19691某某与日月光半导体（昆山）有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省昆山市人民法院

民 事 判 决 书

(2019)苏0583民初19691号

原告：***，女，1975年2月25日出生，彝族，住江苏省盱眙县。

委托诉讼代理人：戴志敏、王鑫，江苏昆亭律师事务所律师。

被告：日月光半导体(昆山)有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇黄浦江路东侧中央大道北侧，统一社会信用代码9132058376282580XQ。

法定代表人：徐世康，该公司总经理。

委托诉讼代理人：居杏慧，上海新松律师事务所律师。

原告***与被告日月光半导体(昆山)有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行审理，因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年5月21日进行审理。原告委托诉讼代理人戴志敏、王鑫，被告委托诉讼代理人居杏慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告因侵害原告优先承租权赔偿各项经济损失暂计224740元(1、装饰装潢及附属设施设备、广告宣传损失：49740元；2、6个月停业损失：75000元；3、转让费：10万元)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：案外人刘延勇与被告于2017年8月4日签订了《日月光步行街租赁合同》，由刘延勇承租被告所有的坐落于淞南路373号生活区的编号XX商铺，租期为2017年8月1日至2019年7月31日，合同就其他方面作了约定，其中合同第六条第二款明确约定了承租方对商铺的优先承租权。2018年12月1日，经被告同意，原告从前承租方刘延勇处受让承租了坐落于淞南路373号生活区的编号XX商铺，由原告承继《日月光步行街租赁合同》中刘延勇的权利和义务。原告受让承租XX商铺后，按照合同约定进行门头为“串天下”的餐饮经营，原告依约履行了全部合同义务，从未出现违约行为。后于2019年5月初，案外人苏州西加企业管理服务有限公司代表在原告所在的商铺微信群招租，原告才得知被告在2019年4月28日与案外人签订协议，将商铺全部租予案外人。现案外人已全面展开宣传招租工作，租金较之前上涨了十几倍，且部分商铺已出租他人。原告认为：根据合同约定，在同等条件下原告享有优先承租权。基于上述因素，原告取得涉案房屋租赁权时向上一承租户支付转让费10万元，并花费49740元用于房屋装饰装修、增添电器设备、广告宣传等。而被告在没有通知原告协商续租的情况下，在2019年4月28日直接将涉案商铺租赁给了案外人，直接排斥了原告的优先续租权，造成原告停止经营、投入的装饰装潢及附属物、设施设备、广告宣传等重大经济损失。综上所述，被告的行为已经违约，造成了原告重大损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。

被告辩称：本案不同意原告的诉请，被告认为原告并非租赁合同的相对方，也不存在所谓的合同权利义务的转让，依据合同法相关规定当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人，被告不清楚也不可能同意诉状中所称的合同权利义务的转让，原告主体不适格请求法院裁定驳回起诉。退一步讲即使存在所谓的合同义务的转让原告也不享有优先承租权，双方租赁合同中关于优先租赁权是附条件的，即原告在租赁期内应当没有违约行为，并且具备同等条件，但原告合同履行期内多次违约，均未能彻底整改，另外被告原先是将其所拥有的X栋楼17处商铺分别租给包括原告在内的17户商户，不利于被告的统一管理，现被告将公司所有的X栋楼，集中交由专业的企业管理服务公司运营，因此原告与新的承租人之间并不具备同等条件，关于原告所主张的损失被告认为没有任何事实和法律依据。

经审查，认定事实如下:2017年8月，案外人刘廷勇、薄某与被告签订了一份《日月光步行街租赁合同》，约定被告将位于XX路XX号生活区的编号XX商铺一间出租给案外人用于经营餐饮。合同约定的租金为50400元，租赁期限2年，自2017年8月1日起至2019年7月31日止。合同第六条约定租赁期满乙方如无违约行为的，则可享有同等条件下对商铺的优先租赁权。2018年12月1日，原告与案外人薄某签订一份《店铺转让协议书》，约定案外人将涉案房屋店铺转让给原告。此后，由原告实际使用涉案房屋，后续租赁事宜也均由原告与被告接洽，被告对此并未提出异议。2019年4月28日，被告与案外人苏州西加企业管理服务有限公司（以下简称西加公司）签订租赁合同，约定将被告原先所拥有的5栋楼包括原告在内25处商铺出租给案外人，合同自2019年8月1日起即原告商铺租赁期满后开始履行。原告称其于2019年5月初得知上述情况。2019年7月25日，原告与其他承租人共同向被告发出通知函，原告与其他商户均表示有意继续租赁商铺进行经营，被告擅自将商铺出租给案外人西加公司的行为已侵害了原告的房屋优先续租权。后原告向被告主张其侵权行为造成的损失未果，诉引起本案纠纷。

另查明，原告已于2019年8月初搬离涉案房屋。

又查明，案外人西加公司系有限责任公司，成立于2015年，经营范围包括：企业管理服务、企业管理咨询、企业营销策划、餐饮管理、物业管理服务等。

本院认为，被告与案外人之间的《日月光步行街租赁合同》系双方真实意思表示，所约定内容合法有效。原告与案外人签订协议，将涉案房屋实际转租给原告，为此被告虽未签署书面意见表示同意，但在后续租赁过程中并未提出过异议，其与原告已经实际履行了涉案租赁合同，故本院认定原、被告之间的租赁合同关系合法有效，双方均应依法履行各自义务。本案租赁合同中约定了优先租赁权，该权利并非法定权利，对于租赁物来说，如续租时存在多个承租人的情况，在同等条件下，优先承租权人享有优先与出租人订立租赁合同的缔约请求权。但该权利不能对抗出租人对于租赁物的所有权，只能对抗同等条件下的其他承租人。所谓同等条件，并非单纯的指价格相同，结合租赁合同的具体情形，本院认为只有当优先承租权人可以提供与其他承租者同等的承租条件，包括承租资质、承租价格、其他各方面承租条件均一致时，出租人才应当将租赁物优先出租给优先承租权人。具体到本案，被告将包括诉争租赁房屋在内的全部房屋一并出租给西加公司，租期自原、被告租赁期满后开始，无论从规模、租赁方式、租金价格来看，原告与西加公司均不具备同等条件，在此基础上，原告并不享有优先于西加公司同被告缔约的权利。故原告主张被告赔偿侵害原告优先承租权所造成的损失，其诉请依据不足，本院对此依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费4672元，由原告负担。

如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审　判　长　陈　伟

人民陪审员　张　涛

人民陪审员　何金芳

二〇二〇年八月二十四日

书　记　员　程雨婷