某某、辽宁杰林电气设备有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省锦州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽07民终1516号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1984年5月13日出生，汉族，个体经营者，住锦州市凌河区。

委托诉讼代理人：王娜、黄欣，辽宁新阳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁杰林电气设备有限公司，住所地锦州市古塔区重庆路2段2号。

法定代表人：王向利，该公司经理。

委托诉讼代理人：王帅，该公司职员。

委托诉讼代理人：刘彬，辽宁名崛律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人辽宁杰林电气设备有限公司租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人王娜、被上诉人辽宁杰林电气设备有限公司的委托诉讼代理人王帅、刘彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、请求人民法院判决撤销（2020）辽0702民初895号民事判决书第二项、第三项；二、请求人民法院依法改判支持上诉人一审的诉讼请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求；三、请求人民法院判决由被上诉人承担本案的案件受理费。事实与理由：一、2019年8月7日上诉人与被上诉人签订出租协议，上诉人将位于辽宁省锦州市古塔区场地及地上建筑物、设施出租给被上诉人使用，自2019年8月7日到2024年8月6日。同时上诉人***解除了与耿光明对此房屋从2017年5月20日至2020年5月20日的租赁关系。应被上诉人请求，对该建筑物进行改建，并且双方约定于2020年4月1日交房使用。上诉人一直按照合同约定对场地、建筑物、设施进行改建，但由于2020年初开始受疫情影响，锦州市古塔区新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年2月5日发布了《古塔区关于实行居民出行管控的通告》，对居民出行实行管控措施。2020年2月22日9时起，锦州市新冠××疫情防控应急响应级别由一级响应同步调整为响应省级三级响应。本案中上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同约定的改建工程完工交房时间（2020年4月1日），改建工程期间正是疫情管控期间，上诉人不被允许施工活动，因此直至2020年3月只将新建厂房主体建筑完工，无法在2020年4月1日时完成全部改建工程。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”本案改建工程并非短时间能完工，上诉人签订协议后按照约定履行协议义务，已经花费改建工程款943271.06元。但2020年初新型冠状病毒感染××疫情是公共卫生事件，属于不可抗力，而且不存在上诉人先违约后发生疫情的问题。本案中因为疫情防控需要进行交通管制、人员管制。导致上诉人无法按照约定的改建工程完工时间交付房屋。所以一审判决认为上诉人拖到2020年造成无法施工，不能免除上诉人责任，此说法是错误的。二、根据合同法第97条，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，被上诉人应赔偿上诉人房屋改建的损失。根据合同法第113条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。由于上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议，导致损失了上诉人与耿光明的对此房屋的租金，从2019年8月7日至2020年5月20日，每年12万元，共计94333元。由上述可见，根据合同法第42条，合同法第94条，合同法第97条，合同法第112条和合同法第113条，被上诉人应赔偿上诉人房屋改建费和可期待利益损失共1087604.06元。

辽宁杰林电气设备有限公司辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求。

辽宁杰林电气设备有限公司向一审法院的诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告双方签订的出租协议；2、请求人民法院依法判令被告返还预先支付的租金35万元并赔偿原告损失12729.80元（按银行同期贷款利率计算，暂计从2019年8月15日至2020年6月11日，具体损失计算至实际给付之日止）；3、由被告承担全部的诉讼费用。事实与理由：2019年8月7日，原被告双方签订了出租协议，协议约定被告将坐落于锦州市古塔区场地及地上建筑物、设施出租给原告，同时原告向被告预先支付了租金35万元整，被告应按照双方协商方案于2020年4月1日前进行场地、建筑物、设施的改建工程并交付给原告使用，但是被告并未按照协议约定进行改造并交付。原告的工作人员多次与被告沟通无果的情况下，2020年4月10日原告委托辽宁名崛律师事务所向被告发送律师函，准备协商解除出租协议并退还出租费用事宜，但是被告予以拒绝，故诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。

***向一审法院的反诉请求：1、请求判令解除双方签订的出租协议，并判令反诉被告赔偿房屋改建工程造价943271.06元和拆房工程款5万元共计993271.06元；2、请求判令反诉被告赔偿因缔约过失造成的可期待利益损失94333元；3、请求判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2019年8月7日反诉原告***与反诉被告双方签订出租协议，反诉原告将位于锦州市古塔区场地及地上建筑物、设施出租给反诉被告使用，自2019年8月7日至2024年8月6日，同时反诉原告***解除与耿光明对此房屋从2017年5月20日至2020年5月20日的租赁关系。应反诉被告请求，对该建筑物进行改建，并且双方约定于2020年4月1日交房使用。但由于2020年初开始受疫情影响，不允许施工活动，因此到2020年4月1日时未能交房，由于疫情原因导致已经做了一定拆建的建筑无法施工，不能交房，这属于不可抗力情况，对于反诉被告在本诉中请求的损失赔偿于法无据，且根据合同法第97条，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，反诉被告应赔偿原告房屋改建的损失。根据合同法第113条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。由于反诉原告与反诉被告签订房屋租赁协议，导致损失了反诉原告与耿光明对此房屋的租金，从2019年8月7日至2020年5月20日，每年12万元，共计94333元。由此可见，根据合同法第42条、第94条、97条、112条、113条，反诉被告在本诉中的诉讼请求不仅不能成立，而且还应赔偿我方房屋改建费和可期待利益损失共1087604.06元。

一审法院认定事实：2019年8月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订出租协议，内容为甲方将位于锦州市古塔区场地及地上建筑物、设施出租给乙方使用，租赁期限自2019年8月7日至2024年8月6日。合同租金为人民币叁拾伍万元／年，若迟延交付，则视为根本违约，甲方可单方解除租赁合同，乙方须在十日内搬出（后两年重议租金）。乙方不得损坏房屋设施，如需装修或改造，须先征得甲方同意，并自行承担装修改造费用。乙方应于2019年8月12日前交付首年租金，甲方应于2020年4月1日前，按照甲乙双方协商方案完成场地及地上建筑物、设施的改建工程，并按合同约定时限交付乙方使用。锦朝路4号院内建筑物租赁详情，院内分为库房2座，办公楼一层，厂房分为一号厂房、二号厂房，每座厂房租赁费为15万元／年，办公楼租赁费用为5万元／年。费用起租时间为租赁方进入厂房或办公楼时间。双方约定地上建筑物是被告为原告建筑一层至二层办公楼1200平方米，设施的改建工程是新建厂房（一层）800平方米。2019年8月15日，原告通过银行转账给被告租赁费35万元。2020年2月初，原告将办公桌椅放在被告厂房（一号）内。同年3月，原告将办公桌椅从厂房内搬走。被告未在2020年4月1日前向原告交付场地、建筑物、设施的改建工程，原告工作人员王帅多次与被告沟通无果情况下，2020年4月10日原告委托辽宁名崛律师事务所向被告发送律师函，准备协商解除出租协议并退还出租费用事宜，被告接收律师函后未与原告协商解除事宜。被告于2020年3月28日建筑设施改建工程即新建厂房，只有主体建筑完毕，未有安装窗户。被告未在约定2020年4月1日前将双方协商方案完成场地及地上建筑物、设施的改建工程交付给原告使用。

一审法院认为，原告辽宁杰林电气设备有限公司与被告***签订出租协议系双方真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同协议的约定履行各自的义务。关于出租协议解除的问题，本案双方签订的协议约定，原告应于2019年8月12日前交付首年租金35万元，被告应于2020年4月1日前按照双方协商方案完成场地以及地上建筑物、设施的改建工程，并按合同约定时限交付乙方使用。而被告***以2020年春节后疫情发生地上建筑物、设施的改建工程无法进行，造成双方签订协议约定的地上建筑物、设施的改建工程未在约定期限内交付给原告。被告无法向原告交付场地以及地上建筑物、设施的改建工程的行为导致合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。”本案原告在2020年4月10日向被告发送律师函要求解除协议书面通知被告也已收到，被告未表示异议。原告要求解除与被告签订出租协议的诉讼请求，本院予以支持。同时按照法律规定，合同解除后，被告***应返还原告交付租赁费用35万元及利息。关于反诉原告***反诉请求，鉴于反诉原告要求除双方出租协议请求，反诉被告同意解除协议，本院对反诉原告解除双方签订出租协议请求，本院予以支持。因原、被告签订出租协议约定是被告应于2020年4月1日前按照双方协商方案完成场地及地上建筑物、设施的改建工程，并按合同约定时限交付原告使用。反诉原告***以2020年疫情发生致使其未在约定期限内向原告交付地上建筑物、设施的改建工程。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。”本案中双方签订出租协议是在2019年8月7日，反诉原告应在签订协议后对原告要求地上建筑物、设施的改建工程进行施工，直至到2020年2月期间发生疫情工程无法施工。疫情发生属于不可抗力，但反诉原告是在疫情发生之前签订出租协议，反诉原告应及时对反诉被告要求地上建筑物、设施的改建工程进行施工，反而拖到2020年反诉原告无法进行施工。众所周知，北方气候在当年11月至来年4月份之间是无法施工建设，反诉原告***应明知在2020年2月之后是无法进行建筑施工的，应合理安排好时间进行施工建设。根据上述法律规定，反诉原告不能免除其责任。反诉原告提出建筑库房鉴定工程预算问题，反诉原告称是2020年4月末建成，反诉原告按照出租协议约定未在2020年4月1日前交付反诉被告，反诉原告存在根本违约，故反诉被告要求反诉原告赔偿房屋改建工程造价、拆房工程款，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告赔偿因缔约过失造成的可期待利益损失94333元诉讼请求，反诉原告与耿光明签订库房租赁合同提前解约，反诉原告退还给耿光明租金8万元，因未提供退还租金相关证据，反诉原告该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）辽宁杰林电气设备有限公司与被告（反诉原告）***于2019年8月7日签订的出租协议；二、被告***于本判决生效后十五日内返还原告辽宁杰林电气设备有限公司租赁费35万元及利息12729.80元（以35万元为基数，从2019年8月15日起至2020年6月11日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，至实际给付之日按上述标准计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告***的反诉其他诉讼请求。案件受理费6741元，由被告***负担。反诉案件受理费7294元，由反诉原告***负担。

二审期间，上诉人提供了两份《不动产登记资料查询结果证明》，证明这两个有产权证的仓库确实存在。被上诉人对该两份查询结果的真实性没有异议，但认为上诉人所提供的证据与签订的协议、原判解除协议无关，与本案没有关联性。经审查，该证据只能证明上诉人确有该两处不动产存在，但不能证明其与解除合同和不能履行合同有关联关系，故本院不予以确认。经本院审查，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，合同双方当事人应当按照合同约定，严格履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本条是关于出租人交付租赁物并维持租赁物符合约定用途的义务的规定。承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物使用、收益。因此，出租人依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人的首要义务。根据本条的规定，出租人首先应当履行的义务内容就是依合同约定交付租赁物。所谓交付租赁物，是指转移标的物的占有归承租人。因为占有是能够使用的前提，承租人要取得租赁物的使用权就必须对该租赁物占有，所以，出租人履行租赁合同首先就应当按照约定将租赁物交付承租人。出租人的这一义务既要求出租人按照合同规定的时间、地点将合同规定名称的租赁物交付承租人，也要求出租人按照合同规定的质量、数量、方式及有关设备附件等将租赁物交付承租人。如果出租人没有按照合同约定的时间、地点交付租赁物或者交付的租赁物不符合合同约定的质量、数量等，就应当承担相应的违约责任。

本案中上诉人与被上诉人之间约定了租赁合同，被上诉人依约定履行了先行交付一年租金的义务，上诉人就应当在合同约定的期限内依约定将符合约定条件的租赁物交付给被上诉人。而本案中上诉人并未在规定的期间内将符合合同约定的租赁物交付给被上诉人，其应当承担违约责任。

关于上诉人提出其对该租赁物在建设上有投入，双方解除合同后，上诉人的损失应当由被上诉人承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。而本条所称的损害赔偿请求权所指向的对象为守约方的权利，而违约方并无此权利，故对上诉人的该项主张本院不予支持。

关于上诉人提出没有按期交付租赁物是因疫情影响，属于不可抗力，故其损失应当由被上诉人承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本条所指的是违约方责任是否可以免除的问题，而非是对守约方是否承担责任的规定。本案中上诉人系违约方，其主张的疫情确实存在，发生在合同履行的过程中，其未按约定交付租赁房屋与疫情有关。但该规定只是对其责任免除的规定，而非其主张赔偿的规定，故其依据不可抗力主张赔偿无法律依据。而本案中一审认定的在疫情出现前，上诉人就应当合理规划时间，积极完善租赁设施，并对北方冬季不能施工的因素应当予以考虑等情况，该认定并无不当。上诉人在合同签订后未能合理规划时间，未能在规定的期间内交付租赁物，故对其该项主张本院亦不予以支持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14035元，上诉人***已预交14035元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘　畅

审判员　王　波

审判员　孙延庆

二〇二一年七月二十一日

法官助理王昭懿

书记员李科霏