郴州市发展投资集团物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省郴州市北湖区人民法院 民事判决书 （2022）湘1002民初445号 原告郴州市发展投资集团物业管理有限公司，住所郴州市苏仙区。 法定代表人***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人***，女，1977年1月26日出生，汉族，湖南省郴州市人，系该公司员工。 被告***，男，1961年1月1日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市北湖区。 原告郴州市发展投资集团物业管理有限公司（以下简称“发展投资物业”）诉***物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人***，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告发展投资物业请求本院判令：1.被告立即支付湖南省郴州市北湖区房屋2015年1月1日至2021年6月30日物业管理费3471元、违约金1041.3元，共计4512.3元；2.由被告支付本案所有诉讼费用。 被告***答辩意见：原告服务不周到、不作为，房屋外墙漏水，导致我的房屋内部渗水，原告没有尽到修缮的职责。 查明的事实 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实： 一、2008年5月30日，郴州市城建综合开发实业总公司通过公开的招投标，确定由原郴州飞虹物业有限责任公司对郴州市的实行统一的前期物业服务，并向其出具《中标通知书》，载明中标金额为1933366.60元／年；收费标准为住宅：0.5元／月／平方米。2010年1月5日，郴州市城建综合开发实业总公司与被告***办理郴州市北湖区房屋的交房手续，该房屋建筑面积89.07平方米。2010年4月3日，原郴州飞虹物业有限责任公司（甲方）与***（乙方）签订一份《惠泽园前期物业服务合同》，合同主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方根据本协议向乙方收取物业服务费用；乙方依据本合同向甲方交纳物业服务费、水电费、装修管理费、装修垃圾清运费；物业服务费标准为0.40元／㎡／月；甲方违反合同，未达到管理服务约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本合同约定的收费标准时间交纳有关费用的甲方有权要求乙方补交，逾期不交者将按罚款费用每日千分之五的滞纳金交纳滞纳金。合同签订后，原郴州飞虹物业有限责任公司一直为该小区提供物业服务。前期被告尚能按时缴纳物业费，后因房屋外墙漏水导致被告家中墙壁渗水，被告多次要求原告对漏水处进行处理，但至今未处理妥善。经原告多次催收，被告尚欠2015年1月1日至2021年6月30日物业管理费3471元。2012年后经相关部门进行调价，物业费按照每0.5元／月／平方米收取。 二、2021年2月7日，郴州市行政审批服务局批准原郴州飞虹物业有限责任公司变更名称为郴州市发展投资集团物业管理有限公司。 判决的理由与结果 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。现就本案争议焦点评议如下： 一、被告是否应当支付物业费。原告发展投资物业与被告***签订的《惠泽园前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告提出原告物业管理及服务不到位的抗辩意见，根据被告提交的证据证明，因房屋的外墙漏水，导致被告所住的房屋内的墙壁渗水、开裂，合同中约定原告对小区共用部分有维护、修缮的义务，虽原告反驳房屋外墙漏水系质量问题，在房屋超过质保期后，出现房屋质量问题已告知业主需申请动用维修基金进行修缮，但原告作为物业公司，也应对房屋公共部分进行维护，但原告未提交相关证据证明尽到该义务，由此本院认定原告在提供物业服务存在不足，故本院酌情予以扣减20%的物业费。原、被告双方均认可房屋实际建筑面积为89.07平方米，因此被告应交的物业费为：89.07平方米×0.5元/平方米×78个月×80%=2779元（物业费自2015年1月1日计算至2021年6月30日）。 二、关于违约金的问题，原告发展投资物业作为小区的物业服务企业，在物业服务上存在不足，应努力提高自身的服务质量，积极提高服务水平，促进小区环境改善，故对其诉请的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条，判决如下： 一、被告***支付原告湖南发展投资物业服务有限公司2015年1月1日至2021年6月30日的物业管理费2779元，此款限被告于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告湖南发展投资物业服务有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告***负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年二月二十八日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。