郴州市发展投资集团物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省郴州市北湖区人民法院 民事判决书 （2022）湘1002民初478号 原告：郴州市发展投资集团物业管理有限公司，住所地郴州市苏仙区青年大道城投大厦二号栋10楼。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1977年1月26日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市北湖区，系该公司员工。 被告：***，男，1970年2月15日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市北湖区。 原告郴州市发展投资集团物业管理有限公司（以下简称“发展投资物业公司”）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告发展投资物业公司委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告发展投资物业公司请求本院判令：1、被告支付湖南省郴州市北湖区房屋2018年1月1日至2021年6月30日物业管理费1883元、违约金564.9元，共计2447.9元；2、由被告支付本案所有诉讼费用。 被告***答辩意见：原告要把垃圾问题彻底解决，我是愿意支付物业管理费的，28栋旁边的垃圾站味道难闻，有个液压垃圾站但从未用过，都是选择移动垃圾斗车，影响身心健康，影响周边环境。 查明的事实 根据原告的诉讼主张及举证情况，结合庭审中当事人陈述，本院确认如下法律事实： 一、被告***系郴州市北湖区惠泽路48号惠泽园二期28栋103室房屋业主，建筑面积89.71平方米。2010年1月3日，郴州飞虹物业有限责任公司与被告签订《惠泽园前期物业服务合同》，约定原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费标准为0.4元/㎡/月；若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，逾期不交者将按罚款费用每日千分之五的滞纳金交纳滞纳金。合同签订后，前期被告尚能按时缴纳物业服务费，从2018年1月1日开始拖欠物业服务费，截止2021年6月30日，被告共拖欠原告物业服务费1883元（89.71㎡×0.5×42），原告向被告催讨该物业管理费无果，遂向本院提起诉讼。 二、2008年5月30日，郴州飞虹物业有限责任公司成为郴州市惠泽园一、二期住宅小区前期物业服务中标公司，物业收费标准住宅按0.5元/月/平方米收取，门面按1.5元/月/平方米收取。 三、涉案小区二期规划建设中设有两个地埋式压缩垃圾站，分别在28栋和20栋附近，28栋附近的地埋式压缩垃圾站于2012年左右出现故障后，多次维修仍无法修复，便未再使用。20栋附近的地埋式压缩垃圾站因护坡开裂存在安全隐患，于2017年停用至今。地埋式压缩垃圾站停用后，原告在28栋附近设置了流动垃圾站，小区二期产生的所有垃圾均由流动垃圾站转运。 另查明，2021年2月7日，郴州飞虹物业有限责任公司到郴州市行政审批服务局变更名称为郴州市发展投资集团物业管理有限公司。 判决的理由与结果 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，原告发展投资物业公司与被告***签订的《惠泽园前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告发展投资物业公司为被告***提供了物业管理服务，被告***理应按时交纳物业服务费。关于被告提出原告物业服务不到位以及流动垃圾站设置在28栋附近，给被告生活造成了严重影响。经查，涉案小区二期原本规划两处地埋式压缩垃圾站，但早已停运，该小区二期的生活垃圾都由28栋附近的流动垃圾站转运。因地埋式压缩垃圾站对周围环境的污染小，对其周边住户的影响明显较流动垃圾站要小，导致28栋附近的垃圾量明显增多。被告作为居住在28栋低楼层的住户，目前流动垃圾站设置确实会给其生活造成一定的影响。原告虽然在提供物业服务过程中存在一定的不足之处,但被告并未举证证明原告存在根本不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵而可以免除物业服务费交纳义务的情形。原告作为小区的物业服务企业，应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。另原、被告签订的《惠泽园前期物业服务合同》中虽然约定物业服务费标准为0.4元/月/平方米，但原告发展投资物业公司已从2012年起，将物业服务费调整为0.5元/月/平方米，且被告2017年的缴纳物业费收款收据中的收费标准已按0.5元/月/平方米计算收取，被告亦按照该收费标准缴纳了物业管理费。综合考虑本案实际情况，本院酌情予以扣减20%的物业费，故被告应交物业费为：89.71平方米×0.5元/平方米×42个月×80%=1507元（物业费自2018年1月1日计算至2021年6月30日）。关于违约金，考虑到原告的物业服务确实存在不足之处，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内向原告郴州市发展投资集团物业管理有限公司支付自2018年1月1日起至2021年6月30日止的物业管理费1507元； 二、驳回原告郴州市发展投资集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告***未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年二月二十八日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。