某某、深圳市水务物业管理有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤03民终20967号 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，汉族，1962年1月16日出生，身份证住址：广州市越秀区。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市水务物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区卓越世纪中心1号楼22层，统一社会信用代码：91440300279363940E。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人深圳市水务物业管理有限公司（以下简称水务物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2021）粤0303民初9670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人***上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判***已于2021年2月28日交回水务物业公司位于深圳市罗湖区的房屋，驳回水务物业公司要求***腾退深圳市罗湖区桂园解放路xxxx号综合楼停车场300平方米空地和恢复原状的请求。2.撤销一审判决第二项，驳回水务物业公司要求***拆除深圳市罗湖区桂园解放路3058号综合楼停车场300平方米地上建筑的请求。3.改判***和水务物业公司前述的《房屋租赁合同》及《补充合同》无效。4.改判水务物业公司返还***租赁保证金72000元。5.改判水务物业公司赔偿***装饰装修物现值损失和拆除装饰装修物的经济损失（具体金额以司法鉴定损失金额为准）。6.判决水务物业公司承担一、二审诉讼费、鉴定费。 事实与理由：首先，水务物业公司自2015年10月1日前交付给***使用的就是停车场的房屋，即二层楼的违建商铺，不是空地，水务物业公司已通过双方历年协议书将停车场房屋默认归为己有，并在后续合同中约定交付给***使用，***没有拆除停车场地上建筑物的义务。其次，***已在一审中提供涉案标的物商铺现状的照片，但一审未进行实质审查，未弄清涉案标的物实际具体位置就直接裁判，纵使一审判决生效，也会因无法找到涉案标的物而导致执行不能，故一审判决存在事实认定错误。第三，涉案标的为案外人实际占有，水务物业公司用实际行动同意案外人自2020年4月至今低成本占用涉案标的物，故***无需支付2020年10月1日之后的占有使用费。第四，涉案标的物作为停车场空地上的违法建筑，未办理报批报建手续，亦无产权凭证，《房屋租赁合同》和《补充合同》应被认定为无效合同，水务物业公司收取***租赁保证金72000元无合理依据，理应退回。综上，一审事实认定及法律适用均错误，请求二审法院予以改判。 被上诉人水务物业公司答辩称：一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回***的全部上诉请求，维持原判。首先，一审法院认定案涉租赁标的物系空地是正确的。其次，一审法院认定案涉租赁合同及补充协议合法有效是正确的。第三，一审法院认定存在租赁保证金不予退还的情形是正确的。最后，案涉空地上的地上建筑物系***建造且无报建手续，一审法院判决恢复原状，拆除地上建筑物是正确的。 水务物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令***向水务物业集团腾退位于深圳市罗湖区平方米空地。2.请求法院判令***恢复空地原状，拆除位于深圳市罗湖区平方米范围内地上建筑物。3.依法判令***已支付的租赁保证金人民币72000元不予退回。4.依法判令***向水务物业集团支付占有空地的占有费用，按双倍租金计算，从2020年4月1日开始计算直至腾退为止，暂计至起诉之日为人民币720000元（36000元／月×10个月×2倍）；以上1-3项合计人民币792000元。5.本案诉讼费用由***承担。 ***向一审法院提出反诉请求：1.请求确认***与水务物业公司签署的房屋租赁合同及补充合同无效。2.请求判决水务物业公司返还***租赁保证金72000元。3.请求判决水务物业公司赔偿***位于深圳市罗湖区桂园解放路xxx号综合楼停车场装饰装修物现值损失和拆除装饰装修物的经济损失（具体金额以司法鉴定损失金额为准）。4.请求判决水务物业公司承担本案鉴定费、反诉诉讼费。 一审法院经审理查明，深圳市水务（集团）有限公司对位于深圳市罗湖区平方米的空地（具体位置详见深圳市勘察测绘院［集团］有限公司的测绘技术报告）享有土地使用权。水务物业集团（反诉***）水务物业公司经授权，负责深圳市水务（集团）有限公司房屋建筑、土地、广告位、设施设备等资产的租赁管理。2015年9月18日，***（反诉水务物业集团）***与水务物业集团签署《房屋租赁合同》，水务物业集团（甲方）将位于深圳市罗湖区平方米空地出租给***（乙方）；租赁期限为2015年10月1日至2017年9月30日，租金为36000元人民币／月；租赁保证金为2个月租金；租赁期间，承租人不得将承租物业全部或部分转租给他人，擅自转租的将不予退还租赁保证金；甲方向乙方返还租赁保证金，须租赁期满，甲、乙双方共同验收租赁房产，租赁房产除自然损耗外，无其它损坏，乙方按合同约定支付租金、管理费、电费、水费等其它费用。合同约定出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：出现合同第十八条约定情形之一的；租赁期未满，乙方退租；乙方未按合同约定支付租金、管理费、电费、水费等其它费用。合同还约定合同到期后，承租人应当在3日内迁离并返还租赁物，逾期不迁离或不返还的，就逾期部分收取相当于双倍租金的赔偿金；本合同终止后，乙方应在三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有**法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前―个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权。 同日，水务物业集团、***签订了补充合同。合同约定甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到房屋租赁主管机关重新登记（备案）；在租赁合同签订前，乙方一次性付清租赁合同约定的保证金，该租赁保证金是乙方履行合同约定义务的保证；租赁合同到期前，乙方因自身原因提前退租的，或乙方有违反租赁合同和本补充合同的，其所缴纳的租赁保证金不予退还；甲方依据合同约定提前解除或终止租赁合同的，乙方应在三日内迁离并交回物业，否则甲方有权没收乙方的租赁保证金，还有权要求乙方另行赔偿损失。 合同订立当日，***向水务物业集团支付了72000元租赁保证金。2017年9月30日合同到期后，水务物业集团没有与***续签合同，但也未要求***搬离并返还租赁物。***仍占有水务物业集团空地并支付相应的租金。2020年4月23日，水务物业集团向***发送《通知书》，要求***腾退返还空地，但***至今仍占有空地不予腾退。自2020年4月1日开始***再未向水务物业集团交付相关费用。 另查明，水务物业集团租赁给***深圳市罗湖区平方米空地在2015年9月18日订立合同时即为***占有，***之丈夫***已在该处空地上同案外人***违法搭建了两层建筑物，出租给商户经营。2021年3月11日，***在一审法院对***及商户提起诉讼，案号为（2021年）粤0303民初12090号，请求判令***及各承租人恢复停车场空地原状，拆除停车场空地上的建筑物后交还给水务物业集团。 一审法院认为，水务物业集团水务物业公司与***于2015年9月18日订立的租赁合同及补充合同约定租赁标的物是场地，并非***主张的建筑物，因此该租赁合同合法有效。2017年9月30日合同到期后，双方订立的租赁合同已履行完毕。虽原、***没有续签合同，但水务物业集团也未要求***搬离并返还租赁物，且接收***支付的租金，因此双方间形成了事实上的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于事实租赁合同关系无合同履行期限，出租方可随时终止合同关系，水务物业集团请求依法判令***向水务物业集团腾退位于深圳市罗湖区平方米空地，符合法律规定，一审法院予以支持。 水务物业集团主张应不退还租赁保证金，其理由是***存在未经同意擅自转租的情形，且未及时返还案涉空地。因水务物业集团、***订立合同时即处于现行状态，双方对现状是明知的，因此水务物业集团以***未经同意擅自转租为由要求其承担租赁保证金理由不成立。但租赁合同终止后，***未能按合同约定的时间将租赁的场地返还，依合同其租赁保证金由水务物业集团没收。***反诉要求退还租赁保证金，没有合同及法律依据，一审法院不予支持。租赁关系终止后，***应当按照其实际占有租赁物的时间参照原合同约定的租金向水务物业集团支付场地使用费。水务物业集团请求判令***按双倍租金计算向水务物业集团支付占有空地的占有费用，由于***已承担了没收租赁保证金的责任后，水务物业集团依然要求用双倍租金来计算其损失，其请求极大超出了水务物业集团的实际损失，也有违公平原则，一审法院予以调整，以原合同约定的租金向水务物业集团支付场地使用费。尽管订立合同时该场地上***已经建造了建筑物，但合同约定租赁的场地是空地，水务物业集团要求恢复空地原状，拆除场地上建筑物，符合合同约定，一审法院予以支持。***反诉请求水务物业集团赔偿其对装修装饰物现值损失和拆除装饰装修物的经济损失，***在租赁水务物业集团的场地上违法建造的建筑物及装饰装修物，不受法律保护，***的该项请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审判决如下：一、***于判决生效后十日内向水务物业公司腾退位于深圳市罗湖区平方米空地（具体位置详见深圳市勘察测绘院［集团］有限公司的测绘技术报告）。二、***于判决生效后十日内恢复空地原状，拆除位于深圳市罗湖区平方米范围内的地上建筑物。三、***已支付的租赁保证金人民币72000元不予退回。四、***于本判决生效后十日内向水务物业公司按每月36000元支付占有空地从2020年4月1日起至腾退为止的占有费用。五、驳回***的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6660元，反诉费800元，由水务物业集团负担3390，***负担4070元。上述费用水务物业集团已预付，***应在本判决生效之日起十日内将其负担的3270元迳付水务物业集团。 本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。 本院二审中，（一）***提交了两份案外人的合同及双方2006年4月1日签订的《协议书》，目的系证明水务物业公司向其出租的租赁物为停车场临时建筑。其中2001年3月1日，深圳市自来水（集团）有限公司招待所与***签订《协议书》约定，深圳市自来水（集团）有限公司招待所将停车场临时建筑出租给***，面积300平方米，每平方米52.90元，每月租金15870元。租期自2001年3月1日至2004年3月1日。如终止合同或因其他原因提前解除合同，***除了属于自己的设备、物品可搬走外，不得拆除、毁坏建筑。2004年4月9日，深圳市水务（集团）有限公司与***签订《房地产租赁合同》约定，深圳市水务（集团）有限公司将深圳市罗湖区桂园解放路3058号西侧临时建筑用地出租给***。租赁面积300平，建筑物总层数/。租金每平方米45元，月租金总额13500元。租赁期限自2004年4月1日至2006年3月31日。2006年4月1日，水务物业公司与***签订《协议书》约定，水务物业公司将深圳市罗湖区解放路3058号西停车场（下称“空地”）供***临时使用。空地的面积约为300平方米，空地四周位置见附件《场地界址图》。第一年的临时占地费每月每平方米95元，每月占地费28500元/月。水务物业公司无偿收回空地及空地上建筑物（包括***自建部分建筑物）。若水务物业公司要求***拆除，***应无条件拆除。 （二）根据一、二审中双方的陈述，水务物业公司与***及其配偶***就涉案停车场的租赁关系自1996年即开始，此前由***作为承租人签订租赁合同。***确认涉案停车场上建筑物由其配偶***与案外人***分别于1996年及2001年建设，另停车场上建筑物一直由***与次承租人签订租赁合同对外出租至今。 （三）2020年9月3日，水务物业公司曾发出一份《租金减免公告》，该公告的基本内容为：各租户及各经营单位：水务集团决定对直接承租水务集团自有办公和商业物业（不含住宅和商务公寓）的非机关事业单位、非国有企业、个体工商户及经营性自然人在已经减免2020年2月份和3月份租金的基础上再减免1个月租金（即2020年9月份租金），物业管理费正常缴纳。 （四）***另提交了水务物业公司2020年7月-10月的水费收费通知单及案外人***的银行记录，以证明水务物业公司自2020年7月-2021年1月直接向实际承租人***供水并收取水费，并据此认为水务物业公司同意按照现状交付且其无需承担2020年10月1日后的占有使用费。 本院认为，本案中，***主张其与水务物业公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物实际上是停车场上临时建筑，并据此认为双方的房屋租赁合同为无效合同。从***提交的此前***及其配偶***与水务物业公司及深圳市水务（集团）有限公司签订的《协议书》等合同来看，虽然早期的《协议书》中提及了停车场上的建筑物，但是不论是早期的《协议书》还是***最终签订的《房屋租赁合同》中约定的租金均是根据停车场本身的面积、单价计算而来，并不涉及停车场上的建筑物。并且根据双方的陈述，***的配偶***自1996年就从深圳市水务（集团）有限公司处租赁了涉案停车场，停车场上的建筑物系由***在2001年及之前建设，因此，水务物业公司最初出租的租赁物实际即为停车场。虽然前后的租赁合同中，承租人由***变更为***，但根据前述查明的事实，以及***确认的涉案停车场上租赁物一直以***的名义对外出租的事实可知，***及其配偶***分别与水务物业公司签订的租赁合同是延续的，由此也可推出，双方租赁合同的租赁物是停车场而非停车场上的临时建筑。***与水务物业公司签订的最后一份《房屋租赁合同》中也再次明确了租赁物为停车场（“空地”）。因此，***在本案中主张租赁物为停车场上的临时建筑物与事实不符，本院不予采纳。 根据水务物业公司提交的《深圳市规划与国土资源局用地图》及测绘技术报告可知，涉案停车场属于国有土地，因此，水务物业公司与***签订的涉案《房屋租赁合同》并不存在违反法律法规禁止性规定的情形，该《房屋租赁合同》依法认定为合法有效。涉案停车场上的建筑物为***一方在租赁过程中自行建设，***以租赁物为停车场上的临时建筑物主张涉案《房屋租赁合同》无效缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。 涉案《房屋租赁合同》租赁期限自2015年10月1日至2017年9月30日，租赁合同期满后，双方未签订新的租赁合同，***继续占用租赁物，***与水务物业公司之间形成不定期租赁关系。水务物业公司依法可以随时要求解除合同、返还租赁物。根据查明的事实，水务物业公司已于2020年4月23日向***发送了《通知书》，要求***腾退租赁物，给予了***充分的准备时间，***应及时向水务物业公司返还原租赁物。此外，***确认自2020年4月1日开始即未向水务物业公司支付租金等费用，且其一直占用涉案租赁物，一审判令其继续按照合同约定的标准支付租金及占有使用费具有合同依据，本院予以确认。***认为水务物业公司继续收取次承租人的水费，没有及时协助其收回涉案停车场租赁物，应视为水务物业公司同意现状交付且其无需支付2020年10月1日后的占有使用费。对此，本院认为，根据合同相对性，***与水务物业公司之间形成房屋租赁合同关系，其作为承租人负有向水务物业公司返还租赁物的义务，水务物业公司并无向次承租人收回租赁物的义务。同时，现无证据证明水务物业公司已与次承租人形成了事实上的租赁关系，***仅以水务物业公司收取次承租人部分水费即认为二者已形成租赁关系或水务物业公司同意按原状接收、怠于收回租赁物业等主张均依据不足，本院不予采纳，***仍应依约交还租赁物及支付租金、占有使用费。对于***所主张的减免租金，***虽提交了《租金减免公告》，但该公告中所描述的可减免租金的范围并不能涵盖***所租赁的停车场，因此，其有关减免租金的主张，本院亦不予支持。对于***认为恢复租赁物原状涉及违法建筑认定和处理的问题。本院认为，涉案租赁物为停车场而非临时建筑物，合同解除后，***应向水务物业公司返还原租赁物。该返还义务并不涉及行政机关对于违法建筑进行处理的权限，***以此为由认为无需恢复原状的理由不成立，本院不予支持。 关于租赁保证金。***存在拖欠租金的情形，且在水务物业公司向其发送《通知书》要求其腾退涉案停车场时，仍未及时交还租赁物，根据双方《房屋租赁合同》第九条的约定，水务物业公司可不予退还租赁保证金。因此，***主张应向其退还租赁保证金的主张不成立，本院不予支持。 双方《房屋租赁合同》期满且***为违约方，因此，***请求赔偿其装修损失于法无据，本院不予支持。 综上，***的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费共1600元（***已预交），由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　彭　安　明 审判员　许　莹　姣 审判员　黄　玮　娜 二〇二二年七月十五日 书记员　**（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。