某某、某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终602号

上诉人（原审被告）：***，男，1958年8月26日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：黄翠仪，北京市隆安（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡莹，北京市隆安（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1977年12月26日出生，汉族，身份证住址陕西省渭南市大荔县。

委托诉讼代理人：何萍，北京市安博（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：余小妍，北京市安博（广州）律师事务所实习人员。

原审被告：广州云梯地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层。

法定代表人：梁国锋，该公司总经理。

委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡开欣，该公司职员。

原审第三人：普宁市建筑工程总公司，住所地广东省揭阳市普宁市流沙大道建设局培训楼四楼。

法定代表人：黄鸿杰。

原审第三人：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄内。

法定代表人：何建信。

原审第三人：广东空港置业有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路航云北街66号自编7至10层。

法定代表人：翁玉麟。

原审第三人：广东省机场管理集团有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路282号。

法定代表人：张克俭。

上诉人***因与被上诉人***、原审被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯地产公司）、原审第三人普宁市建筑工程总公司（以下简称普宁建筑公司）、广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯山庄）、广东空港置业有限公司（以下简称空港置业公司）、广东省机场管理集团有限公司（以下简称机场集团公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2021）粤0114民初7966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月10日立案后，依法组成合议庭公开进行审理。现已审理终结。

上诉人***上诉请求:l.撤销一审判决第一、二项，改判驳回***全部诉讼请求；2.判令本案受理费由***承担。事实和理由：一、***与云梯公司签订的《花都颐和山庄购房协议》(下称《购房协议》)仅是预约合同并非正式的商品房买卖合同，一审法院认定《购房协议》具备房屋买卖合同的基本条款，从而认定《购房协议》为书面买卖合同，属于认定事实错误，请求二审法院依法改判。***与云梯公司签订的《购房协议》第十条明确约定“签订《广州市商品房买卖合同》”，即《购房协议》是为了将来订立《广州市商品房买卖合同》而签订，并未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。因此，《购房协议》仅为预约合同，不是正式的买卖合同，不能认定***与云梯公司签订了合法有效的“商品房买卖合同”。***不符合《执行异议与复议规定》的情形，其异议依法应不予支持。二、***与云梯公司签订的《购房协议》仅为预约合同，***仅有权要求云梯公司订立本约或承担缔约过失责任，无权基于预约合同排除本案执行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，《购房协议》并不具备本约应当具备的“交付条件及日期”“装饰、设备标准承诺”“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”等必要条款，具有预约合同在预约阶段因事实和法律上的障碍而不可能作出明确具体约定的特征。作为预约合同的当事人，***仅有权要求云梯公司订立本约，或者要求云梯公司承担缔约过失责任，而无权直接基于预约合同请求开发商办理过户，***并不享有物权期待权。三、《购房协议》是附条件生效的合同，生效条件在法院查封涉案房屋后才达成，即使《购房协议》是本约，***亦无权排除本案执行。根据云梯公司与颐和公司之间的约定，***与颐和公司签订的《购房协议》须经得云梯公司当时的法定代表人签章后才生效。该合同一直处于未生效状态，直至云梯公司在一审中提交《情况说明》才明确认可该协议，此时购房协议才生效。因此，不能视为***在查封前签订了合法有效的购房合同。一审法院仅就“合法有效书面买卖合同”进行论述，但遗漏了审查“在查封前签订”这一重要前提。云梯公司即使认可，但为防止开发商与业主串通损害债权人利益，不能认为事后的追认可以产生追溯至查封之前的效果。云梯公司与***的买卖合意是在法院查封后达成，依法不能排除本案的执行。

被上诉人***二审辩称：一审判决查明事实以及适用法律符合法律规定，请求二审法院驳回***的上诉请求，维持原判。

原审被告云梯地产公司二审述称：同意一审判决。

原审第三人普宁建筑公司、云梯山庄、空港置业公司、机场集团公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。

***于2021年4月6日诉至一审法院，请求判令：1.确认位于广州市花都区颐林北街XX号XX栋XX房为***所有的合法房产；2.解除对位于广州市花都区颐林北街XX号XX栋XX房的查封并停止对该房的执行；3.本案诉讼费用由云梯地产公司、***承担。

一审法院经审理查明：

一、***提起案外人执行异议之诉的有关事实

一审法院在审理***与云梯地产公司、云梯山庄房地产公司、空港置业公司、机场集团公司、普宁建筑公司建设工程施工合同纠纷一案的过程中，***申请对云梯地产公司、云梯山庄房地产公司、空港置业公司、机场集团公司名下价值77828548.14元的财产采取财产保全措施并提供了相应的担保，一审法院据此作出（2020）粤0114民初9391号民事裁定，裁定冻结云梯地产公司、云梯山庄房地产公司、空港置业公司、机场集团公司的银行存款77828548.14元或查封等值的其他财产。一审法院对该财产保全以（2020）粤0114执保937号立案受理，财产保全执行过程中，***向一审法院提供了包括案涉房屋在内的财产线索，一审法院于2020年10月12日查封了包括案涉房屋在内的83套房屋，后向当事人送达了财产保全通知书。

2021年3月5日，***以其在案涉房屋被法院查封之前已签订房屋买卖合同、全额支付购房款且已合法占有案涉房屋为由，向一审法院提出执行异议，申请停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋的查封。一审法院于2021年3月19日作出（2020）粤0114执异100号执行裁定，裁定驳回***的执行异议。***不服该裁定，向一审法院提起本案诉讼。

二、案涉房屋的基本情况及购买、使用情况

（一）案涉房屋的基本情况

案涉房屋坐落于广州市花都区颐林北街XX号XX栋XX房，属于住宅，所在楼栋于2014年7月31日取得广州市国土资源和房屋管理局向云梯地产公司颁发的商品房预售许可证，开发商为云梯地产公司。该证记载预售房屋栋号及层数为颐林北街1号-9号/18层，发证时各栋已建层数为颐林北街1号-9号/12层，本案诉讼中，一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函查询该址房屋的查册信息，该局于2021年5月14日函复一审法院称未查询到该地址的登记档案。

云梯地产公司于2021年9月3日向一审法院出具情况说明称，案涉房屋所在楼栋目前还在办理竣工验收手续，待手续完备后即可为包括***在内的购房人办理不动产过户手续。诉讼中，一审法院通过关联案件（2021）粤0114执13397号案调取案涉房屋的信息表，查得案涉房屋总面积为105.09平方米，未办理确权登记，无抵押，因本案所涉执行保全被查封。

打印日期为2021年3月11日的广州市个人名下不动产登记结果查询证明显示，***名下查无不动产登记结果记录。广州市规划和自然资源局于2021年5月20日出具的购房资格证明显示，***截止至2021年5月20日具备本市住房限购区域内住房购买资格。***同时提交广东省社会保险个人缴费证明一份，显示其自2014年8月始在广州市参加社会保险，累计至2021年5月20日为80个月。

（二）案涉房屋签订书面合同的情况

关于商品房买卖合同的签订情况，***提交了一份日期为2014年9月20日的《购房协议》（编号：00081），显示由云梯地产公司作为甲方、卖方，颐和代理公司作为委托代理机构，***作为乙方、买方，甲乙双方达成以下协议：乙方向甲方购买广州市花都区梯面镇花都颐和山庄御山区XX幢XX房，建筑面积为105.09平方米，按套出售，总价款为609522元，乙方按分期付款的方式付款，在2014年9月20日前向甲方支付总房价的30%即182857元（含订金），余款70%即426665元于2015年8月16日前总共分11期，按月还款，即每月30日前还款38788元，第11期须于2015年8月16日前还款，金额38785元。该协议第六条约定，甲方自将房屋交付给乙方之日起，乙方需遵守《临时管理规约》及其他物业管理规约并按时缴纳物业管理费及其他费用，否则需承担相应的违约责任及承担其他法律后果。第七条约定，鉴于本商品房所属项目因其他客观原因暂时不能与乙方签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，在具备网签条件后，乙方须在收到甲方书面通知的七天内与开发商及甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。……该协议对双方之间的其他权利义务进行了约定，并由颐和代理公司与***签署。

另查明，2012月7月20日，云梯地产公司（甲方）与颐和代理公司（乙方）签订《云梯山庄(440亩）项目营销代理合同》，约定甲方将云梯山庄项目的全称策划和独家销售代理委托乙方进行。合同第七条第2款约定，该项目物业销售须经甲方法定代表人签章确认后方才生效。云梯地产公司确认其委托颐和代理公司销售案涉房屋。***认为未有证据显示《购房协议》由云梯地产公司在销售时签章确认，该协议并未生效。

颐和物业公司花都颐和山庄物业服务处出具两份门牌对照表，确认自编门牌花都区颐和山庄御山XX栋XX房对应的公安门牌为广州市花都区颐林北街XX号XX栋XX房。

（三）购房对价的支付情况

***主张其已付清全部购房款609522元，并提交了收款收据、POS签购单底单作为证据。该组证据显示：1.收款收据均为第三联财务联，均由颐和代理公司向***开具，除第一笔2万元记载为定金外，其余均记载为案涉房屋的房款，支付方式均为信用卡，均加盖颐和代理公司的财务专用章，具体的日期和金额为：2014年8月16日支付2万元，2014年8月24日支付3万元，2014年9月20日支付132857元，2014年10月25日、11月28日、12月24日及2015年1月29日、2月27日、3月27日、4月29日、5月29日、6月29日、7月10日分别支付38788元，2015年8月31日支付38785元，合计609522元。2.上述收款收据均附日期、金额相对应的银联POS签购单（2014年11月28日收据对应的POS单日期模糊不清），签购单的商户均为“颐和房产策划”。

该组证据原件系由云梯地产公司当庭出示。***称，由于本案诉讼期间当事人本人在外地待产，故有关支付凭证系联系云梯地产公司提供。***质证称，1.该组证据显示的收付款主体为***与颐和代理公司，不能证明***向云梯地产公司支付购房款的情况；2.有关单据为财务联，并由云梯地产公司提交原件，此举有违常理，因此***与云梯地产公司存在恶意串通、虚假诉讼的行为。***对此回应称，其作为普通民众，难以确认颐和代理公司和云梯地产公司之间的内部关系，购房时所有人都是与颐和代理公司签订合同，***已付清购房款并收楼，有关单据都是多年前产生，并不存在与开发商串通的可能。***于庭后补充提交了其持有的收据及POS签购单照片。

云梯地产公司确认***的购房款已付清。

（四）《购房协议》的其他履行情况

2015年1月1日，云梯地产公司与颐和物业公司签订《花都颐和山庄前期物业服务合同》，约定由云梯地产公司选聘颐和物业公司对花都颐和山庄提供前期物业管理服务事宜。其中第二章第三条约定颐和物业公司在物业管理区域内提供的其他服务包括物业接管验收与交楼服务。

***主张其于2018年8月11日已办理了收楼手续，并实际居住至今。据其提交的《收楼手续单》及三张发票显示：***于2018年8月11日在颐和物业公司制作的收楼手续单上签字确认收楼，后颐和物业公司花都分公司先后于2018年8月11日、2019年11月2日、2020年8月7日向“花都御山XX栋XX房”开具发票，开票金额依次为2271.76元、1718.12元、860.74元，内容包括自来水费、电费、住宅管理费及垃圾清运费等。***于庭后补充提交了案涉房屋的室内照片，拟证明案涉房屋已完成装修并由已实际居住。

***对该组证据及相应的证明内容不予认可，并认为发票上并无加盖发票专用章，也无对应的支付凭证，不能证明***实际居住在案涉房屋内。诉讼中，一审法院通过国家税务总局广东省税务局的微信小程序“粤穗通”进行发票查验，***所提交的三张发票的发票代码、发票号码、销售方名称、价税合计金额以及开票日期与信息查验结果一致。

云梯地产公司确认***已于2018年8月11日办理收楼入住手续。诉讼中，一审法院向云梯地产公司询问为何在案涉房屋未办理竣工验收的情况向***交楼？云梯地产公司称，也许是操盘方为了避免支付逾期交楼违约金。

三、一审法院查明的其他事实

关于财产保全所涉诉讼案件，一审法院已作出（2020）粤0114民初9391号民事判决，判决：云梯地产公司向***支付工程款61887837元及利息，云梯山庄房地产公司对工程款承担连带清偿责任。后***、云梯地产公司不服一审判决，上诉至本院，本院作出（2021）粤01民终11585号民事判决，改判：云梯地产公司向***支付工程款61904412.06元及利息，云梯山庄房地产公司对工程款承担连带清偿责任。终审判决生效后，因云梯地产公司、云梯山庄房地产公司未履行生效判决所确定的义务，***向一审法院申请强制执行，一审法院予以立案，案号为（2021）粤0114执13397号，该案尚在强制执行过程中。

前述生效判决查明：***为颐和山庄住宅楼自编E区部分工程项目的实际施工人，其于该案中主张已完成全部施工任务通过主体验收并于2019年2月25日将相关验收资料交至花都区质监站，但因分包给其他队伍的栏杆等分项工程未完成导致整个项目无法竣工验收。***在该案诉讼中提交涉案项目现场图片显示部分住宅已交付购房人居住使用。

另查，通过人民法院执行案件流程信息管理系统检索与***关联的执行异议案件，截止至2021年11月7日，除本案对应的（2021）粤0114执异100号案外，另有18件。

一审法院认为:本案为民法典施行前持续至民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。本案的争议焦点为：***是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合查明的事实可知，案涉房屋属于由云梯地产公司销售的商品房，预售用途为住宅，建筑面积为105.09平方米，因此，***属于商品房一般买受人，其依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定主张权利，一审法院依法对此进行审查。

一、案涉房屋于2020年10月12日被查封，***主张其在此之前与云梯地产公司签订了合法有效的书面买卖合同。***对此不予认可。一审法院认为，首先，《购房协议》中已载明云梯地产公司为卖方，颐和代理公司仅为委托代理人，云梯地产公司也确认颐和代理公司与***签订该协议的代理行为，故该代理行为的后果由云梯地产公司承担，协议双方亦对此并无异议，故该协议是***与云梯地产公司之间的真实意思表示，其内容也未违反法律法规的强制性规定，一审法院对此予以确认。其次，《购房协议》已对商品房基本状况、销售方式、总价款及付款方式和时间、违约责任等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，该合同已具备房屋买卖合同的基本条款。最后，《购房协议》的签订日期为2014年9月20日，结合***所提交的付款凭证显示在此前已支付定金、在当天支付首付款以及此后支付分期款的情况，协议约定有相关履行事实可以印证。综上，一审法院认定***提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项所规定的情形。

二、***主张案涉房屋用于居住及名下无其他用于居住的房屋，一审法院对此认为，首先，结合***在其所涉建设工程施工合同纠纷案中举证情况可知，案涉楼盘存在未完成竣工验收即交付购房人使用的情况，因此，案涉房屋同样在未完成竣工验收的情况下于2018年8月11日交付给***使用，具有一定的合理性。其次，***提交的收楼手续单及发票均显示与颐和物业公司有关，而云梯地产公司所提交的证据也显示其聘请颐和物业公司作为案涉楼盘的物业服务公司并委托其办理收楼手续，证据之间可以相互印证，一审法院予以采信。最后，***在广州市范围内连续缴纳社保已近七年（80个月÷12个月/年），其在广州市内并无其他不动产，目前也具备购房资格。综上，一审法院认定***提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项所规定的情形。

三、《购房协议》约定的购房款为609522元，并按分期付款的方式进行支付，本案有关收据、POS签购单可以与协议中所约定的支付方式和期限相对应，云梯地产公司也确认***将购房款支付给颐和代理公司及***付清购房款的事实，***据此主张其已付清案涉房屋的购房款，一审法院予以支持。

综上，***的诉请满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的要件，其权利可以排除执行，其要求解除对案涉房屋的查封，一审法院予以支持。此外，原对案涉房屋所采取的查封措施是基于诉讼案件的财产保全，并未涉及强制执行行为，而目前该诉讼案件已进入强制执行阶段，***要求停止对案涉房屋的强制执行，一审法院对此予以支持。

至于***要求确认案涉房屋归其所有的主张，因案涉房屋尚未办理首次确权，不动产登记情况尚未明确，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条之规定，一审法院对该主张不予支持。

普宁建筑公司、云梯山庄房地产公司、空港置业公司、机场集团公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，视为其放弃自己的诉讼权利，一审法院依法缺席判决。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条及第二百二十七条的规定，于2021年11月19日判决如下:一、解除（2020）粤0114执保937号案中对广州市花都区颐林北街XX号XX栋XX房的查封；二、停止（2021）粤0114执13397号案中对前述第一项房产的强制执行措施；三、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费9895元，由广州云梯地产开发有限公司负担。

经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为：本案二审争议焦点为：***是否享有足以排除涉案房屋执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对于本案情形是否符合上述规定的三项构成要件，***的权利能否排除执行的问题，一审判决已有详细论述，理由阐述充分，本院予以认可，不再赘述。

对于***的上诉理由，本院具体分析如下：其一，《花都颐和山庄购房协议》已对房屋基本状况、销售方式、总价款及付款方式、时间、违约责任等进行了约定，已具备房屋买卖合同的基本条款，一审判决结合***此后的付款情况，认定上述协议为合法有效的合同，并无不当。***上诉称上述协议为预约合同，不能排除执行的理由不成立，本院不予采信。其二，上述协议签订于涉案房屋被查封之前，且***在2015年8月已支付完毕全部购房款，云梯地产公司亦确认***付清购房款以及办理收楼手续的事实。云梯公司此前交付房屋的行为亦可视为其以实际行为认可上述《花都颐和山庄购房协议》。***上诉称云梯公司一审提交情况说明才视为追认上述协议的理由不成立，其据此认为***的权益不能排除涉案房屋的执行，理据不足，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9895元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李光华

审判员　　谭红玉

审判员　　邓　颖

二〇二二年四月六日

书记员　　林臻灏

区敏儿