榏建津蕴贸易有限公司、福建某某物业管理有限公司等合同纠纷民事一审民事判决书

福建省福州市仓山区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0104民初2890号

原告：福建津蕴贸易有限公司，住所地福建省福州市仓山区。

法定代表人：叶明富,执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：刘志强，李小琴，福建闽众律师事务所律师。

被告：福建***物业管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区。

法定代表人：林建松，总经理。

委托诉讼代理人：胡晨晞，福建辉扬律师事务所律师。

被告：福建省中通通信物流有限公司，住所地福建省福州市仓山区。

法定代表人：陈华焰，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：赵琛贵、吴茜，福建新世通律师事务所律师。

原告福建津蕴贸易有限公司（以下简称津蕴公司）与被告福建***物业管理有限公司（以下简称***公司）、福建省中通通信物流有限公司（以下简称中通公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告津蕴公司委托诉讼代理人刘志强，被告***公司法定代表人林建松及委托诉讼代理人胡晨晞，被告中通公司委托诉讼代理人赵琛贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

津蕴公司向本院提出诉讼请求：1.确认中通公司于2021年2月18日发出的《取消中选人资格通知书》无效；2.判令中通公司协助津蕴公司与***公司签署书面租赁合同；3.调低福州市××花园小区××号楼店面招租项目（项目编号：×××29）的租金标准；4.判令由***公司、中通公司共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2021年1月，中通公司受***公司委托，公开对福州市××花园小区××号楼店面招租项目（项目编号：×××29）进行比选，比选文件中明确项目比选不组织踏勘现场；比选应答有效期120天。津蕴公司在截止日前向中通公司提交了应答文件，参与比选。2021年1月26日，中通公司向津蕴公司发出《中选通知书》，告知津蕴公司中选并要求津蕴公司缴纳20000元项目履约保证金。随后津蕴公司以转账方式向***公司支付了20000元的项目履约保证金。2021年2月7日，津蕴公司前往招租项目现场实地踏勘，发现项目9间店面除1间店面清空外，其余8间店面仍由原租户使用且没有任何搬离迹象，同时项目所在门前马路建起路面围挡，项目所在店面全部被包围其中，该新建的路面围挡对店面的使用及运营产生重大影响，而该等情况在项目《比选公告》及相关招标文书中均未体现，中通公司与***公司也未在相关招标文书中予以说明。2021年2月9日，津蕴公司向中通公司发送《答复函》，将上述情况予以说明，要求中通公司向***公司求证项目现状并申请与之协商变更合同。2021年2月10日，中通公司通过电子邮箱发送《再次催促函》，函中确认了项目店面仍未清场的实际情况，并要求津蕴公司与***公司协商一致予以解决，所有协商内容可以签订协商协议，同时又要求津蕴公司于2021年2月11日前签署合同。但中通公司及***公司均未与津蕴公司就店面清场交接、合同变更等事宜进行协商。2021年2月11日为农历“大年三十”，系法定节假日，亦不具有签署合同之可能。双方对于上述事宜尚未沟通明确，中通公司却于2021年2月18日向津蕴公司发送《取消中选人资格通知书》，言称取消津蕴公司的中选人资格。2021年2月19日，津蕴公司回函中通公司，明确函告中通公司不具有单方解除权并要求中通公司应尽到招标代理人的义务，配合津蕴公司与***公司签署正式书面合同，并辅助协商项目租金调降的事宜。截至本案起诉之日，***公司、中通公司未与津蕴公司取得一致意见。津蕴公司认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百二十五条、第五百三十三条等规定，在津蕴公司发现项目店面没有清场，不具备交付条件和路面新增围挡施工严重影响场地生产经营时，要求中通公司向***公司进行确认并提出协商变更合同的请求是合法合理的。中通公司在已确认项目存在店面未搬空、路面新增地铁围挡施工影响使用的新情况，同时也同意津蕴公司与***公司就上述事项进行协商的情况下，单方宣布取消津蕴公司的中选人资格于法无据。因此中通公司于2021年2月18日发出的《取消中选人资格通知书》无效。同时中通公司应尽到招标代理方的义务，配合津蕴公司与***公司签署正式书面合同，并辅助协商项目租金调降的事宜。而***公司应负责将项目店面清空，移交津蕴公司并就新增地铁围挡事件造成的店面商业价值下降，租金应调降事宜与津蕴公司进行协商确认。综上，津蕴公司为维护合法权益，诉至贵院，请求判如所请。

***公司辩称：一、中通公司发出的《取消中选人资格通知书》合法、有效。正式书面租赁合同未能签订的根本原因，是津蕴公司不愿意履行投标承诺，且提出降低租金等无理要求，***公司无义务也不同意调低租金，因此否决津蕴公司的不合理要求并无不当。如降低租金，不仅对其他投标人不公平，更是违背招标文件的违约行为。二、津蕴公司提出变更合同、降低租金的理由不成立。首先，原租户均租赁期满，也与***公司约定了撤场时间、方式，***公司已做好将租赁房屋移交新租户的所有准备工作，完全具备交房条件。所谓租赁店面不具备交房条件纯属津蕴公司主观臆断，与事实不符。其次，租赁房屋前的地铁早在招标前几个月就已施工，津蕴公司作为投标人，放弃事先踏勘权，由此导致的后果应由其自行承担。在确定津蕴公司不同意按招标条件签订正式合同的情况下，***公司向津蕴公司退还所交付的定金20000元，取消其中标资格的行为合理、合法，且并无不当。津蕴公司要求出租人必须降低租金标准与之签订租赁合同的说法完全不能成立。在取消了津蕴公司的中标之后，***公司已就店面对外招租，案涉店面已不具备与津蕴公司签订租赁合同的条件。综上，***公司认为，津蕴公司诉请无法律依据，亦无合同依据，津蕴公司中标资格被取消系其违约行为所致，***公司并无过错，恳请依法驳回津蕴公司全部诉请。

中通公司辩称：一、从本案招投标程序上看，招投标程序符合法律规定，中通公司已完整履行了招标代理机构的职责，不存在过错，津蕴公司针对中通公司的诉请无事实和法律依据。中通公司接受招租人***公司的委托，就福州市××花园小区××号楼店面进行招租，招租方式为公开比选，资格审查方式为资格后审，并在中国采购与招标网上进行招租项目公告。津蕴公司在知晓该招租项目后参与了该次招标。中通公司已按招投标程序组织了本次招投标，并最终选定津蕴公司作为比选中选人。中通公司在该招租项目中完整履行了招标代理机构职责，不存在过错。本案招租结果应归于委托人***公司，津蕴公司应向***公司主张权益。津蕴公司中标后，中通公司就津蕴公司与***公司之间的信息转达，已尽招标代理机构职责，不存在过错。津蕴公司通过招投标中标了案涉招租项目，其中标结果符合招投标要求，应在中标后与采购人***公司签订正式合同。津蕴公司中选后，与比选人***公司之间对于场地交付、地铁围挡、租金等事宜存在异议，中通公司均及时将双方的答复、通知等函件转达给比选人***公司、中选人津蕴公司，做到了完整、及时转达，已尽招标代理机构职责，不存在过错，津蕴公司关于主张确认《取消中选人资格通知书》无效并要求中通公司协助签订正式合同的主张无事实和法律依据。二、津蕴公司在本案中明显存在中标后毁约行为，其诉请不应得到支持。津蕴公司主张招租场地存在地铁围挡、原有租户未清偿而招标公告未予告知，对其承租运营产生严重影响。实际上，津蕴公司对于案涉场地存在地铁围挡、招租店面仍有部分原租户使用的实际情况是知情的，其作为独立经营的法人，对于现场勘测、承租经济效益评估应自行承担相应商业风险，其不具有可以实质性变更比选条件的理由，津蕴公司的诉请不应得到支持。从招标公告可以看出，本次招标不组织现场勘测，即告知意向投标人应自行进行现场勘测，中通公司无须在招标公告中进行说明。而且，招标公告中明确了提交应答文件的地点即为“＊花园物业部”，由此可知，津蕴公司对于招租场地存在地铁施工围挡、租户未退场的情况是明知的。2020年11月17日，地铁五号线施工方即在招租场地多个显著位置张贴通告，即地铁施工围挡自2020年12月15日即已存在，本案招标过程发生在2021年1月8日之后，津蕴公司主张对存在地铁围挡不知情，明显不符合常理。津蕴公司作为意向承租人，参与面积高达670平方米的场地招租，其于2021年1月11日即购买了比选文件，2021年1月18日到案涉店面所在的物业处递交了应答文件，并自愿报价709万元参与招租投标，津蕴公司有充分的时间进行现场勘测、商业评估，在此过程中，津蕴公司从未向中通公司或者***公司询问关于已经存在的地铁围挡、原有租户处理等问题。如前所述，津蕴公司不是在中通公司发送《取消中选人资格通知书》之后才知道现场情况，其对于现场的情况早就知情。而且，实际上原租户的租期已到期，原租户早已向***公司承诺将在***公司通知后即清偿交房。因此，津蕴公司在中标后以存在地铁围挡，对店面使用及运营产生重大影响而未在招标文书中体现，以此要求降低租金，并拒绝签订正式合同明显系中标后的毁约行为，中通公司根据采购人***公司的指示，取消津蕴公司中选资格，不存在过错。综上，中通公司组织进行招投标全过程符合法律法规规定，中标过程、结果均合法有效，且在津蕴公司有异议的情况下，中通公司及时将双方异议进行转达告知，已尽招标代理机构职责，不存在过错，不应承担责任。反观津蕴公司，其提起本案诉讼实系以其商业上的考虑欠妥，试图转嫁商业风险，其要求中通公司承担责任、变更比选约定实质内容，均无事实和法律依据。请求查清本案事实，驳回津蕴公司诉请。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人对真实性无异议的证据，经本院审查与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.津蕴公司对中通公司所提交催促函、说明函、再次催促函、取消中选人资格通知书、告知函、通知函提出异议，该部分证据经本院与原件核对无异，且系体现津蕴公司中标后，各方之间就合同签订、异议事项商榷及后发函取消中选等函件往来情况，与本案具有关联性，本院予以采纳。2.中通公司所提交《关于地铁5号线洪塘路站施工相关事宜的通告》，有随附地铁建设单位在施工围挡周边张贴该公告的照片，且地铁5号线建设属市政专项项目，相应公告及对应事项均已通过公开媒体渠道对公众公开，该证据亦系体现该地段因地铁施工所致围挡的时间起点等情况，与审查津蕴公司对此知情情况等相关，本院予以采纳。3.***公司应庭审要求于庭后补充提交的《房屋租赁合同》《房屋所有权证》，经与原件核对无异，且系体现案涉店面于比选招租前的租赁情况及权属情况，与审查案涉比选招租事宜有效性、中选后合同签订客观条件等相关，本院予以采纳。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年1月，***公司委托中通公司对登记于其名下坐落于福州市仓山区××镇××道××号福建＊信息广场的福州市××花园小区××号楼9间店面（产权面积共计670.98㎡）招租项目进行公开比选（采购代理编号：×××29）。2021年1月8日，中通公司在采购与招标网上发布该公开比选公告。

公开比选文件中载明：租赁年限5年，押二付一；本项目设置应答限价，租金最低（不含物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用）为133元/平方米.月，第3年起每年租金递增比例最低为6%，应答人报价低于限价的，其应答将被否决；应答文件递交截止时间（即应答时间）为2021年1月18日15点00分；应答文件递交地点为*花园物业部[福州市仓山区建新镇闽江大道*号福建*广场（商住楼）1号楼102室]，逾期送达的应答文件将被拒绝，如应答人以邮寄或快递（含EMS）方式提交应答文件的，请应答人提前与采购代理机构项目负责人联系，因邮寄导致应答文件逾期送达等一切后果由应答人承担；本项目将于上述同一时间、地点进行唱价，采购人（即***公司）/采购代理机构（即中通公司）邀请应答人的法定代表人（负责人）或者其委托代理人准时参加；本次比选不组织踏勘现场；应答有效期为120天，应答保证金为13000元；无应答保证金不予退还的其他规定；需要提供合同履约保证金，金额为20000元,履约保证金不得高于中选金额的10%，若超过中选金额的10%，按中选金额的10%收取，中选通知书发出后10日内且合同签订前，向采购人交纳履约保证金；中选人确定后，采购人应当自行或者委托代理机构向中选人发出中选通知书，同时通知未中选人；中选通知书是比选档案和合同的组成部分；中选通知书对采购人和中选人具有法律约束力，中选通知书发出后，采购人改变中选结果或者中选人放弃中选的，应当承担法律责任；在合同签订前，中选人应当按照“应答人须知前附表”中约定的履约保证金的金额和形式向采购人递交履约保证金；采购人和中选人应当在比选有效期内，根据比选文件和中选人的应答文件订立书面合同，采购人和中选人不得订立背离合同实质性内容的其他协议；中选人无正当理由拒签合同的，采购人取消其中选资格，其应答保证金不予退还；给采购人造成的损失超过应答保证金数额的，中选人还应当对超过部分予以赔偿等。

2021年1月18日，津蕴公司现场递交报价文件，其中应答一览表载明：“福州市××花园小区××号楼店面租金单价164元／平方米.月，第3年起租金每年递增比例6%，5年合计总价7097119.37元”。同日下午15时，在比选文件中载明的应答文件递交地点进行了唱价。

2021年1月26日，采购代理机构中通公司向津蕴公司发出中选通知书，告知津蕴公司递交的应答文件已被接受，正式确定为中选人，津蕴公司在收到该中选通知书后5日内，到*花园物业部联系签订合同的有关事宜。

2021年1月29日，津蕴公司通过银行转账向***公司支付了履约保证金20000元。

2021年2月8日，中通公司向津蕴公司发出催促函，载明“……我司于2021年1月26日向贵司发出中选通知书。现我司收到比选人（福建***物业管理有限公司）通知，请贵司于2021年2月10日前至比选人处完成本项合同签订”。

2021年2月9日，津蕴公司向中通公司发出答复函，载明“……我司股东于2021年2月7日过去现场查看中选标的详细交接情况时，发现6号楼所有店面并无任何交接搬离的迹象，同时所有店面的正门口都已经开始地铁围挡施工，从而使得该招租项目中所提到的交付标的现状与比选过程中所描述的状况不一致，属于重大情形变更，该等情形严重影响中选标的商铺的使用，租金需折价计算，附函为盼”。同日，中通公司将津蕴公司发出的上述答复函转知***公司并就其在此之前的工作情况作出说明。

2021年2月10日，中通公司向津蕴公司发出再次催促函，载明：“……现比选人就贵司提出的答复函做如下回复：（1）6号楼店面的原租客的权益是受法律保护的，贵司可与比选人共同协商，在双方协商一致的前提下予以解决，所有协商内容可以签订协商协议。（2）贵司来参与本项目应答时，应对本项目标的物及周边环境有充分的了解。贵司不得以地铁施工围挡为由，不按应答要求履行合同。就上述情况，比选人要求贵司于2021年2月11日前至比选人处完成本项目合同签订，逾期视为贵司放弃中选人资格”。同日，津蕴公司向中通公司发出答复函，载明：“我司已收到贵司于2021年2月10日发送过来的再次催促函，我公司就此函件做如下答复：（1）截止2021年2月10日，6号楼店面的原租客仍未搬离现有店面，比选人不具有与我司签订协商协议的基本条件，故我司提出比选人需先腾空6号楼店面，双方才有进一步签订协商协议的基础。（2）目前6号楼店面正门口已经开始地铁围挡施工，贵司在进行该项目的比选过程中，未对该重大事件进行提前告知，故我司特向贵司提出需变更合同，而不是贵司所描述的我司不按应答要求履行合同”。

2021年2月18日，中通公司将津蕴公司于2021年2月10日发出的答复函转知***公司。同日，***公司向中通公司发出通知函，载明：“贵司转发中选人（福建津蕴贸易有限公司）关于福州市××花园小区××号楼店面招租项目（项目编号：×××29）的说明函我司已收到，中选人（福建津蕴贸易有限公司）提出的问题已在2021年2月10日的函件中答复。中选人应当在比选有效期内，根据比选文件和中选人的应答文件与我司订立书面合同。且我司与中选人不得订立背离合同实质性内容的其他协议。现中选人无正当理由拒签合同，我司现决定取消福建津蕴贸易有限公司的中选资格。现要求贵公司向福建津蕴贸易有限公司发函告知其中选人资格已被取消”。当日，中通公司向津蕴公司发出取消中选人资格通知书，告知取消津蕴公司的中选人资格。津蕴公司于该日收到上述取消中选人资格通知书。

2021年2月19日，津蕴公司向中通公司发送答复函，告知，中通公司于2021年2月18日发送予其的《取消中选人资格通知书》已收悉，其司认为中通公司单方发函解除行为不具有任何法律效力等。2021年2月23日，中通公司将津蕴公司发出的前述答复函转知***公司，***公司于同日回函中通公司，通知***公司仍决定取消津蕴公司中选人资格。

2021年4月6日，***公司向津蕴公司退还了履约保证金20000元。

另，2020年11月17日，福州地铁集团有限公司、中铁四局集团有限公司福州地铁5号线1标土建2工区项目部向***公司发出《关于地铁5号线洪塘路站施工相关事宜的通告》，告知：地铁五号线洪塘路站需在*花园西门北侧的空地围挡以开展D号出入口和4号风亭施工，围挡范围从*花园西门至消防通道位置，围挡面积约319平方米，时间预计从2020年12月15日至2021年9月15日，共计9个月（最终以实测面积及实际围挡时间为准）等。该公告亦张贴于案涉围挡区域周边店面营业门及房屋外墙和围挡防护栏上等。

2010年7月2日，***公司与林诚棋签订《房屋租赁合同》，约定将包括案涉9间店面在内的房屋（共计面积930平方米）出租予林诚棋，租期自2010年7月1日至2020年6月30日等。***公司工作人员于2021年1月29日至2021年2月7日期间与津蕴公司法定代表人的微信聊天中，陈述有案涉9间店面中4间店面临时租期至2021年2月9日止的情况。

本院认为，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。本案中，***公司委托中通公司就案涉9间店面招租事宜发布的公开比选公告应属于招标公告，是为要约邀请。其后，津蕴公司递交应答文件，属于就承租店面发出要约。经过唱价，确定津蕴公司中选，中通公司作为采购代理机构向津蕴公司发出中选通知书并指定日期签订书面合同，应属于***公司已通过代理人向津蕴公司作承诺，并该承诺已实际到达津蕴公司，则双方之间有关租赁案涉9间店面的合同应已成立。现津蕴公司起诉主张确认中通公司向其发出的取消中选人资格通知书无效，并要求调低租金、签订合同，属就合同成立后履约事项提出诉求，故此，本案应为合同纠纷。

本案中，中通公司所发布公开比选公告中已告知就案涉招租项目不组织踏勘现场，并明确应答文件递交地点为与案涉招租店面处于同一地块的福州市仓山区建新镇闽江大道*号福建*广场，且载明于同一地点唱价，唱价时邀请应答人的法定代表人（负责人）或其委托代理人参加，则在2020年11月17日福州地铁集团有限公司、中铁四局集团有限公司福州地铁5号线1标土建2工区项目部已发布《关于地铁5号线洪塘路站施工相关事宜的通告》，并至唱价的2021年1月18日案涉招租店面所在区域部分路段已有围挡的情况下，津蕴公司现场递交应答文件，到场参与唱价，其应于此时已对存在围挡情况有所知悉，但其仍出具价格参与应答唱价，其应对自身未尽审慎调查、考察、决策所作出的民事行为承担责任，其后以中标后的2021年2月7日查勘时才得知存在围挡，主张存在重大情势变更，要求调减租金，实与实际情况不符，亦违反《中华人民共和国招标投标法》第四十六条“……招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”的规定，***公司对于津蕴公司的该项要求未予同意，并无不当。有关租赁店面原有租户搬离事宜，***公司所提交原房屋租赁合同证实其与原承租人的租赁期限至2020年6月30日已届满，***公司工作人员于微信聊天中提及的4间店面租期亦至2021年2月9日届满，则至***公司通过中通公司向津蕴公司所催促签订合同的截止日2021年2月10日及之后的2021年2月11日，***公司在原有租赁关系为不定期租赁的情况下，实可依法通过行使任意解除权，解除租赁关系，向津蕴公司交付店面，***公司亦于后续通过中通公司向津蕴公司发出的再次催促函中对此表示可以协商一致签订补充协议，在比选文件未就租赁期限起始日作出明确告知的情况下，双方实可就原租户搬离合理期作出协商后确定起租期，有关***公司无法如期交付店面事宜，津蕴公司亦可后续向***公司主张违约责任，非属***公司据此拒绝签订合同的事由。故此，在多次发函催促后，津蕴公司未于指定日期内与***公司签订书面合同，***公司指示采购代理人中通公司向津蕴公司发出取消中选人资格通知书，符合比选文件中“中选人无正当理由拒签合同的，采购人取消其中选资格，其应答保证金不予退还”的约定，津蕴公司有关确认该取消中选人资格通知书无效的诉请本院不予支持。津蕴公司的中选人资格已于其收到取消中选人资格通知书的2021年2月18日丧失，其再行要求中通公司协助***公司与其签订书面租赁合同及调低租金标准，无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百七十二条、第四百七十三条第一款、第四百七十九条、第四百八十三条、第四百八十四条第一款，《中华人民共和国招标投标法》第四十五条、第四十六条第一款规定，判决如下：

驳回福建津蕴贸易有限公司的诉讼请求。

案件受理费300元，由福建津蕴贸易有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审判员　　曾雪莲

二〇二二年三月三十一日

书记员　　吴宜艳