江苏春雨物业管理有限公司与宿迁江山房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

江苏省宿迁市宿城区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏1302民初3121号

原告（反诉被告）：江苏春雨物业管理有限公司,住所地宿迁市软件与外包产业园水杉大道1号。

法定代表人徐伟，该公司董事长。

委托代理人潘志阳，该公司副总。

委托代理人傅广宇，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。

被告（反诉原告）:宿迁江山房地产开发有限公司,住所地宿迁市宿城区江山城市广场A商铺103号。

法定代表人王银云，该公司总经理。

委托代理人余良、王佳佳（实习律师），江苏蔚蓝律师事务所律师。

原告江苏春雨物业管理有限公司（反诉被告，以下简称“春雨物业”）诉被告宿迁江山房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称“江山公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，于2017年6月15日公开开庭审理。原告的委托代理人刘旭、被告的委托代理人余良、王佳佳（实习律师）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告春雨物业（反诉被告）诉称，2016年4月1日，原被告签订《玲珑湾花园物业服务合同》、《江山城市广场物业服务合同》两份，同年4月29日，双方又补签了一份补充协议。后原告积极履行合同义务，但是被告至今拖欠原告电梯维保年检费152000元（维保3500元/台、年检2580元/台）电梯刷卡设备购买款55000元、前期垫付的电费7800元、前期多收的物业费52866元、道闸刷卡系统购买安装27500元、空置房物业费、电梯费140386元，以上合计435552元。故向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告拖欠的各项费用合计435552元（后原告撤回前期多收的物业费52866元，将电梯维保年检费152000元变更为83180元）；2、诉讼费由被告承担。

被告江山公司（反诉原告）辩称并反诉，三份协议签订后，春雨公司提供的服务没有达到约定的标准，且其严重违反合同，给公司带来了经济损失。如，我公司的商铺平台、踏步遭到严重破坏；二期围墙遭破坏，建筑垃圾随意堆放在场地内；商铺一楼钢化玻璃、幕墙破碎，楼梯被拆走；商铺二楼砖墙、窗户被拆走；房屋内消防栓及管道遭到严重破坏；江山城市广场东面及北面路障被肆意拆除；储藏室污水外溢等等。上述损害我公司安排施工单位予以维修。基于以上事实，我公司才未与春雨结算。现在提出反诉要求：1、春雨公司赔偿我公司八项维修损失合计252602元；2、反诉费由被反诉人承担。

江山公司明确八项损失明细如下：1、店铺污水管维修费2840元；2、商铺内维修费用34407.95元；3、二期场地内建筑垃圾清理费45000元（待付）；4、商业门面房玻璃更换4715元；5、路障修复6680元；6、消防设施修复40000元（待付）；7、二期南围墙修复18960元；8、储藏室污水管道10万元。

对于反诉请求，原告辩称：1、商铺平台、踏步、围墙等若遭到破坏，江山公司可以直接追究加害人的责任，与原告无关；2、根据双方合同的约定，江山公司主张的项目如未过保修期，其作为开发商应该承担保修责任，如果已经过了保修期，应该通过申请维修基金的方式解决，与原告无关；3、建筑垃圾清理费不应该由原告承担，那么多的建筑垃圾显然不是业主日常生活产生的。

经审理查明，2016年4月1日，原被告签订《玲珑湾花园物业服务合同》、《江山城市广场物业服务合同》两份，同年4月29日，双方又补签了一份补充协议,就双方的权利义务进行约定，其中补充协议第一条约定:对电梯从接管到维保结束后的后续一年年检费用及维保费用由乙方（春雨公司）向甲方（江山公司）按实报销，在选聘后续维保单位时需获得甲方的同意（费用由相关单位直接开发票后交由乙方向甲方进行报销）；甲方为小区电梯配备刷卡系统及每户配备四张电梯卡；小区道闸系统由乙方选聘施工单位，甲方认可后进行完善配备，费用由施工单位直接向甲方报销。

2016年6月18日，原告与案外人上海商诺广告有限公司宿迁分公司签订合同一份，约定原告为江山城市广场、玲珑湾两个小区大门处安装升降折叠道闸及升降杆及刷卡系统，总价27500元。

2016年10月28日，原告与案外人上海梵顺楼宇设备有限公司签订《江山城市广场电梯刷卡系统采购合同》一份，约定原告购买25套电梯刷卡系统，单价2200元，总价55000元（不含税）。

另查明，2016年6月至2017年4月，原告分三次向江苏省特种设备安全监督检验研究院支付电梯检测费合计44539元；分两次支付电梯维修保养费38641元（21666+16975）。

以上事实，有《玲珑湾花园物业服务合同》、《江山城市广场物业服务合同》、补充协议、《江山城市广场电梯保养合同》以及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。具体到本案中，根据双方签订的合同以及补充协议，故原告支付的电梯维保、检测、刷卡系统费用以及升降折叠道闸及升降杆及刷卡系统165680元（27500+55000+44539+38641），本院依法予以支持。

关于原告主张的空置房物业费、电梯费，庭审中，原告主张商业用房空置面积为13468.22㎡，住宅797.43㎡，被告认可的面积分别为8906.29㎡、690.57㎡，因原告未能举证证明其主张，故本院采信被告认可的数据，故空置房物业费为131979元，即（8906.29㎡*1.2*12+690.57㎡*0.45*12）*0.7。空置房电梯费900元，上述合计132879元。

关于原告垫付的电费7800元，被告辩称合同对此无约定，系原告自愿承担的，本院认为被告的该辩解无证据支撑，加之如果原告不补交前期的欠费，后期的费用无法缴纳，故该7800元被告应该承担。

以上费用合计306359元（165680+132879+7800）。

关于被告的反诉请求，其中3、5、6、8项尚未实际发生，其可待实际发生后另行主张。另外1、2、4、7项，本院认为被告未提供任何证据证明上述损失系因原告提供的物业服务不当导致的，且原告对此亦不予认可，故对该四项反诉请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：

一、被告宿迁江山房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即支付原告江苏春雨物业管理有限公司各项费用合计306359元；

二、驳回被告宿迁江山房地产开发有限公司的全部反诉请求。

案件受理费3917元、反诉费2396元合计6313元，由原告春雨公司负担1000元，被告江山公司负担5313元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。

审判员　　王洪娟

二〇一七年七月二十五日

书记员　　刘婷婷