宿迁江山房地产开发有限公司与江苏春雨物业管理有限公司物业服务合同纠纷申诉、申请民事裁定书

江苏省**市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）苏13民申174号

再审申请人（一审被告、反诉原告）:**江山房地产开发有限公司。住所地：**市宿城区江山城市广场A商铺***号。

法定代表人：王银云，该公司总经理。

委托诉讼代理人：史洋，江苏鑫焱律师事务所律师。

被申请人（一审原告、反诉被告）：江苏春雨物业管理有限公司。住所地：**市软件与外包产业园水杉大道*号。

法定代表人：徐伟，该公司董事长。

再审申请人**江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）因与被申请人江苏春雨物业管理有限公司（以下简称春雨公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省**市宿城区人民法院（2017）苏1302民初3121号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人江山公司申请再审称，一、一审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.春雨公司实际已从小区业主处收取了电梯维保费，有春雨公司的物业费收取台账及票据证实。春雨公司再向江山公司主张电梯维保费、年检费，存在重复收费，不应得到法律支持。2.春雨公司主张的前期电费没有合同依据，不应被支持。二、一审法院适用法律错误。1.关于春雨公司主张的电梯刷卡设备费用。根据《补充协议》第一条第二项的规定，电梯刷卡设备应由江山公司配置。春雨公司在未经江山公司同意的情况下，单方配备刷卡设备，江山公司不予认可。春雨公司即使主张相应的费用，应以无因管理另案起诉。一审判决支持其该项主张，适用法律确有错误。2.关于春雨公司主张的道闸刷卡系统费用。根据《补充协议》第三条第二项的规定，道闸系统的修复,应经过江山公司认可，由施工单位直接向江山公司报销。春雨公司违反合同约定，未经江山公司同意，擅自配备道闸系统，即使主张相应费用，请求权基础应是无因管理。3.根据国务院第379号令《物业管理条例》第36条的规定，江山公司在春雨公司提供物业服务期间，商铺、消防、围墙、路障等遭到大面积损坏，直接证明春雨公司存在服务不当，怠于履行合同义务。且根据双方签订的《物业服务合同》第二十五条第6点，春雨公司具有经营权，即物业公司可以招商。春雨公司在招商中造成江山公司商铺、消防、围墙、路障等严重破坏,理应承担相应的赔偿责任。一审法院认为江山公司未提供任何证据证明损失系因春雨公司提供的物业服务不当造成的，是对法律的错误理解。一审法院驳回江山公司的反诉诉请，适用法律错误。

本院经审查认为，申请人主张春雨公司存在重复收取电梯维保费、年检费。经审查，江山公司与春雨公司签订的补充协议第一条中约定：对电梯从接管到维保和年检结束后的后续一年年检费用及维保费用由乙方（春雨公司）凭发票向甲方（江山公司）按实报销，在选聘后续维保单位时需获得甲方的同意（费用由相关单位直接开发票后交由乙方向甲方进行报销。）。本案中，春雨公司在一审诉讼过程中将其主张的电梯维保费、年检费变更为凭票主张83180元。一审法院依据双方的约定及春雨公司提供的电梯维保、年检的票据，对春雨公司的主张予以支持并无不当。申请人虽提出春雨公司实际已从小区业主处收取了电梯维保费，但未提供充足证据证明，也与双方签订的补充协议不相符。申请人的该申请理由不能成立。

申请人提出春雨公司主张的前期电费没有合同依据，不应被支持。经审查，江山公司与春雨公司签订的物业服务合同第十八条约定：在小区水电向相关部门移交前，由乙方（春雨公司）代甲方（江山公司）抄收水电表，但不承担完全收缴的责任。第二十四条约定甲方有协调处理合同生效前发生的物业管理方面的遗留问题。依据约定，春雨公司没有义务垫付电费。而若春雨公司不补交前期的欠费，后期的费用无法缴纳，双方签订的合同也就无法继续有效履行。故一审法院认定该项费用应由申请人承担并无不当。

申请人主张春雨公司未经其同意擅自配备电梯刷卡系统、道闸系统，即使主张相应费用，其请求权基础也应是无因管理。经审查，江山公司与春雨公司签订的补充协议第一条约定：甲方（江山公司）为小区电梯配备刷卡系统及每户配备4张电梯卡。第三条约定：对小区道闸系统的修复及蓝牙卡配备由乙方（春雨公司）选聘施工单位，甲方认可后进行完善设备，费用由施工单位直接向甲方报销。依据约定，配备电梯刷卡系统及道闸系统的费用最终均应由江山公司承担。本案中，春雨公司虽以自己的名义，在江山公司的授权范围外与案外人签订合同，为小区配备电梯刷卡系统及道闸系统，但相关系统均已实际投入使用，现也没有证据证明江山公司对此有异议。故一审法院判决支持春雨公司的该项主张有事实和法律依据。申请人的该申请理由不能成立。

申请人主张在春雨公司提供物业服务期间，因春雨公司在招商中服务不当，造成小区商铺、消防、围墙、路障等严重破坏，春雨公司应承担相应的赔偿责任。经审查，一审时，申请人认可在其主张的维修费用中有部分尚未实际发生，而对有票据凭证的费用，其又未能提供证据证明损失确系春雨公司服务不当造成。故一审法院对申请人的反诉请求未予支持并无不当。申请人的该申请理由不能成立。

综上，再审申请人**江山房地产开发有限公司的申请理由不符合民事诉讼法第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回**江山房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　　滕晓春

审判员　　高曼莉

审判员　　杨晓玲

二〇一九年八月十三日

书记员　　曾晓兰