龙某有限公司、南京骏某有限公司建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市栖霞区人民法院 民事判决书 （2024）苏0113民初7145号 原告：龙某有限公司，统一社会信用代码913206XXXXXX，住所地江苏省南通市。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，上海旁博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海旁博律师事务所律师。 被告：南京骏某有限公司，统一社会信用代码913201XXXXXX，住所地江苏省南京经济技术开发区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告龙某有限公司与被告南京骏某有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2024年8月13日立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告龙某有限公司的委托诉讼代理人***、被告南京骏某有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙某有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付到期工程款56816328.88元；2、判令被告向原告支付利息，利息以25206875.4元为基数、自2021年6月30日起，以26918683.81元为基数、自2022年6月1日起，以4710769.67元为基数、自2023年7月20日起，均按照同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；3、判令被告向原告支付工抵房违约金200万元；4、判令原告有权就其施工的工程折价或者拍卖的价款优先受偿；5、判令被告向原告返还工抵房定金14万元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：2018年，被告将位于栖霞区龙潭新城的南京中骏东原璟阅C地块项目总包工程发包给原告，双方签订了《南京中骏东原·璟阅C地块施工总承包合同》。原告履行合同后，被告长期拖延结算。经原告多次催促、妥协后，双方进行了对账结算，确认：竣工验收时间为2021年6月30日，工程款共计224322365.11元、预留质保金2038901.29元(至2026年6月30日)，累计付款188373172.94元，结算应付款33910290.88元；其中累计付款中含有拟工抵房3套抵款金额4810016元、拟工抵房13套共计20221845元、退还投标保证金500000元、返还工抵房时原告方缴纳的定金80000元。被告提供的工抵房产因涉及到银行解除抵押、物业维修基金未缴等，实际只成功抵房一套，价格为1545823元，剩余未成功抵房。因迟迟不能办理网签和过户手续，原告多次催促被告、并通知被告如不能办理则解除与被告的工抵房协议。经核实，被告到期未付工程款为：2套工抵房3264193元+13套工抵房20221845元+结算应付款33910290.88元-抵房定金80000元-投标保证金500000元=56816328.88元，即结算款224322365.11元-实收款163921311.94元-抵房款1545823元-预留质保金2038901.29元=56816328.88元。工抵房协议约定，协议签订后合同任何一方不能更改协议内容，任何一方不履行协议约定义务的，将向守约方支付本协议所购房屋总价的20%作为违约金。被告无法办理工抵房网签、过户手续，应向原告支付违约金200万元。此外，合同第13条及《工程质量保修协议》约定：进度款70%、竣工款85%、结算款97%、保修金3%(2.1%的两年+15个工作日；0.9%的两年+15个工作日)。项目竣工验收时间为2021年6月30日，2021年12月31日，原告与被告就工程款结算的无争议项形成了会议纪要，2022年1月26日，双方确认争议项“一审审核金额”为8371031.16元，2022年1月26日，双方确认其他待决项“一审审核金额”为325423.66元，故在原告提交完整材料完成一审审核后，被告最迟应在2022年4月22日前完成二审及抽审，办理完结算，结算后次月付至97%。据此，即使抽审，被告最迟也应在2022年5月付至97%。因被告资金紧张，原告与被告多次协商进行工抵房。根据双方的工抵房协议，原告按照每套2万元的标准向被告现金缴纳了4套房的定金共8万元。后来因无法网签，最终只工抵成功1套，且该定金并未转化为购房款，故原告主张解除工抵房协议，要求被告双倍返还未成功抵房的定金12万元及成功抵房的定金2万元，合计14万元。综上，原告诉至法院，望判如所请。 被告南京骏某有限公司辩称，原被告双方已完成案涉C地块总承包工程的结算，结算金额为224322365.11元，被告已付款金额为165467134.94元，尚有2038901.29元的质保金未到期。基于双方在合同履行过程中达成的工抵房协议，虽然被告认可已付款金额，但工抵协议有继续履行的可能，故被告认为抵房协议中已经确认的38套房屋已产生了债务抵消的法律后果，该抵房款项应当计入已付工程款。对于原告返还定金的诉求，被告认为该工抵房定金主张与原告诉求中的工抵房违约金存在冲突，被告认可原告主张的双倍返还工抵房定金的诉请，但适用了定金双倍罚则后，原告不能再主张工抵房违约金。关于逾期利息，工抵房协议应视为双方就债务清偿达成新的一致意见，即便工抵房协议无法履行，也应自解除工抵房协议之日起计算相应的逾期利息。关于优先受偿权，案涉小区已经交付业主，已经不具备工程款优先受偿权的适用条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月17日，原告龙某有限公司向被告南京骏某有限公司转账50万元作为栖霞区龙潭街道龙潭小镇项目NO2018G22（地块C）施工总承包工程投标保证金。 被告南京骏某有限公司将案涉南京中骏东原璟阅C地块项目总包工程发包给原告龙某有限公司，双方签订《南京中骏东原·璟阅C地块施工总承包合同》一份，该合同约定工程地点：南京市栖霞区龙潭镇龙靖线与纬一路交叉口；承包范围：负责施工图范围内1-8号楼住宅，9-11号楼商业，12-13号楼配电房，地库以及门房的土建、装饰、机电安装工作；提供其承包范围内符合分包单位施工要求的相关的预埋、预留；提供施工用水、电接驳点；负责提供短时堆货场地；负责对分包单位进行管理；主要分包：桩基及基坑支护降水、土方、防水、电梯、门窗、消防、幕墙、防火门、入户门、保温、涂料、精装、景观、弱电智能化等。合同暂定造价（价税合计）230606523元。工程款支付：每栋单体按形象进度已完工程最的70%支付。本工程形象进度付款节点如下（均针对单体）：（1）地库顶板完成（负一层区域整体完成、负二层区域整体完成分别付款）；（2）高层结构（含机电预埋）单体完成正负零结构封顶支付相应进度款，单体完成第一层至第三层结构顶板支付相应工程款，后续每完成7层支付相应工程款；（3）主体结构封顶完成；（4）二次结构（含机电预埋）每完成9层；（5）内装饰工程量完成50%；（6）外装饰工程完成、且外架拆除。进度款支付条件：在满足付款节点后，承包人须在当月15日前向发包人项目造价师提交经发包人项目工程师和监理工程师核对完成进度、质量审核初步认可（经分户实测，并承包人整改合格）后编制的相对应的产值预算书，发包人在产值审定且收悉承包人交付的等额正规发票（承包人发票应包括水电费、违约金）后于次月内（遇法定节假日顺延），按审定的完成产值*70%计算所得金额再扣除承包人该阶段施工用水用电费、违约金等应扣款项后，将余下价款作实际进度款向承包人支付。竣工款支付：竣工备案完成后，付至施工图预算的85%。结算款支付：在承包人上报的工程结算经发包人及发包人聘请的工程造价咨询单位审计完成、且办理完材料结算和财务结算并得到发包人明示最终认可后次月内，发包人向承包人支付至工程结算总价款的97%。保修款支付：质保金为3%，保修期满后支付。该合同附件一《工程质量保修协议书》第7条质量保修金的结算与支付中载明“保修期起算满2年，承包人完成全部保修工作并向发包方或发包方指定单位提交全套质保金清退资料后，合作双方针对保修款进行阶段性结算，结算完成后15个工作日内，将保修款余额(扣除两年保修期间发生的所有承包人承担费用及违约金后)的70%支付给承包人。保修期起算满5年，并且全部维修、投诉工作处理完毕后，合作双方针对保修款进行结算，结算后15个工作日内将保修款余额(扣除五年保修期间发生的所有承包人承担费用及违约金后)一次性支付给承包人。每次保修款结算前承包人的质量情况和维修情况需发包人签字认可”。合同还对双方之间的其他权利义务等进行了约定。 合同签订后，原告龙某有限公司遂组织工人进场并完成了施工。2022年1月26日，双方就《龙潭C地块龙信争议一审情况》及《龙潭C地块龙信其他事项》进行了确认，确认争议项“一审审核金额”为8371031.16元，确认其他待决项“一审审核金额”为325423.66元。后原、被告双方签署了《南京中骏东原·璟阅C地块施工总承包合同财务结算表》，确认案涉工程竣工结算金额224322365.11元，竣工验收日期为2021年6月30日，累计已付款为188373172.94元，应留质保金为2038901.29元（质保金约定比例0.9%），质保金到期日期为2026年6月30日。 另查明，《南京中骏东原·璟阅C地块施工总承包合同财务结算表》载明的累计已付款188373172.94元，具体为：实际已收款163921311.94元、3套工抵房款4810016元、13套工抵房款20221845元，扣除投标保证金50万元和工抵房定金8万元。 再查明，2023年12月7日，原告龙某有限公司向被告南京骏某有限公司申请更名，要求将南京市栖霞区龙潭街道东原璟阅新寓项目C03号楼1803室、B03号楼801室、A04号楼501室由***更名为***，成交总价分别为1545823元、1655090元、1609103元，合计4810016元。2023年12月19日，原告龙某有限公司与被告南京骏某有限公司拟将南京市栖霞区龙潭街道东原璟阅新寓项目C01幢102室、C01幢1903室、C01幢104室、C01幢1904室、C02幢104室、C02幢1904室、C03幢1904室、C04幢2302室、C04幢2303室、C04幢204室、C04幢404室、C04幢1404室、C05幢104室的13套房屋总价合计为20221845元，冲抵被告尚欠原告的工程款20221845元。2024年1月23日，原告龙某有限公司与被告南京骏某有限公司拟将南京市栖霞区龙潭街道东原璟阅新寓项目C-5号楼-401室、C-6号楼-2404室、C-7号楼-401室、C-7号楼-404室、C-7号楼-1404室、C-7号楼-1801室、C-7号楼-2501楼、C-7号楼-2504室、B-3号楼-504室、B-3号楼-604室、B-3号楼-704室、B-5号楼-102室、B-5号楼-103室、B-4号楼-501室、B-4号楼-401室、B-4号楼-404室、A-2号楼-1404室、A-4号楼-1403室、A-4号楼-2004室、A-6号楼-1804室、A-4号楼-1404室、A-6号楼-1403室的22套房屋总价合计为33810520元，冲抵被告尚欠原告的工程款33810520元。原告为此向被告缴纳了4套工抵房定金8万元（2万元/套）。但因上述三次工抵房屋仅有C03号楼1803室(成交价1545823元）一套抵房成功，其余37套房屋拟抵工程款总金额为57296558元（1655090元+1609103元+20221845元+33810520元），均因所抵房屋存在权利限制，无法办理网签备案，而无法完成工程款抵房手续。2024年3月14日，原告龙某有限公司向被告南京骏某有限公司发送《催告、通知函》，要求办理相关房地产的过户手续无果，故原告提起本案诉讼。 此外，2024年7月3日，原告龙某有限公司向本院提起诉讼，要求被告南京骏某有限公司退还投标保证金50万元，并赔偿逾期付款的利息损失。本院于2024年9月30日作出（2024）苏0113民初8811号民事判决，判令：一、南京骏某有限公司于判决生效之日起十日内支付龙某有限公司履约保证金50万元及逾期付款利息损失(以50万元为基数，自2021年7月1日起至款项实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算)；二、驳回龙某有限公司的其他诉讼请求。 庭审中，原、被告双方一致认可：1、案涉工程结算总造价为224322365.11元，被告已付工程款165467134.94元（含已付款163921311.94元及抵房款1545823元），质保金2038901.29元尚未到期；2、被告同意返还已完成的一套工程款抵房手续的定金2万元，并双倍返还未完成的三套工程款抵房手续的定金12万元（6万元×2），合计14万元；3、被告认可逾期利息自2023年11月起算。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告龙某有限公司与被告南京骏某有限公司签订的《南京中骏东原·璟阅C地块施工总承包合同》系双方真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告龙某有限公司已按约履行了施工义务，案涉工程已于2021年6月30日竣工验收合格，且双方已经完成全部结算，被告理应支付工程款。根据双方签署的财务结算表，案涉工程结算总造价为224322365.11元，已付款为163921311.94元，未到期质保金为2038901.29元（质保金约定比例0.9%），尚欠工程款58362151.88元。故对原告要求被告支付到期工程款58362151.88元的诉讼请求，本院予以支持。原告还主张逾期付款利息，本院经审查认为，案涉《南京中骏东原·璟阅C地块施工总承包合同》约定“竣工备案完成后，付至施工图预算的85%，结算款支付：在承包人上报的工程结算经发包人及发包人聘请的工程造价咨询单位审计完成、且办理完材料结算和财务结算并得到发包人明示最终认可后次月内，发包人向承包人支付至工程结算总价款的97%”。案涉合同附件一《工程质量保修协议书》载明“保修期起算满2年，承包人完成全部保修工作并向发包方或发包方指定单位提交全套质保金清退资料后，合作双方针对保修款进行阶段性结算，结算完成后15个工作日内，将保修款余额(扣除两年保修期间发生的所有承包人承担费用及违约金后)的70%支付给承包人”。案涉工程于2021年6月30日竣工验收合格，双方签署的《南京中骏东原·璟阅C地块施工总承包合同财务结算表》中未载明结算时间，而根据原告补充提交的会议纪要、《龙潭C地块龙信争议一审情况》、《龙潭C地块龙信其他事项》及工抵房协议也无法确认结算完成的时间，故本院根据原告诉求，并结合本案事实及被告的自认，酌定被告南京骏某有限公司以58362151.88元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2023年11月1日起至实际支付之日止的利息。 被告南京骏某有限公司抗辩双方在合同履行过程中达成的工抵房协议有继续履行的可能，且目前尚未解除，已产生了债务抵消的法律后果，该抵房款项应计入已付工程款。本院经审查认为，《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第二十七条第二款规定，债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，原告龙某有限公司与被告南京骏某有限公司虽就部分工程款支付达成了以房款抵工程款的协议，约定共计抵工程款58842381元，但仅有1套房屋即南京市栖霞区龙潭街道东原璟阅新寓项目C03号楼1803室（成交价1545823元）工抵成功，其余37套房屋因被告南京骏某有限公司未能完成工抵房屋的解押和网签备案手续，最终导致工程款抵房未成功，经原告催告后被告仍未能履行，原告选择请求被告南京骏某有限公司继续履行原债务，有事实和法律依据，故本院对被告南京骏某有限公司的抗辩意见不予采纳。 关于原告龙某有限公司主张被告向原告支付工抵房违约金200万元的诉讼请求，因原告龙某有限公司已经选择请求被告南京骏某有限公司继续履行原债务，故本院对原告龙某有限公司的该项诉请不予支持。 关于原告主张返还工抵房定金14万元的诉讼请求，被告对此予以确认，表示同意返还工抵房定金14万元，并同意在本案中一并处理，故本院对此予以支持。 关于原告主张就其施工的工程折价或者拍卖的价款优先受偿，本院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十八条规定，建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第四十条规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。被告南京骏某有限公司系案涉工程的发包人，原告龙某有限公司系案涉工程的承包人，原告主张对案涉工程折价或者拍卖价款在工程款56816328.88元范围内享有优先受偿权，于法有据，本院对此予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第八百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释[2020]25号）第二十六条、第二十七条、第三十八条、第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告南京骏某有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙某有限公司工程款56816328.88元及逾期利息（以58362151.88元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2023年11月1日起至实际支付之日止）； 二、被告南京骏某有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告龙某有限公司工抵房定金14万元； 三、原告龙某有限公司对建设工程折价或者拍卖的价款在56816328.88元范围内就其施工的建设工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿权； 四、驳回原告龙某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费335882元，保全费5000元，合计340882元，由被告南京骏某有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》向该院预交上诉案件受理费。 审判员*** 二〇二四年十月二十五日 法官助理*** 书记员***