河南省祖熙农业科技有限公司、河南首邑农业发展有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河南省邓州市人民法院 民事判决书 （2022）豫1381民初2579号 原告：河南省祖熙农业科技有限公司，住所地邓州市龙堰乡唐棚村，统一社会信用代码91411381397781617Q。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，河南德高律师事务所律师。 被告：河南首邑农业发展有限公司，住所地邓州市龙堰乡刘道庙村沈营47号，统一社会信用代码91411381MA3XB9P305。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***（系公司股东），男，1981年4月26日出生，汉族，住邓州市。 原告河南省祖熙农业科技有限公司（以下简称祖熙公司）与被告河南首邑农业发展有限公司（以下简称首邑公司）为租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祖熙公司的法定代表人***、委托诉讼代理人***、被告首邑公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告祖熙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告厂房租赁费暂计13个月标准321000元（2021年7月2日至2022年3月），并要求其支付到实际腾空租用厂房之日，且要求被告支付迟延履行金；2.要求被告承担因其严重违约破坏使用行为给原告造成的经济损失50000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2021年7月2日，被告因生产、加工农副产品所需，与原告补签了位于邓州市刁河店社区厂房及附属场地设备租赁协议。合同约定租赁期限自2021年5月至2021年12月31日，按照月12元/平方米实际使用总面积2000平方米、即月租金24000元的价格计算承租费用。同时约定2021年12月31日前，被告无条件腾空其使用的所有厂地，其固定设施及空调等归甲方所有。合同生效后，被告及时将有关生产生活设备搬入该厂内进行生产占据使用至今。但一直拖延扯皮不支付租金，原告多次催讨未果、造成经济利益损害。且被告方还存在违约拆除其安装设备的过程中给原告厂房造成严重破坏损失行为。 被告首邑公司辩称，最初我们租赁原告场地时没有书面合同，是口头协议，后来又补充的协议。协议约定我们未按期腾空须交纳租金，我们在到期前已经腾空，不应额外交纳租金。原告说我们破坏厂房不认可，我们的设备在2020年进场时造成的风机、承重墙的损坏，该损坏已通过支付租金、我方设施归原告所有等方式对原告进行了补偿。协议中约定拆除烘干设备时原告负责清除障碍，拆除时我们与原告联系，原告称让我们自己随意拆。地磅在原告场地内一事我们与原告进行过沟通，原告说不影响可以继续放置。原告所称的东二区及玻璃温棚，我们于2021年9月就腾空了，也给原告支付了租赁费。我们留下的活动板房、空调、垫的渣土、硬化的路面都是留给原告冲抵2021年租金。我们的人员还使用简易房是原告将部分场地出租给另外一家公司，该公司占用了我们的简易房，故让我们使用他们的简易房。 原告祖熙公司为证明其主张事实，向本院提交下列证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，以证明原告主体资格；2.协议书一份，以证明被告租赁原告厂房用于加工使用，双方于2021年7月2日补签协议，及区域附属图、租金约定情况；3.照片及微信聊天记录截屏、视频光盘一组，以证明被告拆除设备时给原告造成的损失，及原告通知被告腾空厂房，被告一直未腾空。被告首邑公司为证明其辩称事实，向本院提供以下证据：1.营业执照及法定代表人身份证复印件各一份，以证明被告主体资格；2.收款收据三份及图片，以证明被告在协议约定的时间内拆除场地内设备；3.2021年9月给原告付费用收据及银行流水各一份，以证明按照协议超占面积被告给原告付的费用；4.原告厂房门前的空地租赁合同及转账流水一份，以证明被告已租赁该空地且支付有费用。对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，有异议的证据本院综合认定。 经审理查明：原告祖熙公司租赁位于邓州市××乡××村××组的土地搭建钢构厂房等用于生产经营。2020年，原、被告口头协商后被告租赁原告的部分厂房场地，被告支付租赁费后将自己设备进厂开始生产经营。2021年7月2日双方签订了书面协议，主要约定：一、原告使用钢构厂房西区；二、被告使用钢构厂房东一区，东二区可由被告继续使用，原告以书面形式通知被告使用东二区后10日内，被告需无条件配合原告按时腾空东二区场地，否则按第五条违约条款处理；原告允许被告使用玻璃温棚西一区场地，用于临时存放避雨设备，被告负责使用区域的内部安全；三、被告负责钢构厂房西区顶部粮食轨道延长铺设，粮食不得泄露至西区，不得影响西区正常生产。被告拆除西区顶部粮食运输轨道设备时，原告给予配合，停业生产1-2天；四、被告应在2021年12月31日前无条件腾空其使用的所有上述场地（钢构厂房区域、温棚区域、办公楼区域、园区附属土地），其固定设施及空调等归甲方所有。双方除本协议约定外不再有其它债权债务纠纷。乙方租赁的国道旁停车场地租赁合同转移至甲方，租赁押金由甲方支付给乙方，同时乙方将押金收条给甲方；并有违约条款五：如被告未按期腾空上述场地，到期5日后原告有权拆除被告在场设备，拆除费及相关损失由被告全额承担，并且被告应从2021年5月开始，按12元／ｍ2乘以其使用面积，向原告交纳租金，最后并附加一条款：被告在拆除烘干设备时，清除障碍由原告负责。2021年9月27日原告法定代表人通过微信聊天的形式向被告法定代表人发送一加盖公章的书面通知，要求被告退出玻璃温棚西一区、钢构厂房及钢构厂房东二区部分。当日被告通过银行转账的方式向原告法定代表人支付7928元。 2022年4月12日，经本院现场勘验，被告已腾空在原告厂房内的设备，堆放在原告厂区门前西北角，该处土地系被告从他人处租赁；被告雇佣一看设备人员居住在原告公司门口西边的两间简易房内；位于原告厂区东北角一空地处，被告遗留有一地磅。开庭后被告移除了地磅，并清走了自己的人员。 本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订租赁协议，双方都应严格按照协议履行。第一，关于原告要求被告支付的13个月厂房租赁费321000元（2021年7月2日至2022年3月），2021年7月至2022年3月共计9个月，即便从双方协议中的2021年5月开始计算也为11个月，原告诉请中的13个月明显属于计算错误。庭审中原告称协议约定不管被告是否按时腾空场地，均应交纳租金。对此，被告不予认可。首先，认真分析双方签订的协议，其中没有单独关于租金的条款，仅是第五条违约条款中约定“如乙方未按期腾空上述场地，到期5日后……并且乙方应从2021年5月开始，按12元/m2乘以其使用面积，向原告交纳租金”，该句式为递进句式，意思表达非常明确，说明只有在被告未腾空场地情况下，才应交纳租金。其次，按照原告所称的月租金已高达24000元，与之前双方已实际履行的口头约定的租金相差甚远。以上均说明该条款仅是违约条款，原告称无论被告是否腾空场地均应交纳租金与事实不符，本院不予采信。再者，双方协议约定了使用区域，不管是协议还是示意图，均没有任何关于厂区使用面积的约定，但原告对于自己诉状所称的实际使用面积2000平方米未提供任何证据予以证明。 庭审已查明，被告现堆放设备的位置不属于原告租赁土地范围；除院内遗留地磅及被告人员居住的两间简易房外，2021年12月31日前被告已腾空所有场地,对此原、被告均无异议。双方争议的焦点为2021年9月27日原告向被告发送书面通知，要求被告腾空玻璃温棚西一区及钢构厂房东二区的区域时，被告是否腾空、被告是否违约。首先根据协议第二条约定可看出，原告通知后被告应于10日内腾空的区域为钢构厂房东二区，对于原告允许被告使用的玻璃温棚西一区场地，并没有额外约定腾空时间及条件，故玻璃温棚西一区应按照总协议中的腾空时间2021年12月31日执行，显然在2021年12月31日前该区域被告已经腾空，故原告称自己通知后被告即应腾空玻璃温棚区域无事实依据，本院不予采信。其次，钢构厂房本身是一整体区域，根据原告提供的图片及视频，本院无法确认原告所称被告堆放物品的位置是钢构厂房东一区还是东二区，即便是东二区，原告也未举证证明被告占用的实际面积。另外，在2021年9月27日当日，被告向原告付款7928元并备注是厂房租金，当庭原告认可是被告给自己的租金补偿，但不认可是对东二区的补偿。然而纵观双方协议，并无其他租金约定，结合付款时间及协议具体情况，应是东二区租金补偿，故对原告说法本院不予采信。综上所述，被告超期使用的就是原告公司门口的简易房两间，及地磅仍遗留在原告厂区。双方协议约定12元/m2乘以使用面积计算逾期腾房租金，未明确说明按天或按月或按年计算，结合协议情况，应是按月计算。按照该价格，再结合简易房、地磅面积（合计约120m2），以及被告实际清走时间，应由被告支付原告租赁费16000元为宜。被告辩称简易房系他人所有、地磅经原告同意放置，无证据印证，本院不予采信。 第二，关于原告主张被告承担因违约破坏使用厂房行为给自己造成的经济损失50000元。庭审中原告称被告构成四个违约：1.被告未按照合同约定支付租金；2.协议约定固定设施及空调均归原告所有，但被告均拆除带走；3.被告在拆除设备过程中将原告厂房承重墙及设施等造成损害；4.被告遗留地磅在原告场地，且被告的员工占据使用原告房屋。原告所称的1、4违约，前文已阐述，不再赘述。关于2、3，庭审中已查明空调仍在原告场地内，但双方对于固定设施说法不一，原告称为厂区南侧被告搭建的钢构大棚（被告已拆除），被告称为垫的路及硬化的路面。路面通常不会被称为固定设施，故固定设施应是原告所称的大棚。根据原告提供的图片，钢构厂房部分墙体有损坏、卷闸门有变形的情况，被告称系2020年设备进场时造成的损坏，通过支付租金、设备归原告等已对原告进行了弥补无证据印证，本院不予采信。综上所述，被告确实存在部分违约行为，但双方协议中约定的违约即交纳租金条款，主要约束的是被告及时腾空场地，协议中并未约定被告存在其他违约行为时的后果,原告亦未向本院举证证明损失的具体数额。结合本案被告拆除的大棚情况、修补墙面等费用，并考虑被告违约行为带来的后果，本院酌定由被告支付原告3000元为宜。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第一百七十九条、第四百六十六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条之规定，判决如下： 一、被告河南首邑农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南省祖熙农业科技有限公司19000元； 二、驳回原告河南省祖熙农业科技有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3057.5元，由原告河南省祖熙农业科技有限公司负担2900元，被告河南首邑农业发展有限公司负担157.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二二年六月八日 书记员***