江苏春某物业管理有限公司、王某财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书

江苏省宿迁市中级人民法院 民事判决书 （2023）苏13民终3009号 上诉人（原审被告）：江苏春某物业管理有限公司，住所地江苏省宿迁市。 法定代表人：徐某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，1982年2月1日出生，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王某，女，1981年11月2日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：***，江苏律鼎律师事务所律师。 上诉人江苏春某物业管理有限公司（以下简称春某公司）因与被上诉人王某财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2023）苏1302民初4703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年8月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2023年10月12日公开进行开庭审理。上诉人春某公司委托诉讼代理人***、***，被上诉人王某委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 春某公司上诉请求：一、撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回王某原审诉讼请求；二、案件受理费由王某承担。事实与理由： 一、本案的案由为财产损害赔偿纠纷，造成的结果应当由侵权人承担，春某公司并不是本案的侵权行为人，春某公司与王某之间系物业服务合同关系，不应该对其因他人侵权造成的结果承担责任。一审中春某公司提供的证据可以证实春某公司在提供物业服务过程中尽到了责任，一审法院仍判定春某公司承担70%的责任明显错误。 二、春某公司认为一审认定漏水事实不清，王某的行为造成财物损失与春某公司无关。 首先，本案中王某始终未提供证据证明漏水原因，究竟何种原因造成漏水尚未调查鉴定，即：是否楼上各业主家漏水至王某家，或是否为王某自家室内管道堵塞，造成室内浸泡等原因，一审法院并未审理清楚。 其次，王某私自将公共区域的架空层封闭起来由自己作为其“专属部分”使用，为个人私利，擅自拆除现浇板，设置楼梯，不仅占用公共区域，更破坏主体结构安全，造成住宅使用安全隐患，引起该栋居民多次投诉，引发民愤。本次一并反诉要求王某将私自封闭的架空层公共区域部位，恢复交付时原状。 再次，架空层公共管道被其私自改造更换，擅自取消掉原主管道上设置的检查口，直接导致物业管理人员无法检修，造成的后果应由王某自行承担。况且，王某一审中已承认因其家中多日无人，导致自家封闭室内漏水未及时发现，造成损失扩大，故因王某未做好个人财物看管义务，理应自行承担损失，与春某公司无关。此外，鉴定报告的标的物品损失金额明显过高，违背市价，春某公司不予认可。 最后，王某长期拖欠且在事件发生时并未向春某公司交纳物业费，应承担相应违约责任。根据本小区物业合同约定，王某拖欠春某公司物业费时间为2021年4月19日-2024年4月19日，三年物业费合计3795元，产生物业费拖延违约金4512.25元，总计为8307.25元。 被上诉人王某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.案涉共用下水管道是在发生反水后，王某才对此作出更改，并非春某公司所称私自更改。2.春某公司二审中反诉请求将架空层恢复至交付时原状，不属于案件受理范围。3.关于物业费缴纳问题，王某在一审中已提交物业费缴纳证据。4.关于损失扩大部分，王某家中短期无人居住符合常理，该情况不能认定王某存在重大过失。 王某向一审法院起诉请求：一、春某公司赔偿王某房屋损失63490元；二、案件诉讼费及鉴定费3000元由春某公司负担。 一审法院查明，王某系宿迁市宿城区名豪太阳城G12幢二单元204室业主。名豪太阳城G12幢2单元204室房屋建筑面积143.22平方米，所在层数为2层。王某将其房屋外属于公共区域的架空层，封闭起来由自己作为其“专属部分”使用，并设置楼梯。 春某公司为该小区提供物业服务。2021年3月3日，春某公司和宿城区名豪太阳城小区业主委员会签订《名豪太阳城物业服务合同》。合同第二条约定春某公司提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人……（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、加压水泵、天线、照明、消防设施、安全设施、沟渠等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理……2022年5月9日，王某交纳物业费用1265元。 2022年8月9日，王某家中厨房公共下水道堵塞反水，致屋内地面上存在污水，造成王某家中墙面、木地板、楼梯等受损。王某至春某公司报修，春某公司联系疏通管道的人员，将管道疏通完毕并按王某要求将其厨房下水管道改装称独立下水，王某支付疏通及改管道费用500元。 王某在原审中称案涉房屋自2020年装修完毕后居住至2022年7月。自2022年7月份起，房屋内无人长期居住，偶尔回去打扫卫生，反水前两天刚去过。 王某申请对案涉房屋内的财产进行鉴定，经委托，宿迁某资产评估事务所出具宿公评鉴字[2023]003号《鉴定报告》，采用重置成本法进行评估，确认案涉房屋内装修损失价值63490元。资产明细表：1.客厅和卧室木地板（含踢脚线）30900元；2.地下一层门框1300元；3.厨房整体橱柜9700元；4.楼上全屋墙壁及墙布10440元；5.楼下墙布损失6250元；6.楼梯拆卸工时200元；7.楼下灯具100元；8.卫生清洁费用500元；9.楼下洗手盆柜子4100元。 一审法院归纳本案争议焦点为：一、春某公司是否应对王某的损失承担赔偿责任；二、春某公司如应承担赔偿责任，王某主张的损失应否支持。 一审法院认为：关于争议焦点一，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。本案中，春某公司作为案涉名某小区的物业服务人，应当按《物业服务合同》的约定以及法律的规定履行义务，否则应对为此给业主造成的损失承担赔偿责任。春某公司应承担的责任分析如下： 1.王某家中被污水浸泡的原因系厨房管道堵塞不能正常排水导致大量污水从厨房菜盆处溢出造成，问题管道的用途是案涉小区G12幢04户型的厨房下水管道，属于共用的管道。春某公司举证的《物业服务合同》中明确载明春某公司负责共用部位的维修养护，共用部位应包括业主共用的上下水管道、落水管等，故春某公司应按照合同约定履行对共用的上下水管道的维护、养护、运行和管理义务，问题管道应属于春某公司的服务范围内。 2.对于春某公司是否按《物业服务合同》的约定履行了对案涉小区G12幢卫生间共用管道的维护、养护、运行和管理义务，春某公司负有举证责任。本案中，春某公司提供的疏通记录，无其他照片等证据佐证，不足以证明其疏通、养护上下水管道、落水管道的频率和对案涉G12栋共用管道的维护情况。春某公司存在违约行为，导致案涉G12栋04户型厨房处共用管道因未定期维修、养护和疏通造成堵塞反水至王某家中，王某有权主张春某公司承担赔偿责任。 关于争议焦点二，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，下水管道中的污水反流至王某家厨房并蔓延到王某室内，污水浸泡了客厅及卧室、墙壁、厨房，严重影响王某及家人的居住安宁，春某公司存在过错。王某作为房屋的权利人，有管理案涉房屋的责任，因房屋内长期无人居住，导致其未及时发现反水。王某将架空层封闭使用，导致春某公司对案涉房屋维修、养护困难，故对案涉房屋被污水被浸泡产生的损失，王某自身存在一定过错。结合案涉房屋的装饰使用期限及鉴定报告，一审法院酌定春某公司赔偿王某损失44443元（63490元*0.7）。 依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百九十一条、第九百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，一审法院判决：一、春某公司于判决生效之日起十日内赔偿王某损失44443元；二、驳回王某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取694元，鉴定费3000元，由王某负担238元，由春某公司负担3456元。 春某公司对一审法院已查明的“2022年5月9日，王某交纳物业费用1265元”有异议,春某公司辩称王某并未交纳物业费用。对此，王某原审中已提供2022年5月9日向春某公司给付1265元的银行转账记录，对春某公司该异议本院不予采信。双方当事人对一审法院已查明的其他案件事实并无异议，本院依法予以确认。 二审中，春某公司提供以下新证据： 证据1.宿城区发展和改革局、宿城区市场监督管理局发布的《物业收费管理政策》。 证据2.2021年宿迁市住房和城乡建设局印发关于《宿迁市普通住宅物业服务等级标准》的通知。 春某公司提供述两份新证据，拟证明春某公司为案涉小区提供物业服务是属于三级服务等级标准，在室外排水管道不畅通时，春某公司才需要安排人员疏通清理。 王某质证意见如下：上述两份证据的真实性、合法性由法院核实，对关联性不予认可，不能达到春某公司证明目的。春某公司物业服务不适用该等级标准，春某公司应按双方物务服务合同的约定对室外排水管道进行相关检查。 本院质证意见如下： 证据1：关于《物业收费管理政策》，从形式上来看，该政策并非原件，无宿城区发展和改革局、宿城区市场监督管理局印章，未注明政策的发布日期。从内容上来看，该政策是为物业收费标准提供考参的，不能直接适用于本案物业服务。该政策第三项规定的是期物业服务收费项目和标准：（一）前期公共服务费1.2023年1月1日前已经实施物业管理的普通住宅小区，公共服务费≤0.82元/平方米/月，高层电梯检验检测维保、二次增压以及公共水电气费用另行分摊。注：具体收费标准按房屋买卖合同或前期物业服务协议约定执行；2.2023年1月1日起新建普通住宅房屋买卖合同约定将公共水电和电梯维保检验检测费纳入公共服务费中，即“一费制”。电梯普通住房一级服务，收费标准≤1.98元/平方米/月。电梯普通住房二级服务，收费标准≤1.5元/平方米/月。电梯普通住房三级服务，收费标准≤0.98元/平方米/月。无电梯普通住房一级服务，收费标准≤1.48元/平方米/月。无电梯普通住房二级服务，收费标准≤1元/平方米/月。无电梯普通住房三级服务，收费标准≤0.6元/平方米/月。提供超值服务经主管部门审核可上浮不超过20%。注：具体收费标准按房屋买卖合同或前期物业服务协议约定执行。春某公司辩称按其所收取小区的物业费，应直接认定春某公司所提供的物业服务等级适用三级标准。对此，本院认为，即便该政策真实，其所规定的内容是“2023年1月1日起三级服务等级的收费参考标准”，而本案物业服务纠纷发生于2022年8月，与春某公司所辩称的三级服务等级并不必然对应。春雨公与王某之间的物业服务合同，既未明确约定所提供的是三级物业服务，也未在合同中事先约定适用《物业收费管理政策》，故春某公司提供《物业收费管理政策》不足以证明其物业服务应适用三级物业服务标准。 证据2：关于《宿迁市普通住宅物业服务等级标准》的通知，从形式上来看，该政策并非原件，无宿迁市住房和城乡建设局印章。从内容上来看，物业服务企业不得单方面制定和调整物业服务标准。该通知并未对春某公司的物业服务界定服务等级，春某公司提供该证据，无法证明其应直接适用三级物业服务标准。 经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、春某公司是否应对王某的财产损失承担赔偿责任；二、原审法院依据鉴定报告等证据酌定春某公司的赔偿数额是否不当。 关于第一个争议焦点,本院认为,春某公司应对王某的财产损失承担赔偿责任,理由在于: 一、春某公司存在违约行为。2021年3月3日，春某公司和宿城区名某小区业主委员会签订《名某城物业服务合同》，春某公司与王某之间存在物业服务合同法律关系。该物业服务合同第二条第（二）项规定，共用的上下水管道养护和管理属于春某公司应提供的物业管理服务事项。王某作为案涉小区业主，其家中厨房下水管道属于共用管道，春某公司有义务对其进行养护与管理。该共用水管堵塞发生在案涉小区G12栋，时间为2022年8月9日，春某公司在原审中虽提供了2022年7月15日至2023年5月26日期间案涉小区下水通道疏通记录，但该记录中在案涉小区G12栋下水管道出现堵塞问题前的2022年7月15日至2022年8月9日期间，并无任何对该G12栋下水管道进行检查的记录，故春某公司提供的证据不足以证明已对G12栋下水管道在平时尽到了养护义务。至于春某公司辩称，王某私自改动G12栋下水管道，取消主管道上必要的检修口，该部位是案涉水管堵塞部位，造成春某公司无法正常检修维护。对此，本院认为，即便春某公司所陈述的该情况属实，春某公司未能尽到物业服务管理责任，对于G12栋下水管道的问题疏于有效管理，该违约行为与本案损害结果具有因果关系。 二、王某可以基于物业服务合同向春某公司主张赔偿损失这一违约责任。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因春某公司对案涉小区G12栋下水管道疏于管理，未能较好履行物业服务合同中的义务，王某可以依据物业服务合同请求物业公司承担赔偿损失这一违约责任。春某公司辩称，本案为财产损害赔偿纠纷，应由侵权人承担赔偿责任，况且何种原因导致案涉水管堵塞并未查清。对此，本院认为，王某有权选择向物业公司主张违约责任并要求损害赔偿符合法律规定，并非必须要提起侵权诉讼。 三、春某公司并不存在免责事由。免责事由是指当事人即使违约也不承担责任的事由。本案中，春某公司辩称王某私自将公共区域的架空层封闭起来由自己作为其“专属部分”使用，为个人私利，擅自拆除现浇板，设置楼梯，不仅占用公共区域，更破坏主体结构安全，造成住宅使用安全隐患。对此，本院认为，该事由并非春某公司对案涉G12栋下水管堵塞免于赔偿损失的法定或约定理由。至于王某如尚欠春某公司物业费，春某公司可另行向王某主张该费用。 关于第二个争议焦点,本院认为,原审法院依据鉴定报告等证据酌定春某公司的赔偿数额并无不当,理由在于: 春某公司应就王某的实际损失承担赔偿责任。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，王某在原审中已就案涉小区G12栋下水管道堵塞造成的实际损失进行举证。 案涉王某房屋内的财产损失鉴定程序合法。宿迁某资产评估事务所出具宿公评鉴字[2023]003号《鉴定报告》，采用重置成本法进行评估，确认案涉房屋内装修损失价值63490元。春某公司虽辩称鉴定报告中标的物品损失金额明显过高，违背市价，春某公司不予认可，但春某公司并无相反证据予以证明，且亦无证据证明案涉王某房屋内的财产损失鉴定程序违法，故对春某公司该辩称，本院不予采信。 原审综合本案情况酌定春某公司承担70%的赔偿责任并无不当。案涉G12栋下水管堵塞导致王某家财产损失，春某公司未就该共用上下水管道及时定期排查隐患，导致损害未能避免存在主要过错。王某作为房屋的权利人，房屋内长期无人居住，致使未能及时发现反水，且王某还可能存在私改案涉管道未留检修口导致春某公司对该管道不便检修的情况，故对案涉房屋被污水被浸泡产生的损失，王某自身存在一定过错。原审综合本案情况，结合各自过错程度，酌定春某公司承担70%的赔偿责任，即赔偿王某财产损失44443元并无不当，本院予以支持。 综上，春某公司上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费911元，由上诉人江苏春某物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十一月十六日 书记员*** 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。