，但被上诉人至今未支付上诉人已超住房面积价款，上诉人享有先履行抗辩权，被上诉人应将超面积房款补缴后，上诉人将103室门面房以及全部的房产证交付给被上诉人，故对于上诉人**建筑公司不存在违约情形，对超出约定给付面积的29.81平方米应计价由被上诉人承担。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予部分改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决如下： 一、撤销湖南省宁远县人民法院（2018）湘1126民初2771号民事判决； 二、在被上诉人***补缴超面积房款74,525元后，上诉人湖南省宁远县九疑建筑有限责任公司将金都大厦103室、104室、202室、203室、301室不动产权证交付给被上诉人***，并将金都大厦103室的门面交付给被上诉人***； 三、驳回上诉人湖南省宁远县九疑建筑有限责任公司的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人***的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费20,226元，由被上诉人***负担5760元，上诉人湖南省宁远县九疑建筑有限责任公司负担14,466元。二审案件受理费20,226元，由被上诉人***负担10,113元，上诉人湖南省宁远县九疑建筑有限责任公司负担10,113元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇一九年七月十五日 书记员　　*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。