凌明、深圳市水务物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院 民事判决书 （2019）粤03民终20471号 上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1983年7月5日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区， 委托诉讼代理人：***，福建天翼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市水务物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南中路万德大厦11层南座，统一社会信用代码：91440300279363940E。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人深圳市水务物业管理有限公司（以下简称水务公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初7029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回水务公司一审中的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费及其它所有诉讼费用由水务公司承担。 事实和理由：一、***系代表某厂与水务公司签订讼争租赁合同，属于职务行为，***不是本案适格被告，一审判决存在诉讼主体错误。某厂（下称：冰厂）成立于2006年3月1日。自成立以来，冰厂就一直使用讼争房屋作为经营场所和住所地。2011年10月1日，***作为冰厂当时的法定代表人代表冰厂与水务公司签订了本案涉讼租赁合同，在合同履行过程中水务公司亦直接收取冰厂交付的租金并向冰厂开具发票。上述情况足以说明，虽然租赁合同是***所签，但该行为系代表冰厂的职务行为，承租人为冰厂，对此水务公司不仅清楚而且予以认为。因此，水务公司将***个人列为被告主体错误，一审判决认定***为承租人并判决***承担责任，主体不当。二、涉讼房屋的租金已交至2015年6月份，一审判决关于从2014年9月起涉讼房屋未支付使用费的认定与客观事实不符。如前所述，涉讼房屋的承租人为冰厂。在本案一审宣判后，***经向冰厂调取水务公司开具的部分发票，得知冰厂已向水务公司付清至2015年6月份的房租和管理费。因此，一审判决关于房租（使用费）的认定明显与客观事实不符。三、一审法院未向当事人释明合同无效，也未将与本案有法律利害关系的冰厂追加共同被告或第三人，存在程序错误。前已述及，涉讼房屋的承租人为冰厂，且房屋亦为冰厂实际使用，一审法院没有将作为合同一方当事人的冰厂追加为被告或第三人，必然影响本案的正确审判，程序错误。另外，水务公司在本案中系按租赁合同有效起诉的，***对一审判决认定合同无效的结果没有异议。但是，***认为一审法院在审理过程中没有就合同无效的认定进行释明，影响当事人正确行使诉权，特别是导致承租人未能在本案中就合同无效产生的损失赔偿进行反诉。因此，***认为一审判决未将冰厂追加为本案被告或第三人，明显存在程序错误。四、水务公司的部分诉讼请求已超过法定诉讼时效，一审判决未就诉讼时效问题进行审查和认定，存在事实认定不清的错误。水务公司在一审中主张要求支付***支付逾期退房期间（从2014年9月30日起计至2018年10月31日）的占用费及物业管理费。***认为，暂且不论***是否为承租人，仅从诉讼时效而言，根据我国民法总则及相关司法解释的规定，民法总则施行日2017年10月1日前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满情形下不再适用民法总则关于三年诉讼时效期间。依照上述规定，水务公司所请求的从2014年9月30日至2016年9月30日期间租金及管理费应适用民法通则关于一年诉讼时效期间的规定，水务公司至2019年3月15日起诉，该部分请求已超过法定一年的诉讼时效。五、水务公司未就已提供物业服务进行举证，一审判决参照租赁合同约定的物业管理费标准支持***的物业管理费请求，缺乏事实根据且适用法律错误。水务公司虽然在本案主张要求支付物业管理费，但没有向一审法院提交其提供物业服务的任何证据。一审法院在证据证明的情况下，支持水务公司物业费的主张并参照租赁合同约定的物业管理费标准判令***支付物业服务费。***认为：首先，***并非房屋的承租人和实际使用人，水务公司也没有证据证明其己实际向承租人或使用人提供物业管理服务，无权要求支付物业服务费；其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条是关于租赁合同无效情形下房屋占有使用费的规定，并没有规定物业管理费的规定内容。故，***认为一审判决关于物业费的认定和判决缺乏事实根据且适用法律错误。 水务公司辩称，一、***是本案适格被告，一审判决诉讼主体认定正确。***与水务公司于2011年10月1日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定水务公司将位于深圳市××铜鼓路冰厂560平方米的房屋出租给***，合同承租方（乙方）为***本人签字且承租方基本信息均系***手写填写。《深圳市房屋租赁合同书》第十五条明确约定：“租赁期间，乙方（***）不得将租赁房屋全部或部分转租予他人。”因此，***系承租主体，若其存在任何转租行为，则***为严重违约及不遵守诚实信用原则的行为。综上，本案租赁合同系水务公司与***直接签署，水务公司认为一审法院关于***（一审被告）主体适格的认定事实清楚、法律适用正确。二、***逾期拒不腾退及返还租赁房屋，其非法占有租赁房屋至今处于持续状态，且租赁期限届满后至今，***未向水务公司支付任何租金、物业管理费及滞纳金等依法应当向水务公司支付的各项费用。***就其所谓租金已交至2015年6月份的上诉说明，并未举证证明，***未在法定期限内依照法定程序提交其主张的任何证据，***所谓租金已交至2015年6月的说明无任何证据支撑，一审法院依法未予采信***的相关主张，水务公司认为一审关于此问题认定事实清楚，法律适用正确。三、诉讼时效中断，诉讼时效期间重新起算。2014年7月31日，水务公司向***发出通知，告知***双方签订的租赁合同将于2014年9月30日到期，请***在2014年9月30日前结清各项手续并办理相关移交手续。房屋租赁合同到期后，***未按照水务公司所通知的前述期限搬离租赁房屋。此后，水务公司多次催促***结清各项费用并搬离房屋，但***态度恶劣，拒不交还。需要特别指出的是，虽经水务公司多次催促，但截至水务公司答辩状出具之日，***仍未腾退及返还租赁房产，***对租赁房屋的占有已无任何法律依据，其非法占有水务公司房屋的非法状态持续至今，***亦未向水务公司支付租金及物业管理费等前述应由其承担的费用。四、***在使用房屋期间已接受物业服务，应当按照合同约定支付物业管理费。***非法占有房屋期间正常使用房屋已在事实上接受物业服务，若***认为水务公司未提供物业服务，则***对此负有举证责任，但是***未提交任何其未接受物业服务的证据。因此水务公司认为一审关于物业管理费问题的认定事实清楚，法律适用正确。综上，水务公司请求二审法院依法驳回***的上诉。 水务公司向一审法院起诉请求：1.***立即迁离并向水务公司返还位于深圳市××××大冲铜鼓路冰厂的房屋；2.***支付逾期未腾退房屋期间的双倍租金及物业管理费（从2014年9月30日起算直至房屋腾退之日止，双倍租金为每月26880元，暂计至2018年10月31日为1317120元；物业管理费为每月5600元，暂计至2018年10月31日为274400元）；第2项诉讼请求合计1591520元（暂计至2018年10月31日）；3.***承担本案受理费等诉讼费用。 一审法院经审理查明，2011年9月30日，水务公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）分别签订两份《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：甲方将位于深圳市××××铜鼓路冰厂，房屋（间）编码为4403050070130300010000001出租给乙方使用；月租金13440元；乙方应于每月5日前向甲方支付租金；租赁期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止；合同终止后，乙方应于二日内迁离并返还租赁房屋，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；租赁期间，甲方每月收取乙方物业管理费5600元；及其他内容。 为证明涉案物业为水务公司合法物业，水务公司提交了深圳市土地使用权出让合同书，编号为深地合字XX号及厂房所在土地的房地产权证明，编号为深房地字第××号，***表示该证据仅能证明土地的权属，无法证明厂房的权属。 为证明水务公司有权以自己名义收取租金、滞纳金等，有权管理、出租物业，水务公司提交了深圳市水务集团有限公司向水务公司出具的大冲水厂经营管理工作授权委托书，***表示不予确认，无法证明水务公司对涉案厂房有所有权。 为证明水务公司已明确告知***租赁关系终止，并多次要求***结清费用及腾退房屋，水务公司提交了若干水务公司关于收回租赁物业不再续签及催缴费用的《通知》及照片，***对真实性予以认可，对合法性关联性不予认可，认为水务公司对涉案厂房没有所有权。 为证明***租赁房产使用中存在安全隐患，水务公司提交了南山区安全管理委员会《关于协调处理有关企业安全隐患的函》、《关于协调解决相关安全隐患的回复》，***对该证据的真实性、合法性予以认可，但认为上述函件无法证明水务公司对涉案厂房拥有所有权。 另查，涉案房产无报批报建手续。 再查，***至今未搬离涉案房产，且从2014年9月起未支付过涉案房屋的使用费。 一审法院认为，2011年9月30日，水务公司与***签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定由***承租水务公司位于深圳市××××铜鼓路冰厂的房屋。由于涉案房产无报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效，故水务公司、***签订的租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故水务公司关于要求***立即迁离并将涉案房产返还水务公司的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于水务公司要求***支付逾期未腾退房屋期间（从2014年9月30日起暂计至2018年10月31日）的双倍租金及物业管理费的诉讼请求。一审法院认为，虽水务公司、***签订的租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。但水务公司要求按双倍租金标准计算使用费，没有事实及法律依据。关于物业管理费的诉讼请求，由于***在使用房产期间已接受物业服务，应参照合同约定支付物业管理费。综上，参照租赁合同约定的租金、管理费标准，经计算，***需向水务公司支付上述期间涉案房屋的占有使用费658560元（13440元×49个月），物业管理费274400元（5600元×49个月)。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、***于判决生效之日起十日内向水务公司返还深圳市××××铜鼓路冰厂的房屋；二、***于判决生效之日起十日内向水务公司支付2014年9月30日至2018年10月31日期间深圳市××××铜鼓路冰厂的占有使用费658560元、物业管理费274400元；三、驳回水务公司的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9561.84元，由水务公司负担2997.04元，由***负担6564.8元。 二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、***是否是本案一审的适格被告；2、***应向水务公司支付的占有使用费和物业管理费的具体金额。 针对本案二审的第一个争议焦点，***上诉主张其并非本案一审的适格被告，其与水务公司签订了租赁合同系其职务行为。本院认为，涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》系***个人签字，并未加盖公章，***亦未能提供证明其上述主张，且其在一审答辩时并未说明其签订合同的行为是职务行为，故本院对其该项主张不予支持，***是本案一审的适格被告，其应当承担案涉房屋的占有使用费和物业管理费等费用。 针对本案二审的第二个争议焦点，***主张2014年9月30日至2016年9月30日期间租金及管理费已过诉讼时效，并且涉案房屋的租金和管理费已交至2015年6月份，此外水务公司未能提供证据证明其提供了物业管理服务，因此其无权要求***支付物业管理费。本院认为，第一，针对诉讼时效问题，***在一审答辩状及庭审过程中均未就诉讼时效提起抗辩，故其二审期间提出该抗辩，本院不予支持。第二，***提交了2014年至2015年6月份的租金和管理费发票的复印件以证明涉案房屋的租金和管理费已交至2015年6月份，但该证据为复印件，且其未能提供充足的证据证明该房租和管理费系本案涉案房屋的房租和管理费，故本院对其该项主张不予支持。第三，关于物业管理费，依据《补充协议》第1条之规定，***应当每月支付物业管理费5600元，且***在使用房屋期间已接受物业服务，在其未能提供证据证明其未接受物业服务的情况下，其应当参照合同约定支付非法占有涉案房屋期间的物业管理费。 综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13129.6元，由***负担。水务公司同意一审其缴纳的诉讼费用由***迳付，故一审判决确定的由***负担的一审案件受理费6564.8元在本判决生效之日起迳付水务公司，逾期水务公司可申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年九月十二日 书记员***（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。