齐齐哈尔市龙华物资回收利用有限公司、齐齐哈尔市元业建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黑02民终2739号

上诉人（原审原告）：齐齐哈尔市龙华物资回收利用有限公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区龙华路**，统一社会信用代码：912302047312816437。

法定代表人：马艳民，该公司经理。

被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市元业建筑工程有限公司，住，住所地齐齐哈尔市铁锋区龙华路**一社会信用代码：91230200MA19ARLC7X。

法定代表人：周相元，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王红梅，黑龙江普仁律师事务所律师。

上诉人齐齐哈尔市龙华物资回收利用有限公司（以下简称龙华公司）因与被上诉人齐齐哈尔市元业建筑工程有限公司（以下简称元业公司）房屋租赁（一审认定侵权责任）纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

龙华公司上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204民初503号民事判决，判令元业公司立即迁出租赁龙华公司位于齐齐哈尔市铁锋区龙华路170号的房屋和院落；2.一、二审案件诉讼费由元业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院已查明双方是在2018年6月签订了署期为2019年1月1日的《房屋租赁合同》，合同中约定元业公司交纳2019年租金的时间为2018年11月1日至7日，方式为一次性交清。超过期限仍未交纳租金，视为元业公司放弃下一年度的承租权。并且查清了元业公司第一次交纳租金是在2018年11月9日，但一审法院对于元业公司逾期交付租金是否违反合同约定未进行认定，也没有对元业公司违反合同约定后是否应按双方约定丧失承租权进行认定。事实上，元业公司超期支付租金，按照合同约定其已放弃继续承租权，龙华公司决定按照约定解除合同，不再将房屋出租给元业公司，并将超期支付的租金退回。龙华公司通知元业公司解除合同，要求其退还房屋，但元业公司并未退还房屋。因此，龙华公司诉至法院要求元业公司退还房屋。

龙华公司在一审诉求是按照侵权纠纷，要求判令元业公司迁出房屋。按照双方合同约定，元业公司超期交付租金即丧失承租权，是否继续出租给元业公司完全应由龙华公司决定。龙华公司决定不再出租是其合法权利，如果无论元业公司是否超期交付租金都不导致其丧失承租权，那么双方的租金交纳期限就等同没有法律效力。而《合同法》规定，合同双方享有意思自治权利，合同约定只要不违反法律规定即有效。所以，2018年12月31日租期届满后，元业公司已经没有继续承租的权利，丧失了继续使用、占有房屋的法律基础。

二、一审判决适用法律错误。一审判决认为双方签订的为期三年的《房屋租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律禁止性规定，也没有损害第三人利益，该合同有效，双方应依照合同继续履行。对于龙华公司提出的元业公司未如期交付租金所以应迁出的理由，经查元业公司多次向龙华公司交纳租金，但龙华公司未予收取，且该理由不是合同无效的事由，元业公司基于租赁关系占有该房屋于法有据。该认定是错误的，按照《房屋租赁合同》第四条约定，超过期限仍未交纳租金，视为元业公司放弃下一年度继续承租权。之后，元业公司是否继续享有承租权应与龙华公司重新协商，龙华公司同意后其才可以继续承租，否则双方不再存在租赁关系。一审判决未考虑双方合同约定的条款，严重违反了《合同法》的意思自治的立法精神。

综上，元业公司已丧失承租权，双方已不存在租赁关系，其继续占有该房屋已经构成侵权。故请求二审法院查清事实，依法支持龙华公司的上诉请求。

元业公司辩称，一、元业公司无侵权行为，占有使用案涉房屋是基于双方的房屋租赁合同关系，对该房屋是合法的占有使用。龙华公司关于房屋租赁是否应予解除的诉由，应属于合同纠纷之诉由，应另案处理。二、元业公司之所以未能在合同约定期限内交付租金，是因为龙华公司单方违约，采取各种方式拒不收取租金。元业公司拿5万元租金到龙华公司办公楼内交房租，但办公楼内空无一人，对此龙华公司在一审时已承认。无奈之下元业公司只能以汇款的方式将租金汇至龙华公司的账户中。三、如龙华公司认为元业公司未在交款期限内将租金交至龙华公司，即视为丧失承租权，也不代表龙华公司就可以无视元业公司已投入到承租房屋中24万元的维修、装修费用据为己有。因此，元业公司不存在侵权事实，龙华公司要求迁出违反合同约定，系单方违约。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

龙华公司向一审法院起诉请求：1.判令元业公司立即迁出租赁龙华公司位于齐齐哈尔市铁锋区龙华路170号的房屋和院落[黑（2016）齐齐哈尔市不动产权第0004068号]；2.由元业公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定的事实：2017年1月2日，龙华公司与元业公司签订《房屋租赁合同》，约定将龙华公司的锅炉房上下两层房屋及院内小一楼出租给元业公司办公使用，租赁期自2017年1月1日至2017年12月31日。租赁期届满后，元业公司继续租用龙华公司上述房屋。后双方于2018年6月签订了署期为2019年1月1日的《房屋租赁合同》，合同中约定龙华公司将座落于铁锋区龙华路79号（现170号）锅炉房（毛线仓库除外）、新建二楼（一楼部分）、西侧新建平房及后院租赁给元业公司，约定租赁期限为三年（从2019年1月1日起至2021年12月31日止），房屋租金一年一缴纳。年租金为人民币五万元整。元业公司缴纳2019年度租金时间为2018年11月1日至7日，一次性缴清，逾期视为元业公司放弃下一年度继续承租权。签订合同后，元业公司于2018年6月至2018年7月间改造了其所租赁的房屋。另查明，元业公司分别于2018年11月9日、2018年11月26日、2018年12月29日、2019年1月28日向龙华公司汇款缴纳年租金但均被退回。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，龙华公司主张元业公司占有使用争议房屋没有事实和法律依据而要求其立即迁出，但在庭审中，元业公司提交了双方签订的为期三年的《房屋租赁合同》，该合同上加盖有龙华公司、元业公司的公章，龙华公司虽对该合同的真实性有异议，但未能提供相关证据予以证实，故对该合同真实性予以确认。而依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在平等自愿的基础上订立了2019年的房屋租赁合同，没有违背法律禁止性规定，也没有损害第三人权益，因此该合同合法有效，双方应依照合同继续履行。对于龙华公司提出的元业公司没有如期交付租金所以应当迁出的理由，经查元业公司多次向龙华公司缴纳租金，但龙华公司未予收取，且该理由不是合同无效的事由，元业公司基于租赁关系占用该房屋于法有据。综上，龙华公司的诉讼请求，缺少法律和事实依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告齐齐哈尔市龙华物资回收利用有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取50.00元，由原告齐齐哈尔市龙华物资回收利用有限公司负担。

二审中，龙华公司、元业公司均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，龙华公司将自有的房屋出租给元业公司使用，且双方已形成租赁关系四年之久，双方通过协商续签的2019年1月1日至2021年12月31日的租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，故该合同合法有效。龙华公司作为房屋出租人应当本着诚实信用的原则，遵照合同约定履行出租房屋的义务；作为承租人的元业公司也应积极主动履行交付租金的合同义务。因此，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，才能达到双方的合同目的，并保障合同的诚信履行。

由于元业公司与龙华公司存在房屋租赁合同关系，并续签了租赁合同，元业公司基于合同关系而占有使用龙华公司的房屋并不存在侵占房屋的事实，因此元业公司不构成侵权。龙华公司诉请元业公司侵权没有事实和法律根据，本院不予认定。

龙华公司主张元业公司超期支付租金，按照合同约定视为元业公司放弃继续承租权的问题。虽然双方在续签的《房屋租赁合同》中约定缴纳2019年度租金的时间为2018年11月1日至7日，超过期限仍未缴纳租金，视为乙方（元业公司）放弃下一年度继续承租权。但双方早在2015年就存在租赁关系，且持续履行中；在续签租赁合同之后，尚未到下一个承租期，作为承租人的元业公司于2018年11月9日至2019年1月28日，先后四次向出租人龙华公司以银行汇款的方式交付租金，均被龙华公司退回，应认定元业公司已履行了交纳租金的义务。尽管元业公司没有证据证实在双方约定期限内已向出租人交付租金，但龙华公司亦未履行催告义务，元业公司不构成根本性违约。因此，龙华公司不应因承租人迟延两日交付租金，即要求解除租赁合同，并迁出租赁房屋。一审判决认定龙华公司的诉讼请求不符合法律规定，双方应继续履行合同并无不当。另外，在双方续签合同之后，元业公司投入大量资金对承租的房屋进行了维修和装饰，对此龙华公司是明知和认可的，所以元业公司以其行为表明要继续履行合同，并不存在解除合同、怠于履行合同义务的行为和意向。故龙华公司上诉主张视为元业公司放弃继续承租权的理由，证据不足，本院不予采信。其请求元业公司迁出承租房屋，本院不予支持，双方应遵循诚实信用原则继续履行合同。

综上所述，龙华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100.00元，由齐齐哈尔市龙华物资回收利用有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　梁铁滨

审判员　　李颖莉

审判员　　刘　雪

二〇一九年十月三十一日

书记员　　王万堃