某某、张家港世茂房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省张家港市人民法院 民事判决书 （2022）苏0582民初2941号 原告：***，女，1983年3月10日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：***，上海天尚（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海天尚（苏州）律师事务所律师。 被告：张家港世茂房地产开发有限公司，住所地张家港经济技术开发区张扬公路悦丰大厦。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 第三人:张家港港华燃气有限公司,住所地张家港市杨舍镇农联村南桥四组。 法定代表人:***，该公司董事长。 委托诉讼代理人:***,北京盈科（张家港）律师事务所律师。 原告***与被告张家港世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）、第三人张家港港华燃气有限公司（以下简称港华燃气公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年2月23日立案受理后，依法适用简易程序于2022年3月24日、2022年4月21日两次公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2022年8月12日再次公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人***、被告世茂公司委托诉讼代理人***到庭参加三次诉讼，原告***委托诉讼代理人***、第三人港华燃气公司委托诉讼代理人***到庭参加第二、三次诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金人民币29059.49元(以2384876元为基数，按日万分之一为标准，自2021年9月30日起暂计至2022年1月30日止，之后按上述标准计算至被告实际交付之日至，若被告实际交付日为2022年3月30日以后，则2022年3月30日之后的违约金按日万分之二为标准计算)；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年11月19日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定原告以人民币2384876元的价格购买坐落于杨舍镇长安××南侧××＃××号预售商品房，合同约定被告应在2021年9月30日前将符合约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告按约向被告支付购房款，被告于2021年10月4日与原告办理交房手续。后，原告在进行装修时发现，该房屋并未安装燃气设备，不符合交房条件。原告发现上述情况后，多次要求被告及时履行合同义务，向原告交付符合合同约定的房屋，但被告至今未实际履行。原告认为，在原被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告向被告按约及时履行支付购房款义务，但被告未能在交付期限内向原告交付符合条件的房屋，并隐瞒其未安装燃气设备的事实与原告办理了相应交房手续，构成逾期交房，上述行为已对原告造成了经济损失。据此，原告为维护其合法权益，依法向贵院起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告世茂公司辩称，案涉小区已于2021年9月30日取得交付证，同时也向原告寄发了交付通知书，交付义务已经尽到，不构成逾期交付。案涉地块燃气已于2021年8月24日取得了验收通过证明。后由于案涉小区部分业主提出燃气管道移位，部分业主向燃气公司沟通后进行了管道移位。由此导致了案涉小区燃气无法在交付后立即办理开通。但该原因非其所导致的，是业主与燃气公司间沟通办理的，其不应为此承担责任。且原告未就其不能开通燃气产生的损失进行举证证明。其认为原告并未产生损失，且案涉小区的燃气已经能够开通，需由原告自行去燃气公司办理开通手续。故请法院驳回对被告的诉讼请求。 第三人港华燃气公司陈述，根据其于2021年8月24日出具的证明，案涉地块的燃气工程于当时已经施工完成，但通气需要在在案涉小区整体完成验收以后现场无第三方施工的情况下进行。案涉小区管道破坏涉及多次，被破坏的时间不详。第三人本次寻找管道破损点及修复时间在2021年10月份，因管道破损进水的修复涉及2000米管道的吹扫、重新试压，修复时间近3个月，管道修复的费用世贸公司尚未结算。案涉小区部分E墅区改管于2021年11月底完成，是徐州市中宇建设工程有限公司负责施工的。 本院经审理查明：2019年11月19日，***（乙方、买受人）与世茂公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由***认购世茂公司开发的暨阳湖苑251幢103室房屋，建筑面积189.69平方米，商品房总价2384876元。合同第九条交付期限约定：“出卖人应当在2021年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》…”。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：“…（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金…”合同第十二条房屋交付和接收约定：“商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人按第十条约定承担等等。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套、建筑正常运行的承诺，“基础设施，公共配套未按照建设工程规划许可文件时间交付的，买受人同意给予出卖人三个月免责整改期，整改期满后，如仍未达到交付条件且出卖人不能提供替代措施的，出卖人自整改期届满之次日起按照每日10元的标准向买受人承担责任，直至整改合同约定条件或提供替代措施。”附件七《合同补充协议》12关于本合同正文第十四条，“出卖人交付时完成商品房所在楼宇范围内的生活及排水、用电、燃气……”双方在合同中还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，***依约向世茂公司支付购房款。 2021年9月30日，张家港市住房和城乡建设局出具《商品房交付使用通知书》【2021第32号】，载明涉案房屋已通过商品房交付使用备案。同日，世贸公司向***邮寄《房屋交付通知书》，载明以下内容：“尊贵的世贸暨阳湖苑251#103号买受人：…您所购置的房屋已具备交付使用条件，请您于2021年10月3日至我司办理购置房屋的交接手续…”。上述通知书***于同年10月2日签收。2021年10月4日***与世贸公司办理了交房手续。2021年11月4日***向世贸公司申请装修。 后因***收房后在装修过程中发现燃气不能开通，双方协商未果，引发本案诉讼。 另查明，《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第六条规定：“商品住宅交付使用，其配套设施和配套工程应当符合以下条件：…（四）燃气管道纳入城市燃气管网。暂无条件的，应当完成室内燃气管道敷设并落实燃气供应渠道…” 本案争议焦点为：世贸公司是否承担逾期交房的违约责任？ 原告认为，其收房后装修时发现燃气不能开通，燃气公司告知其燃气无法开通的原因系地下管道及立管均未施工完毕，故案涉房屋不符合交付条件，世贸公司应当承担逾期交付责任。2022年3月15日开通燃气，装修收尾工作于2022年3月22日左右结束。为证明其主张，***提交2022年1月21日与港华燃气公司通话的录音：港华燃气公司称：“我这边是燃气的，我帮您问了一下相关负责人，您那边的话是没有通气呢，251幢。”“很多幢都没有通，它那边立管都没有做呢。”“怎么说呢，这个应该是开发商都做完以后才能交房的。他们为了提前交付的话，没有做完就把房子交付给您了。这个怎么说呢，怪谁呢。”“这边没有收到通知，我这边看到的是地下管道都没有通呢”。对于前述通话录音，世贸公司经质证认为，通话录音中的工作人员并非经办人员，并不清楚情况，且其陈述与实际情况不符；港华燃气公司经质证认为，该录音中人员系其热线人员，描述实际情况不够准确。 被告世贸公司认为，案涉房屋交付时已具备交付条件，燃气已通过燃气公司验收，之后未能开通系部分业主私自联系燃气公司施工队进行改造管道所致，与其无关，并提交了港华燃气公司于2021年8月24日出具的《证明》、聊天记录、交接流转单、交接单、业主资料交付签收单、业户装修申请单、自装承诺书、装修施工审图意见。其中《证明》载明：“张家港世茂房地产开发有限公司：由贵公司开发建设的暨阳湖苑地块八（暨阳湖苑东北角1-56#1-72#及地下车库）燃气工程已施工完成，达到使用条件。后续业主正式开通尚需自行办理开户手续后方可通气。”对此，原告经质证认为，其对《证明》的真实性无法确认，证明内容与实际情况不符。港华燃气公司经质证对该证明真实性予以认可，但表示通气需要在在案涉小区整体完成验收以后现场无第三方施工的情况下进行，业主正式开通前还需要确认管道的完整性和安全性。世贸公司提供微信群聊天记录一份，包含港华燃气公司与世贸公司工作人员对于管道维修问题交涉，聊天记录中反映2021年8月13日港华燃气公司***告知管道已完成维修，与第三人提交的签证单时间不一致。原告对于聊天记录真实性无异议，认为结合聊天记录和签证单，被告在10月4日交付时不符合相应的交付条件的。第三人港华燃气公司对于聊天记录的真实性无异议，但是有新产生的维修，维修费用尚未结算。 第三人述称，其出具的《证明》系证明案涉地块燃气工程施工完成，业主正式开通前需确认管道完整性和安全性，通气需要小区整体完成验收校核以及现场无第三方施工情况进行，但其于2021年10月9日发现在前期已施工完毕的管道上发现破损，但世贸公司未及时通知其上述情况，因管道大面积进水导致修复时间及通气时间延长。寻找破损点及修复在2021年10月份，因管道破损进水的修复涉及约2000米管道的吹扫、重新试压，修复时间近3个月。案涉小区E墅区改管于2021年11月底由徐州市中宇建设工程有限公司完成。为证明其主张，港华燃气公司提交2021年10月9日工程量签证单，该签证单载明以下内容：我施工单位在世贸地块八（小区）燃气配套工程中，因前期已施工完的北侧主管De200上被开发商施工其他管道时破坏并且未及时告知我方施工队前去维修，导致管道维修难度较大，且管道内有已经进水，因此产生以下工作量：1、人工：6个，2、8T载重汽车台班：1个。以上工作量请予确认。下方由徐州市中宇建设工程有限公司、监理单位、建设单位港华燃气公司盖章确认。世贸公司对签证单真实性不予认可，称其与燃气公司施工合同已履行完毕，在燃气公司出具验收证明并取得《商品房使用通知书》情况下，其有理由相信燃气施工已完成并达到了通气条件，燃气公司作为施工方应当保证交付时达到通气条件。其陈述，燃气公司于2021年11月开始改造施工，于2022年春节前才完工，2022年3月燃气公司对改造后的燃气管道进行验收，并进行通气测试。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自义务。本案中，根据合同约定，被告世贸公司在向原告***交付房屋时，燃气管道应当具备开通条件。现原告主张案涉房屋在收房后进行装修时未能开通燃气，直至2022年3月15日才开通燃气，可以认定案涉房屋交付时燃气尚不具备开通条件。被告世贸公司虽然提供了《张家港市商品住宅交付使用通知书》、燃气公司出具《证明》等，但***作为案涉小区业主提供的证据足以证明在2021年10月4接收房屋后直至2022年3月15日，***才能开通燃气，世贸公司作为房屋出卖人应当承担相应的责任。被告辩称的存在其他侵权的主体（E墅区改管）亦或港华燃气公司维修管道的原因导致，不能作为其瑕疵履行的抗辩理由，且第三人港华燃气公司作为天然气工程建设合同相对方对于未能接通的事实也进行了确认。2021年10月4日原告***接收房屋后，于11月4日申请装修，并自认于2022年3月22日左右装修结束，依据***的主张，房屋交付后除燃气开通不及时外被告并无其他瑕疵履行的行为，且按正常时间进行了装修，因此***主张按照约定的逾期交房违约金日万分之二计算没有依据。本院结合燃气未能及时开通确属被告世贸公司履行瑕疵，原告也未对其产生的损失提供证据加以证明，以及双方关于“基础设施，公共配套未按照建设工程规划许可文件时间交付的”的约定，认定被告世贸公司支付原告违约金1500元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下： 被告原告张家港世茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告***支付违约金1500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费526元，由原告***负担499元，被告张家港世茂房地产开发有限公司负担27元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员*** 二〇二二年八月二十二日 法官助理*** 书记员***