郴州市发展投资集团物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省郴州市北湖区人民法院 民事判决书 （2022）湘1002民初479号 原告郴州市发展投资集团物业管理有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区青年大道城投大厦二号栋10楼。 法定代表人***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人***，女，1977年1月26日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系该公司员工。 被告***，女，1942年9月1日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人***，男，1964年8月22日出生，湖南省郴州市北湖区人，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系被告女婿。 原告郴州市发展投资集团物业管理有限公司（以下简称“郴州发展投资公司”）诉被告***物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告郴州发展投资公司的委托诉讼代理人***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郴州发展投资公司请求本院判令：1、被告支付湖南省郴州市北湖区房屋2016年1月1日至2021年6月30日物业管理费2959元、违约金887.7元，共计3846.7元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。 被告***辩称：被告入住涉案房屋后，原告的物业服务不到位，小区液压垃圾站未启用。且涉案小区还有另一个垃圾收集点，但一直未启用。原告设置的流动垃圾站距被告家非常近，设置不合理，影响被告正常生活。被告多次找到原告协商，但一直未解决。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2008年5月30日，郴州市城市建设综合开发实业总公司向郴州飞虹物业有限责任公司（以下简称“飞虹公司”）发出《中标通知书》，主要载明：“贵公司于2008年5月30日参加我公司组织的郴州市惠泽园一、二期住宅小区前期物业服务邀请招标的投标，经综合评审，确定贵公司为本项目的第一中标人。中标金额1933366.6元/年；收费标准：住宅：0.5元/月/平方米，门面1.2元/平方米。”2009年12月29日，飞虹公司（甲方）与***（乙方）签订《惠泽园前期物业服务合同》，主要约定：由飞虹公司对惠泽园小区实行统一的前期物业管理，***房屋座落于惠泽园二期项目28栋101号；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务内容包括对小区的环境卫生进行保洁、清扫等；甲方违反合同，未达到管理服务约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改。逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方依据本协议向乙方收取物业服务费用；物业服务费标准为0.4元/㎡/月；乙方违反协议，不按本合同约定的收费标准时间交纳有关费用的甲方有权要求乙方补交，逾期不交者将罚款费用每日千分之五的滞纳金交纳滞纳金。 二、被告***房屋建筑面积为90.74㎡，被告***支付物业服务费至2015年12月。2015年物业服务费收费标准为0.5元/月/㎡。被告自2016年1月1日起未依约交纳物业服务费。经原告催讨未果，故诉至法院。 三、涉案小区二期设有两处液压垃圾站，其中一处在28栋附近，另一处在20栋附近。28栋附近的液压垃圾站于2012年左右出现故障后，未再使用。20栋附近的液压垃圾站因护坡开裂存在安全隐患，于2017年停用至今。液压垃圾站停用后，原告在28栋设置了流动垃圾站，小区二期产生的所有垃圾均在28栋附近的流动垃圾站转运。 四、郴州发展投资公司曾用名飞虹公司。 判决的理由与结果 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告就涉案房屋签订的《惠泽园前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。被告抗辩原告设置在28栋附近的流动垃圾站给被告生活造成严重影响。经查，涉案小区二期原本规划两处液压垃圾站，但早已停用，小区二期的生活垃圾都在28栋附近的流动垃圾站转运。因液压垃圾站对周围环境的污染小，其对周边居民的影响明显较流动垃圾站要小。且原告将原本2处垃圾存放处现变更为1处垃圾存放处，导致28栋附近的垃圾站垃圾量明显增多。被告作为居住在28栋1楼的住户，目前的流动垃圾站设置确实会给其生活造成一定的影响。虽然原告在处理上述事情上存在一定的不足之处,但并不存在根本不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵而可以免除物业服务费交纳义务的情形。原告作为小区的物业服务企业，应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。综合考虑本案实际情况，本院酌情予以扣减20%的物业费，故被告应交物业费为：90.74㎡×0.5元/平方米×66个月×80%=2395.54元（物业费自2016年1月1日计算至2021年6月30日）。因原告的物业服务确实存在不足之处，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市发展投资集团物业管理有限公司2016年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费2395.54元； 二、驳回原告郴州市发展投资集团物业管理有限公司其他诉讼请求。 如被告***未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由原告郴州市发展投资集团物业管理有限公司负担9元，被告***负担16元。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年二月二十八日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。